想為居屋轉名，但對繁複的程序感到困惑？尤其未補地價的居屋，其業權轉讓受到房屋委員會（房委會）嚴格限制，與一般私樓買賣截然不同。不少業主因結婚、離婚、移民或家庭成員變故等原因，需要為物業轉名，卻往往因不了解申請資格和程序而卻步。
本文為你整合一份「居屋轉名終極攻略」，詳細拆解房委會接納的10大特殊轉名理由，並提供由申請、處理按揭到簽署樓契的完整步驟教學。此外，文章亦會一併分析轉名所涉及的費用、律師費、印花稅豁免，以至對日後按揭的影響。不論你是考慮以送契形式將業權轉讓予家人，還是因移民或年長等理由需要安排業權，本文都能助你清晰掌握所有關鍵細節，順利完成轉名手續。
居屋轉名核心：剖析「未補地價」與「已補地價」根本差異
要徹底理解居屋轉名問題，第一步就是要弄清楚「未補地價」和「已補地價」這兩個狀態。它們是決定所有居屋轉名條件和限制的分水嶺，兩者在業權自由度上有著天壤之別。可以說，你的居屋屬於哪一種狀態，就直接決定了你可以怎樣轉讓業權，以及需要遵守甚麼規則。
未補地價居屋的轉名限制
業權限制：為何不能像私樓般自由轉讓
未補地價的居屋，顧名思義就是業主尚未向政府補回當年買入單位時的折扣差價。因為居屋是政府資助的房屋，業主是以低於市值的價錢購入。這筆折扣差額，其實代表政府仍然持有該單位的部分業權。所以，業主並未擁有100%完整的業權，這就是最根本的居屋轉名限制來源。正因如此，業主不能像私樓業主一樣，隨時在市場上自由出售、出租或以居屋轉名送契的方式將業權轉給任何人。所有轉讓行動，都必須先得到房屋署的批准。
對象限制：第二市場（綠表及白居二）的定義
既然不能在公開市場自由買賣，未補地價居屋的業主想出售單位，就只能在房委會設立的「居屋第二市場」進行。這個市場並非對外開放，它有嚴格的買家資格限制。合資格的買家主要有兩類：第一類是持有「綠表」資格的人士，主要是現有公屋住戶；第二類是抽中「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的幸運兒。這個封閉的轉售市場，確保了資助房屋資源只會在合資格的群體內流轉。
已補地價居屋的業權自由度
與私樓看齊：可於公開市場自由買賣、出租及轉讓
當業主向政府繳付了補地價金額後，情況就完全不同了。補地價這個動作，等同於業主從政府手上買回了剩餘的業權份額。此後，這間居屋在法律上與一間普通的私人樓宇再無分別。業主擁有100%完整的業權，所有轉讓限制都會被解除。無論是想在公開市場上自由賣給任何買家、將單位出租，或是處理因居屋轉名移民而需要出售資產的情況，業主都可以自行決定，不再需要向房屋署申請或得到其批准。
補地價的定義及基本計算方法
補地價，就是指居屋業主向香港房屋委員會繳付一筆款項，用以補足當年政府以折扣價批出單位時的地價差額。這筆金額並不是一個固定數目，而是會隨著樓市升跌而變動。基本的計算方法如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入單位時的十足市值 – 當年買入價) ÷ 購入單位時的十足市值
簡單來說，這就是用申請補價當日的物業市值，乘以當初買入單位時的折扣率。例如，如果一個單位在補價當日的市值是600萬港元，而當年是以市價七折（即30%折扣）買入，那麼需要繳付的補地價金額就是600萬港元的30%，即180萬港元。
【資格審查】我是否符合未補地價居屋轉名條件？
要處理未補地價的居屋轉名問題，首先要了解自己是否符合房委會設下的基本門檻。這並非業主單方面可以決定的事，整個過程受到嚴格的居屋轉名限制。以下我們將會詳細拆解所有居屋轉名條件，助你清晰評估自己的情況。
兩大先決條件
