想為家中的長命契居屋加名、除名或轉讓業權？不少人以為長命契居屋的業權操作與私人樓無異，但實際上，由於涉及房屋委員會（房委會）的轉讓限制，程序遠比想像中複雜。任何業權變動，都必須先取得房委會的同意書，否則轉讓契將無法在土地註冊處登記，整個程序亦會被卡住。
本文將為您一文詳解長命契居屋業權轉讓的6大關鍵，由申請資格、完整流程、律師費用，到最易忽略的繼承陷阱（平安紙失效）、業主身故或離婚等常見難題，提供全面的應對攻略，助您清晰掌握每個步驟，避免因錯漏而延誤申請或引致不必要的法律糾紛。
什麼是長命契居屋？了解前必讀的核心限制與法律原則
很多人都聽過「長命契」，但長命契居屋的運作模式，卻比一般私人樓宇多了一重關鍵限制。在您考慮為居屋長命契加名或作任何業權變動前，必須先清楚理解它背後的法律原則，以及房屋委員會所設下的特定框架，這樣才能順利處理相關手續。
長命契（聯權共有）的基本定義：生存者取得權
解釋所有業主被視為單一整體
首先，我們來理解「長命契」（法律上稱為聯權共有）的基本概念。在長命契的安排下，法律會將所有聯名業主視為一個不可分割的「單一整體」。這意味著，物業並非按份額劃分，例如每人佔一半，而是每一位業主都同時擁有整個物業的全部業權。因此，任何關於物業的重大決定，例如出售或按揭，都必須得到全體業主一致同意才可進行。
當一位業主身故，業權如何自動轉移給在生者
長命契最核心的特點是「生存者取得權」。當其中一位聯名業主不幸身故，他所持有的業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主，並且平均分配。這個業權轉移的過程是依據法律自動發生的，其效力甚至凌駕於個人遺囑（平安紙）之上。換言之，即使身故的業主在遺囑中指定將業權留給其他人，該項指示亦屬無效，業權最終只會歸於在生的聯名業主。
核心差異：為何「長命契居屋」比私人樓長命契複雜得多？
理解了長命契的基本概念後，就要進入最關鍵的部分：為何將這個概念套用在居屋上，情況會變得複雜得多。最大的分別，就在於房屋委員會（房委會）的角色。
房屋委員會（房委會）的絕對審批權：任何業權變動的前提
對於一個私人住宅單位，聯名業主若想更改業權持有方式，例如由長命契轉為分權共有，法律程序相對直接。但是，對於未補地價的長命契居屋，房委會擁有絕對的審批權。任何形式的業權變動，包括加名、除名或轉名，都必須先向房委會提交申請並獲得其書面同意，這是進行任何法律程序的大前提。
未補地價的轉讓限制：防止變相的市場交易
房委會設立這道關卡，背後的原因非常清晰。居屋是資助房屋，其售價遠低於市值，是為了協助合資格人士置業。為了防止業主利用內部轉讓的方式，變相在自由市場上將單位出售圖利，從而繞過補地價的程序，房委會必須嚴格監管任何業權變動。
承讓人資格限制：必須為已登記的家庭成員
除了需要房委會批准，承讓人（即接收業權或被加名的人）的身份亦有嚴格限制。並非隨意一位親人都可以加入，承讓人必須是名列於該居屋戶籍上的「家庭成員」。如果想加入的家庭成員當初並未在購樓時登記在戶籍紀錄內，申請通常不會獲批。這個規定確保了資助房屋的資源，能繼續留在原有的核心家庭單位之內。
長命契 vs 分權共有居屋：律師助您分析優劣，作出明智選擇
選擇用長命契還是分權共有來持有居屋，是一個影響深遠的決定。這不只是法律文件上的一個選項，它直接關係到您家庭的資產傳承、財務風險和未來處理物業的靈活性。為了讓您看得更清楚，我們將從幾個核心層面，直接比較這兩種方式的分別。
長命契與分權共有居屋詳細比較表
業權持有方式（一體 vs 獨立份額）
長命契將所有業主視為一個單一的整體。大家共同擁有整間屋，沒有獨立的個人份額。
