「撤辣」後樓市氣氛轉變，不少家庭都計劃重整資產部署，而「樓契轉名」（俗稱「甩名」）正是其中一個最常見的理財及資產規劃策略。無論是為了恢復「首置身份」以享受稅務優惠及高成數按揭，抑或為了預先將資產傳承給子女，甚至是透過近親轉讓套現資金，辦理樓契轉名都涉及複雜的法律程序、稅務及按揭安排。
想清楚了解整個流程的使費和細節？本文將為你提供一站式【樓契轉名攻略】，由三大核心目的、律師費及印花稅成本計算，到辦理手續的六大關鍵步驟，鉅細無遺地全面拆解。我們更會分享合法慳稅秘訣、比較不同轉讓方式的風險，並解答居屋轉名等常見問題，助你順利完成業權轉移，作出最精明的財務決策。
為何要進行樓契轉名？三大核心目的與財務優勢
談及樓契轉名，許多人首先會想到買賣物業，但其實它也是一項極具彈性的財務規劃工具。妥善安排樓契轉名手續，不僅是法律上的業權變更，更是實現財務目標的重要一步。歸納起來，業主進行內部轉讓主要有三大核心目的，每一個都可能帶來顯著的財務優勢。
目的ㄧ：恢復「首置身份」，慳稅兼享高成數按揭
這是最常見的樓契轉名原因，特別是在家庭成員之間。透過將聯名物業的業權轉移給其中一方（俗稱「甩名」），另一方就能恢復首次置業人士的身份，為購入下一間物業鋪路。這個身份的價值，主要體現在稅務與按揭兩方面。
首置身份的稅務價值：新舊印花稅階對比
在政府撤銷所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）前，「首置身份」的稅務價值極高，因為非首置人士需繳付高昂的稅款。現時，雖然所有買家均採用較低的從價印花稅第2標準稅率，稅務上的差距已大幅收窄。但是，恢復首置身份在按揭申請上，依然佔據絕對優勢。
撤辣後，「首置身份」對申請高成數按揭的重要性
目前，「首置身份」最大的價值在於申請高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司的規定，首次置業人士在購買指定樓價範圍內的物業時，有機會申請高達九成的按揭貸款。相反，如果已經持有住宅物業，再買入第二間物業時，按揭成數上限會大幅下調，意味著需要準備更龐大的首期資金。因此，透過樓契轉名恢復首置資格，是減輕置業首期壓力的關鍵策略。
目的二：家庭資產傳承與預先規劃
樓契轉名也是家庭進行資產傳承及長遠規劃的有效工具。與其等待百年歸老後透過遺產承辦處理，預先規劃業權轉移可以讓整個過程更順暢，並且更能體現業主意願。
預先將物業業權轉移給子女，簡化未來資產分配
業主可以在身體狀況良好時，透過轉讓或贈與方式，將物業業權轉移給子女。這樣做的好處是避免了日後複雜的遺產承辦法律程序。遺產承辦過程可能需時甚久，而且若文件不齊或家庭成員間出現爭議，過程會更為繁複。預先轉名能確保資產順利交接，減少家人之間的潛在矛盾。
「長命契」與「分權共有」在資產傳承上的不同作用
在資產傳承規劃中，業權持有方式亦是重要一環。「長命契」（聯權共有）的特點是，當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人，毋須經過遺囑認證程序。而「分權共有」則是各業主按協定比例持有業權，業主可以自由地透過遺囑將其持有的份額傳承給指定繼承人。兩者各有不同作用，家庭成員應根據自身的傳承意願與家庭結構，選擇最合適的業權形式。
目的三：內部轉讓進行財務重組或按揭套現
除了置業與傳承，樓契轉名亦可用於家庭內部的財務重組，特別是透過按揭套現，將物業的潛在價值轉化為流動資金，整個樓契轉名收費即使計入成本，也可能相當划算。
