置業是人生重要的里程碑，而成功申請樓宇按揭，更是實現「上車」夢的關鍵一步。然而，面對P按、H按等五花八門的利率計劃、金管局不時更新的按揭成數與壓力測試要求，加上繁複的申請流程，往往讓準業主感到困惑甚至卻步。為助您精明決策，本文將化繁為簡，整合出申請樓宇按揭的六大核心攻略。我們將由最基礎的按揭計算機應用入手，深入剖析利率、成數及供款與入息比率等關鍵概念，再逐步拆解各類人士及物業的申請實戰技巧、詳盡的申請流程，以至轉按、加按等進階理財策略。無論您是首次置業，還是計劃換樓或轉按，這份終極指南都將助您全面掌握按揭竅門，輕鬆踏上置業之路。
善用按揭計算機：精準預算您的供款與開支
在規劃樓宇按揭這件人生大事時，面對眾多數字，例如樓價、利率、還款年期等，很容易感到不知從何入手。一個專業的樓宇按揭計算機，就是您最可靠的夥伴。它能將複雜的樓宇按揭計算過程簡化，助您清晰預算未來的財務狀況，讓整個置業藍圖更實在。
按揭計算機核心功能：全面掌握每月供款與總開支
市面上的樓宇按揭計算機功能大同小異，但核心目標都是一致的，就是助您快速掌握關鍵的財務數據。透過模擬實際的貸款情況，您可以對未來的供款壓力及總支出有一個相當準確的預估。
輸入基本資料，輕鬆完成按揭計算
要完成一次基本的樓宇按揭計算，您只需要準備幾個核心資料。首先是物業的價格，然後是您預計申請的樓宇按揭成數或實際貸款額。接著，輸入預計的樓宇按揭利率和還款年期。將這些數字輸入計算機後，系統就能即時為您運算出初步結果。
一鍵生成詳細財務預測
計算機不僅會告訴您每月的供款金額，更會提供一份全面的財務預測。這份預測通常包括整個還款期內的總利息支出、總還款額，甚至會將印花稅等置業雜費一併納入計算。這樣一來，您就能對整體開支有更完整的概念，方便您規劃首期以外的儲備資金。
互動按揭策略模擬器：比較不同方案，制定最佳決策
一個優質的樓宇按揭計算機，不應只是一個單向的計算工具。它更應具備互動模擬功能，讓您化身為策略師，主動比較不同按揭方案的利弊，從而制定出最適合自己的財務決策。
自訂場景，即時比較長遠影響
您可以嘗試調整不同的變數，進行多場景模擬。例如，比較20年還款期與30年還款期的總利息支出差異，或者模擬在不同樓宇按揭利率下，每月供款的變化。透過即時比較這些自訂場景的結果，您能更深刻地理解每個決策對長遠財務的實際影響。
視覺化數據分析：洞悉成本與現金流差異
部分進階的計算機會將複雜的數字轉化為清晰的圖表。透過視覺化的數據分析，您可以一目了然地看到不同方案在總利息成本、本金償還速度及現金流方面的具體差異。這種直觀的比較方式，有助您更快洞悉各方案的優劣，作出更明智的選擇。
財務優化建議：發掘慳息途徑
除了基本的計算與模擬，一個真正專業的工具還會提供財務優化建議，助您在漫長的供款路上，發掘節省利息的有效途徑。這不僅能減輕您的財務負擔，更能加快實現財務自由的目標。
「每月供款」vs「每兩星期供款」深度分析
傳統的按揭供款方式是每月一次，但不少計算機都會提供「每兩星期供款」的選項作比較。這種方式是將您原來的每月供款額除以二，每兩星期支付一次。一年下來，您總共會供款26次，相當於13個月的供款額。這額外的一個月供款會直接用作償還本金，從而縮短整體還款年期，節省可觀的利息開支。
詳盡還款過程表 (Amortization Schedule)
這份還款過程表會詳細列出您在整個還款期內，每一期供款中本金與利息的分配比例。您會清楚看到，在供款初期，大部分款項是用於支付利息，而隨著時間推移，償還本金的比例會逐漸增加。這份透明的數據列表，讓您對自己的還款進度有最透徹的了解。
樓宇按揭基礎：全面剖析利率、成數與DSR
申請樓宇按揭是置業過程中至關重要的一環。要作出精明的財務決策，首先必須理解構成樓宇按揭的三大核心元素：樓宇按揭利率、樓宇按揭成數以及供款與入息比率（DSR）。這三個概念環環相扣，直接影響您能夠借貸的金額、未來的還款負擔，以及最終申請能否成功獲批。掌握這些基礎知識，是您規劃置業藍圖的第一步。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的按揭利率
