想為物業的長命契加上配偶或子女的名字，作為保障或傳承？這個看似簡單的決定，實際上牽涉到複雜的法律程序、意想不到的巨額印花稅，以及許多人忽略的潛在風險。本文將為你一文詳解長命契加名的所有細節，由最核心的費用計算方法、清晰的六大申請步驟，到必須注意的印花稅陷阱和長遠財務影響，助你作出最明智的決定。
甚麼是長命契？先理解核心概念
在深入探討長命契加名費用和手續之前，我們首先要清晰理解甚麼是「長命契」，因為這是整個長命契加名程序的基礎。掌握了這個核心概念，你才能更準確地評估當中的利弊。
長命契（聯權共有 Joint Tenancy）的定義與運作
長命契的正式法律名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。它指的是由兩位或以上的業主共同持有一個物業，而所有業主在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有物業的全部業權。可以想像成，所有聯名業主是共同捧著一個完整的業權，而不是每人拿著業權的一部分。
核心原則：「生存者取得權」（Right of Survivorship）
長命契最關鍵的運作原則，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則的意思是，當其中一位聯權共有人不幸離世時，他或她在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。例如，一對夫婦以長命契持有物業，若其中一方先行離世，在生的另一方就會自動成為物業的唯一擁有人。這個過程是法律賦予的，非常直接。
法律地位：凌駕個人遺囑（平安紙）
這一點非常重要，很多人都會忽略：長命契的「生存者取得權」在法律上的效力，是凌駕於個人遺囑（俗稱「平安紙」）之上的。換句話說，即使其中一位業主在遺囑中寫明，要將自己的物業權益留給子女，但只要物業是以長命契形式持有，他離世後，其權益依然會自動轉移給在生的聯名業主，遺囑中的相關指示將會無效。
長命契 vs. 分權契（聯權共有 vs. 分權共有）
為了更深入理解長命契，最好的方法就是將它與另一種常見的聯名方式——「分權契」（Tenancy in Common）作比較。兩者在業權的持有、繼承和處置上都有根本的分別，了解這些差異有助你作出最適合自己家庭狀況的決定。
業權持有方式的分別
長命契（聯權共有）：所有業主被視為單一個體，共同擁有100%的業權，沒有劃分具體份額。
分權契（分權共有）：各個業主會按協定的比例，持有物業的獨立份額。例如，業主A持有70%，業主B持有30%。這些份額是清晰而且可以分割的。
業權繼承方式的差異
長命契：依賴「生存者取得權」。業主離世後，權益自動轉給生還者，無需經過繁複的遺產承辦程序。
分權契：沒有「生存者取得權」。業主離世後，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或無遺囑繼承法來分配。在生的共有人不會自動獲得去世者的份額。
業權處置權限的不同
長命契：任何關於物業的重大決定，例如出售、轉按或加按，都必須得到全體聯權共有人的一致同意，並共同簽署法律文件才能生效。
分權契：理論上，每位分權共有人都可以獨立處理自己持有的業權份額。不過在現實中，要找到只願意購買物業部分業權的買家相當困難。
長命契加名費用全解析：印花稅、律師費及其他開支
談及長命契加名費用，很多人最關心的就是整個流程的預算。其實，整個長命契加名手續的開支，主要可以分為三大部分：最大筆的印花稅、處理法律文件的律師費，以及一些零碎的政府雜項開支。以下我們將逐一為你拆解，讓你對所需費用有一個清晰的概念。
【最大開支】印花稅計算方法
