摯親離世，除了要承受悲痛，繼承人往往還需面對繁複的遺產樓宇轉名手續。由處理遺囑、申請遺產承辦，到解決物業按揭等問題，當中牽涉大量法律程序和專業知識，稍有不慎便可能耗費大量時間和金錢。為此，本文將由專業律師為您詳細拆解整個遺產樓宇轉名的流程，由申請遺產授予書的兩大關鍵、轉名四大步驟、按揭處理方案，到所需費用、時間及稅務須知，一文全攻略，助您順利完成物業繼承，妥善處理先人留下的資產。
辦理遺產樓宇轉名前的兩大關鍵：遺囑與業權
在正式展開遺產樓宇轉名手續之前，必須先釐清兩個最基本的問題，它們就像是整個流程的起點，決定了你將要走的路徑，甚至會影響最終的遺產樓宇轉名律師費。這兩個關鍵點就是：先人有否訂立遺囑，以及物業本身的業權持有方式。讓我們逐一拆解。
關鍵一：死者有否訂立有效遺囑？
先人離世後，第一件需要確認的事，就是他生前有否訂立一份具有法律效力的遺囑。這份文件直接決定了遺產處理的第一步，主要分為以下兩種情況。
情況A：有遺囑 (Testate) — 申請「遺囑認證書」
如果先人已訂立有效遺囑，並在當中指定了「遺囑執行人」，那麼執行人就需要向香港高等法院的遺產承辦處，申請一份名為「遺囑認證書」（Grant of Probate）的法律文件。簡單來說，這份文件就是法院給予執行人的官方授權，證明他有權力按照遺囑的指示去處理和分配遺產，當中自然包括辦理遺產樓宇轉名。
情況B：無遺囑 (Intestate) — 申請「遺產管理書」
假如先人未有訂立遺囑，或者遺囑被裁定為無效，法律上則稱為「無遺囑」（Intestate）狀態。在這種情況下，遺產將按照香港法例《無遺囑者遺產條例》訂明的優先次序來分配。合資格的親屬（例如配偶、子女、父母等）需要向法庭申請成為「遺產管理人」，並取得一份名為「遺產管理書」（Letters of Administration）的授權文件，才能合法地接管及處理遺產，包括進行遺產樓轉名。
關鍵二：物業業權持有方式（法律效力凌駕遺囑）
這是另一個極其重要的環節，因為物業的業權持有方式，其法律效力甚至可以凌駕於遺囑之上。在處理遺產樓宇轉名時，必須先查清楚樓契上業權的類別。
聯權共有（長命契）— 生存者自動繼承
如果物業是以「聯權共有」（Joint Tenancy）的方式持有，也就是俗稱的「長命契」，情況就相對直接。根據「生存者取得權」的法律原則，當其中一位聯權共有人去世後，他所持有的物業權益會「自動地」及「即時地」轉移給仍在生的其他聯權共有人。這個過程是獨立於遺產承辦程序之外的，即使死者在遺囑中將物業留給了其他人，該遺囑指示亦會無效。在生的業主只需將死亡證註冊於土地註冊處，便可更新業權紀錄。
分權共有或單獨持有 — 必須經遺產承辦程序
若物業是以「分權共有」（Tenancy in Common）或由先人「單獨持有」（Solely Owned）的方式擁有，處理方式便截然不同。在「分權共有」下，每位業主都持有物業一個獨立、明確的份額。當其中一位業主離世，他所持有的業權份額就會成為其遺產的一部分。無論是分權共有還是單獨持有，該物業權益都必須通過正式的遺產承辦程序（即上文提及的申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」）來處理，然後才能根據遺囑或法律規定，轉讓給指定的受益人。
遺產樓宇轉名全流程：四大步驟完全拆解
