成功獲取銀行按揭批核，準備上律師樓簽署文件，是置業旅程的關鍵一步。在眾多文件中，一份厚厚的《按揭契》（Mortgage Deed）將呈現在您眼前。許多準業主或會將焦點放在銀行的貸款條件通知書（Offer Letter），卻忽略了這份決定未來數十年業權與債務關係的終極法律文件。事實上，按揭契內藏不少「魔鬼細節」及標準條款，一旦簽署即具法律約束力，當中潛藏的風險，律師亦未必會逐句為您解釋。本文將為您全面解構按揭契，從法律定義、簽署流程、關鍵條款，到二手樓交易的真實案例陷阱，助您一文看清當中12個最容易被忽略的關鍵，確保您在簽署前做足準備，保障自身權益。
按揭契核心指南：解構關鍵文件與條款
按揭契的法律定義與作用（英文：Mortgage Deed）
準備買樓上會，你一定會接觸到一份非常重要的法律文件，就是「按揭契」。很多人會問，按揭契是什麼？簡單來說，它就是一份你和銀行簽訂的正式抵押合約。這份按揭契據（英文是 Mortgage Deed）的作用，是將你購入的物業作為抵押品，用來擔保你向銀行申請的貸款。當你在律師樓簽署這份文件後，銀行就會在法律上對你的物業擁有一個稱為「法定押記」(Legal Charge) 的權益。這份文件是整個按揭貸款中，最具法律約束力的部分。所以，銀行能夠在你無法償還貸款時，有權出售你的物業來抵債。至於按揭契幾時簽，通常是在物業正式成交前，由律師安排簽署，而相關的按揭契費用也會包含在律師費之中一併處理。
關鍵概念：「一切款項按揭」(All Monies Mortgage)
現時香港的銀行，提供的按揭契基本上都屬於「一切款項按揭」(All Monies Mortgage)。這個概念非常重要，和你直覺所想的可能有點不同。傳統的按揭，可能只會擔保你買樓的那一筆特定貸款。但是，「一切款項按揭」的意思是，你的物業抵押的範圍，包括了你在該銀行的「所有」債務。這不單是你的樓宇按揭貸款。它還可能包括你的信用卡欠款、私人貸款、汽車貸款，甚至是為他人作擔保的貸款。所以，這份按揭契據大大擴大了銀行的保障。即使你的樓宇按揭供款準時，但是如果你拖欠了同一家銀行的信用卡數，銀行在法律上也有權力對你的物業採取行動。在簽署文件前，你必須清楚理解這個條款的含意和潛在風險。
逐項拆解按揭契魔鬼細節：律師不會逐句解釋的陷阱
簽署按揭契，可以說是整個置業旅程中最重要，同時也最令人頭痛的一步。這份由銀行律師準備的按揭契據（英文是 Mortgage Deed），通常厚達數十頁，裡面滿是密密麻麻的法律條文。坦白說，律師的主要職責是確保文件法律上無誤並順利註冊，他們很少有時間逐句為你解釋當中細節。但實際上，許多日後可能引起麻煩的條款，就隱藏在這些標準格式的字裡行間。接下來，我們會像朋友一樣，帶你逐項拆解這些關鍵細節，讓你清楚了解自己簽署的是一份怎樣的文件。
按揭契首頁：關鍵資料核對清單
在你動筆簽名之前，第一件要做的事，就是仔細核對按揭契首頁的所有個人化資料。這裡的資訊是整份合約的基礎，任何一個小錯誤都可能導致日後嚴重的法律或財務問題。你可以將這部分當成一份登機證，起飛前必須確認所有資料準確無誤。
- 借款人及承按人資料：核對你的全名（須與身份證完全一致）及身份證號碼。同時，也要確認承按人（即提供貸款的銀行）的全名是否正確無誤。
- 物業地址及描述：這是最容易出錯的地方之一。物業地址必須與土地註冊處的官方紀錄完全相符，包括座數、樓層、單位號碼等。如果有任何出入，都可能影響契約的法律效力。