在所有開支中，長命契加名印花稅絕對是佔比最大的一項，亦是最多人感到疑惑的地方。清晰了解其計算方法，是規劃預算的第一步。
為何加名需繳付印花稅？法律基礎：「送贈契」被視為買賣
很多人會覺得，我只是將家人名字加到物業中，並無涉及金錢交易，為何需要繳付印花稅呢？這個想法很自然，但根據香港稅務法例，為物業加名在法律上會被視為「送贈」部分業權。這份文件通常稱為「送贈契」（Deed of Gift）。在稅務局眼中，送贈契與一般買賣合約一樣，都屬於物業轉讓，因此需要根據物業當時的市值來評估及繳付相應的印花稅。
印花稅稅率：從價印花稅（AVD）第2標準稅率詳解
幸運的是，如果加名的對象是近親（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹），而新加入的業主在香港沒有持有其他住宅物業，通常可以採用稅率較低的「從價印花稅」（AVD）第2標準稅率計算。這個稅率是階梯式的，樓價愈高，稅率也愈高。最重要的是，計算基礎並非整個物業的價值，而是所轉讓業權部分的價值。
計算實例：如何根據樓價估算印花稅？
讓我們用一個簡單例子來說明。假設你持有的物業現時估值為600萬港元，你想加入配偶的名字，法律上即是送贈50%的業權給對方。印花稅的計算基礎就是物業市值的一半，即300萬港元。根據第2標準稅率，300萬港元的物業交易，應繳付的印花稅為45,000港元。因此，你需要準備的印花稅金額就是這個數目。
律師費用及其他雜項開支
除了印花稅，你還需要預留一筆費用給律師樓，以及處理一些政府部門的雜項開支。
律師樓收費結構（轉讓契、按揭契等）
律師在整個長命契加名過程中扮演關鍵角色，其收費主要包括草擬和處理法律文件的費用。當中最重要的文件就是「轉讓契」（Deed of Assignment）或「送贈契」（Deed of Gift）。如果你的物業仍有按揭，律師還需要協助你取得銀行的同意，並處理與銀行相關的「按揭契」（Mortgage Deed）文件，程序會較複雜，收費亦可能稍高。一般而言，視乎個案的複雜程度，律師費大約由數千至一萬多港元不等。
查冊費、註冊費等政府收費
這部分是支付給政府部門的固定收費，金額相對較小，但不可或缺。主要包括向土地註冊處進行物業查冊的費用（查冊費），以及將新的轉讓契據正式註冊到土地註冊處的費用（註冊費）。這些費用通常合共約數百至一千港元左右，律師樓一般會代為處理及繳付。
長命契加名申請流程：六大步驟完全指南
談及長命契加名費用，大家最關心的通常是印花稅和律師費，但要順利完成整個長命契加名手續，清楚了解每個步驟是不可或缺的。以下就為你詳細拆解整個申請流程，讓你對所需時間和程序有更清晰的掌握。
第一步：聘請律師初步評估及諮詢
整個程序的起點，是尋找一位可靠的物業律師。律師的角色不只是處理文件，更重要的是在初期提供專業評估。他會先了解你的物業狀況、按揭情況，以及新加入業主的背景。然後，律師會詳細解釋長命契加名的法律含意、潛在風險，並初步估算整個過程的總開支，當中包括最大筆的長命契加名印花稅和律師服務費。這個諮詢階段非常重要，能夠幫助你衡量清楚才決定是否繼續。
第二步：【關鍵】取得承按銀行書面同意
如果你的物業仍有按揭，這一步就是整個流程中最關鍵的環節，絕對不能跳過。
為何銀行同意是必要前提？
簡單來說，因為物業是銀行的抵押品。任何業權上的變動，都會直接影響銀行的抵押權益。在你未還清貸款之前，銀行在法律上對物業持有最終權益。因此，在業權人名單上增加任何成員，都必須事先取得銀行的書面同意。若私自更改業權而未通知銀行，銀行有權視之為違反按揭契據條款，甚至可能要求你立即全數清還貸款（俗稱call loan）。
銀行審批流程及所需文件（重新壓力測試）
