當銀行按揭申請因壓力測試、入息證明或信貸評級（TU）等問題被拒，或者急需資金周轉時，財務公司按揭（俗稱「財仔按揭」）往往成為物業持有人的另一出路。然而，面對五花八門的財務公司、遠高於銀行的利率以及潛在的隱藏條款，借款人稍有不慎，便可能墮入高息陷阱，甚至影響長遠的財務健康。
本篇【2025財務按揭懶人包】將為您全面拆解財務公司按揭的利弊，從其與銀行按揭的6大核心分別入手，深入剖析審批彈性背後的利率成本與風險，並教您如何選擇可靠的一、二線財務公司。更重要的是，本文將提供一套清晰的「離場」路線圖，指導您如何逐步改善財務狀況，最終成功由財仔按揭安全轉按回銀行，重返低息正軌，助您在解決燃眉之急的同時，作出最精明的長遠部署。
財務按揭 vs 銀行按揭：6大核心分別全面睇
當你考慮置業或利用物業套現時，除了傳統銀行，市面上的財務按揭亦是一個選擇。財務公司按揭近年愈來愈普遍，但是它與銀行按揭存在根本性的分別。了解這兩者之間的差異，有助你作出最明智的財務決策。以下將會從六個核心層面，深入剖析兩者的不同之處。
定義與監管：財務公司按揭是什麼？
監管機構差異：《放債人條例》 vs 香港金融管理局
首先，最根本的分別在於監管機構。銀行提供的按揭服務，受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。金管局為銀行體系設定了許多指引，例如壓力測試要求、按揭成數上限等，目的是維持金融體系的穩定。
相反，財務公司按揭則由持有放債人牌照的財務公司提供。這些公司主要受香港法例第163章《放債人條例》規管，其日常運作由香港警務處牌照課及公司註冊處監管。因為不受金管局直接規管，所以它們在審批貸款時擁有更大的彈性，不受銀行的框架所限制。
為何選擇財務按揭？三大主因剖析 (銀行拒批、資金急切、信貸紀錄不佳)
既然銀行按揭利率較低，為何仍然有人選擇財務公司按揭？主要有三個常見原因：
- 銀行拒絕批核：申請人的入息不穩定、未能提供足夠的入息證明文件、未能通過壓力測試，或是信貸評級（TU）不佳，都可能被銀行拒絕。財務公司相對寬鬆的審批標準，成為了他們的替代方案。
- 資金需求急切：銀行審批按揭的流程一般需要數星期。如果業主有緊急的資金周轉需要，例如生意出現問題或有突發開支，財務公司最快可即日批核的效率便顯得非常吸引。
- 信貸紀錄不佳：過往有逾期還款紀錄或信貸評級較低的申請人，通常難以獲得銀行信任。財務公司在審批時更看重抵押品的價值，對信貸紀錄的要求相對較低。
審批標準：壓力測試、入息與信貸要求有何不同？
財務公司免壓力測試的彈性與風險
銀行按揭申請人必須通過壓力測試，確保在假設利率上升的情況下，每月供款額仍然在可負擔的範圍內。這是一個重要的風險管理措施。
財務公司按揭的一大特點就是通常豁免壓力測試。這份彈性讓一些入息僅僅足夠目前供款水平的申請人也能成功獲批貸款。但是，這同時隱藏風險。一旦未來利率上升，借款人可能會發現自己無力償還貸款，財務狀況變得非常緊張。
對入息證明文件的寬鬆要求
銀行對入息證明的要求非常嚴格，通常需要申請人提供稅單、固定受僱合約、公司糧單等文件，以證明其有穩定且足夠的還款能力。對於自僱人士或收入來源不穩定的職業，申請過程會更加困難。
財務公司在這方面則寬鬆得多。它們可能只要求申請人提供最近數個月的銀行出糧紀錄，甚至有些情況下，只要物業有足夠的抵押價值，對入息證明的要求會進一步放寬。
財務公司按揭利率：與銀行P按/H按的巨大差距
實際年利率 (APR) 解析：全面理解真實借貸成本
利率是兩者最顯著的差異。銀行按揭利率主要跟隨最優惠利率（P按）或銀行同業拆息（H按），利率水平相對較低而且透明。
