樓價高企，要在香港實現「上車夢」絕非易事。對於合資格人士而言，毋須補地價即可購入的房委會二手居屋，無疑是極具吸引力的置業階梯。然而，居屋第二市場的申請資格、買賣程序與按揭細節繁複，往往令新手卻步。
本文正是為您而設的終極指南，將由淺入深，一文拆解2025年最新的綠表及白表（白居二）申請資格與分別，詳述由物色單位、申請提名信到完成交易的買賣五部曲，並深入剖析按揭成數、政府擔保期、揀樓策略以至補地價等關鍵財務規劃。無論您是準備入市的準買家，還是仍在規劃階段，本攻略都能助您掃除所有疑慮，輕鬆踏上置業之路。
認識居屋第二市場：未補地價居屋入門
關鍵概念：甚麼是居屋第二市場？
想入手房委會二手居屋，首先要認識「房委會居屋第二市場」這個概念。簡單來說，這是一個專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。原業主可以不用先向政府補回地價，就能將單位賣給合資格的人士。這裡的「合資格人士」，主要就是持有「綠表」或「白居二」資格的買家。這個市場的存在，大大增加了資助房屋的流轉彈性，讓更多合資格家庭有機會實現置業夢想。
哪些房屋適用於居屋第二市場？
那麼，到底哪些類型的單位可以在這個市場上買賣呢？並不是所有資助房屋都包括在內，主要涵蓋以下幾類由特定機構資助的出售單位：
- 居者有其屋計劃（居屋）單位
- 私人機構參建居屋計劃（PSPS）單位
- 租者置其屋計劃（租置計劃）單位
- 綠表置居計劃（綠置居）單位
所以，當你開始物色心儀單位時，可以留意單位是否屬於以上幾類。這些資訊通常在物業資料中都會列明。
居屋第二市場 vs. 公開市場（自由市場）比較
很多人會混淆「居屋第二市場」和「公開市場」（也叫自由市場），其實兩者最大的分別在於「補地價」和「買家資格」。在居屋第二市場，業主出售單位時毋須補地價，但買家必須是綠表或白居二的合資格人士。
相反，如果業主想將單位在公開市場放售，就要先向政府繳付補價。完成補價後，單位的轉讓限制就會解除，可以賣給任何人士，買家資格再無限制，和一般私人樓宇買賣無異。換句話說，透過居屋第二市場購入的單位，新買家是承接了這個「補地價責任」。日後如果想在公開市場轉售或出租，就需要由你來完成補地價的程序。
買家資格詳解：綠表與白表（白居二）申請條件
想成功購入心儀的房委會二手居屋，第一步就是要清楚自己的買家資格。在房委會居屋第二市場中，買家主要分為兩大類：「綠表」和「白表」。這兩種資格的申請條件、流程和市場優勢都有很大分別，理解當中的差異，是您上車規劃的關鍵。
綠表買家資格
簡單來說，「綠表」資格主要與公共房屋資源掛鉤。如果您屬於以下其中一類人士，就具備綠表資格，可以直接在居屋第二市場物色單位，而無需參與抽籤。
- 房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶：這是最常見的綠表資格來源。
- 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如，名列於公屋輪候冊上，並已通過詳細資格審查的申請者，可以申請此證明書。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
擁有綠表資格的最大優勢，就是獲得了進入這個市場的「入場券」，只要持有有效的證明文件，便可以隨時物色單位和進行交易。
白表買家資格（白居二）
如果本身並非公屋住戶，但又希望購買未補地價的二手居屋，就要循「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的途徑申請。
白表申請者通常是香港永久性居民，其家庭入息及總資產淨值，均未超過房委會每年公布的限額，並且在申請前的一段時間內沒有持有任何香港住宅物業。
與綠表最大的不同是，白表資格並非必然擁有。政府每年會為「白居二」設定固定配額，所有合資格的申請者都需要經過攪珠抽籤。只有中籤者，才有機會獲發有效期為一年的《購買資格證明書》，憑此證明書進入居屋第二市場選購物業。
綠表 vs. 白表（白居二）：資格、按揭、入息大比拼
了解基本定義後，我們可以從幾個實際層面，更深入比較兩者的分別，助您評估哪種途徑更適合自己。
