申請按揭，最令人頭痛的莫過於準備一大堆文件。無論您是首次置業的「上車客」、打算轉按的精明業主，還是收入來源較複雜的自僱人士，面對銀行五花八門的文件要求，難免感到混亂和不知所措。萬一準備不齊或出錯，更可能拖慢審批進度，甚至影響重要的人生大計。
為了讓您告別混亂，本【終極指南】將會詳細拆解7大類按揭所需文件，從所有申請人必備的基本文件，到不同收入狀況、物業類型及特殊情況的額外要求，都會逐一清晰講解。更重要的是，我們首創「按揭文件清單生成器」，只需簡單4步，即可為您度身訂造一份100%個人化的Checklist，確保您萬無一失。立即往下閱讀，一文釐清所有疑問，輕鬆踏出置業第一步。
按揭文件清單生成器：4步獲取個人化Checklist
準備齊全所有按揭所需文件，確實是一項挑戰。每個人的財務狀況和置業目標都不同，所以按揭需要文件也大相逕庭。為了讓你更清晰地掌握自己的情況，我們特別設計了一個智能工具，只需回答幾個簡單問題，就能即時生成一份完全為你度身訂造的文件清單。
如何使用我們的智能工具？
操作過程非常簡單，只需要完成以下四個步驟，系統就會自動為你篩選出所需文件。
第1步：選擇申請類型 (首次置業 / 轉按 / 加按)
首先，你需要選擇這次申請按揭的目的。你是首次置業的準業主，還是希望將現有按揭轉至另一間銀行以獲取更佳利率，又或者是想在現有物業上加按以套取現金？不同的申請類型，所需的基本物業文件會有差異。
第2步：選擇主要收入來源 (固定月薪 / 非固定收入 / 自僱)
接下來，請選擇你的主要收入模式。你是每月有固定薪金的受薪一族，還是收入以佣金或花紅為主的非固定收入人士，又或者是經營自己業務的自僱人士？銀行對不同收入來源的證明要求和審批標準都有所不同，這一步是決定你入息證明文件的關鍵。
第3步：是否申請按揭保險 (MIP)？
這一步是關於按揭成數。如果你計劃申請高成數按揭，就需要經按揭保險公司（MIP）承保。申請按揭保險會有額外的文件要求和審批準則，所以請誠實回答。
第4步：是否已有其他按揭或擔保？
最後，請告訴我們你目前是否仍有其他按揭貸款在身，或者有為他人的按揭做擔保人。這會影響銀行計算你的供款與入息比率（DSR），銀行或會要求你提供相關的按揭文件作證明。
為何選用個人化清單？
一份清晰的個人化清單，能讓繁瑣的文件準備過程變得更有條理。
100%個人化：告別混亂，只顯示您需要的文件
網上找到的通用清單往往包含所有可能性，例如將自僱人士和受薪人士的文件都列在一起，容易造成混淆。我們的工具會根據你的獨特情況，精準篩選出只適用於你的文件列表，讓你一目了然，集中精力準備真正需要的文件。
即時下載及分享：提供PDF下載或電郵發送功能
完成四個步驟後，你可以立即將這份專屬清單下載成PDF檔案，儲存在手機或電腦中，方便隨時查閱。你也可以選擇透過電郵發送給自己、伴侶或地產代理，讓各方都能同步跟進，提升效率。
內置專家提示：解釋文件作用及銀行審批注意事項
這不只是一張簡單的列表。我們在清單的每一項文件旁邊，都附上了專家的提示。這些提示會簡單解釋該份文件的作用，以及銀行在審批時通常會注意的細節。這有助你理解背後的原因，更有效地準備文件，從而提升成功獲批的機會。
申請按揭基本文件：所有申請人必備
準備申請按揭，第一步就是要整理好一份完整的按揭所需文件。不論你申請的是哪一種類型的按揭，有幾份文件都是必不可少的基礎部分，我們一起來看看有哪些。
身份證明文件
首先，是用來核實申請人身份的文件。
借款人、擔保人及業主之香港身份證副本
這是最基本的身份認證，銀行需要用來核實申請鏈上所有相關人士（包括借款人、擔保人和業主）的身份，確保法律文件上的身份資料準確無誤。
(如適用) 非永久性居民之護照副本
如果你或者其他相關人士並非香港永久性居民，就需要提供護照副本。這份文件是用來證明國籍，以及在香港的合法居留與工作身份。
物業相關文件
接著是與你準備購入或用作抵押的物業有直接關係的文件。
臨時買賣合約及正式買賣合約副本 (適用於新購物業)