財務公司按揭利率則遠高於銀行。在比較不同貸款計劃時，你不應只看月平息或名義利率，而必須比較「實際年利率」（APR）。APR是一個將所有利息、手續費、行政費等借貸成本計算在內的全年利率，它能最真實地反映你的總借貸成本。根據《放債人條例》，財務公司必須清晰列明APR。
利率結構與還款方式比較
銀行的按揭還款年期普遍較長，可達30年，還款方式主要是每月等額本息。財務公司的按揭計劃年期通常較短，而且利率結構可能更多樣化，例如提供首段時期低息，然後利率大幅調升的計劃。借款人需要仔細研究合約條款，了解整個貸款期內的利率變化。
審批速度與靈活性：為何財務公司快人一步？
最快即日批核的流程解構
財務公司的最大優勢就是審批速度。因為它們的內部流程較簡單，而且不受金管局的繁複規條約束，所以能夠快速完成物業估價、背景審查和批核程序。對於急需資金的業主，財務公司最快在一天內批出貸款的能力，是銀行無法比擬的。
貸款用途的靈活性
銀行按揭的貸款用途監管較嚴，主要用於購買指定物業。如果業主想加按套現，銀行也會了解其資金用途，例如裝修、子女升學等。財務公司對貸款用途的限制則較少，無論是生意周轉、投資，甚至是清還其他債務，它們都願意接受申請。
貸款額度與物業類型：唐樓、村屋、無契樓的選擇
銀行不願承造的物業類型
銀行在承造按揭時，對物業的類型和質素有嚴格要求。樓齡過高的唐樓、業權較複雜的村屋，或者樓契不全的物業（俗稱「無契樓」），銀行通常會拒絕批核按揭。財務公司則願意承造這些類型的物業按揭，因為它們更看重物業的剩餘擔保價值，為這類業主提供了融資渠道。
高成數貸款的吸引力與代價
在不需要按揭保險的情況下，財務公司有時能提供比銀行更高的按揭成數。這種高成數貸款的吸引力很大，但是代價就是極高的財務公司按揭利率。借款人需要權衡獲得額外資金的好處與長期承擔高昂利息的成本。
按揭保險：財務公司按揭為何無法申請按保？
香港按揭證券有限公司提供的按揭保險計劃（按保），讓銀行可以為合資格的申請人提供高成數按揭，例如最高九成。這項計劃是金管局監管框架下的一部份，旨在協助市民置業，同時管理銀行的信貸風險。
由於財務公司並非金管局監管下的認可機構，所以它們不能參與按揭保險計劃。這意味著財務公司提供的任何高成數按揭，其風險完全由公司自身承擔，這也是其利率必然遠高於銀行高成數按揭的主要原因之一。
市場常見財務公司按揭產品深度解析
想深入了解財務按揭，就要先認識市場上有哪些常見的產品。財務公司的按揭產品五花八門，比起銀行傳統的一按，選擇多樣而且具彈性，不過每種產品的性質和風險都大有不同。我們一齊拆解幾種主流的財務公司按揭，助你清晰掌握箇中玄機。
物業一按、二按、三按：釋放資產價值的基本工具
物業一按、二按和三按，是財務公司最基本的按揭服務，核心概念是將你的物業資產轉化為流動資金。它們根據抵押權的順序來命名，理解起來相當直接。
一按：為「現契」物業或銀行拒批個案提供融資
物業一按，就是為一個沒有任何按揭負擔的物業（俗稱「現契樓」）承造第一順位的按揭貸款。這種情況最常見的申請人有兩類：第一類是手持現契樓的業主，需要資金周轉。第二類，就是被銀行拒絕按揭申請的人士，例如信貸紀錄（TU）欠佳、無法提供足夠的入息證明，或者物業本身是銀行不願承造的類型（例如樓齡太高的唐樓、村屋等）。財務公司的一按審批標準相對寬鬆，成為了這類業主的融資渠道。
二按/三按：在現有按揭上套現資金
當你的物業已經有銀行一按時，如果想再套現一筆資金，就可以向財務公司申請二按。財務公司會在銀行的一按之後，登記為第二順位的債權人。如果將來不幸要出售物業抵債，賣樓所得會先償還銀行的一按，餘下的款項才用來償還二按。三按的原理亦一樣，只是順位在二按之後。由於財務公司承擔的風險更高，所以財務公司按揭利率通常會比一按高出不少。
