與家人以外的親友、生意夥伴，甚至情侶共同置業，已是愈趨普遍的買樓模式。但在決定業權持有方式時，除了廣為人知的「聯權共有」（俗稱「長命契」），其實還有「分權共有」這個選項。兩者雖同為共同擁有業權，但在法律定義、業權份額分配、繼承方式以至日後轉讓「甩名」的處理上，均有截然不同的規定，對業權人的權益有著深遠影響。選錯業權形式，輕則引發糾紛，重則可能導致資產無法按個人意願傳承。本文將為你全面拆解「分權共有」的6大關鍵，深入剖析其與「長命契」的核心分別、遺產繼承的法律程序、買賣甩名的稅務陷阱，並提供實用決策指南，助你在簽署買賣合約前，作出最精明及穩妥的決定。
什麼是分權共有？與聯權共有（長命契）的核心分別
和朋友或生意夥伴一起置業，第一步就是要決定業權形式。成為「分權共有人」是其中一個常見選擇，它與大家較常聽到的「聯權共有」（即長命契）在法律概念和實際操作上有很大分別。簡單來說，分權共有（英文是 Tenancy in Common）就好像幾個股東合資開公司，每人持有不同比例的股份，可以獨立處理自己的股份。接下來，我們會深入拆解兩者的核心差異，助你作出最適合自己的決定。
分權共有的法律定義：獨立但不可分割的業權
分權共有的法律概念，可以拆解成兩個重點：「獨立份額」與「不可分割佔用權」。這兩個概念看似有點矛盾，但理解了它們，就等於掌握了分權共有的精髓。
解構「獨立份額」：業權可按出資比例不均等分配（如70%/30%）
「獨立份額」是分權共有最鮮明的特點。它容許每位共有人的業權份額，按照大家協商好的比例分配，而這個比例通常會反映各自的出資額。例如，你出資七成，你的朋友出資三成，那麼在樓契上就可以清楚列明你們各自持有該分權共有物業的70%及30%業權。這個份額是獨立於其他共有人的，你有權獨立處理屬於你的70%業權，例如考慮進行分權共有甩名或作其他資產安排。
解構「不可分割佔用權」：不論份額，每位共有人均有權使用整個物業
雖然業權份額是獨立計算的，但在物業的實際使用權上，卻是「不可分割」的。意思是，即使你只持有30%的業權份額，你在法律上依然有權利使用整個物業的全部空間，包括客廳、廚房及所有房間。持有70%業權的共有人，不能以自己份額較大為由，禁止你進入物業的某個特定範圍。這確保了即使是小份額的共有人，其作為業主的基本使用權利也得到保障。
一表看清：分權共有 vs. 聯權共有（長命契）
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較表，讓你一眼就能看懂兩者在關鍵環節上的不同之處。
業權份額：分權共有（可不均等） vs. 聯權共有（必須均等）
分權共有：業權份額可以按出資比例自由設定，例如60%/40%，或三人各佔50%、30%、20%，非常靈活。
聯權共有：所有共有人的業權份額必須是均等的。如果是兩個人，就必定是各佔50%；三個人就各佔三分之一，不能更改。
繼承方式：分權共有（按遺囑或繼承法處理） vs. 聯權共有（生存者自動繼承）
分權共有：當其中一位共有人身故，其持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分。這份額會根據他生前訂立的遺囑分配給指定繼承人；若沒有遺囑，則按照無遺囑繼承法例由法定繼承人繼承。
聯權共有：這就是「長命契」稱號的由來。當其中一位共有人身故，其業權會自動、即時地轉移給其他在生的共有人，完全繞過遺囑和遺產承辦程序。
業權處置：分權共有（可獨立出售個人份額） vs. 聯權共有（須全體同意）
分權共有：每位共有人理論上可以獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額，而無需得到其他共有人同意（除非另有協議）。
