香港二按申請終極指南：一篇看懂5大關鍵、壓力測試與隱藏風險

面對資金周轉需要，或想將物業升值部分套現作其他投資，但又不想賣樓？「二按」（二次按揭）是不少香港業主會考慮的財務方案。然而，二按申請並非想像中簡單，當中涉及複雜的審批資格、嚴格的壓力測試計算，更隱藏著一般人不易察覺的風險與陷阱。本文將為你提供一份終極指南，由二按的基本定義、與按揭保險的分別，到壓力測試的具體要求、申請流程，再深入剖析5大關鍵風險，助你一文看懂所有細節，作出最穩妥的財務決策。

剖析香港二次按揭：定義、作用與合法性

提到香港二按，不少人可能覺得既熟悉又陌生。簡單來說，當你為物業向銀行申請第一筆按揭貸款，這就是「一按」。而香港二次按揭，就是在物業已承造一按的基礎上，再向另一間貸款機構（通常是財務公司）申請的第二筆按揭貸款。它的出現，主要是為了解決置業時首期資金不足的問題，特別是在一手新盤市場，發展商有時會透過關聯的財務公司提供二按計劃，幫助買家更容易上車。

二按的主要作用，是突破香港金融管理局為銀行設定的按揭成數上限。銀行在審批一按時，必須遵守嚴格的監管指引，可借出的貸款額有限。相反，提供二按的財務公司不受金管局規管，因此在審批貸款時更具彈性，能夠提供更高的貸款額。一個常見的策略，就是結合銀行提供的低息一按，再加上財務公司提供的二按，以補足首期的差額。這樣，既能借到足夠資金，總利息成本也比單純向財務公司申請一筆高成數按揭來得划算。

至於二按香港的合法性，這是一個非常關鍵的問題。首先，提供二按的財務公司雖然不受金管局的逆周期措施約束，但它們必須遵守香港法例中的《放債人條例》，這條例對貸款利率設有上限，保障借款人。更重要的一點是，所有正規的二按申請，都必須事先獲得一按銀行的書面同意。如果在未經銀行同意下私自承造二按，便會違反一按的貸款合約，銀行有權採取法律行動，後果可以非常嚴重。因此，了解並遵循正規程序，是考慮二按時保障自己的首要前提。

香港二次按揭 vs 按揭保險：全面比較助你決策

當置業預算遇上阻力，首期不足是不少人面對的難題。為了解決這個問題，市場上主要有兩個途徑幫助買家借取高成數按揭：申請香港二按，或選用按揭保險。這兩者雖然目的相似，但運作原理、成本和風險卻大有不同。了解清楚它們的分別，是做出正確財務決策的第一步。

簡單來說，香港二次按揭是在已有的銀行一按基礎上，再向另一間機構（通常是財務公司）申請第二筆貸款。它的主要優點是審批較為寬鬆，因為提供二按的財務公司不受金融管理局的嚴格規管。這代表它們可以提供銀行無法批出的更高貸款額，但代價就是二按部分的利息通常會遠高於一按。

至於按揭保險，它並非一筆貸款，而是一項由香港按揭證券有限公司（HKMC）或昆士蘭保險（QBE）等機構提供的保險產品。買家支付一筆保險費用後，銀行便可以安心批出高於金管局指引的按揭成數（例如八成至九成）。它的好處是整筆貸款，包括高成數的部分，都可以享用與銀行一按相同的較低利率，但申請人需要支付按揭保費，並且必須通過銀行和按證公司的雙重審批。

為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，以下是一個直接的比較表：

那麼，你應該如何選擇？這完全取決於你的個人財務狀況和需要。如果你的收入證明文件較弱，或者希望購買樓花並承造高成數按揭，二按可能是其中一個選項，但必須小心衡量其「先甜後苦」的高息風險。相反，如果你的收入穩定且能通過銀行的審批，又打算購買現樓，按揭保險計劃在長遠來看，通常是更穩健和划算的選擇。