在探討各種特殊理由之前，所有申請都必須先滿足兩個不可或缺的大前提。假如任何一項不符合，申請基本上不會被接納。
條件一：必須為「無涉及金錢代價的轉讓（送契）」
這項條件是核心中的核心。未補地價居屋的轉讓，必須是以「送贈」形式進行，也就是我們常說的居屋轉名送契。整個過程不能涉及任何樓價的支付，轉讓雙方不能有金錢交易。唯一的例外情況是業主因破產而需要轉讓業權，因為這牽涉到資產變賣以償還債務，房委會才會作特別處理。
條件二：承讓人須為「名列在冊的家庭成員」（繼承除外）
接收業權的一方，即「承讓人」，必須是購買該單位時，已經在房屋署戶籍紀錄上登記的家庭成員。換句話說，業主不能隨意將物業轉給一位後來才加入家庭、或從未在名冊上的親屬。這個規定確保了資助房屋資源只流轉於合資格的家庭成員之間。唯一的例外是業主身故後的合法繼承，繼承人即使並非在冊成員，亦可辦理承繼手續。
房委會接納的10大轉名特殊理由詳解
如果你的情況符合上述兩大先決條件，下一步就是看看轉名的原因是否屬於房委會接納的特殊理由。房委會列出了以下10種情況，申請人必須提供相應證明文件支持申請。
理由一：增加配偶為聯名業主
這是最常見的申請理由之一。業主結婚後，可以申請將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，共同擁有該物業。
理由二：因離婚或分居將業權轉予配偶
若夫婦雙方決定離婚或合法分居，可以根據雙方的協議或法庭命令，將其中一方的業權完全轉讓給另一方。
理由三：業主婚後遷出，將業權轉予其他家庭成員
業主本人結婚後，如果決定遷出居屋單位，與配偶共組新家庭，可以申請將其持有的業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
理由四：業主移民或長期在海外工作
考慮到居屋轉名移民的需要，若業主已取得外國居留權並計劃永久離開香港，或因工作需要長期派駐海外，可以申請將業權轉讓給其他在冊的家庭成員。
理由五：為申請公務員或僱主房屋福利
業主或其家庭成員為了申請政府的公務員房屋福利（例如：房屋津貼），或受僱公司提供的房屋福利，而需要更改物業業權，房委會亦會考慮相關申請。
理由六：證明家庭成員曾支付大部分首期或按揭
假如單位內某位已登記的家庭成員，能夠提供實質證據，證明自己在購買單位時曾支付絕大部分首期，或長期負責絕大部分的按揭供款，業主可以申請將業權轉移給該位成員，以反映其實際貢獻。
理由七：業主身故，由合法繼承人承繼業權
當業主不幸離世，其合法遺產繼承人（例如配偶、子女）可以憑遺囑或遺產管理書，向房委會申請承繼業權。
理由八：業主年滿65歲或以上
為照顧年長業主的需求，只要業主年滿65歲或以上，便可以此作為理由，申請將業權轉讓給其他在冊的家庭成員。
理由九：業主身患危疾
若業主不幸證實患上末期或嚴重疾病，例如癌症，並有註冊醫生發出的證明文件，房委會亦會基於人道理由，酌情批准其業權轉讓申請。
理由十：業主因破產需轉讓業權
如上文提及，當業主被法庭頒布破產令，其資產（包括居屋單位）需要交由破產管理署處理以償還債務。在這種情況下，業權轉讓是法律程序的一部分，房委會將會配合相關的法律指令處理。
【實戰流程】未補地價居屋轉名五大步驟全拆解
了解過各種居屋轉名條件和限制後，處理居屋轉名問題的下一步就是進入實戰階段。整個過程看似涉及不少政府部門和法律文件，但只要跟著以下五個清晰的步驟，就能有條不紊地完成。現在就為你逐一拆解。
第一步：準備及遞交申請文件
填寫房委會「業權轉讓申請書HD7」
整個流程的起點，是填寫一份名為「業權轉讓申請書（表格HD7）」的官方文件。這份表格需要詳細填寫單位資料、現有業主和新業權持有人的個人資料，並且最重要的是清楚列明轉讓業權的理由。填寫時必須準確無誤，因為這份文件是房委會審批的基礎。