聯權共有：所有共有人被視為一個單一業主，因此任何關於出售或抵押物業的決定，都必須得到全體共有人一致同意並共同簽署文件，才能生效。
H44: 適合對象：生意夥伴、朋友、有特定傳承計劃的家庭 vs. 夫婦、關係穩定的伴侶
分權共有：非常適合出資比例不同、關係並非夫婦的置業組合，例如生意夥伴或朋友。同時，對於希望將物業份額傳承給子女或其他指定繼承人的家庭成員，這也是一個理想的選擇。
聯權共有：由於其自動繼承的特性，通常更適合關係非常穩定且有共識將業權留給對方的夫婦或伴侶。
分權共有人的權利與義務
成為分權共有人，意味著你將享有一些特定的權利，同時也要承擔相應的義務。
主要權利：獨立處理名下份額、按比例收取租金
作為分權共有人，你最大的權利就是可以獨立處理自己名下的業權份額。此外，如果該分權共有物業用作出租，你亦有權按照你持有的業權比例，收取相應的租金收入。例如你持有70%業權，便可收取總租金的七成。
主要義務：共同承擔物業開支（如管理費、差餉、維修費）
有權利自然有義務。所有分權共有人都需要共同負責物業的各項開支，包括管理費、差餉、地租，以至日後的維修費用。這些開支的分攤比例，一般會按照各自的業權份額計算，但共有人之間也可以透過協議訂立其他的安排。
如何選擇？分權共有 vs. 長命契的決策指南
決定成為分權共有人，還是選擇聯權共有（俗稱長命契），是共同置業時一個不能忽視的重大決定。這不單純是一個法律名詞的選擇，它直接影響到你對物業的控制權、日後的資產傳承，以及處理分權共有物業的彈性。這個選擇沒有絕對的好與壞，只有是否適合你的個人情況。為了協助你理清思路，我們設計了一個簡單的快速測驗，幫助你了解哪種方式更貼近你的需要。
【一分鐘快速測驗】找出最適合你的業權持有方式
請花一分鐘時間，誠實地回答以下四個核心問題。這些問題的答案將清晰地反映出你與共同置業者的關係本質與未來期望，從而引導你作出最明智的決定。
問題一：你與共同置業者的關係是？（夫婦/家人/朋友/生意夥伴）
問題二：你們的出資比例是否相同？
問題三：你希望身故後，你的業權份額由誰繼承？（在生共有人/指定繼承人）
問題四：你是否希望保留單獨出售自己業權份額的彈性？
測驗結果分析：根據你的答案，提供個人化建議
回答完以上問題後，你可以參考以下的分析，看看你的答案組合傾向於哪一種業權持有方式。
如果你傾向選擇「聯權共有」（長命契）：
如果你的答案組合偏向：
* 關係是夫婦或關係非常穩固的伴侶。
* 出資比例完全相同。
* 希望身故後，業權自動歸屬於在生的共有人。
* 不認為需要單獨出售個人份額的彈性。
那麼，「聯權共有」（長命契）很可能就是你的理想選擇。這種方式的法律結構視所有共有人為一個單一整體，其最大的特點是「生存者取得權」。這意味著當其中一方離世，其業權會自動轉移給另一方，過程簡單直接，避免了複雜的遺產承辦程序。對於希望將物業作為共同安樂窩的夫婦來說，這無疑是最省心的方式。
如果你傾向選擇「分權共有」（Tenancy in Common）：
如果你的答案組合偏向：
* 關係是生意夥伴、朋友，或是有特定財產傳承計劃的家人。
* 出資比例不相同（例如一方出七成，另一方出三成）。
* 希望身故後，自己的業權份額能根據遺囑傳承給指定後人（例如自己的子女），而非在生共有人。
* 希望保留未來獨立處理自己業權份額的權利，例如進行分權共有甩名或出售。
那麼，你很應該認真考慮成為「分權共有人」。分權共有（其分權共有英文為 Tenancy in Common）最大的優勢在於清晰界定及保障了每位共有人的獨立業權份額。它容許業權按出資比例分配，確保公平。更重要的是，你的業權份額會成為你個人遺產的一部分，你可以完全自主地決定由誰繼承。這種高度的自主性與靈活性，特別適合非婚姻關係的合夥人，或是有著複雜家庭結構與傳承規劃的人士。
