恭喜你成功抽中居屋或準備經「白居二」上車！揀到心儀單位固然興奮，但下一步申請按揭才是真正考驗。面對市場上五花八門的銀行計劃，究竟居屋按揭邊間好？利率、現金回贈、Mortgage Link 等條款應如何比較？申請流程又有什麼步驟？
本文為你整合2025年最新的居屋按揭終極懶人包，一文睇清各大銀行的最新優惠、按揭成數、年期、入息要求，並由零開始教你完整的申請流程，更點出5大最易中伏的陷阱，助你輕鬆比較，揀選最適合的按揭計劃，順利上會。
各大銀行居屋按揭計劃比較 (2025年最新)
想知道居屋按揭邊間好，最直接的方法就是進行詳盡的居屋按揭比較。選擇銀行並非只看最終利率數字，現金回贈、高息存款戶口等優惠，都直接影響你的總支出。為了讓你更清晰地了解居屋按揭邊間銀行好，我們整理了市場上幾間主要銀行的按揭計劃，讓你一眼看清當中的細節與分別。
主要銀行居屋按揭利率、回贈及優惠一覽表
以下資料綜合了市場上主要銀行的普遍計劃，實際利率及回贈會因應申請人的財務狀況及貸款額而有所調整，最終條款以銀行批出為準。
甲銀行 (例如: 滙豐銀行/恒生銀行)
* P按實際按息: P-2.5% (實際利率約3.375%)
* 現金回贈: 高達貸款額1.6%
* Mortgage Link: 提供，存款上限為貸款餘額50%
* 罰息期: 2年
乙銀行 (例如: 中國銀行(香港))
* P按實際按息: P-2.5% (實際利率約3.375%)
* 現金回贈: 高達貸款額1.7%
* Mortgage Link: 提供，存款上限為貸款餘額50%
* 罰息期: 2年
丙銀行 (例如: 渣打銀行)
* P按實際按息: P-2.25% (實際利率約3.625%)
* 現金回贈: 高達貸款額1.5%
* Mortgage Link: 提供，存款上限為貸款餘額50%
* 罰息期: 2年
P按實際按息及封頂利率
居屋按揭只可以選用P按計劃。P是指最優惠利率（Prime Rate），由各銀行自行釐定。你會發現，不同銀行的P本身可能不一樣，這就是市場上常說的「大P」與「細P」。現時大部分主流銀行採用的P均為5.875%。實際按息的計算方法就是將「P」減去銀行提供的百分比，例如P-2.5%，得出的就是你的最終供款利率。由於居屋按揭沒有H按選項，因此也不涉及H按的「封頂利率」概念。
現金回贈比率及最高金額
現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的直接優惠，通常以貸款額的一個百分比計算。舉例來說，如果你的貸款額是300萬港元，而現金回贈是1.6%，你就可以獲得48,000港元的現金。不過，你需要留意部分銀行可能設有回贈的最高金額上限，而且近年銀行因應市場環境，現金回贈的幅度已不如以往，申請時需要確認最新的回贈方案。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是一個非常實用的工具。簡單來說，銀行會提供一個儲蓄戶口，你在這個戶口內的存款可以享有與按揭利率完全相同的利息。例如你的按揭利率是3.375%，你在Mortgage Link戶口內的存款就能賺取3.375%的年利率。這筆利息收入可以直接抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的供樓成本。不過，這個高息優惠通常設有上限，普遍為剩餘貸款額的50%。
罰息期及其他條款
罰息期是指在指定時間內（通常為2年），如果你提早全數清還按揭貸款，銀行便會收取一筆手續費或罰款。這是銀行為了保障其利息收入而設的條款。在比較不同銀行計劃時，除了留意罰息期的長短，也可以了解一下期內是否容許作部分還款，以及相關的條款限制，讓自己的資金安排更具彈性。