- 貸款金額及年期：文件上會清楚列明你的總貸款額及還款年期。這些數字必須與你收到的銀行貸款批核信（Facility Letter）上的條款一致。雖然詳細的利率計算方式通常記錄在批核信中，但本金與年期這兩個核心資料，在按揭契上亦應準確反映。
標準條款詳解：隱藏在細則中的高風險條文
核對完首頁的基本資料後，真正的挑戰來自後面的標準條款。現時香港大部分銀行採用的都是「一切款項按揭」（All Monies Mortgage）契據範本。這意味著你的物業，不僅是為這次的房屋貸款作抵押，更是為你本人（甚至擔保人）在該銀行「所有」現在及未來的債務作擔保。以下幾項高風險條文，你必須清楚了解。
- 「一切款項」的連帶效應：這條款的威力在於，它將你的物業抵押與你在該銀行的其他財務戶口綑綁在一起。舉例來說，如果你拖欠了同一家銀行的信用卡數千元卡數，理論上銀行有權根據按揭契條款，視之為違約，並對你的物業採取法律行動。這就是理解按揭契是什麼如此重要的原因，它的影響遠超你的想像。
- 出租物業須先獲書面同意：很多人以為將自住物業出租，只要準時供款就沒有問題。但標準按揭契據清楚列明，業主在出租物業前，必須先取得銀行的「書面同意」。若未經同意便出租，技術上已構成違約。銀行一旦發現，有權要求你立即清還全部按揭貸款（俗稱 call loan）。
- 極為廣泛的「違約」定義：在按揭契中，「違約」的定義遠不止是遲還款。當中可能包括：借款人被申請破產、提供予銀行的個人資料被發現有誤、物業涉及任何法律訴訟等。任何一項都可能觸發違約條款，給予銀行採取行動的權力。
- 銀行有權轉讓你的按揭：按揭契中有一項條款，賦予銀行權利，可以在不需你同意的情況下，將你的按揭貸款及抵押權益轉售給其他財務機構。雖然你的還款條款一般不受影響，但你的債權人可能會在你不知情下改變。
按揭契與二手樓交易：真實案例揭示潛在風險
簽署按揭契是買樓過程中理所當然的一步，不過在二手樓交易中，這份文件背後可能隱藏著一些不易察覺的風險。特別是當賣方的按揭契據屬於「一切款項按揭」（英文：All Monies Mortgage）時，買家所支付的訂金隨時可能化為烏有。接下來，我們透過一個真實案例，拆解當中的潛在陷阱，讓你更清楚了解如何保障自己。
案例分析：一筆未清還欠款如何導致訂金損失？
試想像一個常見情況，買家陳先生看中一個心儀單位，順利簽署臨時買賣合約，並支付了臨時訂金。數星期後，他再經律師簽署正式買賣合約，付清樓價一成的「大訂」。一切看似進展順利，陳先生亦已準備好資金，等待成交日簽署正式樓契及銀行按揭契。
按照標準程序，陳先生的律師向賣方承按銀行查詢贖樓所需金額。銀行初步回覆的金額，用賣樓的尾數足以清還。於是，律師便按慣例將訂金發放給賣方。問題就在這裡發生了。
在臨近成交日的前幾天，律師突然收到銀行更新的贖樓通知，金額竟然大幅飆升，遠高於物業的成交價。原來，賣方持有的按揭契屬於「一切款項按揭」，意思是該物業除了為本身的房屋貸款作抵押，還同時擔保了賣方在同一家銀行的所有其他債務，例如信用卡欠款或私人貸款。由於賣方拖欠其他貸款，銀行決定將所有欠款一併計入贖樓總額。
最終，由於賣樓所得的款項不足以償還全部債務，交易無法完成。賣方更可能面臨破產，而陳先生已支付的數十萬訂金，因為早已發放給賣方，追討過程將會非常漫長，甚至有血本無歸的風險。要了解風險在哪，先要明白這種「一切款項按揭契是什麼」，它將物業與業主所有債務綑綁，成為交易中的計時炸彈。