如果你的答案組合很混合：
或許你和伴侶共同置業，但出資比例不同；又或者你們是家人，但希望各自的份額將來能留給自己的下一代。在這些情況下，你的需求正正介乎於兩種模式之間。
這時，更需要深入溝通並尋求專業法律意見。例如，即使是夫婦，如果其中一方或雙方有前次婚姻的子女，選擇分權共有便能確保自己的業權份額可以指定由自己的子女繼承。最終的決定，取決於你們希望如何平衡共有關係的便利性與個人資產的自主性。這個測驗的目的，正是要引導你們思考這些關鍵問題，為與律師的溝通作好準備。
分權共有人的遺產規劃與繼承法律程序
選擇成為分權共有人，意味著您對自己所持的業權份額擁有高度的自主權，這一點在遺產規劃上尤其重要。與聯權共有（長命契）的生存者自動繼承機制完全不同，分權共有的業權份額會被視為個人財產的一部分。所以，當有共有人不幸離世時，其業權並不會自動轉給其他共有人，而是會按照一套既定的法律程序進行繼承。
當其中一位分權共有人身故：遺產處理流程
當一位分權共有人身故後，他名下的物業份額會即時成為其法律遺產的一部分。如何處理這份遺產，主要取決於身故者生前有沒有訂立遺囑。兩種情況的處理方式和法律程序都有明顯分別。
有訂立遺囑 (Testate)：申請遺囑認證 (Grant of Probate)
如果身故者生前已經訂立了有效的遺囑，那麼事情會比較直接。他所持有的分權共有物業份額，會連同其他資產，按照遺囑上的意願分配給指定的繼承人。遺囑中指定的執行人（Executor）需要向香港高等法院的遺產承辦處，申請「遺囑認證」（Grant of Probate）。這份文件是法庭發出的官方授權，確認遺囑的有效性，並授權執行人依照遺囑指示去管理和分配遺產，包括辦理業權轉名手續。
未訂立遺囑 (Intestate)：按《無遺囑者遺產條例》申請遺產管理書 (Letters of Administration)
假如身故者未有訂立遺囑，情況就會依據香港法例第73章《無遺囑者遺產條例》處理。條例清晰列明了遺產的法定繼承順序，通常是配偶、子女、父母等近親。在這種情況下，符合資格的親屬（通常是繼承權益最大的一位）需要向法庭申請成為「遺產管理人」（Administrator），並申領「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份文件同樣是法庭的官方授權，讓管理人有權力去處理和分配身故者的遺產，包括其持有的物業份額。
遺產規劃的優勢與注意事項
分權共有的繼承方式提供了彈性，但也伴隨著一些需要注意的程序。了解其優勢與潛在的複雜性，有助您作出更全面的規劃。
優勢：高度自主，確保資產能傳承給指定後人
分權共有最大的優勢，就是讓您可以完全自主決定名下業權份額的去向。您可以透過遺囑，將這份資產傳承給任何人，例如您的子女、伴侶、其他親人，甚至是慈善機構，而不局限於物業的其他共有人。這種安排對於有特定家庭結構或傳承計劃的人士來說尤其重要，能夠確保個人資產可以按照自己的真實意願傳承下去。
H44: 注意事項：繼承程序相對複雜，需時較長並可能涉及法律費用
雖然自主度高，但繼承的過程並非自動完成。無論是申請遺囑認證還是遺產管理書，都必須經過正式的法律程序。整個過程需要向法庭提交文件、等候審批，一般需時數個月甚至更長。同時，處理這些法律程序通常需要委聘律師，因此會涉及一定的法律費用和法庭費用。這段時間內，該份額的業權處於凍結狀態，可能會影響到整個分權共有物業的處理，例如其他共有人想進行分權共有甩名或出售物業，都必須等待繼承程序完成。
買賣與轉讓：分權共有物業的份額處理及印花稅
