想成功申請居屋「上車」？居屋（Home Ownership Scheme）向來是香港人實現置業夢想的重要階梯。然而，要成功中籤並非易事，申請過程牽涉繁複的資格審查、嚴格的入息及資產限制，稍一不慎更可能誤墮「DQ陷阱」，浪費一次寶貴機會。本文將為你整合2025年最新的居屋申請資訊，由最基本的綠表、白表申請資格、入息資產限額，到如何善用「家有長者」及「家有初生」優先選樓計劃提升中籤機會，再深入剖析7大常見的居屋條例DQ地雷，助你做足萬全準備，順利踏上置業之路。
居屋申請資格核心條件：綠表、白表、入息及資產限額總覽
想成功抽中居屋，第一步就是要清晰了解自己的居屋條件。這一步非常關鍵，因為房委會對申請資格有嚴格規定，稍有不符就可能直接被取消資格（DQ）。我們將會逐一拆解最核心的幾個部分，包括綠表與白表的身份區分、最新的入息資產限額，還有各項基本要求。掌握好這些居屋條例，就等於為你的上車之路打好穩固基礎。
釐清基本資格：綠表 vs 白表申請人
居屋申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的申請資格、入息資產要求和揀樓優先次序都有很大分別。你可以把它們想像成兩條不同的隊伍，所以搞清楚自己屬於哪一隊，是整個申請過程的起點。
綠表申請人資格
簡單來說，綠表申請人主要是現時正享用公共房屋資源的人士。如果你符合以下其中一項身份，就屬於綠表申請者：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下的公共租住房屋（公屋）住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋輪候冊申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表申請人資格
白表申請人則主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民，當中包括：
* 私營房屋的住戶，例如租住或自置私人樓宇的市民。
* 房委會或房協轄下資助房屋單位的家庭成員，但其本身並非戶主。
* 透過「租者置其屋計劃」購入單位，但由簽訂轉讓契據日期起計業權尚不足10年的業主。
年齡及居港年期規定 (年滿18歲並居港滿7年)
除了身份類別，基本的居屋条款還包括年齡和居港要求。申請人必須在申請截止日期當日已年滿18歲。如果是白表申請者，申請人還需要在香港居住滿7年，並且在港的居留不受任何附帶逗留條件所限制。
2025/25年度入息及資產限額詳解
對於白表申請人，房委會設有嚴格的入息及資產限額，這是審核資格的重要一環。每年限額都會調整，申請前必須參考最新公佈的數字。以下是參考「居屋2025」的限額，預計2025年相若：
白表單身人士：每月總入息及總資產淨值上限
- 每月總入息上限：港幣 $30,000
- 總資產淨值上限：港幣 $615,000
白表二人或以上家庭：每月總入息及總資產淨值上限
- 每月總入息上限：港幣 $60,000
- 總資產淨值上限：港幣 $1,230,000
如何正確計算入息及資產？(包含強積金扣減教學)
計算入息時，大家最關心的就是強積金（MPF）部分。好消息是，法定的僱員強制性供款是可以扣減的。計算方法是扣除你薪金的5%或你的實際供款額，兩者中以較低者為準，而每月最高扣減額為港幣$1,500。要留意，任何自願性供款部分都不能扣減。
資產淨值的計算則包括所有在香港及海外的資產，例如存款、股票、車輛、物業等，然後減去所有負債（例如按揭、私人貸款）。
申請費用一覽