根據不同轉名理由備妥證明文件（如結婚/離婚/醫療證明）
單憑一份申請表並不足夠，你必須附上充足的證明文件，以支持你的申請理由。文件的種類視乎你的轉名原因而定，例如因結婚而加名，就需要結婚證書；因離婚而轉名，則需要法庭的絕對判令；若是因居屋轉名移民，便要提交海外居留批准信或簽證。準備文件時，最重要是確保文件能直接和有力地證明你符合房委會接納的特殊理由。
遞交至所屬租約事務管理處及繳付手續費
備妥申請表和所有證明文件後，便可以將整套文件遞交到你的居屋所屬的租約事務管理處。遞交申請時，需要同時繳付一筆行政手續費。這筆費用不論申請最終是否獲批，都不會退還，所以遞交前務必再三確認所有資料和文件都已齊備。
第二步：獲批後聘請律師草擬法律文件
領取房委會「業權轉讓同意書」（一年有效期）
遞交申請後，房委會一般需要數星期的時間審批。如果申請獲批，你將會收到一份關鍵文件：「業權轉讓同意書」。這份同意書代表房委會正式批准你的轉名申請，但請注意，它有一年的有效期。你必須在一年內完成所有的法律轉讓程序，否則同意書便會失效，需要重新申請。
律師草擬「轉讓契據（送契）」並交房署審批
收到同意書後，便要立即聘請律師處理後續的法律事宜。由於未補地價的居屋轉名不涉及金錢交易，律師會為你草擬一份「轉讓契據」，也就是俗稱的居屋轉名送契文件。契據草稿完成後，並不能馬上簽署，而是要先交回房屋署的法律事務分處進行審批，並繳付相關的契據批核費用。
第三步：處理現有銀行按揭
聯絡承按銀行，確認是否需更改按揭人
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，這一步便相當重要。你需要主動聯絡承按銀行，通知他們單位將會更改業權。銀行會根據你的情況，例如是增加還是減少業主，來評估是否需要更改按揭人或重新審批按揭。
如需要，辦理「轉變按揭安排申請書HD64」
若銀行確認需要正式更改按揭安排，你便要向房屋署提交另一份名為「轉變按揭安排申請書（表格HD64）」的申請，並繳付相關手續費。這個程序是確保按揭的法律責任與新的業權狀況保持一致。
第四步：簽署契據及完成轉讓
簽立正式轉讓契據
當房屋署批核了你的轉讓契據草稿，並且銀行按揭事宜也安排妥當後，律師便會安排所有相關人士，包括舊業主和新業主，簽署正式的轉讓契據。簽署這一刻，代表業權在法律上正式轉移。
到土地註冊處進行註冊
簽署契據後，律師會將文件送到土地註冊處進行註冊（俗稱「打釐印」）。這個步驟是將業權的變動記錄在案，使其成為公開的法律事實，保障新業主的權益。
第五步：更新房屋署紀錄
將已註冊的轉讓契據副本交回租約事務管理處
完成所有法律程序和註冊後，別忘記最後一步。你需要將已在土地註冊處註冊的轉讓契據副本，交回給你所屬的租約事務管理處。這一步是為了更新房屋署的官方紀錄，確保他們的戶籍資料與最新的業權狀況一致，正式為整個居屋轉名流程劃上句號。
【費用預算】一文看清居屋轉名成本、印花稅及按揭影響
談及居屋轉名問題，大家最關心的莫過於「錢」這回事。究竟整個過程牽涉多少費用？會不會有高昂的印花稅？對現有按揭又有什麼影響？這裡就為你逐一拆解。
居屋轉名費用一覽
整個居屋轉名過程的開支，主要可以分為兩大類。
政府及房委會固定收費（申請費+契據批核費）
首先是向政府及房委會繳付的固定費用，這是無法避免的開支。第一項是遞交申請時的行政手續費，現時為港幣3,020元。第二項是在申請獲批後，由律師將轉讓契據草稿交予房署審批時，需繳付的契據批核費，現時為港幣2,630元。要留意，這兩筆費用無論申請最終成功與否，都不會退還。
律師樓及銀行相關專業費用