資格與名額
* 綠表：資格與公屋身份直接關聯。只要您是合資格的公屋住戶，基本上就擁有購買資格，沒有額外的名額限制。可以說，這是一個相對穩定的入場資格。
* 白表（白居二）：資格需要通過申請和抽籤獲得。每年的申請人數都遠超配額，競爭相當激烈，帶有運氣成分。即使符合所有入息和資產要求，也未必能夠成功中籤。
按揭安排
* 綠表：由於房委會為綠表買家提供擔保，銀行一般願意提供較優惠的按揭條件。買家最高可承造九成半（95%）按揭，還款期最長可達25年。
* 白表（白居二）：按揭成數最高為九成（90%），還款期同樣最長為25年。不過，白表買家需要特別留意房委會的擔保期。如果單位的首次發售日期距離交易時已很長（例如接近或超過30年），銀行的估價和審批或會變得審慎，有機會影響最終的按揭成數和年期。
入息及資產審查
* 綠表：現有的公屋住戶，在申請購買二手居屋時，房委會一般不會再重新審查其入息和資產。
* 白表（白居二）：申請者必須嚴格遵守該年度計劃所訂立的入息及資產限額。在提交申請時，需要申報所有家庭成員的收入和資產，資料會被嚴格審核。
【實戰篇】二手居屋買賣流程五部曲
想成功購入心儀的房委會二手居屋，清晰了解整個交易流程是致勝關鍵。房委會居屋第二市場的買賣程序，與一般私人樓宇交易既有相似之處，亦有其獨特的步驟。整個過程可以歸納為五個核心部曲，只要按部就班，上車之路其實相當清晰。
第一步：取得購樓資格
這是整個旅程的起點，也是最重要的一環。要進入房委會居屋第二市場，買家必須先取得「入場券」。這張入場券主要分為兩種：
- 綠表資格人士： 主要包括現時的公屋住戶或合資格的公屋申請人。他們需要向房屋署申請「購買資格證明書」，證明自己符合資格購買二手居屋。
- 白表資格人士（白居二）： 不符合綠表資格，但入息及資產符合指定限額的香港永久性居民，就需要每年留意「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的推出時間。成功申請並抽中後，便會收到由房委會發出的「批准信」。
無論是「購買資格證明書」還是「批准信」，都是展開買樓之旅的必備文件。
第二步：物色單位及簽訂臨約
持有有效資格證明後，就可以正式開始尋找你的理想家園。你可以透過地產代理或網上平台，物色在居屋第二市場放售的單位。當找到心水單位，並且與業主達成價格共識後，便會進入簽署臨時買賣合約的階段。
在這個步驟，有兩個關鍵文件需要買賣雙方互相核實：
- 買方 需出示有效的「購買資格證明書」或「批准信」。
- 賣方 則需出示由房委會發出的「可供出售證明書」，以證明其單位可以在第二市場上合法轉售。
確認雙方文件齊備無誤後，便可以簽訂臨時買賣合約，並且支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
第三步：申請房委會「提名信」
簽訂臨約後，下一步就是處理二手居屋交易獨有的程序—申請「提名信」。買賣雙方的代表律師會一同向房委會遞交申請，請求房委會發出「提名信」(Nomination Letter)。
這封信的作用，是正式確認房委會同意該名買家購買該指定單位。房委會在此階段會審核買賣雙方的資格，確保整個交易符合規定。這個過程需要一定的審批時間，律師會協助處理所有相關文件。
第四步：辦理銀行按揭及聘用律師
在簽署臨約之後，買家就應該立即著手申請銀行按揭。由於房委會二手居屋有政府作為擔保人，銀行一般能提供較優惠的按揭成數及年期。建議多向幾間銀行查詢，比較不同的按揭計劃，選擇最適合自己財務狀況的方案。
同時，聘用一位熟悉二手居屋買賣流程的律師至關重要。律師不單會協助處理樓宇的法律文件、查核業權，更會負責向房委會申請提名信及處理後續所有法律程序，確保交易順利完成。
第五步：簽署正約及完成交易
當房委會正式發出「提名信」後，代表交易已獲批准，可以進入最後直路。買賣雙方律師會安排簽署正式買賣合約，此時買家需要支付「大訂」。
在合約訂明的交易完成日（成交日），買家透過律師樓將樓價餘款支付給賣方，然後賣方會正式將單位鎖匙交予買家。律師會辦理好所有業權轉讓手續，並將文件送交土地註冊處登記。至此，整個買賣流程便大功告成。