遞交居屋申請需要繳付申請費。參考過往年度的收費，單獨申請居屋的費用為港幣$270。如果想同時申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二），總費用則為港幣$480。費用一經繳付，不論申請成功與否，都不會退還。
提升中籤機會：兩大優先選樓計劃資格全攻略
想在眾多申請者中突圍而出，除了符合基本居屋條件，了解並善用優先選樓計劃絕對是關鍵一步。房委會設立了兩個主要的優先計劃，為特定家庭提供更高的揀樓次序，大大增加成功上車的機會。我們一齊來深入了解這兩個計劃的申請資格和竅門。
「家有長者優先選樓計劃」申請資格及要點
「家有長者優先選樓計劃」是一個行之有效的傳統方法，旨在鼓勵年輕家庭照顧長輩，同時實現置業夢想。如果你計劃與家中長者同住，這個計劃就非常適合你。
長者年齡要求 (年滿60歲)
計劃中最基本的要求，就是家庭中必須有一位年長成員。這位長者在居屋申請截止當日，年齡必須已滿60歲。計算年齡時，記得是以申請截止日為準，而不是遞交申請的日子。
家庭成員組合及同住承諾
申請這個計劃的單位，必須是二人或以上的核心家庭。而且，這不只是名義上的組合，申請人與所有家庭成員都需要在申請時作出承諾，日後會與這位長者一同在所購買的單位居住。這是一個需要認真考慮的家庭共識。
長者必須成為聯名業主
這是整個計劃中最重要的一環，也是居屋條例中一項硬性規定。參與計劃的長者，必須成為所購單位的其中一位聯名業主。這意味著長者的名字會出現在樓契上，是一個具有法律效力的長期安排，日後要更改業權亦有嚴格限制。
「家有初生優先選樓計劃」申請資格及要點
為了支持年輕家庭生育，房委會近年新增了「家有初生優先選樓計劃」，為剛迎接新成員的家庭帶來置業曙光。
嬰兒出生日期要求
要符合這個計劃的資格，你的家庭中需要有一名在指定日期或之後出生，並且在申請截止當日年滿三歲或以下的嬰兒。每期居屋的指定出生日期都不同，申請前記得要查閱清楚。
懷孕成員的申請資格及證明文件
如果寶寶還在媽媽肚內，一樣有機會申請。只要家庭中有成員在申請截止當日已懷孕滿16週，並且能提供有效的醫生證明文件，清楚列明預產期，便符合申請資格。
與「家有長者」計劃共享配額的影響
最後一點需要特別留意，這兩個優先計劃並不是獨立運作的。房委會會預留大約四成的單位配額，由「家有長者」和「家有初生」兩類計劃的合資格申請者共同分享，然後再進行電腦排序抽籤。所以，你的競爭對手不單是其他新生嬰兒的家庭，也包括所有參與「家有長者」計劃的申請者。在制定申請策略時，了解清楚這些居屋条款，才能做出最適合自己的決定。
由申請到揀樓：掌握完整流程與揀樓次序
了解清楚各項居屋條件後，下一步就是親身實踐，踏上申請之路。整個過程由遞交申請表開始，到最終踏入揀樓中心，環環相扣。想順利上車，就要先掌握清晰的流程圖與遊戲規則，了解相關的居屋條例，這樣才能有更好的預算。
居屋申請流程四步曲
整個居屋申請過程，可以簡單歸納為四大步驟，每一步都有其關鍵之處。
遞交申請及繳費
首先，在房委會公佈的申請期內，你需要透過網上、郵寄或親身遞交方式提交申請表，並且繳付申請費用。網上申請最為方便，可以透過信用卡即時完成付款。如果選擇郵寄或親身遞交，就要準備好劃線支票或銀行本票。
電腦攪珠決定揀樓次序
申請期結束後，房委會會擇日進行電腦攪珠。攪珠的作用是隨機抽出數字，用來決定所有申請者的揀樓優先次序。這一步非常關鍵，因為攪珠結果會產生一個次序編號，直接影響你何時，甚至是否有機會被邀請去揀樓。
資格審查及提交證明文件
攪珠之後，房委會會根據揀樓的優先次序，分批邀請申請者提交證明文件，進行詳細的資格審查。這時候，你需要準備好入息、資產及家庭成員關係等證明文件，以核實你是否完全符合所有居屋条款。
前往樂富揀樓中心選購單位