高成數按揭陷阱：「呼吸Plan」的魔鬼細節
近年一手樓盤市場經常聽到的「呼吸Plan」，其實就是由發展商旗下的財務公司提供的高成數按揭計劃，名字聽起來輕鬆，但背後隱藏著巨大風險。
運作模式：發展商財務公司提供的「先甜後苦」方案
「呼吸Plan」最大的賣點是申請門檻極低，通常無需通過壓力測試，甚至對入息證明的要求也很寬鬆，讓買家可以輕鬆借到高成數按揭上車。在計劃初期的一至三年內，它會提供極低的「蜜月期」利率，供款壓力很小。這個方案就像一個「先甜後苦」的設計，讓買家先輕鬆入場。
風險核心：低息期後轉按失敗的嚴重後果
魔鬼細節就在「蜜月期」結束之後。屆時，按揭利率會大幅抽升至一個非常高的水平（例如P+甚至更高）。所有「呼吸Plan」的設計，都是預期買家在低息期內，能夠成功將按揭轉回傳統銀行。但是，轉按能否成功，取決於屆時銀行的估價以及買家自身的財務狀況。如果樓市逆轉導致物業估價不足，或者買家收入不穩定，轉按申請就會被銀行拒絕。結果，業主只能被迫捱下天價利息，陷入嚴峻的財務困境。
高風險產品警示：單邊按揭與「空中釘」
除了上述產品，市場上還有一些風險極高的財務公司按揭產品，申請前必須了解清楚它們的運作模式與潛在危機。
聯名物業單方面抵押的法律風險
單邊按揭，是指聯名物業的其中一位業主，在未經其他業主同意下，單方面將自己持有的業權份額抵押給財務公司，藉此獲取貸款。銀行絕對不會接受這類申請。這種操作雖然可以解決單一業主的燃眉之急，但涉及複雜的法律問題，而且由於風險極高，其財務公司按揭利率亦會非常驚人。一旦無法還款，財務公司有權向法庭申請出售該業權份額，對其他業主造成極大困擾。
「空中釘」的運作原理與被銀行Call Loan的危機
「空中釘」是一種利用法律程序時間差而產生的貸款產品。當業主向銀行申請按揭並完成簽署文件後，律師樓需要時間將按揭契據送到土地註冊處（田土廳）登記。財務公司就利用這段「空窗期」，在銀行的按揭契據登記前，搶先將一筆私人貸款註冊到物業的田土紀錄上。這樣做，銀行在審批時無法察覺。但是，這是一個極度危險的舉動。一旦銀行在日後查冊時發現物業上有這個未經其同意的「空中釘」，便會視為違反按揭條款，有權立即要求借款人全數償還按揭貸款（即Call Loan），後果相當嚴重。
如何選擇可靠財務公司？一線、二線財務公司大檢閱
市場上的財務公司眾多，要從中選擇一間可靠的機構申請財務按揭，確實需要花點功夫。不同財務公司的背景、規模和審批準則都有很大差異，直接影響財務公司按揭利率和條款。了解它們的分類，是保障自己的第一步。
一線、二線、三線財務公司：如何分辨與選擇？
行內習慣將提供物業按揭的財務公司分為「一線」、「二線」和「三線」，這個分類並非官方標準，卻是有效評估其風格和風險的實用方法。
一線財仔（銀行或大型機構背景）：利率較低、審批較嚴
一線財務公司通常由銀行或大型金融集團營運，背景實力雄厚。它們的審批標準是三者中最嚴格的，比較接近銀行，對申請人的信貸紀錄和還款能力有較高要求。它們提供的財務公司按揭利率，是財務公司市場中最低的，雖然仍比銀行高，但對於未能通過銀行門檻、但財務狀況尚算穩健的申請人來說，是一個相對穩健的選擇。
二線財仔（市場主流持牌公司）：平衡利率與彈性
二線財務公司是市場上最活躍和常見的持牌放債人公司。它們在審批上比一線公司更具彈性，會接納更多元化的入息證明，審批流程也更快。在財務公司按揭利率方面，它們的利率水平處於中游，旨在利率和審批彈性之間取得平衡。對於急需資金周轉，或信貸紀錄有輕微瑕疵的業主，二線財務公司是市場上的主流選擇。