近親轉讓如何協助業主向銀行重新申請按揭套現
操作方法是，業主將物業業權轉讓給一位未持有按揭的近親（例如配偶或已成年的子女）。接收方作為新業主，可以根據物業的當前市場估值，向銀行申請新的按揭貸款。如果物業多年來已經大幅升值，新批核的按揭金額很可能遠高於原有的按揭餘額。扣除原按揭餘額及相關的樓契轉名費用與律師費後，多出來的資金便可套現，用作其他投資、生意周轉或家庭應急之用。
樓契轉名成本全拆解：律師費、印花稅及雜費一覽
要順利完成樓契轉名，了解整個過程的開支是第一步。整個樓契轉名費用主要由三大部分組成：律師費、印花稅和一些雜項開支。以下我們會逐一拆解，讓你對樓契轉名收費有一個清晰的預算。
律師費及相關雜費
辦理樓契轉名手續，委託律師是不可或缺的一環。相關的收費主要分為律師樓的服務費及代為支付的雜項支出。
律師樓基本收費範圍
一般來說，處理近親樓契轉名的律師費大約由數千元至萬多元不等。這個收費會因為物業是否有按揭、轉讓的複雜程度和不同律師樓的收費標準而有所不同。這筆費用通常包括了草擬轉讓文件、提供法律意見和處理基本手續的服務。
查冊費、註冊費等其他必要支出
除了基本的律師服務費，還有一些由律師代為繳付的「實報實銷」費用。這些費用主要包括向土地註冊處支付的查冊費和註冊費。查冊費是用來確認物業的業權狀況，註冊費是將新的轉讓契在土地註冊處登記的費用。這些雜費加起來通常是數百至千多元。
印花稅計算方式
印花稅是樓契轉名中最大的一筆開支，它的計算方式有清晰的規定，不能隨意定價來避稅。
釐定印花稅的基礎：物業估值或轉讓代價（以較高者為準）
計算印花稅的基礎，並不是由轉讓雙方隨意決定的轉讓價。稅務局會根據物業的市場估值或轉讓代價來計算，並且會採用兩者中較高的金額為準。這個做法是為了防止有人用一個極低的價錢去避稅。所以，即使轉讓價定為1元，稅務局依然會按照當時的市價來徵收印花稅。
近親轉讓的印花稅率（第2標準稅率）
近親之間的樓契轉名有一個稅務上的好處，它可以採用收費較低的「第2標準稅率」來計算印花稅。這個稅率是階梯式的，樓價越低，稅率越低。例如，轉讓涉及的物業價值為200萬元，印花稅只是100元。相比以前非首置身份需要支付的高昂印花稅，這個稅率能夠節省大量開支。
總開支估算：甩名慳稅實例計算
理論聽起來可能有點複雜，我們用一個實際例子來說明，你會更易明白整個成本結構。
案例分析：甩名後再買樓，與直接以非首置身份買樓的總成本比較
假設陳生與陳太聯名持有一個現時估值600萬的物業，現在想讓陳生恢復首置身份，為未來買樓作準備。陳生會將他持有的50%業權轉給陳太。
甩名總開支估算：
* 轉讓涉及的物業價值：$600萬 x 50% = $300萬
* 印花稅（第2標準稅率）：根據稅階，樓價$300萬的稅款是$100。
* 律師費連雜費（估算）：約$8,000
* 總成本：$100 + $8,000 = $8,100
成本與效益分析：
他們只需付出約八千多元的成本，陳生便能恢復首置身份。雖然政府已撤銷額外印花稅，但首置身份在申請高成數按揭時仍然有優勢。這個身份讓他們在未來置業時，有更大的財務靈活性。
樓契轉名手續全攻略：六大關鍵步驟
談及樓契轉名，整個過程其實不如想像中複雜。只要按部就班，清晰理解每一步的目標，就能順利完成。以下為你拆解整個樓契轉名手續的六個核心步驟，讓你對流程有一個全面的掌握。
步驟一：前期準備及財務評估
在正式啟動任何法律程序之前，周詳的準備工作是成功的基礎。這一步主要集中在確認資格和評估財務可行性。