成功通過資格審查後，你就會收到邀請信，通知你指定時間前往樂富的房委會客戶服務中心揀選單位。這是整個流程中最令人興奮的一步，你將在這裡，從剩餘的單位中，選出你心儀的安樂窩。
解構揀樓次序：房委會如何決定優先順序？
揀樓並非先到先得，而是根據房委會一套嚴謹的優先次序進行。這個排序直接決定了不同申請類別的揀樓機會，可以理解為一個金字塔結構。
第一優先：受公屋清拆計劃影響的家庭
排在最頂層、擁有絕對優先權的，是受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請者。由於他們需要另覓居所，因此房委會會讓他們最先揀樓。
第二優先：「家有長者／初生」的綠表及白表核心家庭
接著，就輪到參加了「家有長者優先選樓計劃」或「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者。房委會會預留一定數量的單位配額給這個組別，讓他們優先選擇。這個類別同時包含了綠表和白表的核心家庭。
第三優先：其他綠表及白表核心家庭
在上述優先組別揀樓後，剩餘的單位就由其他核心家庭申請者選擇。這包括了所有不屬於「家有長者」或「家有初生」計劃的綠表及白表核心家庭。
第四優先：非核心家庭及一人申請者
排在最後的，是非核心家庭（例如兄弟姊妹組合）以及所有一人申請者。他們將會揀選前面所有組別選剩的單位，因此可供選擇的單位數量和類型通常會比較有限。
避開DQ陷阱：詳解7大違反居屋條例的申請地雷
想成功抽中居屋，除了要符合基本的居屋條件，更要清楚了解各項居屋條例，避開所有可能導致申請作廢的「地雷」。很多人以為填好表格就萬無一失，但其實不少細節都暗藏陷阱。以下就為大家逐一拆解7個最常見的DQ原因，讓你做好萬全準備。
地雷一：重複申請 (包括家庭成員分開申請)
房委會對於重複申請的審查十分嚴格。這裡指的重複，不單是同一個人遞交多份申請表。一個更常見的誤區，是家庭成員之間分開申請。例如，如果成年子女已列入父母的家庭申請表內，他們就不可以再自行遞交單人申請。一旦被發現，所有相關的申請，不論是家庭還是個人，都會一併被取消資格，而且已繳付的申請費用也不會退還。
地雷二：物業擁有權限制 (申請前24個月內)
這是一項非常關鍵的居屋條款。由申請截止日期前的24個月起，直至簽署居屋單位買賣協議為止，申請者和名列申請表上的所有家庭成員，都不可以在香港擁有任何住宅物業的權益。這包括個人或聯名擁有，也包括透過公司持有物業。這個規定適用於所有綠表和白表申請者，目的是確保資助房屋資源能真正幫助到沒有自置居所的人士。
地雷三：「一生人一次」資助福利限制
政府的資助房屋福利，原則上是「一生人一次」的機會。如果你或者名列申請表的家庭成員，曾經以業主身份享用過任何資助自置居所計劃，例如過往的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃（綠置居）、租者置其屋計劃等，那麼即使單位已經出售，原則上也不符合再次申請的資格。申請者的配偶通常也受此限制。
地雷四：「關鍵成員」的再申請限制
這個條款相對複雜，需要特別留意。如果一個家庭為了符合申請人數要求，而加入某位家庭成員（即「關鍵成員」）並成功購得單位，那麼這位「關鍵成員」日後若要遷出並從該單位的戶籍中除名，他在指定年期內（通常是十年內）可能無法再次申請購買任何資助房屋。設立這項居屋條例是為了防止家庭透過分拆成員來重複獲取福利。
地雷五：已婚人士必須與配偶聯名申請
根據規定，如果申請人已婚，其配偶必須一同列入申請表內，並且一同申請。這項規定是為了防止夫婦分開申請，變相增加中籤機會或獲取雙重房屋福利。除非申請人能夠提供有效文件，證明已合法離婚、分居，或配偶沒有香港入境權，否則就必須遵守這項聯名申請的規定。
地雷六：虛假陳述或提供不實資料