這兩份合約是整個物業交易的法律基礎，上面清楚列明了成交價、物業地址、成交日期以及買賣雙方的資料。銀行會根據合約內容，去評估按揭貸款的基本條款。
有效的租約副本 (如物業連租約或以租金作收入)
如果物業在買入時已有租客，或者你想將租金收入計算在還款能力之內，就需要提交一份有效而且已經打釐印的租約。這樣銀行就可以核實租金收入的真確性與穩定性。
授權與同意書
最後，有幾份授權書需要你簽署，給予銀行權力去查閱你的特定資料。
環聯(TU)信貸報告查閱同意書
簽署這份同意書，就是授權銀行向環聯（TransUnion）這類信貸資料服務機構，查閱你的信貸報告（TU Report）。報告記錄了你的信貸歷史，例如貸款、信用卡還款紀錄等，是銀行評估你信貸風險與還款習慣的最重要依據。
土地註冊處電子提示服務同意書
這份同意書授權銀行訂閱一項提示服務。當你的物業有任何新的文書（例如二按）在土地註冊處登記時，銀行就會即時收到通知。這是銀行的一種風險管理措施，用來保障他們作為債權人的權益。
各類收入證明文件
除了基本文件，收入證明可以說是準備按揭所需文件時，最核心的一環。因為銀行需要透過這些文件，去評估你的還款能力是否穩健。你的收入來源，會直接決定你需要準備哪一類文件。我們將申請人分為三大類，讓你一看就明白自己的情況需要甚麼。
固定收入人士 (受薪)
對於每月有固定薪金、俗稱「打工仔」的你來說，要準備的入息證明相對簡單直接。銀行的主要目的是確認你有一份穩定且持續的工作和收入。
最近3個月顯示自動轉賬出糧的銀行完整月結單
這份文件是銀行最想看到的證明。它能清晰顯示，你有一個固定的僱主，並且準時將薪金存入你的戶口。請記得，銀行需要的是「完整」月結單，意思是即使是空白頁或條款頁，也需要一併提交，以證明文件的原始性。
最近一個財政年度的稅務局評稅通知書 (稅單)
稅單是由政府發出的官方文件，上面清楚列明了你過去一年的總收入，可信度極高。即使你最近有轉工，只要能提供上一份工作的稅單，銀行也會視為重要的收入證明。
(輔助文件) 最近3個月的糧單或僱主證明信
有時候，如果你剛剛升職加薪，最新的收入水平可能還未反映在銀行月結單或稅單上。這時候，最近3個月的糧單就能派上用場。另外，由公司發出、列明你職位和月薪的僱主證明信，也能作為有力的輔助文件。
非固定收入人士 (佣金制)
如果你的收入主要來自佣金或花紅，例如地產代理、保險從業員或銷售人員，銀行的審核會相對謹慎。因為收入波幅較大，所以銀行需要觀察更長時期的紀錄，去計算一個較為平均和穩定的收入水平。
最近6個月的個人銀行完整月結單 (顯示所有佣金入賬)
你需要提供長達6個月的銀行紀錄，讓銀行全面了解你過去半年的現金流狀況。所有相關的佣金或花紅收入，都應該清晰地顯示在月結單上。
最近6個月的糧單或最近一年的稅單
與月結單一樣，糧單也需要提供最近6個月的紀錄。如果公司沒有提供糧單，提交最近一年的稅單亦可。銀行會將月結單的入賬紀錄和糧單或稅單上的申報收入作比對，以兩者中較低的金額來計算你的還款能力。
自僱人士 (公司擁有人)
作為公司老闆或自僱人士，你需要證明的，不單是個人收入，還有公司的業務狀況和盈利能力。因此，按揭需要文件會是三者之中最多的。
公司證明：商業登記證(BR)及公司註冊證(CI)
這兩份是證明你公司合法營運的基本文件，缺一不可。商業登記證（BR）需要是有效的最新版本。
公司及個人財務：最近6個月公司及個人銀行月結單
銀行需要同時審視公司和你個人的財務紀錄。公司戶口月結單用作評估業務的現金流，而個人戶口月結單則用來證明公司利潤確實有轉到你的個人戶口，成為你的實際收入。
公司利潤證明：最近一年的利得稅單及經審核的財務報告
公司的利得稅單，以及由執業會計師審核的財務報告（包括損益表和資產負債表），是證明公司盈利能力的最重要文件。銀行會依據這些官方報告來評估你的最終還款能力。
(如適用) 專業人士執業證書副本
如果你是醫生、律師、會計師等專業人士，並以自僱形式執業，提交相關的執業證書副本，有助銀行確認你的專業資格，對審批亦有正面幫助。
轉按 (Refinance) 及加按 (Top-up) 額外文件