三線財仔（審批最寬鬆）：高利率與高風險的代名詞
三線財務公司的審批標準最為寬鬆，幾乎能接納所有類型的申請，即使申請人信貸評級較差或文件不齊全，也有機會獲批。這種便利性的代價是極高的利率，其年利率可能非常貼近法定上限。選擇三線財務公司處理財務按揭，必須有非常清晰的短期還款計劃，並且要充分理解其高昂的利息成本和潛在風險。
2025最新財務公司按揭利率及優惠比較
不同財務公司的按揭利率可以有很大差距，所以在申請前，比較各公司的實際年利率 (APR) 是非常重要的一環。這有助你掌握整體的借貸成本。
主流財務公司一按及二按利率參考表
以下列出部分主流財務公司的一按及二按參考年利率，數字僅供參考，最終利率會因應個別申請人的財務狀況、信貸評級及物業質素而有所調整。
| 財務公司名稱 | 產品類型 | 參考實際年利率 (APR) |
|---|---|---|
| 華僑永亨信用財務 | 一按 | 3.5% 起 |
| 大眾財務 | 一按 | 3.5% 起 |
| 歐力士財務 | 一按/二按 | 5.5% 起 |
| 新鴻基信貸 | 一按/二按 | 9.0% 起 |
| 香港信貸 | 一按/二按 | 12.0% 起 |
| 康業信貸快遞 | 一按/二按 | 14.0% 起 |
*以上利率更新至2025年第一季，只作參考用途。
評估財務公司信譽的 checklist (公司規模、透明度、客戶評價)
除了比較利率，評估一間財務公司的信譽同樣重要。你可以從以下幾方面入手：
- 公司規模： 具備一定規模、擁有實體分行網絡和悠久營運歷史的公司，通常較為可靠。它們的廣告投放量和品牌知名度，也是一個側面參考指標。
- 透明度： 可靠的公司會在網站和合約上清晰列明其放債人牌照號碼。所有收費項目、利率計算方式和罰息條款都應該在簽約前清楚解釋，沒有隱藏條款。
- 客戶評價： 在網上討論區、社交媒體搜尋該公司的評價。留意是否有過多關於不良銷售手法、濫收費用或不當追數行為的投訴，這些都是重要的警號。
避開中介陷阱：識別不良財務中介的4大技巧
在尋找財務公司按揭的過程中，你可能會接觸到不同的按揭中介。雖然專業的按揭顧問能提供協助，但市場上亦充斥著不良中介，必須小心分辨。
警惕預繳費用或顧問費
正規的按揭轉介公司，其服務費通常由貸款機構支付，並不會在成功批核貸款前向申請人收取任何「顧問費」、「手續費」或「行政費」。任何要求預繳大額費用的中介，都極有可能是陷阱。
核實中介與放債人公司身份
與中介接洽時，必須要求對方提供其公司註冊的全名和商業登記號碼，同時亦要清楚知道他們打算轉介的財務公司是哪一間。你可以自行到公司註冊處的網上查冊中心，以及香港警務處的持牌放債人登記冊核實兩者的身份和牌照，確保它們是合法經營的機構。
提防層層轉介與隱藏收費
不良中介的慣用伎倆，是將申請人的個案在不同中介之間層層轉介，每一層都加上收費。最終批出的貸款額可能已被扣除高昂的中介費。簽署任何中介協議前，必須細閱條款，確保當中已列明收費的計算方式和上限，並且不會有其他未列明的隱藏收費。
拆解「不成功不收費」的銷售話術
「不成功不收費」是最常見的銷售口號，但「成功」的定義可能存在灰色地帶。例如，中介為你找到一個利率極高的貸款方案，即使你認為無法負擔而拒絕，他們也可能辯稱已經「成功」找到 lender 而要求收費。簽約前，必須在合約中清晰界定何謂「成功」，例如貸款額及利率必須符合雙方協定的範圍，才需支付費用。
申請財務公司按揭：4步流程與法律須知