成為分權共有人，其中一個最大的特點就是資產處理上的彈性。相較於聯權共有（長命契）需要全體業主同意才能買賣，分權共有人（英文為Tenant in Common）理論上可以獨立出售自己名下的業權份額。不過，這種自由其實伴隨著一些需要特別留意的風險和稅務問題，尤其是在處理分權共有物業的買賣和「甩名」程序時，清楚了解當中的細節十分重要。
出售部份業權：自由與「碎契樓」風險剖析
分權共有賦予每位共有人獨立處置個人份額的權利。你可以想像，假如你和朋友各佔一個分權共有物業的50%業權，你可以決定將自己那50%的業權賣給第三方，而不需要得到朋友的同意。這種安排在生意夥伴之間或有特定資產規劃需要時，提供了很高的靈活性。
但是，這種操作同時也催生了市場上俗稱的「碎契樓」或「半契樓」。當只有部分業權被獨立出售時，買家購入的並不是一個完整的物業，而只是一部分的權益。這就引申出一個關鍵問題：這種不完整的業權，在市場上流通性極低。
為何「碎契樓」或「半契樓」難以申請銀行按揭？
這背後的原因很直接。對銀行而言，按揭貸款的抵押品必須是完整和容易變現的資產。如果借款人購買的只是一半業權，萬一將來斷供，銀行收回的也只是一半業權。銀行要拍賣這半份業權來抵債，難度極高，因為市場上幾乎沒有買家願意購入一個需要與陌生人共同持有的物業。由於風險太高，主流銀行基本上不會為「碎契樓」或「半契樓」承造按揭。
如何影響物業整體價值與其他共有人的權益？
「碎契樓」的出現，不僅影響購入部份業權的新買家，更會直接損害原有其他共有人的利益。當物業業權變得分散和複雜，整個物業的市場價值都會大打折扣。即使其他共有人想合力賣出整個物業，也會因為業權不完整而嚇退潛在買家，令物業幾乎無法以正常市價出售，造成所有人都被「綁死」的困局。
法律保障：訂立《分權共有人協議》的重要性
要保障自己，最好的方法是在購入分權共有物業之初，與所有共有人一同諮詢律師，並訂立一份詳盡的《分權共有人協議》（Co-ownership Agreement）。這份協議可以清晰列明各方的權利和責任，例如可以加入條款，規定任何一方在出售其業權份額前，必須先以同等條件讓其他共有人優先購買（Right of First Refusal）。這份協議就像一道防火牆，能有效避免因其中一方的決定而損害到其他人的權益。
甩名（減名）或加名的印花稅計算
除了向外出售業權，分權共有人之間進行內部轉讓，例如「分權共有甩名」，也是常見操作。很多人以為這只是簡單改個名，但根據稅務條例，不論是近親還是朋友之間，任何形式的業權轉讓，即使沒有涉及實質金錢交易，法律上都會被視為一項買賣，因此需要繳付印花稅。
計算基礎：按轉讓份額的市值或議定價格計算
印花稅的計算基礎，並不是整個物業的總價，而是按所轉讓的業權份額的「代價」或「市值」來計算，兩者中以較高者為準。舉例來說，一個市值1,000萬的物業由兩人以50/50分權共有，其中一方想將其50%業權轉讓給另一方，那麼印花稅的計算基礎就是這50%業權的市值，即500萬元。為準確估算，建議在進行轉讓前先找專業測量師為物業進行估價。
近親轉讓的稅務優惠：「第2標準稅率」的應用
如果業權轉讓是在「近親」之間進行，稅務上則有相當大的優惠。近親包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹。在這情況下，即使承讓人本身已持有其他物業，印花稅依然可以按照較低的「第2標準稅率」（即首置印花稅率）來計算，而無須繳付高昂的「從價印花稅」（第1標準）。這項安排為家庭成員之間的資產調配提供了便利。
【實用工具】印花稅估算機：輸入資料即時估算稅款
想知道具體要繳付多少印花稅？其實無需自己費神計算。稅務局網站以及很多大型地產資訊平台，都提供了免費的印花稅估算機。你只需要輸入物業的市值、轉讓的份額比例以及轉讓方與承讓方的關係等基本資料，系統就能即時為你估算出大概的稅款，讓你更有預算。
共同管理的挑戰：出租、按揭及糾紛解決