在香港，樓宇按揭利率計劃主要分為兩大類：P按與H按。兩者各有特點，適合不同風險承受能力與財務預期的申請人。選擇哪一種計劃，將長遠影響您的每月供款額，因此在做決定前，深入了解它們的運作方式非常重要。
P按（最優惠利率按揭）詳解
P按的「P」是指最優惠利率（Prime Rate）。這個利率由各家銀行自行釐定，相對穩定，變動不頻繁。P按計劃的實際利率計算公式通常是「P減去一個特定百分比」（P – X%）。由於P的穩定性高，選擇P按的最大優點是供款額的可預測性強，每月還款金額相對固定，讓您更容易規劃家庭財政預算。這種計劃特別適合追求穩健、不希望供款額隨市場大幅波動的置業人士。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
H按的「H」則是指香港銀行同業拆息（HIBOR）。這個利率是銀行之間互相借貸的成本，會每日浮動，受市場資金流動性影響較大。H按的實際利率計算公式為「HIBOR加上一個特定百分比」（H + Y%）。H按的主要吸引力是在低息環境下，其實際利率通常會比P按更低。為了保障借款人，H按計劃普遍設有「封頂利率」（Cap Rate），而這個上限通常與當時的P按利率水平掛鈎。這意味著即使HIBOR大幅抽升，您的實際供款利率也不會超過這個鎖定上限，提供了保障。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)
存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）並非一種獨立的利率計劃，而是一項與按揭貸款相連的理財功能。銀行會為按揭客戶提供一個高息存款戶口，其存款利率與您的按揭利率完全相同。您存入這個戶口的資金所賺取的利息，可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出。通常，可享高息的存款額設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%。對於手頭有閒置資金的業主而言，這是一個有效降低實際利息支出的實用工具。
解構按揭成數：了解您的最高貸款上限
按揭成數，即貸款與價值比率（LTV），是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。這是決定您需要準備多少首期資金的關鍵因素。例如，一個價值800萬港元的物業，若按揭成數為七成，意味著您可以借貸560萬港元，首期則需要準備240萬港元。因此，了解最新的按揭成數指引，對準確進行樓宇按揭計算及財務預算極為重要。
金管局最新指引
香港金融管理局（金管局）會因應市場狀況調整按揭政策。根據2025年2月底的最新指引，價值3,000萬港元或以下的自住物業，最高按揭成數統一放寬至七成。價值3,000萬港元以上至3,500萬港元的物業，最高按揭成數則為六至七成。這項調整簡化了過往按不同樓價層級劃分的複雜規定，讓買家在進行初步的樓宇按揭計算時有更清晰的基準。
高成數按揭與按揭保險計劃 (HKMC)
若希望申請高於金管局指引上限的按揭成數，例如八成或九成，就需要透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）。這個計劃的原理是，由按證公司為銀行承擔額外貸款部分的風險，讓銀行可以安心批出更高成數的貸款。申請人需要符合特定資格，例如物業作自住用途及符合入息要求，並支付相應的按揭保險費用。透過按揭保險，購買價值1,000萬港元或以下物業的首次置業人士，最高可申請九成按揭。
壓力測試與供款與入息比率 (DSR) 的最新變動
除了利率與成數，銀行審批樓宇按揭申請時，亦會嚴格評估申請人的還款能力。過往，壓力測試與供款與入息比率（DSR）是兩大主要審核標準。近期政策出現重大變動，了解這些更新有助您更準確評估自己的借貸能力。
重要政策更新：暫停壓力測試的影響
自2025年2月28日起，金管局已暫停實施所有住宅物業按揭的壓力測試要求。以往的壓力測試，是假設在現行利率基礎上加息兩厘後，計算出的每月供款額不能超過申請人月入的特定百分比。暫停這項要求，意味著銀行不再需要進行這個假設性的壓力情景計算，直接降低了申請按揭的入息門檻，讓部分以往未能通過測試的申請人，現在有機會成功獲批貸款。