如何選擇最適合的居屋按揭？三大關鍵
要解答居屋按揭邊間好這個問題，除了比較各大銀行的利率和回贈，更聰明的做法是深入了解背後的三個關鍵因素。掌握這些要點，你在進行居屋按揭比較時，自然能更有信心地作出最適合自己的選擇，找到真正划算的方案。
關鍵一：計算真實按揭成本 (利率 vs 回贈)
許多人選擇按揭時，目光只會被最低的利率數字吸引，但這往往是一個小陷阱。一個完整的居屋按揭方案包含利率和現金回贈兩部分，必須將兩者結合計算，才能得出真實的按揭成本。
現金回贈是銀行直接給你的現金獎賞，能即時減輕你的首期或裝修開支。計算方法很簡單，你可以將罰息期內（通常為首兩年）的總利息支出，減去銀行提供的一次性現金回贈金額。舉例來說，銀行A的利率稍高但回贈豐厚，而銀行B的利率是全場最低但回贈較少。經過計算，你可能會發現，銀行A在首兩年的總支出其實更低。因此，在比較不同計劃時，不妨動手算一算，找出哪個方案在短期內的實際成本最低。
關鍵二：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是一個非常實用的理財工具，特別適合手上有一定流動資金的業主。它的運作原理很簡單，就是提供一個與你的按揭戶口連結的儲蓄戶口，而這個儲蓄戶口的存款利息，會與你的按揭貸款利率完全相同。
舉個例子，假設你的按揭利率是P-2.5%，那麼你放在Mortgage Link戶口內的存款，就能賺取P-2.5%的利息。這筆利息收入，可以直接抵銷你部分的按揭利息支出，變相降低了你的供樓成本。不過要注意，這類戶口的高息存款額通常設有上限，普遍是按揭貸款餘額的50%。如果你預期未來會有一筆閒置資金，選擇一個提供優質Mortgage Link計劃的銀行，長遠下來節省的利息支出會非常可觀。
關鍵三：比較銀行批核的取態及服務
除了利率和回贈這些數字，銀行的批核取態和服務質素同樣重要，這亦是解答居屋按揭邊間銀行好時，不能忽略的「軟性因素」。每間銀行的風險偏好和審批準則都有差異，有些銀行對於入息證明較為彈性，例如對自僱人士或收入不穩定者較為寬鬆；有些則對較高樓齡的二手居屋批核較為積極。
此外，申請過程中的服務體驗也十分關鍵。一個專業和積極跟進的銀行按揭專員，能夠為你清晰解答疑問，並在遇到問題時迅速提供解決方案，確保整個交易流程順暢。相反，如果銀行的處理效率低下，或者溝通渠道不便，可能會拖慢整個審批進度，甚至影響成交。建議在選擇前，可以向地產代理或有經驗的朋友查詢，了解不同銀行的口碑，選擇一間批核穩健且服務可靠的銀行，能讓你的置業過程更安心。
申請居屋按揭必讀：成數、年期、入息要求全解構
想知道居屋按揭邊間好，第一步不是立即比較利率回贈，而是先完全理解居屋按揭的遊戲規則。因為有政府作為擔保人，居屋按揭在成數、年期、入息要求等方面，都和一般私樓按揭有很大分別。掌握這些基本知識，才能為之後的居屋按揭比較做好準備，現在就為你逐一拆解。
居屋按揭成數：綠表最高95% vs 白表最高90%
居屋按揭最大的優勢，就是極高的按揭成數。這全靠有房委會作擔保，讓業主即使借取高成數按揭，也無需購買按揭保險或支付額外保費。不同申請資格的成數上限有所不同：綠表申請人，最高可承造樓價九成半（95%）的按揭；而白表申請人，最高亦可承造九成（90%）按揭。這意味著無論是綠表或白表買家，首期資金的壓力都會比購買私樓輕鬆不少。
居屋按揭年期：政府擔保期如何影響最長還款期？
對於一手新居屋，銀行一般都會批出最長25年的還款期。不過，如果是購買二手居屋，銀行批核年期的關鍵，就在於房委會提供的「30年擔保期」。計算方法很直接，就是用30年減去物業的首次發售日期至今的樓齡。例如一個樓齡15年的單位，其剩餘擔保期便是15年（30減15），這亦是銀行理論上最長的批核年期。不過現時市場慣例是，大部分銀行對於樓齡20年或以內的二手居屋，通常都願意批足25年還款期。