了解清楚遺囑和業權的基礎後，我們就可以進入核心部分，就是實際的遺產樓宇轉名手續。整個流程好比一個清晰的路線圖，只要跟著走，就能順利完成。我們將它拆解成四大步驟，由取得法律授權文件開始，到最後在土地註冊處成功更新業權為止，一步一步為你清晰講解。
步驟一：向高等法院遺產承辦處申請遺產授予書
這是所有遺產樓宇轉名程序的起點。你需要先獲得一份稱為「遺產授予書」(Grant of Representation) 的法庭文件。這份文件是官方證明，授權遺囑執行人或遺產管理人去處理死者留下的資產。根據之前提到的情況，如果你是處理有遺囑的遺產，你會申請「遺產認證書」；如果是無遺囑的遺產，就會申請「遺產管理書」。
準備核心申請文件
申請遺產授予書，你需要準備一系列文件。基本文件包括死者的死亡證、你的身份證明文件、以及你與死者的關係證明。如果死者有遺囑，就需要提交遺囑正本。如果沒有遺囑，則需要提供證明你有優先權成為遺產管理人的文件。同時，遺產承辦處會要求你申報一份詳盡的資產負債清單，清楚列明死者名下的所有資產（包括物業、銀行存款、股票等）和債務。
提交申請及審批時間
文件準備齊全後，就可以向高等法院遺產承辦處提交申請。整個審批過程需要時間。如果案件簡單，文件齊備而且沒有任何爭議，一般需時約三至六個月。但是，如果遺產情況比較複雜，例如涉及海外資產或家庭成員之間有爭議，處理時間就可能會延長至一年或更久。
步驟二：清償死者所有債務及稅項
取得遺產授予書後，遺囑執行人或遺產管理人的首要法律責任，並不是立即分配財產，而是先「清數」。你需要用遺產中的資金，清還死者生前所有未償還的債務。這包括物業按揭、信用卡欠款、私人貸款、應繳稅項、甚至是管理費同差餉等。必須確保所有債務都已妥善處理，之後才可以將剩餘的資產（包括樓宇）轉移給受益人。
步驟三：由律師草擬並簽署「承辦及轉讓同意書」(Assent)
當所有債務清償後，就進入正式的遺產樓轉名法律程序。這一步需要由律師協助，草擬一份名為「承辦及轉讓同意書」(Deed of Assent) 的法律文件。
「承辦及轉讓同意書」的法律作用
這份文件非常重要。它是由遺囑執行人或遺產管理人簽署的正式聲明，表示同意將該遺產物業的業權，無條件地轉讓給指定的受益人。簡單來說，它就是將物業從「死者的遺產」這個名義，正式地「轉送」到繼承人個人名下的法律文書，是完成業權轉移的關鍵。
律師在轉名過程中的角色
在這個階段，律師的角色不可或缺。律師會核實所有法律文件，包括遺產授予書及受益人的身份，然後根據法律規定草擬「承辦及轉讓同意書」。律師會確保文件內容準確無誤，並指導執行人或管理人正確簽署。大家關心的遺產樓宇轉名律師費，主要就是涵蓋了這些草擬文件、提供法律意見及後續註冊的專業服務。
步驟四：於土地註冊處完成註冊以更新業權
簽署好「承辦及轉讓同意書」後，最後一步就是由律師將這份文件，連同遺產授予書的核證副本，一併送交到土地註冊處進行註冊。土地註冊處收到文件並完成註冊程序後，就會更新該物業的業權記錄，正式將受益人登記為新的業主。當你在查冊紀錄上看到自己的名字時，整個遺產樓宇轉名手續才算真正大功告成。
按揭遺產樓宇轉名：繼承人三大處理方案
在處理遺產樓宇轉名手續時，一個最常遇到的問題就是物業本身尚有按揭。繼承物業不僅是承繼資產，同時也意味著需要承擔相關的債務。面對這個情況，繼承人有幾種清晰的處理方案，以順利完成整個遺產樓宇轉名流程。
業主身故後銀行的即時處理與「酌情期」