供款與入息比率 (DSR)：現時審批核心指標
儘管壓力測試已經暫停，但供款與入息比率（DSR）依然是銀行審批按揭的核心指標。DSR的計算方式是將申請人每月的所有債務供款（包括新造按揭、私人貸款、信用卡分期等）總額，除以每月總收入。根據現行規定，對於沒有其他按揭在身的申請人，DSR的上限為50%。換言之，您每月的總還款額，不能超過您總收入的一半。這是現時評估您還款能力最基本且必須符合的硬指標。
按揭申請實戰：不同人士與物業類型全分析
要成功申請樓宇按揭，除了準備好首期，了解銀行如何評估您的背景與您心儀的物業類型同樣重要。不同身份的申請人，例如首次置業者與自僱人士，銀行審批的準則與可獲的樓宇按揭成數會有明顯分別。物業的種類，由私人住宅到村屋，亦直接影響最終的樓宇按揭利率與年期。以下將會逐一剖析，助您在申請前做好充分準備。
首次置業人士
首次置業人士是銀行非常重視的客戶群。如果您現時在香港未持有任何住宅物業，便符合首次置業的身份。最大的優勢，就是可以透過香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，申請高成數按揭。根據現行指引，購買價值1,000萬港元或以下的物業，最高可承造九成按揭。雖然壓力測試已經暫停，但銀行審批的核心指標「供款與入息比率」（DSR）仍然適用，即每月總供款額不能超過月入的50%。
換樓／非首次置業人士
如果您名下已經持有一個或以上的住宅物業，在申請新的樓宇按揭時便會被視為非首次置業人士。銀行對這類申請的審批會比較審慎，可獲的按揭成數上限會較低。例如，在不申請按揭保險的情況下，最高按揭成數為樓價的六成。此外，若您本身仍有未供完的按揭，銀行在進行樓宇按揭計算時，會將現有供款一併計算，對入息要求自然更高。對於換樓人士，一個關鍵考慮點是「先買後賣」還是「先賣後買」，這會影響到您能否回復首次置業身份，以及是否需要支付更高的從價印花稅。
自僱及非固定收入人士
自僱人士、自由工作者或主要收入來自佣金等非固定收入的申請人，銀行在審批按揭時會格外小心。由於收入並非每月固定，銀行需要更詳盡的文件去評估您的還款能力。一般而言，您需要提供最少過去六個月至一年的公司銀行戶口紀錄、經審計的財務報告，以及稅務局發出的利得稅或個人入息課稅稅單。銀行在計算您的實際收入時，可能會將您的申報收入打個折扣，因此在進行樓宇按揭計算時，最好預留更充裕的入息證明。
公務員
對銀行而言，公務員是極為理想的按揭客戶。憑藉穩定的收入及工作前景，公務員申請樓宇按揭通常都非常順利。更重要的是，合資格的公務員可享有政府提供的「購屋貸款計劃」或相關的房屋福利津貼。這些津貼會被銀行視為入息的一部分，能夠顯著提高借貸能力，讓您在供款與入息比率的審核上更具優勢，更容易取得理想的貸款額。
私人住宅（二手樓及樓花）
私人住宅是最常見的按揭物業類型。對於二手樓，銀行最關心的因素是「樓齡」。一般而言，銀行會以「75減樓齡」來釐定最長的還款年期，例如一個45年樓齡的單位，最長還款期便是30年。另一個關鍵是銀行的估價，若估價低於成交價，買家便需要準備更多首期資金。至於樓花，主要分為「建築期付款」及「即供付款」兩種。若希望申請高成數按揭保險，通常只有選擇「建築期付款」的買家才符合資格。
資助房屋（居屋／綠置居）
購買一手或二手市場未補地價的居屋或綠置居，其按揭申請有獨特的優勢。由於有房屋委員會作為擔保人，買家可以獲得極高的按揭成數，例如綠表申請人最高可達九成半，白表則為九成，並且無需經按揭保險公司及支付相關保費。此外，申請人通常可獲豁免壓力測試，審批相對寬鬆。不過，可選用的樓宇按揭利率計劃大多只限於P按（最優惠利率按揭）。
特殊類型物業（村屋／唐樓）
申請村屋或唐樓的樓宇按揭，過程相對複雜。村屋的估價普遍較為保守，而且銀行會非常關注物業的業權、是否有僭建物以及是否有合法的行車通道（路權）等問題，這些因素都會影響最終的樓宇按揭成數及審批結果。至於唐樓，最大的挑戰是其樓齡。大部分唐樓樓齡偏高，可能已超過50年，這會大幅縮短銀行願意批出的還款年期，同時銀行對物業狀況（例如是否劏房）的審查亦會更為嚴格，獲批的按揭成數通常較低。
樓宇按揭申請流程全解構