成為分權共有人後，日常的物業管理便不再是一個人說了算。當涉及出租、申請按揭，甚至只是簡單的維修決定，都需要所有共有人協調。這一步如果處理不當，很容易就會由合作夥伴變成陌路人。以下我們將會深入探討幾個分權共有物業最常見的管理挑戰，並且提供一些實用的建議。
出租物業須知：為何所有共有人必須共同簽署租約？
和朋友或生意夥伴一起投資分權共有物業，將它出租賺取回報，聽起來是一個不錯的計劃。但是在簽署租約這一步，有一個法律上的黃金法則：所有業主，不論是分權共有還是聯權共有，都必須共同簽署租約，這份租約才具有最完整的法律效力。這是因為即使你只擁有部份業權份額，法律上你仍然擁有使用整個物業的權利。因此，任何影響整個物業使用權的決定，例如出租，都需要得到每一位共有人的同意。
法律後果：單方面簽訂的租約可能被視為無效
如果其中一位分權共有人在未經其他共有人同意下，單獨與租客簽訂租約，這份租約的法律地位便會變得相當不穩定。未簽署租約的其他共有人，有權不承認這份租約的合法性。他們可以採取法律行動，例如申請禁制令阻止租客入住，或者要求法庭宣布租約無效。這不僅會引發共有人之間的內部糾紛，更會將租客置於一個非常尷尬和無助的境地。
案例分析：從真實個案看對業主及租客的影響
試想像一個情境：陳先生和李先生以70/30的比例，用分權共有形式買入一個單位投資。後來陳先生急需現金，便在未通知李先生的情況下，私下將單位租了給一位租客。當李先生發現後，由於他正計劃進行分權共有甩名程序，將自己的三成業權賣給陳先生，但雙方在價格上談不攏。李先生於是引用他作為共有人的權利，反對該租約，並要求租客遷出，以便物業能以「交吉」狀態出售。最終，這位無辜的租客不僅要臨時搬走，之前繳付的按金和佣金也可能難以追討，而陳先生和李先生的關係亦徹底破裂。
申請按揭的注意事項
以分權共有形式申請按揭，銀行會將所有共有人視為一個整體的借款人。無論你們內部的業權比例如何分配，在銀行眼中，每一位共有人都需要對整筆按揭貸款負上「共同及各別責任」（Joint and Several Liability）。意思是說，銀行有權向任何一位或全部共有人追討全部的欠款。
銀行如何審批多位共有人的貸款申請？
銀行在審批時，會詳細審查每一位申請人的財務狀況，包括收入、信貸紀錄及現有債務等。然後，銀行會將所有申請人的收入和還款能力合併計算，以評估整體的借貸風險。所有共有人都必須作為借款人，共同簽署按揭契等法律文件。值得一提的是，分權共有的英文是 Tenancy in Common，這個名詞在銀行的法律文件中會清晰列明，確立各方的法律關係。
風險提示：當一位共有人身故，銀行或會重審按揭條款
這是分權共有按揭中一個經常被忽略的潛在風險。當其中一位分權共有人不幸身故，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，由其繼承人繼承。對於銀行來說，這意味著借款人的組合發生了重大改變，繼承人的財務狀況是未知的。因此，銀行有權根據按揭條款，重新審視該筆貸款，甚至可能要求在生的共有人及新的繼承人重新進行壓力測試。如果新的組合未能符合銀行的審批標準，銀行或會要求提早償還部份或全部貸款。
【免費下載】《分權共有人協議清單》：見律師前的準備
一份清晰的《分權共有人協議》，是保障各位共有人權益的最佳工具。它能夠預先設想各種可能發生的情況，並訂下處理方案，大大減少日後發生爭拗的機會。為了協助你更有系統地準備這份重要的文件，我們準備了一份《分權共有人協議清單》，讓你可以在會見律師前，與你的夥伴先行討論，理清彼此的想法。
清單預覽：業權比例、開支分攤、出售機制、糾紛解決方式
這份清單將會引導你和你的共有人，逐一檢視和討論以下核心問題：
* 業權比例：清晰訂明每位共有人所佔的業權份額，是否與出資比例一致？