當銀行接獲按揭貸款人身故的通知後，銀行的標準程序是即時凍結離世者的所有個人戶口，包括用作自動轉帳供款的戶口。這樣做的目的是為了保障遺產。不過，銀行也理解遺產承辦需時，因此通常會提供一段「酌情期」，一般約為一年。在這段期間，遺囑執行人或遺產管理人應主動聯絡銀行，並安排繼續支付按揭供款，避免物業因斷供而違約，產生不必要的罰息。
繼承人處理按揭的三大方案
在成功申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，繼承人便取得處理遺產的法律授權。此時，可以根據自身的財務狀況和意願，就物業按揭作出正式的決定。主要有以下三個方案可供選擇。
方案一：繼承按揭，繼續供款
如果繼承人打算保留物業自用或出租，可以選擇承繼原有的按揭貸款。這個方案需要繼承人以自己的名義向銀行申請轉按。銀行會將此視為一宗全新的按揭申請，因此繼承人必須通過銀行的入息審查及壓力測試。銀行會根據繼承人的財政能力、信貸紀錄等因素，決定是否批准由其承擔餘下的按揭貸款。
方案二：出售物業，清還按揭
若繼承人無意保留物業，或者未能通過銀行的按揭審批，出售物業便是一個直接的處理方法。遺囑執行人或遺產管理人有權將物業在市場上出售。出售所得的款項，會優先用作清還銀行的按揭餘額及其他相關債務，例如管理費欠款。清償所有債務後，剩餘的款項才會作為遺產的一部分，分配給受益人。
方案三：一筆過還款，贖回樓契
對於財政能力較充裕的繼承人，最簡單直接的方式就是動用自身資金或遺產中的現金，一次過全數清還按揭貸款。完成還款後，便可以到律師樓辦理贖回樓契的手續。物業從此再無任何按揭負擔，業權變得完整清晰，繼承人可以自由決定如何處置該物業。
重要提醒：善用人壽或按揭保險理賠
在考慮以上方案前，有一個重要的步驟，就是檢查離世者是否曾購買人壽保險或按揭人壽保險。這類保單的設立目的，很多時候就是為了在投保人不幸身故後，利用保險理賠金清還按揭等債務。如果存在有效的保單，所得的理賠款項或能直接清還全部或大部分按揭，大大簡化整個遺產樓宇轉名的財務安排。
遺產樓宇轉名費用、時間及稅務總覽
處理遺產樓宇轉名手續，大家最關心的不外乎是時間、費用和稅務這三大方面。清楚了解這些環節，可以讓整個遺產樓轉名過程的預算和規劃更有把握。我們將會逐一拆解，讓你對整個流程有更清晰的概念。
遺產樓宇轉名所需時間估算
整個遺產樓宇轉名所需的時間，會因應個案的複雜程度而有很大差異。整個過程主要可以分為兩個核心階段，每個階段所需的時間都不同。
申請遺產授予書階段
這是整個流程中佔用時間最長的部分。在文件齊備、遺產結構簡單且沒有任何爭議的理想情況下，向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」，一般需要約三至六個月。如果遺產涉及複雜的項目，或者不幸地出現家庭成員之間的爭議，處理時間就可能延長至一年或更久。
辦理轉名及註冊階段
當成功取得遺產授予書後，接下來的轉名程序就相對快速。律師會草擬「承辦及轉讓同意書」（Assent），並在簽署後提交到土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。這個階段通常只需要約一至兩個月便可以完成。因此，一個順利的個案，總時間大約需要四至八個月。
遺產樓宇轉名律師費及相關開支
辦理遺產樓宇轉名，費用主要由律師費及政府規費構成。
遺產樓宇轉名律師費是其中最主要的開支，收費會根據律師樓的標準、遺產的複雜性及物業價值而定，並沒有一個劃一的價目。一般來說，費用會分為兩部分：一是申請遺產授予書的費用，二是後續處理物業轉名文件的費用。