想順利完成樓宇按揭申請，事前準備和了解整個流程是成功的關鍵。申請樓宇按揭看似複雜，但只要將程序拆解，按部就班地執行，其實過程相當直接。不如我們一起看看由準備到成功獲取貸款的完整步驟，助您更有信心地處理樓宇按揭計算及後續事宜。
申請前的準備工作
在正式向銀行叩門之前，花點時間做好準備，絕對能讓整個申請過程事半功倍。銀行審批按揭時，最重視的是您的還款能力與信貸紀錄，所以我們就由這兩方面著手。
提升信貸評級 (TU) 的實用技巧
信貸評級（TU）是銀行評估您信貸風險的重要指標，一個良好的評級能增加獲批的機會，甚至有助爭取更佳的樓宇按揭利率。您可以透過以下幾個方法，逐步建立及改善自己的信貸健康狀況：
- 準時還款： 信用卡結欠、私人貸款等所有債務，都應堅持準時或提早清還。這是建立良好信貸紀錄最基本的一步。
- 控制信貸使用度： 盡量將信用卡結欠維持在信貸額度的30%至50%以下。經常「碌爆卡」會讓銀行覺得您的財政狀況緊張。
- 避免短期內頻繁申請信貸： 每一次申請信用卡或貸款，相關機構都會查閱您的信貸報告，短時間內過多的查詢紀錄會對評級產生負面影響。
- 定期查閱信貸報告： 每年檢查一次自己的信貸報告，確保資料無誤，及早發現任何潛在問題。
準備所需文件清單（身份、入息、住址證明等）
文件齊全是加快審批速度的關鍵。銀行需要透過文件核實您的身份、收入及財務狀況。雖然各銀行的要求或有輕微差異，但基本上可以預備以下文件：
- 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
- 物業證明： 臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 入息證明：
- 固定收入人士： 最近三個月的糧單、最近三個月顯示薪金入賬的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書。
- 非固定收入或自僱人士： 最近六個月的銀行月結單、公司財務報表、商業登記證及最新的稅務局評稅通知書。
- 住址證明： 最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
樓宇按揭申請五部曲
準備好一切後，就可以正式啟動申請程序。整個過程大概可以分為五個主要步驟。
第一步：網上估價及初步評估
首先，您可以利用銀行的網上估價系統或尋求專業按揭轉介顧問的協助，為心儀物業進行初步估價。這一步能讓您對物業的市場價值及可申請的樓宇按揭成數有基本概念。同時，您亦可以向銀行提供您的初步入息資料，作一個簡單的預先評估，了解自己獲批的機會。
第二步：遞交申請及所需文件
當您簽署臨時買賣合約後，便可以正式向選定的銀行遞交樓宇按揭申請表，並附上之前準備好的所有證明文件。遞交的文件越齊全、越清晰，審批過程就會越順暢。
第三步：銀行進行審批及物業估價
銀行收到您的申請後，會正式展開審批程序。這包括核實您提交的所有文件、查閱您的信貸報告（TU），以及委託測量師行為物業進行正式估價。銀行會根據內部準則及金管局指引，全面評估您的還款能力，最終釐定批核的貸款額、利率及年期。
第四步：經律師樓簽署按揭契據
當銀行正式批出按揭貸款後，會發出一份「貸款條件信」(Offer Letter)。您確認接受條款後，便需要委託律師樓處理後續的法律文件。律師會協助您處理樓宇買賣的法律程序，並安排您簽署正式的按揭契據。
第五步：成功提取貸款
在物業的正式成交日，銀行會根據按揭契據的條款，將貸款額直接支付給賣方的代表律師。完成這個步驟後，代表您已成功提取貸款，正式成為業主，之後只需按照合約每月準時供款。
樓宇按揭進階策略：善用轉按與加按
當您成功申請樓宇按揭並開始供款後，理財規劃並未就此結束。隨著市場環境變化及個人財務需求不同，您可以善用一些進階的樓宇按揭策略，讓您的資產配置更具彈性。以下介紹兩種常見的操作：轉按與加按。
轉按 (Refinance)：賺取現金回贈及更優惠利率
轉按，簡單來說就是將您在A銀行的樓宇按揭，轉移到能提供更優惠條款的B銀行。這個做法通常有兩大吸引之處。第一，您可以爭取到比現時更低的樓宇按揭利率，從而減輕每月的供款負擔，長遠節省利息開支。第二，新承造按揭的銀行通常會提供一筆可觀的現金回贈，這筆額外現金可以直接增加您的流動資金。一般在過了罰息期後，就是考慮轉按的最佳時機。