買家自保錦囊：如何避免墮入同類陷阱
面對這種制度上的漏洞，買家可以主動採取措施自保。
最穩妥的方法，是在簽署正式買賣合約時，與賣方協商並在合約中加入特別條款，列明訂金必須由賣方律師樓作為「託管人」保管，直至交易完成當日才可發放給賣方。雖然部分需要資金換樓的賣家可能會拒絕，但這是保障訂金最直接有效的方法。
其次，買家可委託律師，在法律容許的範圍內，嘗試向賣方查詢其按揭契據的性質。雖然賣方沒有義務披露個人財務狀況，但主動提出查詢，有時能讓潛在問題提早浮現，給予買家更多時間應對。
萬一交易真的因為賣方債務問題而告吹，買家應立即透過律師採取法律行動，例如向土地註冊處為物業註冊「留置權」（Lien），以阻止業主將物業轉售或再抵押。這能為追討訂金增加一些籌碼，不過這始終是事後補救，當中牽涉的法律費用和時間成本不菲，因此事前預防才是上策。
按揭契的完整流程：由簽署、登記到贖契
當你成功申請按揭，銀行批出貸款後，一份名為「按揭契」的法律文件便會登場。這份按揭契據是整個物業交易中極為關鍵的一環，它正式確立了銀行與你之間的借貸關係，並將物業作為抵押品。要順利完成整個流程，由申請貸款到最後完全擁有物業，了解由簽署、登記到贖契的每一步都非常重要。
步驟一：貸款申請與批核
在接觸到實體的按揭契之前，第一步自然是向銀行申請貸款。銀行會根據你提交的入息證明、信貸紀錄以及物業估價，去評估你的還款能力，並進行壓力測試。
當銀行完成審批並同意批出貸款後，會先發出一份「貸款批核信」（Facility Letter）。這份信件非常關鍵，它會清晰列明貸款金額、利率、還款年期、每月供款額等所有核心貸款條件。你確認並簽署這份文件後，銀行才會正式委託律師，根據信件上的條款去草擬正式的按揭契。所以，這一步是整個按揭流程的基礎。
步驟二：簽署文件與註冊
收到銀行的指示後，律師樓便會開始準備正式的法律文件，當中最重要的就是按揭契（英文為 Mortgage Deed）。關於按揭契幾時簽署，通常會安排在物業正式成交日之前，很多時會與樓契（Assignment）在同一日簽署。
簽署文件時，律師會向你解釋文件的主要內容。接著，你需要支付相關的按揭契費用，這筆費用一般已包含在律師的整體服務費之中，用以支付文件草擬、註冊及相關行政工作。簽署完成後，律師會將這份按揭契據送往土地註冊處進行登記。這個註冊程序，法律上稱為設立「法定押記」（Legal Charge），作用是將銀行的貸款權益正式記錄在物業的業權紀錄上，讓公眾都能查閱到這項抵押。完成註冊後，銀行才會在成交日將貸款發放給賣方，交易才算完成。
步驟三：供款與贖契
當按揭契成功註冊，你也順利收樓成為業主後，便進入漫長的供款階段。你需要按照按揭契的規定，每月準時償還本金和利息。這個過程會一直持續，直到貸款完全清還為止。
當你供滿全部貸款，或是因為賣樓、轉按等原因需要提早還清所有欠款時，便會進入最後一步——「贖契」（Discharge of Mortgage）。屆時，你需要再次委託律師，由律師代表你向銀行申請取回樓契，並簽署一份「解除按揭證明書」。律師會將這份贖契文件同樣送往土地註冊處登記，用以正式撤銷之前註冊的法定押記。完成這一步後，物業的業權紀錄便會顯示為「無抵押」，代表你已完全擁有這個物業的業權，整個按揭契的生命週期也正式完結。