如果您正在考慮轉按或加按，希望把握更佳的利率或套現資金，那麼在準備按揭所需文件時，就需要額外提交一些關於現有按揭的證明。新承按的銀行需要透過這些文件，全面評估您過去的還款表現和目前的貸款狀況，這是審批流程中非常重要的一步。
現有按揭狀況證明
要讓新銀行對您的財務狀況有清晰的了解，證明您是一位負責任的借款人，就需要提供以下幾份文件，它們共同構成您現有按揭的完整紀錄。
最近6至12個月的按揭還款紀錄
這份紀錄直接反映您過去的還款習慣。它清楚顯示您是否每一期都準時供款，沒有逾期紀錄。一份良好的還款紀錄，是您信譽的有力證明，能夠大大增加新銀行對您的信心。一般而言，銀行會要求您提供最近6個月的紀錄，有時也可能需要長達12個月。
現有按揭貸款的最新還款表 (Loan Repayment Schedule)
這份還款表詳細列出了您現有貸款的全部資料，包括原定的貸款額、利率、年期，以及每一期供款中本金與利息的攤分比例。新銀行可以透過這份文件，深入了解您原有貸款的完整結構，並為您計算轉按後的新方案。
現有按揭貸款的未償還本金結餘證明 (Outstanding Principal Statement)
這份按揭需要文件是轉按流程中的核心。它是由您現有按揭銀行發出的正式結算文件，準確列明在某個指定日期，您仍未償還的貸款本金餘額是多少。新銀行會根據這個確實的數字，來批出新的貸款金額，用以清還您在舊銀行的按揭，因此這份文件的準確性至關重要。
特殊情況所需文件
除了上述的基本文件，部分按揭申請因情況特殊，其按揭所需文件亦有不同。如果你打算以公司名義買樓，或是申請政府資助房屋的按揭，就要留意以下這份特別的按揭需要文件清單了。
以公司名義申請按揭
以公司名義申請按揭，在審批上會比個人申請更為審慎，銀行需要清楚了解公司的股權架構及營運狀況。
所有股東及董事的身份證明 (所有股東均須作擔保人)
銀行需要所有公司股東及董事的香港身份證副本。重點是，所有股東都必須以個人身份，共同為這筆按揭貸款擔任擔保人，以承擔還款責任。
公司法律文件 (公司章程、股東名冊等)
你需要準備一套完整的公司法律文件，當中包括公司註冊證（CI）、有效的商業登記證（BR）、公司組織章程大綱及細則（M&A），以及最新的股東名冊和董事名冊。這些文件是用來核實公司的合法性、業務性質及股權分佈。
董事會會議紀錄 (決議購物業及申請按揭)
由於買樓及申請按揭屬於公司的重大決策，所以必須提供一份由董事會簽署的會議紀錄。這份文件需要清晰載明，董事會已正式決議批准購入指定物業，並授權向銀行申請按揭貸款。
申請資助房屋按揭 (居屋/綠置居/租置)
申請資助房屋按揭，因為交易涉及房屋委員會（房委會），所以需要的文件與一般私人樓宇買賣有很大分別，主要視乎單位屬於哪個市場。
一手市場：房屋委員會買賣合約及提名信
假如你是抽中一手居屋或綠置居的幸運兒，申請按揭時就需要提交由房委會發出的買賣合約正本及提名信。這兩份文件是向銀行證明你是該單位的合法買家。
第二市場(未補地價)：「購買資格證明書」及「可供出售證明書」
若在第二市場（俗稱居二市場）購買未補地價的單位，買賣雙方都需要出示房委會的證明文件。買家需要提供「購買資格證明書」，而賣家則需要提供「可供出售證明書」。
租者置其屋計劃：經批核的認購申請書
如果你是透過「租者置其屋計劃」購買現居的公屋單位，需要提交的文件就是經房委會批核及簽署的認購申請書。
未補地價物業轉按：房委會發出的書面同意書
為未補地價的資助房屋申請轉按，必須先取得房委會的同意。因此，申請時最關鍵的文件，就是房委會發出的正式書面同意書。如果沒有這份文件，銀行是無法處理相關轉按申請的。
輔助性資產證明 (提升批核機會)
除了基本的入息證明，準備充足的輔助性資產證明，是許多人成功獲批按揭的關鍵，亦是不可或缺的按揭所需文件之一。這一步能夠向銀行更全面地展示您的財務狀況，證明您擁有穩健的財政基礎與還款能力，從而增加銀行批核的信心。
其他資產及收入證明