加按 (Cash-out Refinance)：套現資金靈活周轉
加按，是指向原來承造按揭的銀行申請增加貸款額。這種情況通常發生在您的物業已經升值，或者已供款一段時間，償還了部分本金之後。銀行會根據物業的最新估值，重新計算可批出的最高樓宇按揭成數，然後將高出的貸款額批給您。這筆套現出來的資金用途非常靈活，無論是用於家居裝修、子女教育、個人投資，還是作為生意周轉，都提供了一個相對低成本的融資選項。
處理現金回贈的注意事項
不論是轉按或加按，現金回贈都是一個重要的考慮因素。不過，處理這筆回贈時需要留意金管局的指引。根據規定，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從您的貸款本金中扣除。例如，您的貸款額是500萬港元，銀行提供1.5%現金回贈（即75,000港元）。那麼，超過1%的0.5%部分（即25,000港元）需要扣減本金，您實際收到的現金將是50,000港元，而總貸款額會調整為497.5萬港元。在進行樓宇按揭計算時，記得將這一點納入考量。
樓宇按揭常見問題 (FAQ)
在申請樓宇按揭的過程中，總會遇到各種疑問。我們為您整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助您在置業路上走得更順暢。
聯名物業對申請按揭有何影響？
以聯名方式持有物業，對申請樓宇按揭有其正面作用，但同時亦存在一些需要長遠考量的因素。最大的優勢在於，銀行會將所有聯名業主的入息合併計算，這有助於提升貸款能力，讓申請人更容易通過供款與入息比率的要求，從而獲取較高的貸款額。
然而，其主要影響在於所有聯名業主都會因此失去「首次置業」的身份。未來不論任何一位業主想再購買物業，都會被視為非首次置業，屆時可申請的樓宇按揭成數將會較低，並且可能需要支付更高的從價印花稅。因此，在決定是否聯名持有物業前，應充分考慮雙方未來的置業規劃。
將高成數按揭的自住物業出租有何風險？
將一個透過高成數按揭（例如八成或九成按揭）購入並聲明為自住的物業出租，是一種違反按揭合約的行為，會引致嚴重後果。申請高成數按揭時，業主已向銀行及按揭保險公司作出「自住」的法律聲明。若私自出租，即代表作出了虛假聲明。
此舉的風險極高。首先，銀行一旦發現，有權立即終止貸款協議，俗稱「call loan」，要求業主立即清還所有剩餘的按揭貸款。其次，按揭保險公司亦會視保單失效，並可向業主追討因其違約而造成的所有損失。最嚴重的情況是，此行為可能構成欺詐，業主有機會面臨刑事檢控。如果計劃將物業出租，正確的做法是先通知銀行，並將樓宇按揭成數降低至出租物業的規定上限（通常為五成），待銀行同意後才可合法出租。
若銀行估價不足應如何處理？
銀行估價不足是指銀行對物業的估值低於買賣雙方議定的成交價。由於樓宇按揭的貸款額是基於估值或成交價的較低者計算，估價不足會直接導致最終獲批的貸款金額減少，買家需要準備更多首期資金去填補差額。
遇到這種情況，有幾種應對方法。第一，最直接的方法是動用更多儲備資金以支付額外的首期。第二，可以嘗試向多間不同的銀行申請按揭，因為各銀行的估價模型及標準或有輕微差異，有機會獲得更貼近成交價的估值。第三，您可以向銀行提供支持文件，例如屋苑內同類型單位的近期成交紀錄，或提供專業的裝修證明，以理據請求銀行重新考慮估價。最後，在某些情況下，亦可嘗試與賣方商討，看看是否有下調成交價的空間。
申請按揭是否必須購買火險？
是的，申請樓宇按揭時，銀行必定會要求業主為物業購買火險。火險，亦稱為樓宇結構保險，其主要保障範圍是物業的結構本身，例如牆身、天花、地板及門窗等，以防因火災、颱風、水浸等意外損毀。
由於物業是銀行的抵押品，購買火險是為了保障銀行作為債權人的利益。萬一物業結構因意外受損，保險賠償可以彌補相關損失，確保抵押品的價值不會嚴重受損。需要注意的是，火險並不保障單位內的財物，例如傢俬、電器及個人物品，這部分需要另外購買家居保險。業主可以選擇經由按揭銀行購買火險，也可以自行向其他保險公司投保，只要保單符合銀行的基本要求便可。