按揭契據常見問題 (FAQ)
聯名物業的「長命契」(Joint Tenancy) 如何影響按揭？
很多朋友會選擇用「長命契」方式聯名持有物業。這種方式的最大特點是「生存者取得權」，就是當其中一位業主過身，他持有的業權會自動轉移給在生的聯名業主，過程不需要經過複雜的遺產承辦手續。這個特性對申請按揭有直接影響。
因為在法律上，長命契下的所有業主是共同擁有整個物業，沒有獨立份額。所以，當申請按揭或對物業進行任何再融資時，必須得到全部聯名業主的同意和簽署，任何一人都不能單獨將物業抵押。在簽署按揭契時，所有業主都需承擔「共同及各別的法律責任」。這代表銀行有權向任何一位業主追討全部的按揭欠款，而不是只追討其「份額」。萬一其中一位業主無法供款，責任就會落在其他業主身上。
律師在處理按揭契據時的核心責任是什麼？
律師在處理按揭契據時，扮演著保障客戶和銀行雙方利益的關鍵角色。以下是他們的核心責任：
- 查核業權：這是律師的首要任務。他們必須到土地註冊處進行詳細查冊，確認賣方擁有完整和良好的業權，而且物業沒有未披露的產權負擔。這個步驟確保了銀行用作抵押的物業是安全可靠的。
- 審閱及解釋按揭契：律師會草擬或仔細審閱銀行提供的按揭契據。他們要確保文件上的資料，例如借款人姓名、物業地址和貸款條款，都準確無誤。更重要的是，律師有責任向你解釋按揭契裡的重要條款，讓你清楚知道自己的權利和義務，解答你心中「按揭契是什麼」的疑問。
- 處理簽署與註冊：當你了解按揭契 幾時 簽署後，律師會安排你正式簽署文件。之後，他們會將已簽署的按揭契據送交土地註冊處註冊。這個註冊程序非常重要，因為它正式確立了銀行對你物業的法定押記權，保障了銀行的貸款。
- 管理資金交收：在物業成交日，律師會向銀行提取按揭貸款，然後安全地將款項轉交給賣方律師，完成整個交易。整個過程中的按揭契 費用，律師都會清楚列明。
法定按揭 (Legal Mortgage) 與衡平法按揭 (Equitable Mortgage) 有何分別？
當我們談論按揭契，其實按揭在法律層面可以分為兩種，它們的法律效力和保障程度有很大分別。按揭契的英文是 Mortgage Deed，而這兩種按揭就是法定按揭和衡平法按揭。
法定按揭 (Legal Mortgage) 是香港最常見和最穩固的按揭形式。要成立法定按揭，必須滿足兩個嚴格條件。第一，用作抵押的物業業權必須是完整的「法定產業權」(Legal Estate)。第二，按揭必須通過一份正式的法律契據，即「法定押記」(Legal Charge) 來訂立，並且必須在土地註冊處登記。因為有正式註冊，所以這種按揭為銀行提供了最強的保障，其權益優先於其他後續的債權人。
衡平法按揭 (Equitable Mortgage) 則在未能滿足法定按揭的嚴格條件時出現。例如，買家購買樓花時，因為物業還未建成，他擁有的只是合約上的「衡平法權益」(Equitable Interest)。用這種權益申請的按揭就是衡平法按揭。另一種情況是按揭的設立過程不夠正式，例如只簽了普通協議而沒有製備正式契據。衡平法按揭的保障力較弱，因為它主要是一種針對借款人個人的權利，而不是直接針對物業本身的權利，所以風險相對較高。
簡單來說，法定按揭就像是在物業上加了一把有政府紀錄的、最堅固的鎖，而衡平法按揭則像是一份君子協定，雖然有法律效力，但保安級別始終有差別。