確認轉讓方與接收方是否符合「近親」定義
首先，必須釐清轉讓方與接收方的關係。在法律上，「近親」指的是配偶、父母、子女以及兄弟姊妹。確認屬於近親關係非常重要，因為這直接影響到印花稅的稅率，以及之後能否共用同一位律師處理法律文件，從而影響整體的樓契轉名費用。
評估接收方的貸款能力：壓力測試及供款與入息比率
如果物業本身有按揭，或者接收方需要申請新的按揭，那麼接收方的貸款能力就是關鍵。銀行會以一個全新按揭申請的標準來審視接收方，包括進行壓力測試，和計算其供款與入息比率。接收方需要準備好入息證明，確保其財務狀況足以承擔新的按揭供款。
檢查現有按揭罰息期，並必須通知承按銀行
轉名前，轉讓方應檢查現有按揭貸款是否已過罰息期。如果在罰息期內轉讓，銀行會收取一筆額外費用。同時，由於樓契轉名涉及業權變更，原有按揭需要解除，所以必須預先通知承按銀行，取得其同意及安排贖契事宜。
步驟二：為物業索取估價
物業估價是整個轉名手續中，用作計算各項費用的基礎，準確性相當重要。
估價的重要性：釐定印花稅及新按揭貸款額
物業估價有兩個主要作用。第一，稅務局會根據物業的估價或轉讓代價（以較高者為準）來計算應繳的印花稅金額。第二，銀行也會依據估價來審批新申請的按揭貸款額度。一個準確的估價，是制定財務預算的前提。
建議向最少三間銀行或測量師行索取書面估價
為了獲得一個客觀的市場價值，建議向最少三間不同的銀行或專業測量師行索取書面估價報告。這樣做不僅可以比較不同機構的估價差異，亦能為之後與稅務局或銀行的溝通提供有力的證明。
步驟三：委託律師處理法律文件
物業轉讓是嚴肅的法律過程，必須由專業律師協助處理，這部分的樓契轉名律師費是必要開支。
近親轉讓可否共用同一律師？（律師會豁免規則詳解）
一般物業買賣，買賣雙方必須委託不同的律師代表以避免利益衝突。不過，根據香港律師會的執業指引，假如交易雙方是「近親」，則可以獲得豁免，共用同一位律師或同一家律師行的不同律師。這樣能簡化溝通，並有機會節省部分律師費。
律師職責：草擬轉讓契、查冊、處理稅務及註冊事宜
律師在轉名過程中的角色至關重要。其職責包括為物業進行查冊（確保業權清晰）、草擬正式的轉讓契約（Assignment）、準確計算及協助繳付印花稅，以及最後將文件送交土地註冊處註冊，確保業權轉移合法有效。
步驟四：簽署正式轉讓文件
當所有前期工作和法律文件準備就緒後，便進入簽署文件的階段。
省略臨時買賣合約，直接簽署轉讓契的可行性
在近親轉讓中，由於雙方互信基礎較高，交易條款直接簡單，通常可以省略簽署「臨時買賣合約」這一步，直接由律師準備「轉讓契」供雙方簽署。這能簡化程序，縮短整體所需時間。
策略性地拉長成交期以配合財務安排
在某些情況下，接收方的收入暫時未能通過銀行的壓力測試。這時可以採取策略，先簽署轉讓文件，但刻意將正式的成交日期拉長。這給予接收方更多時間去準備財務文件或提升收入水平，以滿足銀行的按揭審批要求。
步驟五：為物業申請新按揭（如適用）
若物業需要重新承造按揭，這一步便要與簽署文件同步進行。
由接收業權方作為申請人，向銀行提交按揭申請
新的按揭申請會由接收業權的一方作為申請人。他需要獨立向銀行提交申請，銀行會視其為一個全新的貸款個案來進行審批。
申請按揭所需文件清單
申請按揭時，銀行一般會要求提交以下文件：
* 香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單）
* 最近三至六個月的銀行月結單
* 轉讓契的草稿