當你向銀行提出申請後，銀行會將其視為一次新的信貸審批。銀行會要求現有業主和新加入的業主，一併提交最新的財務狀況證明，例如入息證明、稅單、銀行月結單等。然後，銀行會為更新後的業主組合，重新進行一次壓力測試，確保新的組合有足夠的還款能力應付未來的利息波動。
可能結果：同意、拒絕或要求重做按揭
銀行的審批結果大致有三種。第一種是「同意」，銀行會發出同意書，你就可以繼續之後的法律程序。第二種是「拒絕」，如果新組合的還款能力未能通過壓力測試，或新加入的業主信貸紀錄不佳，銀行便會拒絕申請。第三種是「同意但要求重做按揭」，銀行可能認為風險有所改變，會要求你重新簽訂一份新的按揭合約，屆時按揭利率和條款或會有所更改。
第三步：草擬及簽署轉讓契（Deed of Gift）
獲得銀行的同意書後，律師便會為你草擬一份「轉讓契」，在加名的情況下，由於不涉及金錢交易，通常會是一份「送贈契」（Deed of Gift）。這份法律文件會清楚列明，現有業主將物業的部分權益（例如50%）無償贈予新加入的業主。所有相關人士都需要親身到律師樓，在律師見證下簽署這份文件。
第四步：到稅務局「打釐印」（繳付印花稅）
簽署好的送贈契，下一步就要交到稅務局加蓋印花，俗稱「打釐印」。這一步亦是支付長命契加名印花稅的環節。即使是無償贈予，稅務局仍會將其視為一項物業交易，並根據所轉讓業權的當時市值，去計算應繳的從價印花稅（AVD）。律師會協助你處理整個打釐印及繳稅的程序。
第五步：到土地註冊處註冊新業權文件
繳付印花稅後，已打釐印的送贈契便會送到土地註冊處進行註冊。這個步驟是為了將業權的變更記錄在案，使其成為公開的法律事實。註冊完成後，新的業權組合才算正式在法律上生效，任何人查閱該物業的土地登記冊（查冊），都會看到更新後的業主資料。
第六步：通知銀行及相關機構更新紀錄
完成土地註冊處的登記後，整個長命契加名程序已大致完成。最後一步，律師會將已註冊的送贈契副本交往承按銀行，讓銀行更新其內部紀錄。同時，你亦應通知物業管理公司、差餉物業估價署及地政總署等相關機構，更新通訊地址和業主資料，確保日後的管理費和差餉地租等單據寄往正確的聯絡人。
整個流程預計需時多久？
整個長命契加名手續，所需時間的變數主要在於第二步，即取得銀行同意。一般而言，如果文件齊備，銀行審批過程順利，整個流程預計需要2至4個月不等。若銀行處理需時較長，或對文件有較多查詢，整體時間亦會相應延長。
加名前必須考慮的潛在風險與注意事項
在深入研究長命契加名費用和具體手續之前，更重要的一步是停下來，仔細衡量這個決定背後的潛在風險。將家人名字加入長命契，看似是家庭資產傳承的溫馨安排，但這個法律行動會帶來深遠的影響，一旦完成就很難逆轉。以下幾個關鍵點，值得你在做決定前三思。
業權控制權的影響
未來出售或再按揭物業需全體業主同意
當你為物業進行長命契加名後，最直接的改變就是業權的決策方式。從此以後，任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓，甚至是申請按揭或「加按」套現，都必須得到契約上「所有」業主的一致書面同意，並且一同簽署相關法律文件。只要其中一位業主不同意、無法聯絡，或者因健康問題未能簽署，整個交易就會被擱置。
失去對物業的完全控制權
這個安排意味著，你將會失去以往作為唯一業主時擁有的百分百控制權。你不能再單方面決定物業的命運。即使你急需資金周轉想賣樓，或者看到一個很好的投資機會想將物業再按揭，只要聯名業主不同意，你的計劃就無法實行。這個控制權的轉移，是長命契加名最核心的改變之一。
關係變化的風險
離婚或關係破裂時的業權處理困難
人際關係總有無法預料的變化。如果新加入的業主是你的配偶，萬一將來婚姻關係破裂，這個聯名物業就會成為離婚時財產分配中一個非常棘手的問題。若新加入的是子女或情侶，一旦關係轉差，對方可能會拒絕合作出售物業，導致物業被「鎖死」，令處理過程變得漫長又充滿壓力。