分權共有就完全不同。每位業主都持有物業的獨立份額，例如您佔50%，您的伴侶佔50%。這些份額是清晰而且可以獨立處理的。
業權繼承方式（自動轉移 vs 遺囑分配）
長命契最特別的地方就是「生存者取得權」。當一位業主離世，他的業權會自動轉移給在生的聯名業主，平安紙（遺囑）是無法改變這個結果的。
分權共有業主可以透過遺囑，自由決定將自己的業權份額傳給任何人，例如子女或其他親人。業權會成為遺產的一部分來處理。
業權轉讓自由度（需全體同意 vs 可獨立處置份額）
想出售或轉按長命契物業，必須所有業主一致同意並簽署文件。缺一不可。
分權共有業主有權獨立出售或轉讓自己名下的份額，理論上不需要其他業主同意。這也是市場上出現「半契樓」的原因。
債務風險承擔（共同承擔 vs 獨立承擔）
如果其中一位長命契業主有債務問題甚至破產，債權人可以向法院申請出售整個物業來抵債。這會連累到其他無辜的業主。
在分權共有下，風險是分開的。債權人只能針對欠債業主的那一份業權，不會影響到其他業主的份額。
申請房委會批准的程序差異
不論是長命契或分權共有，任何關於長命契居屋的業權變動，例如居屋長命契加名，都必須先向房委會申請。不過，申請的理由和目的會有所不同。長命契的變動通常基於家庭成員關係變化，而分權共有的變動（例如轉讓份額）則可能被房委會視為一種交易，審批會更加嚴格，以防止有人變相出售未補地價的居屋。
選擇「長命契居屋」的優點：保障家庭資產完整性
確保業權穩定，防止單方面出售
長命契的最大好處是穩定。因為任何買賣決定都需要所有人同意，可以有效防止任何一位業主因為一時衝動、受騙或與家人有爭執而單方面賣樓，保障了家庭有一個安穩的居所。
簡化繼承程序，避免遺產承辦的繁瑣過程
當有業主離世，業權會自動轉移，無需經過漫長又昂貴的遺產承辦法律程序。在生的業主只需向土地註冊處提交死亡證等文件，就能更新業權記錄，過程相對簡單直接。
選擇「長命契居屋」的潛在陷阱：一人債務，全家受累
財務風險綑綁：任何一位業主的債務或破產都可能導致整間物業被拍賣
這可以說是長命契最大的潛在風險。由於法律上所有業主被視為一體，只要其中一位業主的個人財務出現問題，例如被追討債務，債權人是有權向法庭申請強制出售整間物業來償還債務。這意味著，即使其他業主沒有任何過失，他們的家也可能因此不保。
業權處置缺乏彈性：若有業主失聯、失智或不合作，物業買賣或按揭將無法進行
長命契要求所有業主共同行動。如果未來有業主不幸失智（例如患上認知障礙症）、失聯，甚至只是因為家庭不和而拒絕合作，那麼整間物業的買賣、轉按或加按都會陷入僵局。在問題解決之前，物業幾乎是無法動用的資產。
長命契居屋的業權繼承：平安紙（遺囑）為何會失效？
許多人規劃資產傳承時，自然會想到訂立平安紙（即遺囑），但對於長命契居屋的業主來說，這個普遍認知可能是一個陷阱。一份精心準備的遺囑，在長命契獨有的法律原則面前，有關物業分配的部份，隨時會變成一張廢紙。這到底是為什麼呢？讓我們一起深入了解。
法律剖析：「生存者取得權」的法律效力凌駕於遺囑之上
解釋在長命契安排下，遺囑中關於物業的分配條款為何無效
長命契的法律基礎，建基於一項名為「生存者取得權」（Right of Survivorship）的原則。在這個原則下，所有聯名業主被視為一個單一、不可分割的整體，共同持有物業的全部業權。當其中一位業主身故，其業權並不會納入其個人遺產之中。相反，已故業主的權益會自動「蒸發」，而在生的聯名業主所持有的權益則會相應擴大，直至最後一位在生的業主繼承整個物業的全部業權。由於遺囑只能處理屬於已故者的個人遺產，而長命契物業的權益在業主身故一刻已自動轉移，所以遺囑對此是完全無效的。
引用案例說明業權只會歸於在生的聯名業主
