手持居屋單位，計劃在公開市場自由出售或出租？「補地價」是無可避免的關鍵一步，而當中的「補價折扣率」更是直接決定您需要支付數十萬、甚至過百萬金額的「魔鬼數字」。不少業主對這個在買入單位時已定下的永久折扣率一知半解，不清楚如何準確計算，更忽略了補價時機對最終金額的巨大影響。本文將為您徹底拆解補地價折扣率，由清晰的計算公式、三步查冊教學，到把握最佳補價時機的專家策略，助您精明決策，慳得最多。
什麼是補價折扣率？為何直接影響您的居屋價值？
講到居屋買賣，您一定要認識補地價折扣率這個關鍵數字。它不只是一個百分比，更加直接決定了您未來想在公開市場放售單位時，需要向政府補回多少錢，這也解釋了大家為何關心補地價點計的問題。簡單來說，這個補價折扣率的高低，會直接影響您單位的實際價值和未來出售的利潤。讓我們一起深入了解它的定義、運作原則，以及它在不同賣樓途徑中扮演的角色。
補價折扣率的核心定義：政府資助的永久印記
補價折扣率的計算基礎，是來自政府首次出售單位時提供的價格優惠。它的計算公式是將單位「當初的十足市值」減去業主「當時的買入價」，然後再除以「當初的十足市值」。這個計算出來的百分比，就像一個永久的標記，從單位誕生一刻就跟隨著它，不會因為轉手或時間流逝而改變。
關鍵原則：「一戶一率」，每個單位的折扣率皆是獨一無二
一個很重要的概念是，補價折扣率並非整個屋苑甚至整座大廈統一，而是「一戶一率」。意思是，您鄰居單位的折扣率，可能跟您的完全不同。因為每個單位在首次出售時的評估市值或買入價都可能有些微差異，特別是那些曾由房委會回收再重售的單位，其折扣率差異可能更大。所以，每個單位的補價折扣率都是獨一無二的。
兩種出售途徑：補價折扣率扮演的角色
當居屋過了轉讓限制期後，業主通常有兩個出售途徑。而補價折扣率在這兩個市場中，扮演著截然不同的角色。
途徑一：居屋第二市場（免補地價）
這個市場，又稱為「居二市場」，買賣雙方都必須是合資格人士（例如綠表或白居二資格持有人）。在這裡出售單位，最大的特點是業主「無須補地價」。交易只是將業權連同那個原有的補價折扣率，一併轉讓給新買家。新買家日後如果想在公開市場出售，就需要按這個承繼回來的折扣率計算補價金額。
途徑二：公開自由市場（須先補地價）
如果您想將單位賣給任何人士，不受買家資格限制，就要選擇在公開自由市場出售。不過，在放售之前，業主必須先向政府申請補地價。這時候，補地價折扣率就直接派上用場了。您需要繳付的金額，正是用「單位補價時的最新評估市值」乘以您單位那個獨一無二的補價折扣率。完成補價後，單位的轉讓限制便會解除，性質就與一般私樓無異。
【補地價點計】精準掌握計算公式與實例
想準確知道未來要付多少補價金額，關鍵在於理解「補地價折扣率」的計算方式。很多人覺得計算過程很複雜，但只要掌握了核心的兩條公式，整個概念就會變得非常清晰。這部分我們會拆解計算步驟，並且用一個實例，讓你一看就明白補地價點計。
兩大關鍵公式：拆解補價折扣率與補價金額
計算補地價主要涉及兩個環環相扣的公式。第一個公式是用來計算一個永久不變的百分比，也就是「補價折扣率」。第二個公式就是用這個不變的百分比，去計算一筆隨市場樓價變動的實際金額，也就是你最終需要繳付的補價。
公式一：計算「補價折扣率」（永久不變）
這條公式的目的是計算出你的單位所佔的政府資助成分。這個比率從單位首次出售那一刻起就已經定下，並且永遠不會改變，是每個單位獨有的「身分證」。
計算方法如下：
補價折扣率 = (首次轉讓時的十足市值 – 當時購入價) ÷ 首次轉讓時的十足市值
「首次轉讓時的十足市值」是指單位在當年一手發售時，由房委會或房協評估的完整市場價值。「當時購入價」就是第一手業主實際支付的樓價。這兩個數字都可以在單位的「首次轉讓契據」中找到。
公式二：計算「應繳補價金額」（隨市價變動）
當你計算出永久不變的「補價折扣率」後，就可以用它來計算在任何時間點需要繳付的實際金額。這筆金額會跟隨樓市升跌而變動。
計算方法如下：
應繳補價金額 = 補價時的物業十足市值 × 補價折扣率