居屋免壓測迷思：解讀「供款與入息比率」上限
市場上常說居屋按揭「免壓力測試」，這一點是正確的。申請人無需通過私樓按揭中，假設利率上升後供款佔入息比例的嚴格測試。然而，這不代表銀行對申請人的入息完全沒有要求。申請人仍然需要符合最基本的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio）上限，即是說，每月的按揭供款額，不可以超過家庭總月入的50%。簡單理解，只要家庭總月入達到每月供款的兩倍或以上，便基本符合審批門檻。
為何居屋按揭只做P按？「大P」、「細P」應如何選擇？
在進行居屋按揭比較時，你會發現所有銀行清一色只提供P按（最優惠利率按揭）計劃，並無H按（銀行同業拆息按揭）的選項。這是因為P按的利率相對穩定，息率波幅遠比H按小，較符合資助房屋穩定供款的政策原意。選擇P按時，要留意市場上有「大P」與「細P」之分。例如匯豐、恒生、中銀香港採用利率較高的「大P」，而渣打、東亞等銀行則採用利率較低的「細P」。決定居屋按揭邊間銀行好，關鍵不是單看P的大小，而是要計算「P減去銀行提供的折扣」之後的最終實際按息。有時候「大P」銀行提供的利率扣減較多，最終實際利率可能與「細P」銀行相若，因此必須仔細計算。
由揀樓到成交：居屋按揭申請流程五部曲
成功抽中居屋，興奮心情過後，隨之而來就是處理按揭的各項事宜。整個申請過程看似複雜，但只要掌握清晰的脈絡，按部就班，就能順利完成。我們將整個流程拆解成簡單五部曲，助你輕鬆由揀樓走到成功上會。
第一步：初步財務評估及選擇銀行
揀樓後，首先要面對的問題就是「居屋按揭邊間好？」。這一步的關鍵是做好初步的財務評估，計算自己的首期、供款能力，然後就可以開始進行居屋按揭比較。建議可以向幾間心儀的銀行查詢，了解它們最新的P按利率、現金回贈及其他優惠。這樣除了能讓你對居屋按揭邊間銀行好有個譜，更能找到最切合你財務狀況的方案。
第二步：備妥申請所需文件
選定心儀的銀行後，下一步就是準備好申請文件。文件齊備是加快審批速度的關鍵。不同銀行或會有些微差異，但基本上都包括以下幾類：
個人身份及住址證明
這是最基本的文件組合。你需要準備香港永久性居民身份證副本，以及最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤氣費單或銀行月結單。
入息證明 (固定/非固定收入)
銀行用以評估你的還款能力。如果你是固定收入人士，通常需要提供最近三個月的糧單、最新的稅單或顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄。若你是非固定收入人士，例如自僱或以佣金為主要收入，則需要提供更長時間的證明，例如最近六個月的銀行紀錄，以證明收入穩定。
臨時買賣合約及提名信
這兩份是證明你已購入單位的重要文件。臨時買賣合約是你與賣方簽訂的初步協議。而提名信（Nomination Letter）則是由房屋署發出，正式提名你為該單位的買家。銀行需要這兩份文件才能正式啟動按揭申請程序。
第三步：正式遞交申請及等待批核
備妥所有文件後，就可以正式向銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後，會進行內部審批，包括查閱你的信貸報告（TU）及評估你的還款能力。這個階段你需要做的就是耐心等待，並隨時準備好回應銀行可能提出的補充問題。
第四步：委聘律師處理法律文件