步驟六：繳付印花稅及於土地註冊處註冊
這是完成業權轉移的最後直路，也是整個樓契轉名手續的終點。
律師協助計算及繳付印花稅
律師會根據物業估價和轉讓代價，按照適用的稅率計算出印花稅金額。然後，律師會協助你在指定期限內將稅款繳付給稅務局。整體的樓契轉名收費，通常已包含這項服務。
將新轉讓契送交土地註冊處註冊，正式完成業權轉移
繳付印花稅後，律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契，送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權轉移便正式完成並產生法律效力，物業的業主記錄亦會更新，整個轉名過程便大功告成。
樓契轉名策略與風險管理
策略一：合法利用多份估價報告，選取最低估價作轉讓基礎
操作方法及注意事項：低估價對按揭額的影響
在處理樓契轉名手續時，印花稅是根據物業的轉讓代價或市場估價計算的，兩者中以較高者為準。一個合法且精明的策略，就是向最少三間不同的銀行或測量師行索取書面估價報告。由於各機構的評估標準稍有不同，估價結果通常會有輕微差異。你可以選擇當中最低的估價報告，作為是次內部轉讓的基礎，這樣便能直接降低印花稅的計算基數，從而減少整體的樓契轉名費用。
不過，這個操作有一個需要權衡的地方。假如接收方需要為物業申請新的按揭貸款，銀行同樣會以其估價來計算按揭額。較低的物業估值，意味著在相同的按揭成數下，最終可批出的貸款金額亦會相應減少。因此，在選取最低估價前，必須先計算清楚所需的貸款額，確保財務安排不受影響。
保留所有估價報告，以應對稅務局未來可能提出的質詢
完成交易後，建議你妥善保留所有索取過的估價報告，而不只是你最終使用的一份。假如日後稅務局對你的轉讓價格提出質詢，懷疑成交價過低，這些由不同專業機構出具的報告，就是最有力的證據。它們能證明你所採用的價格，是當時市場上其中一個合理的估值，並非刻意低報，有助避免不必要的稅務爭議。
策略二：巧用「延遲成交期」解決短期入息不足問題
適用情境：接收方暫時未能通過壓力測試
這個策略特別適用於一種常見情況：轉讓方希望盡快恢復首置身份去購買新物業，但是物業的接收方（例如配偶）目前的收入，暫時未能通過銀行的按揭壓力測試。如果勉強完成交易，接收方可能無法獨自承擔新的按揭供款。
如何操作：先簽署買賣合約鎖定首置身份，待收入達標後再完成交易
具體操作是，轉讓雙方可以先委託律師訂立一份正式的買賣合約，並設定一個較長的成交期，例如六個月甚至更長。根據法例，當轉讓方簽署了具法律約束力的買賣合約後，便可視為已經出售物業，從而恢復其「首次置業」的身份。這讓他可以立即著手購入新物業，並享用較低的印花稅率。
在這段延長的成交期內，原有的按揭可以暫時維持不變。接收方則可利用這段時間，爭取提升收入或準備好充足的財務證明，直至其貸款能力符合銀行要求。當接收方的財務狀況達標後，雙方才正式完成物業的業權轉讓及申請新的按揭，順利完成整個樓契轉名流程。
【重要決策】轉讓契 (Assignment) vs. 送讓契 (Deed of Gift) 終極比較
風險剖析：送讓契的五年破產追溯期，業權或被追討
選擇以「送讓契」形式進行樓契轉名，表面看來是直接的贈予，但當中隱藏著巨大的法律風險。根據香港的《破產條例》，如果送贈者在送出物業後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請，將該次「送贈」視為無效，並追討該物業用作償還債務。這意味著，接收方所獲得的業權在長達五年的時間內都存在不確定性，業權的穩固性大打折扣。