這些輔助證明涵蓋了您在主要薪金以外的財政實力，主要可以分為租金收入與流動資產兩大類，兩者都能有效鞏固您的按揭申請。
租金收入：已打釐印租約及相關銀行入賬紀錄
如果您擁有物業並且正在出租，這份穩定的租金收入是一份非常有力的額外入息證明。您需要準備一份已到稅務局打釐印的正式租約副本，這份文件具備法律效力。同時，您亦要提供顯示租客定時存入租金的銀行戶口紀錄。銀行會透過這些文件核實收入的真確性與穩定性，然後在計算供款能力時，一般會將這筆租金收入作適度折讓，以評估更真實的還款能力。
流動資產：最近3個月的銀行存款、股票、基金月結單等
您的流動資產是向銀行展示財政儲備的直接方法。這包括您名下的銀行存款、股票、債券或基金等投資組合。您需要提交最近3個月的相關戶口完整月結單，讓銀行清楚了解您所持有的資產淨值。這份證明能夠顯示您具備額外的財政緩衝能力，即使主要收入來源出現短期波動，您亦有足夠的後備資金應付按揭供款，這對銀行的風險評估有正面作用。
按揭文件常見問題 (FAQ)
在準備按揭所需文件的過程中，大家總會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程更有掌握。
剛轉工，入息證明不足3個月應如何處理？
剛轉換工作，未能提供傳統要求的3個月入息證明，是不少申請人會遇到的情況。銀行審批按揭的核心是評估申請人收入的穩定性。面對這種情況，你可以準備以下文件去證明你的還款能力：
首先，提供最新的僱傭合約。合約上會清楚列明你的職位、薪金及福利，這是最直接的入息證明。其次，即使只有一至兩個月的糧單及顯示薪金入賬的銀行月結單，也應該提交。
同時，你可以附上舊工作的離職證明，以及過去6個月的入息紀錄及最近期的稅單。如果新舊工作屬於同一行業，並且新工作的薪金有所提升，這有助銀行相信你的事業正向發展，收入穩定性高，對審批有正面作用。
按揭擔保人需要提交哪些文件？
銀行在審核按揭擔保人時，標準與主借款人基本一致。因為擔保人需要在借款人無法還款時承擔起整筆按揭貸款，所以銀行必須確保擔保人同樣具備足夠的還款能力。
因此，按揭擔保人需要提交的按揭需要文件，主要包括以下三類：
1. 身份證明文件：香港永久性居民身份證副本。
2. 入息證明：與主借款人要求相同。例如，固定收入人士需要提交最近3個月的銀行月結單、稅單或糧單；非固定收入或自僱人士則需要提供更長時間的紀錄，例如6個月的銀行月結單、公司財務報表及利得稅單等。
3. 現有債務證明：如果擔保人本身有其他按揭、私人貸款或擔任其他貸款的擔保人，也需要提交相關文件，讓銀行一併計算其總負債比率。
申請按揭預先批核 (Pre-approval) 有何好處及文件要求？
在簽署臨時買賣合約前，申請按揭預先批核是一個非常明智的步驟。它的主要好處有兩個：
第一，明確預算，鎖定目標。預先批核可以讓你準確知道銀行願意批出的最高貸款額，讓你尋找樓盤時更有預算，避免簽約後才發現貸款額不足的風險。
第二，降低交易風險。持有銀行的預先批核結果，代表你的財務能力已獲初步認可。這能有效避免因最終無法獲批按揭而導致交易告吹、甚至損失訂金的情況。
申請預先批核的文件要求，與正式申請按揭時提交的個人財務文件基本一樣，主要包括身份證明及入息證明文件。唯一的分別是，在預先批核階段，你還未選定心儀物業，所以不需要提交臨時買賣合約等物業相關文件。
提交的文件副本會被退還嗎？
一般情況下，所有提交給銀行的文件副本都不會被退還。銀行需要將這些文件存檔，作為批核紀錄的一部分，以符合內部程序及監管機構的要求。因此，建議你提交文件前，先自行備份所有文件的正本及副本，以作個人紀錄。
交齊所有文件後，按揭審批一般需時多久？
當你交齊所有按揭所需文件後，由銀行進行審批到通知你結果，整個過程一般需時約2至4個星期。
不過，實際所需時間會受幾個因素影響。例如，如果申請人的收入來源比較簡單（如固定月薪），審批速度通常會較快。相反，如果涉及非固定收入、自僱業務或需要申請按揭保險，銀行需要更深入審核，時間就會相應延長。此外，在物業市場交投暢旺的季節，銀行處理的申請個案較多，審批時間也可能稍為延遲。