另一部分的開支，則來自律師樓及銀行的專業服務。你需要聘請律師草擬及處理所有法律文件，例如轉讓契據（即送契）。律師費會因應個案的複雜程度而有所不同，市價大約由數千元起。如果單位仍有按揭在身，銀行亦可能會就更改按揭人等手續收取行政費用。
近親轉名（送契）的印花稅豁免
說到費用，印花稅絕對是大家關注的焦點。在未補地價居屋的近親轉名中，有一個很大的稅務優勢。
為何「無涉及金錢代價」的近親轉讓無需繳付從價印花稅
根據香港的《印花稅條例》，從價印花稅是基於物業的「代價」或市值來計算的。所謂「代價」，簡單來說就是買賣的金額。由於獲房委會批准的未補地價居屋轉名，其性質是「送贈」（也就是常說的居屋轉名送契），過程中完全不涉及任何金錢交易，所以「代價」為零。在沒有代價的情況下，從價印花稅的稅基便是零，因此無需繳付，只需就該份送契文件繳付定額印花稅（現時為港幣100元）。
轉名後的按揭限制
完成了轉名，雖然甩開了印花稅的負擔，但在按揭方面卻有一些重要的居屋轉名限制需要注意。
與私樓送契不同：銀行對居屋送契後按揭的取態
很多人聽過私樓「送契樓」在五年內很難申請按揭的說法，因為銀行會擔心業權有潛在爭議。但這個情況在未補地價居屋上卻有所不同。由於未補地價居屋有房委會作為擔保人，銀行的信貸風險大大降低。所以，即使業權是透過送契形式轉讓，銀行普遍仍然願意為新業主繼續承造按揭。
不能加按套現或延長還款期
不過，這種按揭安排並非毫無限制。銀行處理這類轉名個案時，通常只會批准新業主「繼承」原有的按揭條款。這意味著，新業主不能藉著轉名機會向銀行申請「加按」套現，也不能要求延長還款年期來減輕每月供款。基本上，原有的貸款額、利率及剩餘還款期都會維持不變，只是更改了按揭人的身份。
已補地價居屋轉名：程序與私樓買賣無異
處理已補地價的居屋轉名問題，其實比想像中簡單。當居屋業主向政府繳付補地價之後，單位的業權性質基本上與私人樓宇完全相同。這代表以往種種的居屋轉名限制都已解除，業主可以像處理私樓一樣，在公開市場上自由轉讓業權，程序亦相差無幾。
轉名程序：視為一般物業買賣
一旦居屋完成補地價，其業權轉讓就不再受房委會的特殊條件規管。無論是轉讓給近親還是非親屬，整個過程都會被視為一宗標準的物業買賣。這與未補地價居屋轉名必須以送契形式進行，並且設下嚴格條件的情況，有著根本性的分別。
釐定轉讓價及簽署臨時/正式買賣合約
轉名的第一步，是為是次交易釐定一個轉讓價。即使是夫婦或父母子女之間的近親轉讓，也需要設定一個合理的作價，這通常會參考物業的市場估值。確定作價後，雙方需要簽訂臨時買賣合約，然後再簽署正式買賣合約，以法律文件確立是次交易的條款與細節。
聘請雙方律師處理交易及樓契
與所有物業買賣一樣，聘請律師是不可或缺的步驟。轉讓方與承讓方應各自委託代表律師，處理整個交易的法律程序。律師會負責草擬及審核買賣合約、查核物業業權（查冊）、處理款項交收，以及最終到土地註冊處為新業主註冊新的樓契，確保業權順利轉移。
印花稅計算：近親轉讓的稅務安排
既然是物業買賣，承讓人便需要繳付印花稅。不過，近親之間的業權轉讓在稅務上有特別安排。只要轉讓雙方符合稅務局定義的「近親」關係，例如是配偶、父母、子女或兄弟姊妹，印花稅的計算便可應用較低的稅率。
如何應用較低的第二標準稅率
近親轉讓的印花稅，是根據轉讓業權的作價或市值（以較高者為準），按照印花稅條例下的「第二標準稅率」來計算。這個稅率遠比非首置人士需要繳付的從價印花稅為低，能大大減輕稅務負擔。這也是已補地價居屋業主，在過往樓市政策下，進行內部轉讓以部署置業計劃的常見原因。
案例詳解：夫婦「甩名」以恢復首置身份的印花稅計算
讓我們以一個實例說明。假設陳先生與陳太太聯名持有一個已補地價居屋單位，現時市值為600萬港元。現在陳先生希望將自己持有的一半業權轉讓給太太，以便恢復首次置業身份。