香港二次按揭壓力測試：計算你的真實負擔能力

申請香港二按時，壓力測試是一個不可或缺的環節。這一步驟的目的，是確保您在承擔「一按」及「二按」雙重供款的壓力下，即使未來利率上升，依然具備足夠的還款能力。銀行在審批「一按」時，會將您申請的「香港二次按揭」部分一併納入計算。整個過程看似複雜，但只要掌握了核心原則，就能清晰了解自己的負擔水平。接下來，我們將透過一個實際例子，一步步拆解整個計算過程。

壓力測試計算實例：一步步教你計

在計算之前，最重要的一點是，銀行會採用「二按」合約中利率最高的時期作爲計算基準，再加上現時規定的壓力測試利率（金管局在2025年2月28日已暫停壓力測試要求，但銀行仍會作內部評估，此處以過往標準作參考），而不是用最初幾年的低息優惠期利率。這一點是很多人容易忽略的陷阱。

假設物業資料如下：
* 物業樓價：800萬港元
* 一按貸款：樓價六成 (480萬港元)，年期30年，利率2.5%
* 二按貸款：樓價兩成 (160萬港元)，年期25年，利率首2年2.5%，其後為5%

第一步：計算「一按」的壓力測試要求

首先，我們計算「一按」部分的供款。
* 正常每月供款： 以2.5%利率計算，每月供款約為18,966港元。
* 壓力測試下每月供款： 利率假設增加3%至5.5%，每月供款會上升至約27,524港元。
* 所需最低月入： 以首次置業人士供款佔入息比率上限六成計算，您需要有至少 45,873港元 的月入 (27,524元 / 0.6)，才能通過「一按」的壓力測試。

第二步：計算「二按」的壓力測試要求 (關鍵所在)

接下來是「二按」部分，這一步是整個計算的關鍵。銀行會採用「二按」利率較高的5%作為基礎。
* 壓力測試下每月供款： 利率假設增加3%至8%，以160萬貸款額及25年期計算，每月供款約為12,350港元。
* 所需最低月入： 同樣以六成供款佔入息比率計算，您需要有至少 20,583港元 的月入 (12,350元 / 0.6)，才能應付「二按」的壓力測試。

第三步：合併計算總入息要求

最後，將「一按」和「二按」所需的最低月入相加，得出整個按揭組合的總入息要求。
* 總最低月入要求： 45,873港元 (一按) + 20,583港元 (二按) = 66,456港元。

換句話說，在上述例子中，申請人必須擁有超過66,456港元的每月收入，才有機會成功獲批整個「一按」加「二按」的貸款方案。這個計算清楚地顯示了，「二按」對申請人的入息要求有著非常顯著的影響，亦是申請「二按香港」方案時必須審慎評估的一環。

申請香港二次按揭：必須警惕的5大潛在風險

申請香港二按，表面上看來是解決首期不足的有效方法，讓置業夢想看似觸手可及。不過，在您決定踏出這一步之前，了解清楚背後潛藏的風險至關重要。這些風險環環相扣，任何一環處理不當，都可能對未來財務狀況構成沉重壓力。以下我們將逐一剖析申請香港二次按揭時，必須留意的五大潛在風險。

風險一：「先甜後苦」的高息陷阱

許多由發展商提供的二按計劃，都會用首兩至三年的低息優惠期作招徠，利率可能與銀行一按相若，看似相當吸引。問題在於優惠期結束後，利率會大幅抽升。例如，首兩年利率可能是2.5厘，但第三年起便可能急升至5厘、6厘甚至更高。加上二按的還款年期通常較短，最長一般為25年，當利率飆升，每月的供款額便會倍增，令您的財務預算大失方寸。