我們可以設想一個常見的家庭情況。假設陳先生與陳太太以長命契形式聯名持有一間居屋。陳先生希望在他過身後，將自己所佔的業權留給他與前妻所生的兒子，並且在遺囑中清晰地列明了這個意願。不過，當陳先生不幸離世後，根據「生存者取得權」的原則，整間居屋的業權只會自動、完整地轉移至陳太太一人名下。陳先生遺囑中關於物業的指示，在法律上無法執行，他的兒子最終無法繼承該居屋的任何權益。這個例子直接說明了長命契的法律效力，是如何凌駕於個人遺囑之上。
如何將長命契居屋的業權傳給指定後人？
唯一途徑：在生前將「長命契」轉為「分權契」
既然遺囑無法處理長命契居屋的業權，那麼業主若希望將自己的權益傳承給指定後人，應如何是好？唯一可行的辦法，就是在生前採取法律行動，將物業的持有方式由「長命契」（聯權共有）轉為「分權契」（分權共有）。轉為分權契後，每位業主會擁有物業一個獨立且明確的業權份額，例如雙方各佔50%。這份獨立的業權，就會被視為業主的個人資產，可以自由地透過遺囑來指定由誰繼承。
關鍵提醒：轉換持有方式仍須先獲房委會批准
最後有一個關鍵點必須注意。由於我們討論的是資助房屋，任何涉及長命契居屋的業權變動，程序都比私人樓宇複雜。即使只是將持有方式由長命契轉為分權契，這個行動在法律上仍被視為業權轉讓的一種。這與申請居屋長命契加名一樣，在未補地價的情況下，業主必須先向房屋委員會（房委會）提交正式申請，解釋原因，並且取得房委會的書面同意後，才可以聘請律師辦理後續的法律文件。房委會有權酌情審批，並非所有申請都必然獲批。
如何申請長命契居屋轉名/加名？完整流程、文件與費用一覽
想為您的長命契居屋更改業權，例如進行居屋長命契加名或轉名，並非像處理私人樓宇般簡單。由於居屋是資助房屋，任何業權變動都必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且只有在符合其接納的特定理由下，才會獲得批准。整個過程涉及嚴謹的審批、特定的法律文件及相關費用。以下為您拆解整個申請流程，由評估資格到完成手續，讓您有清晰的預算和準備。
第一步：評估資格 – 您是否符合房委會接納的特殊原因？
申請的第一步，是檢視您的情況是否符合房委會列出的可接納原因。房委會只會在特殊情況下，酌情批准業權轉讓申請，目的是防止業主利用此途徑變相進行物業買賣。
房委會接納的業權轉讓原因逐項詳解（離婚、移民、年邁、危疾等）
房委會普遍接納的原因主要圍繞家庭狀況的重大改變或特殊個人需要。常見的獲批原因包括：
- 夫婦相關： 加入配偶作為聯名業主；或因離婚、分居，根據法庭命令或雙方協議，將業權轉讓予其中一方。
- 家庭成員變動： 業主結婚後遷出，希望將業權轉讓予單位內一名已登記的家庭成員。
- 永久離開香港： 業主因移民、或需到海外、內地、澳門或台灣長期工作或定居，可申請將業權轉讓予已登記的家庭成員。
- 個人特殊情況： 業主年滿65歲或以上，為方便日後資產安排；或因證實患上危疾（例如癌症），希望預先處理業權。
- 其他原因： 因家庭成員曾支付單位大部分首期或按揭供款，為反映其貢獻而更改業權；或因業主不幸去世或破產，需要辦理業權轉移手續。
何謂「不涉及金錢代價的轉讓」？
這是房委會批准申請的核心條件之一。意思是整個業權轉讓過程，必須以「饋贈契」（Deed of Gift）或「無償轉讓」的形式進行。新舊業主之間不能有任何金錢交易，目的是杜絕任何繞過補地價限制的變相買賣。唯一的例外是因業主破產，由破產管理署署長或受託人處理的轉讓個案。同時，接收業權的新業主（承讓人），也必須是該單位戶籍內已登記的家庭成員。
第二步：準備文件與提交申請 – 逐步指南
當您確認符合申請資格後，下一步就是準確地準備和提交所需文件。