按揭影響：送契樓五年內近乎無法承造銀行按揭
正因為上述的破產追溯期風險，香港絕大部分銀行都會對「送契樓」採取極度審慎的態度。在送贈交易完成後的五年內，銀行幾乎不會為這類物業批出任何按揭貸款。這不僅令接收方無法透過按揭來支付相關的樓契轉名收費或作其他融資，更嚴重的是，物業的市場流通性會大幅降低。將來若想出售物業，潛在買家同樣會因無法申請按揭而卻步，令物業變得難以轉手。
稅務事實：送讓契同樣需按市價繳付印花稅，並無稅務優勢
許多人有一個常見的誤解，以為「送贈」 যেহেতু不涉及金錢交易，就可以豁免印花稅。這是一個完全錯誤的觀念。稅務局在計算印花稅時，會以物業的市場價值為依歸。即使送讓契上的轉讓代價是零，稅務局依然會委託估價署為物業進行估價，並按其評估的市價來徵收全額的印花稅。所以，採用送讓契在稅務上沒有任何優勢，無法節省任何樓契轉名費用。
比較總結：為何轉讓契是近乎唯一的穩妥選擇
綜合以上分析，送讓契不僅沒有任何稅務好處，反而帶來長達五年的業權追討風險，並且嚴重影響物業的按揭能力和市場價值。相比之下，透過標準的「轉讓契」進行近親轉讓，不但程序清晰、業權穩固，而且同樣能享受較低的第二標準印花稅率。因此，在絕大多數的家庭資產規劃中，以轉讓契形式辦理樓契轉名，是近乎唯一穩妥而且明智的選擇。
特殊物業處理：居屋、樓花及遺產物業轉名須知
處理一般私樓的樓契轉名，程序相對直接。不過，當涉及居屋、樓花或遺產物業時，遊戲規則就完全不同了。這些物業各有獨特的限制和法定程序，在計劃前必須清楚了解，避免碰壁。
未補地價資助房屋（如居屋）的轉名限制
未補地價的居屋或其他資助房屋，因為涉及政府的房屋福利，業權轉讓受到《房屋條例》嚴格規管，並不能像私樓一樣隨意進行買賣或轉讓。
必須以「無償轉讓」形式進行，且承讓人須為已登記家庭成員
要為未補地價居屋辦理樓契轉名手續，必須符合兩個核心條件。第一，轉讓必須是「無償」的，即是以送贈形式（Deed of Gift）進行，當中不能涉及任何金錢代價。第二，接收業權的一方，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這兩個條件缺一不可，所以想將業權轉給非登記在戶籍上的親人，是不可行的。
房委會接納的特殊原因（如離婚、移民、年邁等）及申請流程
即使符合以上兩個基本條件，業主仍需要向房屋委員會（房委會）提出申請，並且需要有房委會接納的特殊理由。常見的獲批原因包括：
- 因離婚或分居，法庭判令業權轉給其中一方。
- 業主因移民、需要到海外長期工作或返回內地定居。
- 業主年滿65歲或以上，希望將業權轉給家庭成員。
- 業主身患重病，健康狀況不佳。
- 因承繼遺產而引致的業權變動。
申請流程是，業主須先填妥申請表格，連同相關證明文件及申請費，交回所屬的租約事務管理處。待房委會審批同意後，業主才可委託律師正式辦理轉讓契。整個樓契轉名收費，除了樓契轉名律師費外，還包括向房委會支付的行政手續費。
樓花物業的轉讓限制
對於一手市場購入的樓花物業，業權轉讓有著非常明確的禁令。
一手樓花在入伙前（獲發滿意紙前）禁止任何形式的樓契轉名
根據《一手住宅物業銷售條例》，為了遏止炒賣活動，所有一手樓花在發展商發出「滿意紙」（Certificate of Compliance）或轉讓許可之前，即是正式入伙之前，是絕對禁止以任何形式進行轉名或轉售的，包括「摸貨」或近親轉讓。所以，如果你買入了一手樓花，就需要等待物業落成並完成交易後，才能考慮下一步的業權安排。