買賣流程文件清單 (Checklist)
為方便你準備，以下整理了一份買賣雙方在交易過程中需要的主要文件清單：
買方所需文件：
- 香港永久性居民身份證
- 有效的「購買資格證明書」（綠表）或「批准信」（白居二）
- 臨時買賣合約
- 申請按揭所需的入息及資產證明文件
賣方所需文件：
- 香港永久性居民身份證
- 單位的「可供出售證明書」
- 原有樓契
- 臨時買賣合約
交易後期重要文件：
- 由房委會發出的「提名信」
- 正式買賣合約
- 轉讓契（完成交易後由律師處理）
精明揀樓策略：尋找您的理想二手居屋
成功取得購買資格後，下一步就是進入實戰揀樓階段。要在眾多房委會二手居屋盤源中找到心頭好，除了運氣，更需要清晰的策略。掌握以下幾個要點，能助您更有效率地鎖定目標，找到最適合自己的安樂窩。
善用官方數據：尋找筍盤第一步
市場資訊五花八門，要準確掌握房委會居屋第二市場的樓價實況，最可靠的途徑是參考官方成交數據。房屋委員會網站會定期公布居屋第二市場的成交紀錄，詳細列出各屋苑的成交單位、日期、實用面積和成交價。這份數據是您尋找筍盤最真實的指標。花時間研究這些數據，您可以了解心儀地區或屋苑的近期價格走勢，建立一個合理的預算概念，避免單靠地產代理的片面資訊。當您對市場價格有了基本掌握，與賣家議價時自然更有信心。
揀樓核心三大考量
物色單位時，除了價錢，還有三個核心因素需要仔細衡量，它們直接影響您的居住質素和日後的財務安排。
第一是地點與周邊配套。單位的交通便利程度，例如距離港鐵站或主要巴士站的遠近、上班通勤時間，是每天都要面對的現實問題。同時，屋苑附近的街市、超市、學校、公園等生活配套是否完善，也決定了日常生活的方便程度。建議您親身到心儀的地區走一趟，感受實際環境。
第二是樓齡與政府擔保期。這是購買房委會二手居屋一個非常關鍵的考量。房委會會為居屋單位提供擔保期（一般由首次發售日期起計30年），在擔保期內，銀行通常願意提供較高的按揭成數（綠表最高9成半，白居二最高9成）和較長的還款期（最長25年）。如果單位樓齡較高，剩餘的擔保期可能不足，銀行或會要求買家提供更高首期，或縮短還款年期。
第三是單位本身的質素。包括實用面積、間隔是否合用、座向和景觀等。高實用率的單位意味著空間更好用。同時，要留意單位的維修狀況，例如有沒有漏水或結構問題，這會影響您日後的裝修開支。
市場趨勢：各區熱門屋苑成交分析
香港各區的二手居屋市場各有特色，成交價格和受歡迎程度也不同。了解市場趨勢有助您作出更明智的選擇。
例如新界區，將軍澳的寶琳、坑口一帶屋苑因社區發展成熟、交通方便而備受追捧；馬鞍山區則以其舒適的居住環境和海景單位吸引買家；而天水圍區的屋苑，樓價相對較親民，是不少上車人士的熱門選擇。九龍區方面，長沙灣、深水埗的屋苑坐擁市區地利，交通四通八達；鑽石山及黃大仙一帶的居屋亦因位處傳統成熟社區，生活配套齊全而成搶手貨。
建議準買家可以根據自己的預算和生活需求，重點研究一兩個目標區域，再利用房委會的成交數據，深入分析該區熱門屋苑的價格水平，這樣揀樓自然事半功倍。
財務規劃：二手居屋按揭與補地價全解構
談及買入房委會二手居屋，資金安排無疑是整個過程的核心。要成功上車，必須清晰了解按揭申請與補地價這兩大財務課題。不論是申請房委會居屋第二市場的綠表或白表買家，掌握這些細節，都能讓你的置業之路走得更穩妥。
按揭申請全解構：成數、年期與政府擔保
二手居屋的按揭申請，與私樓有很大分別，當中最大的優勢來自政府擔保。
因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以在審批按揭時會比較寬鬆。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家亦可承造高達九成的按揭，並且買家無需通過壓力測試，也無需購買按揭保險，首期預算自然輕鬆不少。
不過，按揭還款年期最長只到25年。更重要的是，銀行的最終審批會受到「政府擔保期」的影響。這個擔保期由單位首次出售日期起計，一般為30年。銀行計算最長還款年期時，普遍會用「30年擔保期減去樓齡」作為標準。例如，一個樓齡22年的二手居屋單位，其剩餘擔保期只有8年（30-22年）。如果買家想申請長年期的按揭，銀行就有可能要求買家提供入息證明作更嚴格的審批，或調低按揭成數。所以，選擇樓齡較新的單位，對申請按揭會更有利。