如何正確填寫申請書 (HD7) 及避免常見錯誤
您需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（居者有其屋計劃/私人機構參建居屋計劃/租者置其屋計劃單位）」的表格（表格號碼：HD7）。填寫時有幾點需要特別留意，以避免申請被延誤：
- 資料必須準確： 確保所有個人資料與房委會的紀錄完全一致。
- 簽名樣式相同： 所有業主的簽名，必須與當初簽署買賣合約時的簽名樣式相同。
- 保持整潔： 切勿使用塗改液或塗改帶，若有寫錯，應使用劃線方式修改，並在旁簡簽作實。
各類原因所需的核心證明文件清單（法庭命令、簽證、醫療證明等）
除了申請書，您必須附上與申請原因對應的證明文件副本。文件的齊備程度直接影響審批進度。
- 離婚/分居： 絕對判令（Decree Absolute）或離婚協議書。
- 移民/永久離港： 外國的入境簽證、居留許可或僱主發出的海外工作證明。
- 年邁（65歲或以上）： 香港身份證。
- 危疾： 由註冊醫生發出的醫療證明文件。
- 業主去世： 死亡證及遺產承辦處發出的承辦紙或授予書。
- 反映供款事實： 相關的銀行轉帳紀錄、按揭還款證明等。
提交申請的地點及方式
填妥的申請書（HD7）正本，連同所有證明文件的副本，需要一併交往所屬屋邨的租約事務管理處。
第三步：了解審批流程、時間與總費用
提交申請後，您需要了解後續的審批程序、所需時間以及涉及的總開支。
房委會行政審批程序與所需時間
在文件齊備的情況下，房委會的房屋資助分處一般需要約六個星期處理申請。審批完成後，您會收到書面通知，若申請獲批，您將會收到一份「業權轉讓同意書」。這份同意書的有效期為一年，您必須在一年內完成所有法律程序。
律師樓法律文件處理：由草擬轉讓契到土地註冊處登記
收到房委會的同意書後，您便需要自行聘請律師，處理後續的法律手續。律師會為您草擬一份「不涉及金錢代價的轉讓契據」（或稱饋贈契）。值得注意的是，這份轉讓契據的草稿在正式簽署前，必須先交往房委會的法律事務分處進行審批。待法律事務分處也批准後，您們才可簽署正式文件，最後由律師將文件送交土地註冊處登記，整個轉名程序才算正式完成。
費用總覽：房委會手續費、律師費及印花稅計算方式
整個過程涉及多項費用，建議您預留足夠預算：
- 房委會申請手續費： 提交申請（HD7）時需繳付，現時為港幣3,020元。此費用不論申請成功與否，均不予退還。
- 房委會法律文件審批費： 轉讓契據草稿交由房委會法律事務分處審批時需繳付，現時為港幣2,630元。同樣地，此費用亦不予退還。
- 律師費： 聘請律師處理所有法律文件的費用，收費視乎不同律師樓而定。
- 印花稅： 即使是無償轉讓，稅務局仍會根據物業的市值計算印花稅。不過，若轉讓是基於近親關係（例如夫婦、父母與子女之間），則有機會申請豁免，或只需支付較低的定額印花稅。實際稅款需視乎個別情況及當時的稅務條例。
特別注意：若居屋仍有按揭在身應如何處理？
如果您的長命契居屋仍有銀行按揭未供完，情況會相對複雜一些，因為業權變動會直接影響按揭合約。
向銀行申請更改按揭安排的必要性
在向房委會提交申請之前，您必須先聯絡承按銀行，查詢他們是否同意更改業權。因為業權人的變動等同於更改借款人，銀行有權重新審視新業主組合的還款能力，甚至要求進行壓力測試。若未能取得銀行同意，整個轉名程序便無法進行。
填寫「轉變按揭安排申請書」(HD64) 的注意事項
取得銀行的初步同意後，您在提交業權轉讓申請（HD7）的同時，還需要額外填寫一份名為「轉變按揭安排申請書」的表格（表格號碼：HD64），並一併交給房委會審批。這項申請同樣需要繳付相關的手續費。只有當房委會和銀行雙方都同意後，您的轉名及按揭更改申請才能繼續進行。