「補價時的物業十足市值」是由你在申請補地價時，由政府委派的測量師評估單位當時在公開市場的價值。因為這個估值會變，所以樓市高低會直接影響最終的補價開支。
實例教學：一步步計出實際補價金額
我們用一個具體例子，一步步看看整個計算過程。
假設陳先生在多年前以 $240萬 購入一個居屋單位，當時房委會評估該單位的 「十足市值」為$400萬。現在，陳先生打算在公開市場出售單位，並向房委會申請補地價，此時單位的 最新評估市值為$700萬。
第一步：計算永久不變的「補價折扣率」
套用公式一：
($400萬 – $240萬) ÷ $400萬 = 40%
這個40%就是陳先生單位永久的補價折扣率。
第二步：計算「應繳補價金額」
套用公式二，將剛才計出的折扣率應用在最新市值上：
$700萬 × 40% = $280萬
結論：
陳先生需要向政府支付 $280萬 的補價金額，之後他的單位便等同於私人物業，可以在公開市場自由出售或出租。
【實戰教學】三步查冊找出您單位的準確「補價折扣率」
想知道您單位最準確的補地價折扣率，網上估算或地產代理提供的參考數字，都並非最可靠的答案。要掌握這個影響未來賣樓部署的關鍵數字，最穩妥的方法是親自查閱官方紀錄。這個過程比想像中簡單，只需幾個步驟，就能取得最權威的數據。
為何必須查閱官方文件？
坊間流傳的補價折扣率數字，為何往往與最終評估有出入？關鍵在於一個核心原則：「一戶一率」。每個資助房屋單位的補價折扣率，都是根據它「首次出售」時的市值與購入價來計算，所以每個單位都是獨一無二的。即使是同一屋苑、同一座數的相鄰單位，如果它們的首次出售時間不同（例如其中一個是重售單位），其折扣率也可能存在差異。因此，只有查閱您單位專屬的「首次轉讓契據」，才能找到計算的原始數據，確保萬無一失。這份文件是您單位折扣率的唯一官方證明。
查冊懶人包：三步獲取官方數據自行計算
計算補地價折扣率的過程其實並不複雜。我們為您整理了一個三步懶人包，只要跟著以下步驟，您就可以安坐家中，輕鬆取得官方數據，準確掌握您單位的補價資料。
步驟一：登入土地註冊處(IRIS)查閱「土地登記冊」
第一步，是登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」(IRIS Online Services)。您需要查閱的是您單位的「土地登記冊」（Land Register）。這份文件就像是物業的身份證，它以摘要形式記錄了物業由落成至今的所有業權變動、按揭紀錄以及任何相關的法律文件。您的目標是在這份文件中，找到關於物業首次交易的紀錄。
步驟二：根據「註冊摘要編號」訂購「首次轉讓契據」
取得土地登記冊後，您需要仔細查閱文件內容，找出由房屋委員會或房屋協會首次將單位轉讓給第一手業主的「首次轉讓契據」（First Assignment）。記下這份文件旁邊的「註冊摘要編號」（Memorial No.）。這個編號是訂購關鍵文件的鑰匙。然後，您再次利用IRIS系統的「訂購土地文件」功能，根據這個編號訂購該份轉讓契據的電子副本。
步驟三：從契據中找出關鍵數字計算準確折扣率
當您下載了首次轉讓契據的副本後，最關鍵的資訊就在眼前。您需要從文件中找出兩個關鍵數字：當時的「十足市值」（Full Market Value）和業主實際支付的「買價」（Purchase Price）。這就是解答「補地價點計」這個問題的最後一步。只要將這兩個數字代入以下公式，就能得出最準確的補價折扣率：
補價折扣率 = (十足市值 – 買價) / 十足市值 x 100%
透過這個簡單的計算，您便能掌握屬於您單位、永久不變的準確折扣率。
補價折扣率高定低好？專家教您把握最佳補地價時機
談到單位的補地價折扣率，很多業主朋友都會問，究竟這個比率是高一些好，還是低一些好？這其實沒有一個絕對的答案，因為它直接影響您日後賣樓的成本和策略。想知道補地價點計才能最划算，就要學會把握最佳時機。
高「補價折扣率」的雙面刃：利弊深入分析