決定申請財務按揭前，了解整個流程與自身的法律權益至關重要。這不單是提交文件的程序，更是一項影響深遠的財務決策。以下將整個申請過程拆解為四大步驟，助你清晰、安全地完成申請。
第一步：評估財務狀況與還款能力
在接觸任何財務公司之前，首要任務是進行一次徹底的自我評估。這一步是穩健理財的基石，能確保你的借貸決定是理智且可持續的。
釐清借貸目的與所需金額
首先，你需要清晰了解自己借貸的目的。是為了解決短期資金周轉問題，還是用於投資或其他消費？明確目的後，仔細計算你實際需要的金額，避免因一時方便而過度借貸，這會不必要地增加利息負擔與還款壓力。
制定清晰的長遠還款計劃
財務公司按揭的利率普遍高於銀行，因此它應被視為一個短期或過渡性的財務工具。在申請時，你心中必須有一個明確的還款藍圖，例如計劃在多久之內清還貸款，或者計劃如何改善信貸狀況以便未來能夠轉按至銀行。一個欠缺長遠規劃的財務按揭，可能演變成一個長期的財務負擔。
第二步：準備申請文件完整清單
備妥完整文件是加快審批流程的關鍵。不同財務公司的要求或有細微差異，但核心文件大致相同。
個人身份及住址證明
這是最基本的文件，通常需要提交你的香港永久性居民身份證副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單或銀行月結單。
入息及財務狀況證明
你需要提供文件以證明你的還款能力。這可以包括最近三至六個月的糧單、稅單、公司發出的工作證明，以及顯示你日常收入與支出的銀行戶口月結單。相較於銀行，財務公司對入息證明的要求可能較具彈性，但提供愈詳盡的證明，愈有助於審批。
物業所有權證明文件（樓契、買賣合約）
作為物業按揭，證明物業所有權的文件是不可或缺的。你需要準備好該物業的樓契（Title Deeds）以及臨時與正式的買賣合約。這些文件確立了你對該物業的合法擁有權。
第三步：審閱按揭合約關鍵條款
簽署合約前，花時間仔細閱讀並理解每一項條款，是保障自己權益最重要的一環。如有任何疑問，必須向財務公司職員問清楚。
實際年利率 (APR) vs 月平息
審視財務公司按揭利率時，必須聚焦於「實際年利率」（APR）。月平息看似很低，但它並未計算各種手續費及利息的複利效應，容易造成誤導。實際年利率則是一個將所有費用和成本計算在內的全盤利率，它才能真正反映你的總借貸成本。
罰息期長短及提早還款條款
合約一般設有罰息期，通常為第一年至第三年。在罰息期內提早全數清還貸款，會被收取額外費用。如果你計劃在短期內轉按回銀行，就需要特別留意罰息期的長度與相關罰款條款，這會直接影響你的離場成本與時機。
其他收費項目（估價費、律師費、手續費）
除了利息，按揭申請過程還可能涉及其他費用，例如物業估價費、處理法律文件的律師費，以及貸款申請手續費等。在簽約前，應要求財務公司提供一份詳盡的收費清單，確保沒有任何隱藏收費。
第四步：認識《放債人條例》下的法律保障
作為借款人，你受到香港法例第163章《放債人條例》的保障。了解這些基本權益，能讓你更有信心地處理借貸事宜。
合約副本與「放債人交易摘記」
根據法例，持牌放債人必須在你簽署貸款協議後7天內，向你提供一份協議的副本，以及一份名為「放債人交易摘記」的文件。這份摘記清晰列明了貸款額、還款期、利率及還款時間表等所有關鍵資料，是你重要的法律文件。
法定最高利率上限（年息48%）
《放債人條例》規定，任何貸款協議的實際年利率不得超過48%。任何超過此利率的貸款條款均屬違法及不可強制執行。這個上限是防止出現極端高利貸情況的法律底線。
投訴與求助渠道
假如你與持牌財務公司出現糾紛，或懷疑對方有違規行為，你可以向不同的機構求助。涉及牌照事宜可向公司註冊處轄下的放債人註冊辦事處查詢及投訴，涉及刑事恐嚇等問題則可聯絡香港警務處。