長命契居屋常見法律難題：業主身故、離婚、失聯應對方案
持有長命契居屋，本意是為了家庭和諧與資產穩定，但在漫長的歲月裡，生活總會出現各種變數。當聯名業主面對身故、關係破裂或失聯等情況，原本簡單的業權安排，就可能衍生出複雜的法律問題。以下我們將逐一拆解這些常見情境，並提供清晰的應對方案。
情境一：其中一位聯名業主身故
長命契最核心的「生存者取得權」原則，在這時便會啟動。當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給在生的聯名業主。不過，這並非什麼都不用做，在生的業主仍需完成一些法律手續，才能正式更新業權記錄。
辦理業權轉移手續：死亡證與土地註冊處登記流程
首先，在生的業主需要取得已故業主的死亡證。然後，應委託律師樓辦理相關手續。律師會協助草擬一份確認業權轉移的法律文件（例如相關的聲明書），連同死亡證副本，一併提交到土地註冊處進行登記。完成登記後，土地註冊處的紀錄便會更新，正式將已故業主的姓名移除，整個物業的業權便完全歸在生業主所有。
如何通知銀行並更新按揭安排
如果物業仍有按揭在身，在生業主必須盡快通知承按銀行，並提供已故業主的死亡證副本。銀行會根據文件更新內部的按揭戶口資料。一般情況下，只要在生業主能繼續準時供款，銀行通常不會要求重新進行壓力測試或更改按揭條款，但主動通知並辦妥手續是必須的步驟，以確保一切符合銀行的規定。
情境二：聯名業主（例如夫婦）離婚或分居
夫婦共同以長命契持有居屋，一旦關係生變，業權處理便成為焦點。處理方式主要視乎雙方能否達成共識，可分為協議轉讓或遵從法庭命令兩種途徑。
協議轉讓：如何向房委會申請將業權轉予其中一方
如果雙方能和平達成協議，決定將業權轉讓給其中一方，這算是最理想的做法。雙方需要以「離婚或分居」作為特殊原因，共同向房屋委員會（房委會）提交業權轉讓申請。申請時需附上相關證明文件，例如離婚絕對判令（Decree Absolute）。待房委會發出「業權轉讓同意書」後，雙方便可委託律師辦理轉讓契，以「無涉及金錢代價」的饋贈形式，將業權轉到其中一方名下。
法庭命令下的業權轉讓：程序與影響
若雙方無法達成共識，便需要由家事法庭介入，對婚姻資產（包括該長命契居屋）的分配作出裁決。法庭有權頒布命令，要求其中一方將其業權轉讓給另一方。收到法庭命令後，獲得業權的一方同樣需要向房委會提交申請，並附上法庭命令作為理據。雖然有法庭命令支持，但仍須走完房委會的審批程序。獲批後，再由律師辦理後續的法律手續。
情境三：其中一位業主失聯、失智或不合作
這是長命契最棘手的潛在問題之一。由於長命契要求所有業主一致同意，才能出售或再按揭物業，只要其中一位業主失蹤、因病失智（例如患上認知障礙症）或純粹不合作，整個物業的業權便會陷入僵局。
出售或再按揭物業時的法律障礙
在這種僵局下，物業基本上是無法進行任何重大交易的。因為無論是簽署買賣合約，還是向銀行申請按揭或轉按，都需要所有業主親自簽署法律文件。缺少任何一位業主的簽名，交易便無法合法完成。這意味著其他業主即使急需資金周轉，也無法透過出售或加按物業來解決問題。
預防及解決僵局的法律途徑（如尋求法庭命令）
要解決這個困局，最主要的法律途徑是向高等法院申請「出售令」（Order for Sale）。任何一位聯名業主都有權入稟法院，要求法庭強制出售該物業。法庭會考慮所有情況，若認為合理便會頒下命令。物業成功出售後，所得款項會按業權比例（長命契下通常是均分）分配給所有業主。這雖然是解決僵局的有效方法，但過程涉及複雜的法律程序和相當的費用，通常是萬不得已之下的最終選擇。
關於長命契居屋的常見問題 (FAQ)