* 開支分攤：如何分擔管理費、差餉、地租、維修費等日常開支？按業權比例還是平均分攤？
* 出售機制：若有共有人想出售其份額，處理程序是怎樣？其他共有人是否有優先購買權？定價機制為何？
* 糾紛解決方式：當意見不合時，應該如何解決？是尋求調解，還是仲裁？
分權共有常見問題 (FAQ)
買樓置業的決定影響深遠，特別是當你成為分權共有人，與其他人共同持有物業時，自然會產生不少疑問。以下整理了一些關於分權共有的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。
如何將「聯權共有」（長命契）轉為「分權共有」？
將「聯權共有」（Joint Tenancy）轉為「分權共有」（Tenancy in Common，即分權共有英文名稱）是一個法律程序，稱為「分割聯權」。這個過程可以通過幾種方式完成。
最直接的方法是所有聯權共有人達成共識，然後共同簽署一份轉讓契據，將業權由聯權共有轉為分權共有，並在契據中訂明各人持有的份額。
另一種情況是，其中一位聯權共有人可以單方面採取行動。他可以向其他所有的共有人發出書面通知，表明他分割業權的意願。這份通知一經送達，聯權共有的關係便會即時被分割。為保障權益，該通知書通常會在律師樓的協助下處理，並且會註冊到土地註冊處的紀錄上。
轉換完成後，以往的聯權共有人就會變成新的分權共有人，並且會以均等份額持有物業。例如，原本兩位聯權共有人，轉換後就會各自擁有物業50%的獨立份額。
若共有人對出售物業無法達成共識，應如何解決？
當分權共有人對於是否要出售分權共有物業產生分歧時，這確實是一個棘手的問題。假如無法透過協商達成共識，例如其中一方出價買斷另一方的業權份額（類似「分權共有甩名」的操作），那麼任何一位共有人都可以向法院尋求協助。
根據香港法例第352章《分區條例》，任何一位共有人都有權入稟法院，申請強制出售令（Order for Sale）。法院會審視個案的具體情況，例如共有人的意願、物業的性質等，然後作出判決。在大多數情況下，特別是對於無法實際分割的住宅單位，法院傾向於頒令將整個物業出售，然後將賣樓所得的款項，按照各共有人的業權份額比例進行分配。不過，這始終是最後的解決方案，因為訴訟過程不但耗時，而且會涉及相當的法律費用。
對於未婚同居伴侶，選擇分權共有有何保障？
對於未婚同居的伴侶來說，選擇分權共有提供了一種更清晰和靈活的財務保障。它最大的好處在於能夠清楚界定各人投入的資金與所佔的業權份額。例如，假如一方支付了七成首期，另一方支付三成，這個70%與30%的業權比例可以直接在樓契上清楚列明。
另一個重要的保障關乎遺產繼承。在分權共有的安排下，假如其中一方不幸離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並且會根據他預先訂立的遺囑來分配。他可以指定將份額留給自己的家人（例如父母或子女），而不是自動轉給另一位伴侶。這與聯權共有（長命契）的「生存者自動繼承」機制完全不同，給予了個人資產更大的自主控制權，能避免未來可能出現的業權爭議。
分權共有人的業權身份，會否影響申請公營房屋資格？
是的，分權共有人的業權身份通常會直接影響申請公營房屋的資格。根據香港房屋委員會的現行政策，申請公屋或購買居屋等資助房屋的人士及其家庭成員，都不能在香港持有任何住宅物業的權益。
作為一位分權共有人，即使你只持有某個分權共有物業一個很小的份額，例如10%，你在法律上已經被視為擁有物業權益的業主。這個業主身份會令你不符合申請資格的基本門檻。同時，你所持有的物業份額的市值，亦需要計算在你家庭的總資產淨值內，這也可能導致超出申請的資產上限。因此，在計劃申請公營房屋之前，必須妥善處理好自己名下的任何物業權益。