離場策略：由財務按揭安全轉按回銀行的路線圖
選擇財務按揭很多時候是權宜之計，它幫助業主解決燃眉之急，但長遠來看，高昂的利息始終是一大負擔。所以，制定一個清晰的離場策略，安全地由財務公司按揭轉回傳統銀行，才是保障資產的明智之舉。這個過程需要周詳的計劃和準備，就如同一張路線圖，引導你走回低息穩健的軌道。
為何「轉按回銀行」是財務按揭的終極目標？
很多人可能覺得只要準時還款就沒有問題，但其實財務公司和銀行在按揭本質上有著天壤之別。將轉按回銀行視為最終目標，主要基於兩個非常現實的考量。
長期高息蠶食資產的影響
最直接的分別，就是財務公司按揭利率遠高於銀行。銀行的按揭利率通常跟隨市場基準，但財務公司的利率可以高出數倍甚至十數倍。長期支付高息，等於將大部分供款用作支付利息，而非償還本金。這樣不但拖慢了還清貸款的進度，更會不斷蠶食物業的淨值，令你的資產價值不增反減。
重建健康信貸紀錄的重要性
信貸紀錄（TU）是你財務健康的成績表。當信貸報告上顯示有財務公司按揭紀錄，銀行在審批新信貸時會更加審慎。成功轉按回銀行，代表你的財務狀況已經改善，能夠符合銀行的嚴格審批標準。這不僅是一個低息的按揭計劃，更是重建健康信貸紀錄的關鍵一步，為你將來的財務需要，例如申請其他貸款或信用卡，鋪平道路。
改善信貸評級（TU）：成功轉按的第一步
要讓銀行重新接納你的按揭申請，一個良好的信貸評級是入場券。想由財務按揭順利過渡，首要任務就是積極改善你的TU。這不是一朝一夕的事，需要持之以恆的努力。
建立準時還款的良好紀錄
這是最基本也是最重要的一點。不論是財務公司的按揭供款、信用卡賬單，還是其他私人貸款，都必須準時、甚至提早清還。任何逾期還款紀錄都會對你的信貸評級造成負面影響，所以建立一個持續、無瑕疵的還款紀錄，是向銀行證明你具備還款責任感的最佳方式。
減持無抵押信貸產品
銀行審批按揭時，會計算你的總債務佔收入比率（DTI）。過多的信用卡結欠或私人貸款會推高這個比率，影響審批結果。你可以集中資源，優先清還利息較高的無抵押貸款，並考慮減少非必要的信用卡數量。這樣可以降低你的信貸使用度，有助提升信貸評級。
定期查閱個人信貸報告
很多人忽略了這一步。定期查閱自己的信貸報告，可以確保報告上的資料準確無誤，例如有沒有不屬於你的賬戶，或者已還清的貸款是否已更新。及早發現並修正錯誤，可以避免在申請轉按時出現不必要的阻礙。
把握轉按時機：何時是最佳過渡窗口？
改善信貸評級後，下一步就是看準時機。選擇一個合適的時機申請轉按，可以大大提高成功率。以下幾個因素是重要的參考指標。
至少度過財務按揭的罰息期
大部分財務公司按揭合約都設有罰息期，通常為期一至兩年。如果在罰息期內提早還款轉按，便需要支付一筆可觀的罰款。所以，你應該先確定罰息期何時結束，並計劃在期滿後才正式向銀行遞交申請，避免不必要的開支。
樓價平穩或上升的有利時機
銀行批核按揭時，會重新為你的物業估價。如果樓價平穩或處於上升趨勢，銀行的估價自然會比較「足價」，甚至更高。這代表你的貸款額度相對充裕，轉按過程會更順暢。相反，若在樓市下行時申請，估價不足可能令你無法轉按，或者需要額外準備資金填補差額。
個人入息穩定並有充份證明
這是轉按回銀行的核心條件。你需要向銀行證明自己有穩定且足夠的收入來應付供款。最好能提供至少三至六個月的糧單、稅單或銀行月結單。如果你是自僱人士或收入不穩定，便需要更長時間去準備更詳盡的財務文件，以增加銀行的信心。
執行轉按：向銀行申請的流程與技巧
當一切準備就緒，便可以正式啟動轉按程序。這個過程涉及不少文件和步驟，掌握一些技巧可以讓事情事半功倍。