處理長命契居屋的業權問題時，總會遇到各種疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，希望用最清晰直接的方式，為你解答心中疑慮。
我可以單方面將長命契居屋業權轉為分權共有嗎？
這個問題的答案，關鍵在於「居屋」這個特殊身份。對於一般私人樓宇，任何一位聯權共有人（長命契持有人）理論上可以聘請律師，向其他共有人發出分割通知書，單方面將業權轉為分權共有。
但是，長命契居屋的情況完全不同。由於居屋是資助房屋，任何業權的變動，包括由長命契轉為分權共有，都必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且獲得其書面批准。房委會只會在非常特殊的理由下（例如離婚或分居的法庭命令）才會考慮批准此類申請。所以，你不能像處理私人樓宇一樣單方面採取行動，必須遵循房委會的審批程序。
辦理居屋長命契加名，總共預算要多少錢？
辦理居屋長命契加名，總費用主要由三個部分組成：
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房委會手續費：這部分費用是固定的。首先，提交業權轉讓申請時，需要繳付一筆申請費（現時為港幣$3,020）。申請獲批後，律師草擬的轉讓契據需要再交由房委會的法律事務分處審批，這一步需要再繳付一筆契據審批費（現時為港幣$2,630）。
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律師費：你需要自行聘請律師處理所有法律文件，包括草擬轉讓契據和到土地註冊處辦理登記手續。不同律師樓的收費標準各異，建議可以多作比較，一般費用約數千至萬多元不等。
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印花稅：由於居屋加名屬於「不涉及金錢代價」的業權轉讓，通常視為業權贈與。如果加名的對象是近親（例如配偶），印花稅可能只是一個象徵式的定額費用。不過，具體稅額仍需根據稅務局的最新規定和物業估值而定，你的律師會提供準確的計算。
總括而言，整個過程的總預算，大概需要預留港幣一萬多元至兩萬元左右。
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期是多久？
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。
你必須在這封同意書發出日期起計的一年內，完成所有後續的法律程序。這包括聘請律師擬備轉讓契據、將契據交予房委會審批，以及最終到土地註冊處完成註冊。如果未能在一年內完成，該同意書便會失效。屆時你需要重新向房委會提交申請，並且再次繳付所有相關費用。
如果我的居屋轉名申請被房委會拒絕，已繳付的費用會退還嗎？
不會。房委會的政策非常清晰，所有已繳付的手續費，包括最初的申請費和後來的契據審批費，均不設退還。
這個政策適用於任何情況，不論你的申請最終是被拒絕，還是你自己中途決定撤回申請，已付的費用都不會退回。因此，在遞交申請前，務必仔細閱讀申請指引，確保自己符合房委會接納的特殊原因，並且準備好所有必需的證明文件。
進行居屋長命契加名時，非登記家庭成員可以加入成為業主嗎？
一般情況下，答案是不可以。
房委會對於居屋業權轉讓的其中一個核心規定是，承讓人（即接收業權或被加入姓名的一方）必須是該單位戶籍上的「已登記家庭成員」。這項規定的目的，是為了確保資助房屋資源能留在原來的核心家庭成員手中。所以，即使是你的直系親屬，如果他／她的名字當初沒有登記在該居屋的家庭成員名冊上，就不能透過加名的方式成為業主。