在銀行進行審批的同時，你需要委聘一位律師代表你處理買賣的法律程序。律師會負責審閱買賣合約、查核業權，並準備後續的正式買賣合約及按揭契據等法律文件。記得要選擇在銀行認可名單（on list）上的律師行，這樣可以令流程更暢順。
第五步：簽署按揭契據及提取貸款
當銀行正式批出按揭後，律師會安排你簽署正式的按揭契據。簽署完成後，在成交日當天，銀行會將貸款金額直接轉賬至你的律師行戶口，再由律師支付給賣方。完成這一步，代表整個交易順利完成，你亦正式成為業主。
居屋按揭5大伏位及注意事項
在考慮居屋按揭邊間好這個問題時，除了比較各銀行的利率和回贈，了解申請過程中的潛在陷阱同樣重要。居屋按揭雖然有政府擔保，申請門檻相對私樓較低，但是過程中有幾個常見的「伏位」，稍一不慎就可能影響你的上車大計。想順利成為業主，做足居屋按揭比較之外，更要懂得避開以下五個關鍵問題。
伏位一：銀行估價不足的處理方法
在二手居屋市場，銀行估價不足是常見情況。當你簽署臨時買賣合約後，銀行對單位的估價卻低於成交價，差額部分銀行不會批出按揭，你需要用額外現金填補。例如，一個成交價450萬的單位，銀行估價只有420萬，即使你是可借九成的白表買家，貸款額也是以估價420萬的九成計算，即378萬，而非成交價450萬的九成（405萬）。這意味你的首期預算要大幅增加。
處理這個問題有幾個方法。首先，在簽訂臨時買賣合約前，可以先向幾家心儀的銀行申請口頭估價，心中有數。其次，如果一家銀行估價不足，可以嘗試向其他銀行申請，因為不同銀行的估價模型略有差異。最後，如果時間許可而且差額不大，你也可以準備好差額的現金，確保交易能順利完成。
伏位二：高樓齡二手居屋，政府擔保期不足
政府為所有居屋單位提供由首次發售日期起計30年的擔保期，這是銀行願意提供高成數按揭的關鍵。但是，對於二手居屋，銀行計算最長還款年期時，會考慮剩餘的政府擔保期。計算方法是「30年減去樓齡」。
如果一個二手居屋樓齡已達25年，剩餘擔保期便只有5年。在這種情況下，銀行極可能不願意批出最長的25年按揭年期，甚至可能將年期縮短至與剩餘擔保期相若，這會導致每月供款額急升，令你難以負擔。因此，選購二手居屋時，應優先考慮樓齡較輕的單位，一般來說樓齡20年內的單位，會較容易獲批25年還款期。
伏位三：忽略個人信貸評級 (TU) 的重要性
許多申請人誤以為居屋按揭有政府擔保，並且豁免壓力測試，因此個人信貸評級 (TU) 並不重要。這是一個嚴重的誤解。銀行在審批任何貸款申請時，必定會查閱申請人的TU報告，以評估其信貸風險。
一個良好的信貸紀錄是獲取最優惠按揭條件的基礎。如果你的TU評級欠佳，例如有遲還款紀錄或過多債務，銀行即使批出貸款，也可能會提供較差的條款，例如較低的現金回贈，甚至影響最終的批核結果。所以在決定申請前，最好預先查閱自己的信貸報告，確保紀錄良好，這有助你在比較居屋按揭邊間銀行好時，能爭取到最佳條件。
伏位四：揀錯律師行拖慢審批進度
處理樓宇買賣及按揭事宜，必須委聘律師行。一個常被忽略的細節是，你需要確保你選擇的律師行，同時在你申請按揭的銀行之認可名單 (on list) 上。
如果你選擇的律師行並不在銀行名單上，銀行就需要另外委派一家它認可的律師行處理按揭文件，俗稱「駁腳律師」。這不僅會增加額外的律師費用，更重要的是，兩家律師行之間的文件交接會拖慢整個審批和交易進度，可能導致你無法在指定成交日期前完成交易。最穩妥的做法是，在選定律師行前，先向提供按揭的銀行查詢其認可律師行名單。
伏位五：未預留足夠資金應付雜費開支 (印花稅、律師費等)
成功上車的最後一關，是預備好首期以外的各項雜費開支。這些費用加起來可以是一筆不小的數目，如果沒有預先計算在內，很容易在成交前出現資金周轉問題。
主要的雜費包括：
* 印花稅： 這是最大筆的開支，稅率按樓價而定。