轉讓作價：$6,000,000 x 50% = $3,000,000
根據第二標準稅率，300萬港元或以下的物業交易，印花稅僅為100港元。
所以，陳太太只需支付100港元的印花稅，便可承接陳先生的半份業權，成為單位的唯一擁有人。完成手續後，陳先生便可重新以首置身份購入其他物業。整個程序清晰，與一般私樓的「甩名」操作完全一樣。
居屋轉名常見疑問 (FAQ)
在處理各種居屋轉名問題時，大家心中總會浮現各式各樣的疑問。我們明白當中涉及複雜的程序與規定，所以特別整理了幾個最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答。
為恢復「首置」身份而轉名，房署會批准嗎？
這是一個非常現實的問題。答案是，房委會一般不會批准以恢復「首次置業」身份為目的的轉名申請。居屋作為資助房屋，原意是為協助市民自置居所，而非作為投資或獲取稅務優惠的工具。若純粹為了「甩名」以便購買私樓時能節省印花稅，這類申請通常會被視為不符合資助房屋政策的原意。
不過，凡事總有例外。其中一個房委會接納的特殊理由，是業主因結婚而遷出現有居屋單位，與配偶同住。在這種情況下，業主可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。這項安排是基於家庭狀況的實際改變，而非財務規劃，所以有機會獲批。這也正正體現了未補地價居屋轉名限制的嚴格性，與私樓市場的自由操作有很大分別。
居屋「生前轉名」（送契）與「身故繼承」有何最大分別？
兩者最大的分別，在於對承讓人（即接收業權者）的資格要求。
「生前轉名」，法律上稱為「送契」，屬於自願性質的業權轉讓。這種居屋轉名送契方式，其中一項最關鍵的居屋轉名條件是，承讓人必須是該單位在首次出售時，名冊上已登記的家庭成員。假如你想將業權轉讓給一個當初沒有被列入名冊的子女，即使是直系親屬，房委會也不會批准。申請人必須符合如離婚、移民等房委會接納的特定理由，才能啟動程序。
「身故繼承」則屬於非自願的業權轉移。當業主不幸離世，其合法繼承人（例如配偶或子女）便可以根據遺囑或遺產繼承法例，繼承該單位的業權。在這種情況下，即使繼承人並非單位的登記家庭成員，他們仍然有權繼承業權。程序上，繼承人只需向房委會提交相關的法律文件，例如死亡證及遺產承辦書，便可辦理轉名手續。
簡單來說，生前轉名限制多，對象僅限於名冊上的家庭成員；身故繼承則依據繼承法，對象可以是名冊以外的合法繼承人。
家庭成員曾出資供樓，可否作為轉名理由？
可以的。房委會接納的其中一項特殊理由，正是為了讓業權能夠反映家庭成員曾支付大部分首期或按揭供款的實際情況。房委會理解，在很多家庭中，物業的供款者與註冊業主可能並非同一人。
要以這個理由成功申請，關鍵在於提供充足而有力的證據。單憑口頭說明並不足夠，申請人必須準備實質的證明文件，例如顯示大額轉帳紀錄的銀行月結單、按揭還款紀錄等，以證明該家庭成員確實承擔了大部分的財務責任。證據愈清晰和具體，申請獲批的機會就愈大。
房委會發出的「轉讓同意書」過期後應如何處理？
房委會發出的「業權轉讓同意書」設有一年的有效期。這個期限是相當嚴格的。
假如同意書不幸過期，而業權轉讓手續尚未完成，那麼該份同意書便會自動失效。這意味著之前獲批的申請作廢，申請人必須從頭開始，重新遞交一份新的「業權轉讓申請書」（HD7表格），並且需要再次繳付申請手續費，之前的費用將不獲退還。
因此，一旦收到房委會發出的同意書，應立即聘請律師處理後續的法律文件，例如草擬轉讓契據，確保所有程序能在一年有效期內順利完成，避免因延誤而需要重新申請，既費時又失預算。