補地價完全指南：計算方法與未來影響
每一個未補地價的房委會二手居屋單位，都附帶着一個「補地價」的責任。所謂補地價，是指業主需要向政府補回當初買入單位時所享有的折扣差價。
在你繳付補價之前，單位的使用會受到嚴格限制，例如不能在公開市場上自由出售或出租。一旦完成補地價，單位的業權限制就會解除，性質上就與一般私樓無異，你可以自由地在市場上賣給任何人，或者將單位出租。
補地價的金額並非固定不變，它會隨着樓市升跌而變動。計算方法如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時的十足市值 – 購入價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，就是「補價時的市值」乘以「當年的買入折扣率」。
舉個例子：假設一個單位在補價時的評估市值為600萬元，而當年首次購入時的折扣率是40%，那麼需要繳付的補價金額就是：
600萬元 × 40% = 240萬元。
這個機制意味著，如果樓價上升，未來需要補付的金額也會隨之增加。因此，買家在購入二手居屋時，除了考慮樓價本身，也應將未來可能需要補地價的潛在成本納入長遠的財務規劃之中。
申請按揭所需文件一覽
當你找到心儀單位，準備向銀行申請按揭時，提早準備好所需文件，可以令整個過程更順暢。雖然每間銀行的要求可能有些微差異，但一般都需要準備以下基本文件：
- 買賣雙方的香港永久性居民身份證副本
- 臨時買賣合約
- 由房委會發出的「購買資格證明書」正本
- 由房委會發出的「提名信」
- 最近三至六個月的個人入息證明（例如糧單、銀行月結單）
- 最近期的稅務局評稅通知書
- 現職工作證明文件（例如公司合約或信件）
- 住址證明（例如近三個月內的水電煤費單）
二手居屋常見問題 (FAQ)
未補地價的二手居屋可以出租嗎？
答案是絕對不可以。所有未補地價的房委會二手居屋單位，其業權都受到《房屋條例》的嚴格轉讓限制。業主在未向房屋委員會繳付補價之前，不能將單位以任何形式出租、分租或按揭。假如違規出租，業主和租客都可能負上法律責任，房委會有權要求業主繳付補價，甚至收回單位。只有在完成補地價手續，解除了轉讓限制之後，單位才等同於私人樓宇，可以自由在市場上出租或出售。
居屋第二市場的單位未來轉售有何限制？
經房委會居屋第二市場購入的單位，新買家會繼承其原有的轉讓限制。日後若想轉售單位，主要有兩個途徑。第一，可以在購入單位兩年後，毋須補地價，於居屋第二市場將單位轉售予其他合資格的綠表或白表（白居二）買家。第二，可以隨時選擇向房委會申請評估補價，繳付所需的地價差額後，便可在公開市場（自由市場）將單位自由出售，買家身份再無任何限制。
購買二手居屋的印花稅如何計算？
購買房委會二手居屋所涉及的印花稅，其計算方式與一般私人住宅物業完全相同。印花稅是根據物業的成交價或稅務局評估的市值（以較高者為準），並按照稅務局最新的「從價印花稅」（AVD）第2標準稅率來計算。買家需要留意，計算基礎是你們與賣方協商的實際成交價，而不是當年首次發售時的折扣價。
二手居屋的裝修工程有特別規定嗎？
二手居屋的內部裝修，基本上與私人樓宇的規定相近，但有幾個關鍵點必須注意。首先，任何裝修工程都必須遵守《建築物條例》及大廈公契的規定，絕對不可以擅自改動或拆除單位內的結構牆（俗稱「主力牆」），因為這會嚴重影響樓宇的結構安全。此外，部分居屋屋苑的公契可能對特定改動（例如改裝開放式廚房）有額外規定。在動工前，最好先向管理處查詢及了解相關指引，確保裝修工程合規。
如果家庭狀況或入息有變，會否影響資格？
申請人的資格，是以遞交申請表直至簽訂臨時買賣合約當日為準。如果在你獲發「購買資格證明書」之後，但在簽署臨時買賣合約之前，家庭的總收入或總資產淨值超出了規定上限，或者家庭成員組合有變動，便會影響購買資格。申請人有責任向房委會申報任何相關變動。當成功簽訂臨時買賣合約後，一般輕微的入息或家庭狀況變化，則不會影響後續的交易程序。