在申請過程中，誠實是基本要求。任何故意的虛報或隱瞞行為，例如低報入息或資產、提供虛假家庭成員關係證明等，都屬於虛假陳述。一旦被房委會查證屬實，後果會非常嚴重。申請不僅會即時作廢，申請人更可能面對檢控。近年房委會已加強打擊，違規者在指定年期內將不合資格再申請公共房屋。
地雷七：違反現居公屋租約
這項規定主要針對綠表申請者。作為公屋租戶，申請人必須遵守租約條款。如果申請人或其家庭成員被證實違反了租約，例如將單位分租、進行不法活動、長期欠租或在單位內扣分制下被扣滿分等，房委會都有權取消其居屋申請資格。所以，維持良好的租戶記錄，也是符合居屋條件的重要一環。
中籤後實戰攻略：揀樓、按揭到收樓的必知事項
抽中居屋絕對是值得高興的事，但這只是漫長置業路的第一步。要成功上車，除了符合各項居屋條件，更要清楚了解中籤後的每一個環節。從揀樓日的分秒必爭，到辦理按揭及法律程序的繁瑣細節，再到最後收樓驗樓的關鍵步驟，我們為你準備好這份實戰攻略，讓你像個專家一樣，有條不紊地完成整個過程。
揀樓日現場準備與流程
如何準備心儀單位清單 (Plan A, B, C)
揀樓當日的決策時間非常有限，事前準備一份詳盡的心儀單位清單是致勝關鍵。這份清單不應只有兩三個選擇，而是至少列出二、三十個，甚至更多，並按照你的喜好順序排列。
第一步，是到房委會網站下載最新的售樓說明書、價單及成交紀錄冊。你需要仔細研究每個單位的座向、景觀、開則、實用面積及準確售價。
第二步，根據你的家庭人數、生活習慣及財政預算，篩選出合適的單位。例如，家有長者可能偏好低層單位；小家庭則可能著重房間的實用性。將所有「有可能」的選擇都放進清單，再逐一排序。這份清單就是你的作戰地圖，即使排在最前面的單位被選走，你也能臨危不亂，馬上從後備名單中作出決定。
現場流程與時間控制要訣
揀樓日通常在樂富的房委會客戶服務中心進行。建議你比指定時間提早最少半小時到達，熟悉現場環境。現場會有大螢幕即時更新可供選購的單位列表，在等候叫號期間，你可以根據最新的銷售情況，在你的心儀清單上劃走已被揀選的單位，即時調整策略。
當叫到你的號碼時，便要進入選樓區。一般來說，每位申請人只有數分鐘的決策時間。此時，你之前準備的詳盡清單就大派用場了。向職員清晰地講出你的首選單位編號，若已被選，就立即提出第二、第三選擇。確定單位後，便會即時辦理相關手續及繳付訂金，記得帶齊身份證、揀樓通知書及銀行本票。
辦理按揭及法律程序
居屋按揭成數及壓力測試須知
新居屋的按揭安排是其一大優勢。由於有房委會作為擔保人，銀行提供的按揭條款通常比私樓寬鬆。
綠表申請人最高可承造九成半按揭（95%），而白表申請人則最高可達九成（90%），還款期最長可達25年。更重要的是，如果選用以最優惠利率（P-plan）為基準的按揭計劃，大部分銀行都豁免了壓力測試。這對於收入不穩定或剛好符合入息上限的申請人來說，大大減輕了上車的財務壓力。在簽訂買賣協議後，你便可以向各大銀行申請按揭，比較不同銀行的利率、現金回贈等優惠，選擇最適合你的方案。整個過程都需符合相關的居屋條例。
選擇律師樓注意事項
揀定單位及辦理按揭的同時，你需要委託一間律師樓處理買賣合約及樓契等法律文件。房委會提供一份律師樓名單供你參考，但你亦有權選擇名單以外的律師。
選擇時，首要考慮是律師樓處理資助房屋買賣的經驗。熟悉居屋條款及程序的律師，能確保整個交易過程順利，避免因文件出錯而引致延誤。另外，應事先查詢清楚收費模式，選擇「全包宴」形式的收費可以避免後期出現預料之外的雜費，例如文件費、查冊費等。建議多找幾間比較報價及服務範圍，作出精明選擇。
收樓驗樓注意事項
驗樓(收樓)必備工具清單
收到收樓通知信後，便可以預約「收樓」。驗收一個全新的單位，準備充足的工具會事半功倍。一份基本的驗樓工具清單應包括：