遺產物業的業權繼承
當業主不幸離世，其名下物業的業權轉移，就屬於遺產繼承的範疇，其程序與一般的樓契轉名截然不同。
稅務豁免：透過繼承遺產獲得業權毋須繳付印花稅
遺產繼承有一個重要的財務優勢。根據香港法例，受益人透過繼承遺囑或遺產管理而獲得物業業權，是完全豁免繳付印花稅的。這與生前以送贈方式轉名需要按市價估值繳稅的情況有很大分別，能夠節省一筆可觀的樓契轉名費用。
法律程序：辦理遺囑認證或遺產管理書的重要性
要正式繼承業權，繼承人不能單靠一份遺囑就到律師樓辦理轉名。法律上，必須先由遺產執行人或管理人向高等法院申請「遺囑認證」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）。這份法庭文件是處理死者資產的法律授權書，待法庭正式批出後，遺產執行人才能合法地將物業業權轉移到受益人名下，並到土地註冊處更新紀錄。這是處理遺產物業必經的法律程序。
樓契轉名常見問題 (FAQ)
在處理樓契轉名的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個樓契轉名手續有更深入的理解。
轉讓價可以自訂一個極低金額來避稅嗎？
這是一個普遍的誤解。答案是不可以。稅務局計算印花稅的基礎，是根據物業的轉讓代價或市場估值，兩者之中會取較高者為準。假如你自訂的轉讓價遠低於市價，稅務局有權不接納，並且會自行評估物業的合理市值，然後向你追討應繳的印花稅差額。即使是採用「送讓契」的形式，即轉讓代價為零，同樣需要根據物業估值繳付印花稅，所以這個方法並不能節省稅款。
祖父母轉名給孫兒，是否屬於「近親」轉讓？
在印花稅條例中，「近親」的定義有嚴格規定，一般指配偶、父母、子女、兄弟姊妹。因此，祖父母與孫兒之間的業權轉讓，通常不被界定為「近親」轉讓。這代表交易不能享用較低的第二標準稅率。不過，凡事有例外，假如孫兒的父母均已離世，業主可以嘗試向稅務局提出特別申請，有機會獲酌情處理，視作近親轉讓。
短時間內重複「甩名」買樓有何潛在風險？
「甩名」是回復首置身份的常用策略，但如果短時間內重複進行此類操作，可能會引起稅務局的關注。稅務局會審視每宗交易的實質目的。假如他們認為這是一連串預先策劃的避稅安排，例如接收業權一方只是「掛名業主」，稅務局有權裁定交易的真正買家並非首置人士，從而追討稅款差額。另外，若物業在短期內轉手，亦有機會被視為商業炒賣活動，可能需要繳納利得稅。
樓契轉名律師費大約多少？整個過程需時多久？
樓契轉名律師費並無固定標準，實際收費視乎個案的複雜程度。一般而言，樓契轉名費用包括律師的基本服務費，以及查冊費、土地註冊處註冊費等雜項支出。整個樓契轉名收費可以由數千元至萬多元不等，建議可向數間律師樓索取報價作比較。
至於所需時間，如果物業沒有按揭，整個手續最快可於一個半月內完成。假若物業仍有按揭，由於需要承按銀行或金融機構的同意，並可能涉及重新申請按揭，過程會相對較長，一般需要兩個月或以上。
為保留控制權，可否只轉讓99%業權？
可以，這是一個相當常見並且有效的做法。業主可以選擇只轉讓物業的部份業權，例如99%，自己保留1%的業權。在法律上，只要你仍然是業主之一，即使只佔1%，任何關於物業的重大決定，例如出售或重新按揭，都必須得到你簽名同意。這樣一來，接收了99%業權的一方就無法單獨將物業賣掉，讓你有效保留對物業的最終控制權。在稅務上，印花稅會按所轉讓的99%業權價值計算。