* 律師費： 包括處理買賣合約及按揭契的費用。
* 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
* 其他費用： 例如土地註冊處的註冊費、查冊費等。
建議在計算首期預算時，額外預留一筆相當於樓價3-5%的資金，用作支付這些雜項開支。這樣才能確保整個置業過程順暢無阻，安心等待收樓。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
在煩惱居屋按揭邊間好，以及比較各大銀行計劃之後，相信你心中仍有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個申請過程更有把握。
Q1: 未補地價居屋可以轉按或加按嗎？
房屋署接受的轉按/加按理由及條件
一般情況下，未補地價的居屋業主是不可以隨意將物業轉按或加按套現的。因為資助房屋的原意是自住，所以設有嚴格限制。不過，如果業主遇到一些突發的經濟困難，可以向房屋署提交特別申請。署方接納的理由主要包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或者因離婚或分居而需要向另一方支付樓價。申請時需要提供充足的證明文件，獲批後才能向銀行辦理相關手續。
Q2: 申請人年齡會影響居屋按揭審批嗎？
房委會擔保下的年齡與還款期關係
申請人的年齡對居屋按揭審批的影響不大。這與私樓按揭有很大分別。因為所有居屋都有房委會提供的30年擔保期，銀行主要的信貸風險由政府承擔。所以，銀行審批時主要考慮的是物業的剩餘擔保期，而不是申請人的年齡。只要物業樓齡尚輕，剩餘擔保期充足，即使申請人年紀較大，一般也能獲批最長25年的還款期。
Q3: 收入不足時，可否增加擔保人？
居屋按揭擔保人的資格與要求
如果申請人的收入未能通過銀行的「供款與入息比率」要求，是可以增加擔保人的。居屋按揭的擔保人資格比較清晰，通常需要是申請人的近親，例如是父母、配偶或子女。擔保人本身必須有穩定的香港收入，而且信貸紀錄良好。銀行會將申請人與擔保人的收入合併計算，只要總收入符合要求，便可以順利批出按揭。
Q4: 「白居二」與新居屋的按揭申請有何不同？
購買資格證明文件與按揭條款差異
兩者在按揭申請的核心條件上基本相同，例如最高按揭成數、最長25年還款期、豁免壓力測試等。最主要的分別在於提交給銀行的文件。「白居二」買家需要提供由房委會發出的「購買資格證明書」，而新居屋買家則需要提供「提名信」。另外，銀行批出的按揭條款，例如利率或現金回贈，有時可能會有些微差別，但整體分別不大。
Q5: 經按揭轉介公司申請有什麼好處？
比較優惠及賺取額外回贈的優勢
透過專業的按揭轉介公司申請，可以節省不少時間和功夫。他們熟悉各銀行的審批準則和最新的優惠方案，能助你進行全面的居屋按揭比較，找出最適合你的計劃。而且，轉介公司會協助你處理申請文件，跟進銀行的審批進度。更重要的是，由於轉介公司為銀行帶來大量客源，申請人通常可以獲得銀行本身提供的回贈之外，再賺取由轉介公司提供的額外現金回贈，令整體優惠更加吸引。
Q6: P按利率浮動，如何管理加息風險？
利用Mortgage Link及預留備用資金策略
居屋按揭只可以選用P按，其利率會隨最優惠利率浮動，確實存在加息風險。要管理這個風險，有兩個實用策略。第一是善用高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。這個戶口提供與按揭利率相同的存款利息，你可以將備用資金存入，用利息收入抵銷部分的按揭利息支出。第二是預留一筆備用資金，金額最好能應付三至六個月的供款，以應對利率上升或個人收入出現變化的突發情況。