- 捲尺及平水尺：量度空間尺寸及檢查牆身、地板是否平直。
- 帶有便條貼的筆：在有問題的地方貼上便條，方便記錄及拍照。
- 手機及充電器：用來測試所有電源插座是否正常通電，同時用來拍照存檔。
- 小鏡子：檢查一些難以觸及的角落，如鋅盆底、櫃後等。
- 膠柄的小鎚子或硬幣：輕敲牆身及地磚，憑聲音判斷是否有空心磚問題。
- 一小瓶水或波子：測試地台去水斜度是否足夠。
- 電筒：檢查陰暗位置如假天花內、喉管後方等。
常見「執漏」項目一覽
新樓單位或多或少會有一些瑕疵，驗樓的目的就是找出這些問題，並在發展商的保養期內要求修正，俗稱「執漏」。以下是一些常見的「執漏」項目：
- 油漆及牆身：牆身或天花板油漆不均勻、有裂紋或起泡。
- 地磚與牆磚：「空心磚」，即磚塊與牆身或地面之間有空隙，輕敲時聲音有異。
- 門窗：窗戶開關不順暢、窗邊膠邊鬆脫或有滲水跡象，大門或房門有刮痕或關不上。
- 來去水：廚房或廁所的鋅盆、浴缸去水緩慢，喉管有滲漏。
- 潔具及家電：發展商附送的潔具或家電有損壞或無法正常運作。
- 玻璃：窗戶或露台玻璃有明顯刮痕。
驗樓時發現任何問題，都應立即在發展商提供的執修表格上清晰列明，並拍照記錄。完成後盡快提交，以便承建商安排跟進。
居屋條例常見問題 (FAQ)
申請居屋的過程涉及不少細節，而不同家庭狀況亦會衍生各種疑問。清楚了解各項居屋條件與條例，是成功申請的第一步。以下整理了幾個申請者最常遇到的問題，為你逐一拆解。
離婚後，根據居屋條例是否可重新申請？
離婚後能否重新申請，主要視乎您與前配偶在婚姻存續期間，有否以業主身份享用過任何資助房屋福利。根據居屋條例，資助置業福利是「一生人一次」的機會。若婚姻期間，只有其中一方曾是資助單位的業主，那麼未曾享用過福利的一方，在正式辦妥離婚手續、取得絕對判令證明書後，是有機會恢復其申請資格的。相反，若雙方曾以聯名方式持有資助單位，則兩人都會被視為已享用福利，即使離婚後亦不能再次申請。
申請期間家庭狀況有變 (如結婚、新生兒) 應如何處理？
由遞交申請表到成功揀樓，過程可能長達一年或以上，期間家庭狀況出現變動是很常見的。不論是結婚、有新生兒誕生、家庭成員增減等情況，申請人都必須以書面形式，主動向房屋署申報最新狀況。房屋署會根據更新後的資料，重新評估您的申請資格、家庭類別及揀樓次序。例如，一人申請者若在中途結婚，便會更新為家庭申請者；若有嬰兒出生並符合資格，更可納入「家有初生優先選樓計劃」，大大提升揀樓機會。切記必須主動申報，若被發現資料與事實不符，申請資格有機會被取消。
居屋條例如何區分核心與非核心家庭？對揀樓次序有何影響？
居屋條例對家庭組合的定義，直接影響揀樓的優先次序，尤其對白表申請者影響更甚。所謂「核心家庭」，一般是指夫妻、或由父母與未婚子女組成的家庭。而「非核心家庭」，則是指較疏遠的親屬組合，例如已婚子女與父母一同申請，或兄弟姊妹等平輩組成的家庭。在揀樓順序上，房委會會優先處理核心家庭的申請，之後才到非核心家庭及一人申請者。因此，即使同屬家庭申請，核心與非核心的區別，往往是能否成功揀樓的關鍵分野。
入息或資產剛好超額，有何合法處理方法？
入息或資產剛好超出上限，是不少申請者面對的難題。要合法地處理這個情況，可以考慮一些政府認可的財務安排。在入息方面，法定的強制性強積金供款是可以扣除的。此外，為自己或指明親屬購買「自願醫保計劃 (VHIS)」的保費，或作出「強積金可扣稅自願性供款 (TVC)」及購買「合資格延期年金保單 (QDAP)」，在計算居屋申請入息時，都有機會獲得扣減。在資產方面，可考慮將部份資產用於清還債務或作上述合資格的財務安排。不過，進行任何操作前，務必仔細了解相關居屋条款及最新的計算方法，或諮詢專業人士意見，確保所有申報均合法合規。