高補價折扣率像一枚硬幣的兩面。好處是，您當初買入單位時，樓價的折扣幅度更大，初始投入的資金相對較少。這對於首次置業來說，無疑大大減輕了負擔。
但是，當您計劃在公開市場出售單位時，這個優勢就可能變成一個包袱。因為補地價金額是按「現時市值」乘以「補價折扣率」計算的。您的折扣率愈高，意味著您需要將更大比例的賣樓收益交還給政府。如果樓價在這些年升值了不少，高折扣率會讓您的補價金額變得非常可觀，直接蠶食您的利潤空間。
最佳補地價時機：利用樓市週期慳最多
既然補價金額與「現時市值」掛鉤，那麼最精明的策略，就是在樓市處於相對低位時完成補地價。
您可以這樣想，補地價就像是為您的資助房屋單位「解鎖」，讓它可以進入自由市場。如果在樓價較低時完成這個動作，您就等於用較低的成本「鎖定」了補價開支。日後，當樓市回升，您的單位價值上漲時，所有升值的利潤都完全歸您所有，無需再按比例與政府攤分。相反，如果在樓市高位才補價，您的補價成本也會跟著水漲船高。
決策三問：判斷您是否應立即補地價
掌握了基本原則後，您可以透過回答以下三個問題，幫助自己判斷現在是否是補地價的好時機。
第一問：您的單位補價折扣率高低？（高於40%需謹慎）
首先，您必須清楚自己單位的準確補價折扣率。一般來說，如果您的折扣率高於40%，就需要更加審慎。這是一個比較高的水平，意味著樓價每升值100萬，您就需要額外多付40萬作補價。高折扣率單位對樓市週期的敏感度更高，把握低位補價的潛在效益也更大。
第二問：您預計何時需要在公開市場出售或出租？
接著，問問自己未來的計劃。您是否有明確的時間表，例如計劃在未來三至五年內賣樓移民、換樓或將單位出租？如果您有短期至中期的出售或出租需要，那麼提前在合適的市場時機完成補價，就能讓您在需要資金時更有彈性和主導權。如果您沒有任何出售或出租的打算，純粹自住，那麼補地價的迫切性就相對較低。
第三問：您認為目前樓市處於高位還是低位？
最後，這需要您對市場有一個基本的判斷。您可以參考近年的樓價走勢、市場成交量和整體的經濟環境。如果您認為目前樓市正處於調整期或低位，未來有較大上升空間，這可能就是一個值得考慮的補價時機。如果您認為樓市仍有下跌空間，則可以選擇再觀望一下。
實戰案例：高低位補價的成本差異
紙上談兵可能有點抽象，我們用兩個真實情境的案例來看看，不同時機補價的結果可以有多大分別。
案例A（精明決策）：業主在樓市低位完成補價，成功節省數十萬。
陳先生的單位補價折扣率為45%。他在2020年樓市較淡靜時決定補地價。當時，銀行的估價為550萬港元。
應繳補價金額：550萬 x 45% = 247.5萬港元。
完成補價後，陳先生繼續持有單位。到了2023年，他因家庭需要而賣樓，當時市場回暖，單位以680萬港元售出。因為早已完成補價，他無需再支付任何費用。如果他等到2023年才補價，成本將是：680萬 x 45% = 306萬港元。
陳先生的精明決策，為他成功節省了58.5萬港元的補價開支。
案例B（常見錯誤）：業主在高位急於補價，因折扣率高而導致利潤大幅縮水。
李小姐的單位同樣有45%的補價折扣率。她在2021年樓市高峰期，看到鄰居單位成交價理想，便急於賣樓套現。當時單位估值高達720萬港元，她也在此時申請補地價。
應繳補價金額：720萬 x 45% = 324萬港元。
雖然單位最終以720萬售出，但扣除高昂的補價後，實際到手的利潤遠低於預期。假如她能預早在一兩年前的樓市低位（例如550萬市值時）完成補價，她的成本就只有247.5萬，利潤將會多出76.5萬港元。這個案例正正反映了在高位補價的代價。
最新居屋轉售限制：對補價及出售計劃的影響
要全面掌握出售資助房屋的策略，除了要清楚了解單位的補地價折扣率，還必須留意最新的居屋轉售限制。政府近年收緊了相關政策，直接影響業主何時可以補地價，以及在甚麼市場出售單位。這些變動以2022年為分水嶺，對業主的財務規劃與出售時間表有著截然不同的影響。
新舊居屋轉售限制大比拼