風險二：轉按困難，隨時被高息鎖死

當二按的低息期完結，業主自然希望透過轉按至傳統銀行，以較低的利息整合所有貸款，擺脫高息負擔。然而，這個操作的難度極高。原因是，屆時「一按」加「二按」的未償還貸款總額，很可能仍然遠超銀行在沒有按揭保險下可批出的最高貸款額度。舉例來說，一個800萬的物業，承造六成一按（480萬）及兩成二按（160萬），總貸款額為640萬。兩年後，即使努力還款，總欠款可能仍高達600多萬。若要在市場上找銀行承接這筆貸款，在沒有按揭保險的情況下，物業估值需要升至超過1200萬，銀行才可能批出五成按揭，這在短期內是不切實際的期望。因此，業主很可能被迫繼續承擔二按的高昂利息。

風險三：審批標準不透明與「配額制」

相對於銀行清晰的審批準則，提供二按的財務公司標準較為模糊。更重要的是，由發展商提供的二按計劃，通常設有「配額制」。意思是發展商為整個樓盤預留作二按的貸款總額是有限的。即使您的入息及財務狀況完全符合資格，但如果申請時配額已經用盡，申請同樣會被拒絕。這為準買家帶來了不確定性，不能想當然地認為購買新盤就必定能獲批二按。

風險四：未經同意申請即屬違約

在香港申請二按，一個絕對不能忽視的法律前提是，必須獲得「一按」銀行的書面同意。如果在未經銀行同意下私自承造二按，便構成了違反按揭合約的行為。銀行一旦發現，有權採取嚴厲的行動，輕則要求您增加擔保人或抵押品，重則有權要求您立即全數清還所有按揭貸款，即俗稱的「Call Loan」。現今的機制下，業主已無法隱瞞。自2011年起，銀行已獲授權查閱環聯（TransUnion）的信貸資料庫；而自2017年起，土地註冊處在物業有新的按揭登記時，會向一按銀行發出電子提示。

風險五：壓力測試計算方式更嚴格

即使您申請的是正規、已獲銀行同意的二按香港計劃，銀行在審批您的「一按」時，會將「二按」的供款一併納入壓力測試計算。關鍵在於，銀行並不會採用二按初期的低息優惠利率作計算，而是會採用其整個貸款期中「最高的利率」（即優惠期過後的利率）作為基礎，再進行壓力測試。這做法會大幅提高通過審批所需的入息要求，令不少申請人始料不及。因此，在申請前，必須準確計算清楚自己的負擔能力。

香港二次按揭申請流程指南：從準備到批核

了解香港二按的申請流程，是確保整個過程順利無誤的關鍵一步。雖然不同財務機構的細節可能有些許差異，但核心步驟萬變不離其宗。整個申請過程講求準備充足與時間規劃，以下將會拆解由準備文件到成功獲取批核的完整流程，助你清晰掌握申請香港二次按揭的每一步。

第一步：準備申請文件

在正式提交申請前，首要任務是準備一套完整的文件，以證明你的身份、還款能力與信貸狀況。這一步準備得越充分，後續的審批過程就越暢順。一般而言，你需要準備以下幾類文件：
* 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明： 最近三至六個月的糧單、銀行月結單（以顯示薪金入賬紀錄）、最新的稅務局評稅通知書。如果是自僱人士，則可能需要提供公司財務報表及審計報告。
* 物業證明： 臨時買賣合約或正式買賣合約。
* 信貸報告： 可向環聯（TransUnion）申請個人信貸報告。

準備這些文件是為了讓貸款機構全面評估你的財務背景，確保你有足夠能力承擔未來的按揭供款。

第二步：申請與審批程序（以發展商二按為例）

市場上較常見的正規二按是購買新盤時，由發展商關聯的財務公司所提供。這種二按 香港申請流程結構清晰，並且已獲得一按銀行的默許，其具體程序如下：

1. 提交意向並申請一按： 首先，你需要向發展商表明有意申請其二按計劃。接著，最重要的步驟是向銀行提交你的一按申請。

2. 銀行進行聯合審批： 這是整個流程的核心。銀行在審批你的一按申請時，必須將你未來二按的供款一併納入計算。銀行會使用一按及二按的總供款額，來評估你的「供款與入息比率」，並進行壓力測試。銀行會採用二按計劃中利率最高的時期作計算基準，因此對入息要求會比較嚴格。