尋求專業按揭顧問或轉介協助
自行向銀行申請，可能會因為不熟悉各銀行的審批準則而碰壁。尋求專業的按揭顧問協助，他們熟悉市場上不同銀行的按揭產品和批核偏好，可以根據你的具體情況，建議成功率最高的方案，並協助你處理繁複的申請程序，節省時間和精力。
備齊文件以順利通過銀行審批及壓力測試
銀行審批極為嚴謹，文件必須齊全。除了基本的身份證明和住址證明，最重要的就是入息證明文件。你需要清晰展示你的還款能力足以通過銀行的壓力測試。預先準備好所有文件，確保資料完整無誤，可以大大加快審批流程，避免因文件問題而延誤。
財務按揭常見問題 (FAQ)
申請財務公司按揭會嚴重影響我的信貸紀錄（TU）嗎？
每次申請信貸產品，包括財務按揭，相關紀錄都會顯示在你的環聯（TU）信貸報告上。申請財務公司按揭本身不會立刻嚴重拖垮你的信貸評分。但是，銀行在審批貸款時，會特別留意申請人有沒有向財務公司借貸的紀錄。如果報告顯示你有多項來自財務公司的查詢或貸款紀錄，銀行可能會認為你的財政狀況比較緊張，或被視為較高風險的客戶，這會直接影響未來申請銀行按揭或其他貸款的成功率。所以，關鍵影響並非在於信貸評分數字的即時變化，而是銀行如何解讀這項紀錄。維持準時還款，仍然是保持良好信貸紀錄的最重要原則。
未補地價的居屋或公屋可以申請財務按揭嗎？
理論上，未補地價的資助房屋在房屋署的嚴格限制下，不能隨意作按揭抵押。業主必須向房屋署申請，並且需要有非常充分的理由，例如籌集醫藥費或家庭成員的教育開支，才可能獲得批准。不過，市場上有些財務公司會提供俗稱「業主貸款」的產品。這類貸款雖然以你是業主的身分為基礎，但未必會正式將按揭註冊到土地註冊處，操作上更像一筆私人貸款。這種方式遊走在法律的灰色地帶，而且財務公司按揭利率會非常高。業主需要留意，這種安排可能違反與房屋署的協議，一旦被發現或出現還款困難，後果可能很嚴重。
財務公司按揭的審批時間真的能快至一天內完成？
這是財務公司按揭最顯著的優勢之一，答案是絕對有可能。財務公司並非由香港金融管理局監管，所以它們不需要為申請人進行銀行的壓力測試，對入息證明的要求也相對寬鬆很多。只要申請人能夠提供齊全的基本文件，例如身份證明、住址證明和物業業權證明，審批流程就可以大幅簡化。對於一些簡單直接的個案，特別是二按或小額貸款，財務公司確實有能力在一天之內完成審批。不過要注意，「批核」和「提取貸款」是兩個步驟，即使即日獲批，款項也需要待律師樓辦妥文件後才能正式到手。
財務按揭逾期還款會有什麼後果？會被「收樓」嗎？
財務按揭逾期還款的後果相當直接而且嚴重。首先，財務公司會立即開始計算罰息和逾期費用，這會讓你的債務快速增加。接著，你會收到催收部門的來電和信件。如果持續未能還款，最嚴重的後果就是物業被收回，也就是俗稱的「收樓」。因為你的物業是這筆貸款的抵押品，根據按揭合約，放債人完全有法律權利在借款人違約後，入稟法院申請收回物業，並將其出售以償還債務。這個法律程序與銀行處理壞帳的方式相似，因此借款人絕對不能掉以輕心。
申請財務按揭後，聯名物業的另一方會否知情？
這是一個非常普遍的疑問，答案是有可能在另一方不知情下完成。市場上有一種稱為「單邊按揭」的產品，專門為聯名物業的其中一位業主而設。申請人可以單獨將自己持有的物業業權份額抵押給財務公司。在申請過程中，財務公司未必需要樓契正本，也不會要求所有業主簽署文件，所以另一位業主在初期可能完全不知情。但是，這種做法的風險極高。首先，這類財務公司按揭利率非常高。其次，萬一你無法償還貸款，財務公司會對你的業權份額採取法律行動，最終可能透過法庭強制出售整個物業，到時候另一位業主就會知情，並會一同受到牽連。