此外，還有一些政府相關的開支，包括：
- 法庭費用： 向遺產承辦處申請授予書時需繳付的費用，金額按遺產總值以累進式計算。
- 土地註冊處註冊費： 將「承辦及轉讓同意書」送交土地註冊處註冊時需繳付的政府費用。
稅務須知：繼承物業豁免繳付印花稅
在稅務方面，有一個非常重要的好消息。根據香港現行法例，透過合法繼承方式（不論是根據遺囑或無遺囑繼承法）取得物業，受益人是完全豁免繳付買賣物業時所涉及的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。即使受益人本身已經持有其他住宅物業，這項豁免同樣適用。
另外，香港自2006年起已經取消了遺產稅，因此在繼承過程中，亦無需考慮任何遺產稅的稅務負擔。
遺產樓宇轉名常見問題 (FAQ)
繼承的遺產物業是「送契樓」嗎？會否影響日後按揭或出售？
許多朋友在處理遺產樓宇轉名手續時，都會遇到這個疑問。大家可以把概念分清楚，繼承物業和「送契樓」是完全不同的。簡單來說，繼承物業是根據法律程序，例如遺囑或無遺囑繼承法，將業權轉移給受益人。整個過程由遺囑執行人或遺產管理人處理，並透過一份名為「承辦及轉讓同意書」(Assent) 的法律文件完成。這是一個法定的業權轉移。
相反，「送契樓」是業主在生時，以無償贈送的方式將物業轉給他人。因為不涉及金錢交易，所以銀行會比較謹慎。如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請討回該物業。這個潛在風險，就是銀行對「送契樓」的按揭申請審批特別嚴格，甚至拒絕批核的原因。所以，透過遺產繼承的物業，在法律基礎上是很穩固的。銀行會將它視為正常物業處理，日後申請按揭或放售，都不會因為繼承而遇上「送契樓」那樣的困難。
完成轉名前，遺產物業可以出租嗎？
這是一個很實際的問題。遺產樓宇轉名的過程需要時間，如果物業一直空置，的確會造成損失。在法律上，處理遺產的權力屬於遺囑執行人或遺產管理人。他們必須先成功向法院申請到「遺囑認證書」或「遺產管理書」。取得這份文件後，他們才正式擁有法律授權，可以代表整個遺產行事，包括簽署租約。
如果在未取得授予書之前就將物業出租，簽署的租約可能會有效力不足的問題，對租客和承繼人雙方都缺乏保障。因此，最穩妥的做法是，待遺囑執行人或遺產管理人取得法庭的正式授權後，才以遺產代表的身份簽訂租約。這樣，收到的租金會先撥入遺產總額，待清還所有債務後，再連同其他遺產一併分配給各位受益人。
如果繼承人多於一位，業權應如何分配？
當物業由多於一位繼承人共同繼承時，業權分配主要視乎有沒有遺囑，以及受益人之間的協議。香港的物業共同持有方式主要有兩種：「聯權共有」（俗稱「長命契」）和「分權共有」。
如果死者有訂立遺囑，通常會清楚列明物業應如何分配。例如，遺囑可能指定所有子女以「聯權共有」的方式繼承，或者以「分權共有」的方式，每人各佔特定份額。如果沒有遺囑，則會按照無遺囑繼承法分配。法律會規定每位繼承人可得的遺產份額。在這種情況下，繼承人通常會以「分權共有」的方式持有物業，因為每個人都擁有一個清晰、獨立的業權份額。
無論是哪種情況，遺囑執行人或遺產管理人都會在「承辦及轉讓同意書」(Assent) 中，清楚寫明所有新業主的名字，以及他們共同持有業權的方式和份額。文件在土地註冊處註冊後，新的業權分配便正式確立。建議各位繼承人應先進行溝通，並諮詢律師意見，選擇最適合自己情況的持有方式。