政策的轉變，讓不同年份購入的居屋，遵循著兩套截然不同的轉售規則。了解您的單位屬於哪一個時期，是部署出售計劃的第一步。
2022年前首次出售的居屋
如果您的居屋單位，其「首次轉讓契據」的簽訂日期是在2022年之前，那麼轉售限制會相對寬鬆。由首次轉讓契據日期起計：
- 首兩年內：業主不能出售單位。
- 第三年起：業主可以在居屋第二市場，即「居二市場」，免補地價將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家。
- 第五年後：業主便可以向房屋委員會申請補地價，之後就能在公開自由市場上，將單位自由出售或出租給任何人士。
2022年及之後首次出售的新居屋
對於在2022年或之後首次推出的新居屋，轉售限制則大幅收緊，單位的流轉性顯著降低。由首次轉讓契據日期起計：
- 首五年內：業主不可以在公開市場或居二市場出售單位。他們只可以原價將單位售回給房屋委員會。
- 第六至第十五年：業主可以在居二市場，免補地價將單位轉售予合資格買家。
- 第十五年後：業主才具備資格申請補地價，並在公開自由市場上自由出售或出租單位。這個長達十五年的限制期，對業主的長遠資金安排和換樓計劃影響深遠。
綠置居的補價機制：與居屋有何異同？
綠置居（GSH）作為另一種資助房屋，其補價機制與居屋可說是大同小異。
- 相同之處：綠置居業主同樣享有一個購樓折扣，因此每個單位都有一個獨一無二的補價折扣率。將來若想在公開市場出售，其補地價點計的公式，與居屋完全一樣，都是以單位的最新評估市值乘以當初的補價折扣率。
- 不同之處：最主要的差異在於轉售限制。綠置居的轉售限制條款，普遍跟隨當時最新的居屋政策。換言之，近年推出的綠置居項目，其轉售限制與2022年後的新居屋看齊，同樣需要等待十五年後，才能補地價並進入自由市場。
關於補價折扣率的常見問題 (FAQ)
談到補地價折扣率，很多朋友都會有一些常見的疑問。我們整理了幾個最常被問到的問題，用最直接的方式為你一次過解答。
我是居二市場買家，我的補價折扣率如何計算？
這是一個非常好的問題。如果你是在居屋第二市場（居二市場）購入單位，你的單位將會沿用第一手業主買入時的那個補價折扣率。這個折扣率是跟著單位本身的，並不會因為業主轉換而改變。
所以，即使你是第二或第三手業主，將來如果想在公開市場出售單位而需要補地價，計算方法依然是基於單位「首次轉讓契據」上所列明的最初市值與購入價。你可以按照我們文章前面提到的查冊教學，找到這份關鍵文件，就能準確計算出屬於你單位的永久補價折扣率。
補地價的款項，應由賣方還是買方支付？
法例上其實沒有硬性規定補地價的款項必須由哪一方負責。這意味著，補價責任在理論上是買賣雙方可以協商的條款。
不過，按照市場慣例，既然是賣方希望將單位在公開市場上出售以獲取更高價值，通常都是由賣方在完成交易前，負責向政府支付全數補地價款項。這樣，單位才能正式解除轉讓限制，順利地轉讓給公開市場的任何買家。
申請補地價的程序及需時多久？
想知道補地價點計同申請流程，其實程序相當清晰。首先，業主需要向房屋委員會或房屋協會遞交「評估補價申請書」，並且繳付相關的行政費用。
收到申請之後，他們會委派專業的測量師為你的單位評估當時的十足市值。完成評估後，你就會收到一份正式的「補價通知書」，上面會列明你需要繳付的最終補價金額。整個過程由遞交申請到收到通知書，一般需要一至兩個月時間，具體時間會因應申請宗數及個案複雜性而有所不同。
最終的補價折扣率，會否與揀樓時公布的不同？
這個情況是有可能發生的，而且是很多業主容易忽略的細節。揀樓時房委會公布的折扣率，是基於當時最新的市值來估算。但是，最終用來計算你的單位補價折扣率的，是根據你簽署「臨時買賣合約」那一刻的市值為準。
因為由公布售價到你實際簽約，中間可能相隔數月，樓市亦可能出現變動。如果在這段期間，單位的評估市值上升了，而你的購入價不變，那麼實際的補價折扣率就會比當初公布的稍低。反之，如果市值下跌，折扣率則會稍高。所以，最準確的數據，始終要以你手上那份「首次轉讓契據」為依歸。