新加入業主的債務問題可能影響物業
另一個容易被忽視的風險，來自新加入業主的個人財務狀況。如果他將來因為生意失敗或個人原因欠下巨債，債權人有權向法院申請對該物業發出「押記令」（俗稱「釘契」）。這道命令會附在整個物業的業權上，令物業難以出售或進行任何按揭，直到債務被清還為止。這意味著，他人的債務問題，會直接牽連到你的資產。
稅務及財務影響
未來賣樓時的額外印花稅（SSD）計算問題
在稅務層面，長命契加名手續雖然可能涉及長命契加名印花稅，但更長遠的影響在於將來賣樓。稅務局可能會將加名視為部分業權的轉讓。這意味著，新加入的業權份額，其額外印花稅（SSD）的三年禁售期會由加名當日起重新計算。假如你在加名後短時間內決定出售物業，便可能需要繳付高昂的SSD。
對申請公屋或資產審查的長遠影響
對於新加入的家庭成員而言，成為物業的聯名業主後，其名下便擁有了不動產。這會直接影響他們日後申請公屋、居屋，或者其他需要進行資產審查的政府福利或資助的資格。即使他們只是業主之一，其擁有的業權價值也足以令他們超出大部分資產上限，這是一個需要為對方長遠考慮的因素。
長命契加名常見問題 (FAQ)
在考慮長命契加名費用和各種手續時，你心中可能浮現不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
加名給近親（如配偶、子女）印花稅有優惠嗎？
為家人進行長命契加名，大家最關心的就是長命契加名印花稅能否減免。答案是，雖然不能完全豁免，但確實有機會按較低的稅率計算。
在法律上，加名等同於將部分業權以「送贈契」形式轉讓給新加入的業主。即使沒有金錢交易，稅務局依然會根據物業當時市值的相應份額來計算印花稅。不過，如果新加入的業主是你的近親（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹），而且他/她在香港沒有持有任何其他住宅物業，那就可以申請採用收費較低的「從價印花稅（AVD）第2標準稅率」來計算稅款。這比起非近親或已持有物業人士需要繳付的稅率，的確是一種優惠安排。
如果物業已供完按揭（無按揭），程序會否簡單得多？
絕對會。如果你的物業已經完全還清按揭，整個長命契加名手續會變得非常直接和簡單。
最大的分別在於你完全不需要取得銀行的同意。在有按揭的情況下，最耗時和最不確定的步驟就是等待銀行的審批，銀行需要重新評估新業權組合的還款能力，甚至可能要求重做壓力測試。當物業沒有按揭時，你可以直接跳過這最關鍵的一步。整個流程簡化為：聘請律師、草擬及簽署送贈契、到稅務局繳付印花稅，最後到土地註冊處註冊文件。整個過程的時間和變數都大大減少。
加名後可以「除名」嗎？程序是怎樣的？
可以的。長命契加名後，如果情況有變，也可以透過法律程序「除名」。不過，這並非簡單地在契約上刪除名字。
「除名」的本質是另一次的業權轉讓，與「加名」的程序非常相似。通常會由想退出業權的共有人，以「送贈契」或「轉讓契」的形式，將其持有的業權轉讓給其餘的共有人。整個過程同樣需要聘請律師處理，並確保所有聯名業主都同意這次變動。如果物業尚有按揭，也必須再次取得承按銀行的同意。所以，雖然除名是可行的，但它依然是一個正式的法律程序。
長命契最多可以加多少人？
關於長命契的聯名人數，香港法律有明確的上限。根據香港的《受託人條例》（Trustee Ordinance），一份物業的長命契，其聯權共有人數目最多為四位。
這個限制是為了確保業權結構清晰，避免因人數過多而導致未來處理物業時（例如出售或按揭）變得過於複雜。如果你計劃加入的家庭成員會使總人數超過四人，就需要考慮其他持有物業的方式，例如成立公司持有，或採用分權共有的方式。