3. 獲取一按批核信： 當銀行確認你的總還款能力符合要求後，便會批出一按申請，並發出正式的批核信或貸款確認書。這封信件是你成功申請二按的入場券。

4. 正式申請二按： 憑著銀行的批核信，你便可以正式向發展商指定的財務公司提交二按申請。由於銀行已預先評估了你的總負擔能力，這一步的審批通常會比較順利。

5. 簽署法律文件及放款： 當二按申請也獲批後，律師會安排你簽署所有相關的按揭法律文件。待一切手續完成，貸款機構便會在物業成交日將款項發放。

第三步：費用與時間規劃

在預算方面，申請二按所衍生的律師費及相關雜費，一般均由申請人承擔。部分財務公司可能會收取一筆過的申請手續費，申請前應先查詢清楚。

時間規劃同樣重要。由於整個流程涉及銀行與財務公司兩方機構的審批，建議至少在物業成交前的60天便啟動申請程序，預留充足時間處理文件往來及應對可能出現的狀況。

香港二次按揭常見問題 (FAQ)

關於香港二按，大家心中總有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望幫你一次過釐清概念，讓你對這個財務工具有更全面的認識。

申請二按需要通知一按銀行嗎？

答案是：必須。任何正規的香港二次按揭申請，都必須先取得一按銀行的書面同意。這不單是程序要求，更加是保障你的法律責任。若在未經同意下私自承造二按，便已構成違約行為。銀行一旦發現，有權採取嚴厲行動，最嚴重的情況是要求你立即全數清還所有按揭貸款，即俗稱的「call loan」。現時，銀行可以透過查閱環聯信貸資料庫，以及土地註冊處就物業再按揭發出的電子提示，輕易得悉物業的最新抵押狀況，因此隱瞞的空間幾乎不存在。

二按和加按有甚麼分別？

這兩者很容易混淆，但概念上完全不同。最核心的分別在於債權人的數量。

「加按」是指當物業升值後，你向原來承造一按的銀行申請，增加貸款額以套現資金。整個過程，你的債權人始終只有一家銀行。

「二按」則是在保留一按銀行的貸款下，再向另一間財務機構（通常是財務公司）申請第二筆貸款。這意味著你的物業同時抵押了給兩個不同的債權人。由於二按的財務公司在受償權上排在銀行之後，風險較高，因此其利率通常遠高於加按或一按。

銀行會提供二按服務嗎？

普遍來說，香港的銀行並不會提供二按服務。銀行的按揭業務受金融管理局嚴格規管，而二按主要由不受金管局規管的財務公司提供，因此在審批上較為靈活，能提供更高的按揭成數。一個物業亦不能同時向兩間不同的銀行分別申請一按及二按。

發展商提供的二按計劃有何要注意？

發展商二按是新盤買家常用的方法，但當中有些細節必須留意。這類計劃的特點通常是「先甜後苦」。

首先，計劃在首兩至三年會提供非常低的「蜜月期」利率，與一按利率相若。不過，優惠期結束後，利率會大幅抽升，可能急增一倍或以上，令你的每月供款壓力大增。

其次，還款年期通常較短，例如最長25年，相比銀行一按的最長30年，每月供款額會更高。

最後，發展商二按通常設有「配額制」，並非所有申請者都必定獲批。因此，在計劃財務預算時，不能理所當然地認為一定能成功申請。

為何近年好像較少人選擇申請二按 香港？

這個觀察很準確，主要原因是按揭保險計劃（MIP）的放寬。近年政府放寬了按揭保險的樓價上限，讓合資格的買家（特別是首置人士）可以直接向銀行申請高達八成至九成的按揭。透過按揭保險，買家雖然需要支付一筆保費，但整筆貸款都能享用銀行的低利率，而且還款年期可長達30年。相比之下，二按的高息風險和較短年期，使其吸引力大減，按揭保險成為了更穩健和划算的選擇。