手頭緊，急需大筆資金周轉，望著自己層未補地價公屋，卻苦無對策？資助房屋屬港人重要資產，惟受房委會轉讓限制，業主無法像私樓一樣隨時加按套現。面對坊間五花八門的財務公司「業主貸款」廣告，擔心利率高昂兼觸犯法例？想經由銀行合法加按，又怕程序複雜、申請被拒？
本文正是為您而設的終極指南。我們將由房委會認可的五大合法加按理由講起，詳細拆解向房署申請「加按准許證」的完整流程與銀行審批的關鍵，並深入比較銀行低息加按、財務公司貸款，以及先補地價後按揭三大方案的利弊與成本，更會引用真實個案分析，助您在芸芸選項中，找出最適合自己財政狀況、成本最低的融資出路，合法、安全地解決您的燃眉之急。
未補地價公屋加按：必須知道的房署規限與法律風險
談到未補地價公屋按揭，很多業主都希望能透過加按來套取資金，應付生活上的不同需要。不過，這類型的按揭申請並非像私樓一樣簡單直接，因為政府資助房屋的業權受到房屋署的嚴格規管，進行未補地價公屋加按前，必須先了解清楚相關的規則與潛在風險。
房委會認可的五大合法加按理由
根據《房屋條例》，業主必須有極度特殊並且值得體恤的理由，才可以向房屋委員會（房委會）申請「加按准許證」，獲批後才能向銀行申請未補地價加按。一般來說，房委會只會考慮以下五種情況：
籌措醫藥費
當業主本人或其家庭成員不幸患上嚴重疾病，需要一筆龐大資金去支付無法預計的醫療開支時，可以提出申請。申請時需要提交相關的醫療證明文件，以證實情況的緊急性及嚴重性。
支付教育開支
為了家庭成員的教育需要，例如子女到海外升學或修讀專業課程，而需要支付大額學費，亦是房委會接納的申請理由之一。申請人需要提供學校的收生證明及學費單據等文件。
支付殮葬費
若家庭成員不幸離世，業主需要籌集資金以支付殮葬費用，同樣可以向房委會申請加按。
因離婚或分居支付樓價
如果業主與配偶離婚或分居，根據法庭的判令，需要向對方支付其佔有的物業業權份額，因而需要透過加按來籌集資金，這種情況亦在考慮之列。
應付嚴重財政困難
這通常是指一些突發性的嚴重財務困境，例如因生意失敗、被裁員或重病而失去收入來源，導致無法應付家庭基本生活開支。要注意的是，償還一般私人貸款或信用卡欠款，通常不會被視為「嚴重財政困難」。
違規加按的嚴重後果：觸犯《房屋條例》的風險
如果業主繞過房委會，私下透過一些非正規途徑進行違規的未補地價加按，將會面臨非常嚴重的法律和財務後果。
釘契、罰款甚至監禁
未經批准的加按行為，直接觸犯了《房屋條例》。一經定罪，房委會有權在物業的土地註冊紀錄上「釘契」，令物業不能自由買賣。同時，違規業主最高可被判處罰款及監禁，後果相當嚴重。
銀行收回貸款 (Call Loan) 風險
即使有財務機構願意承做此類違規按揭，這種操作本身已違反了政府的資助房屋條款。一旦被房委會或相關機構發現，提供貸款的銀行或財務公司有權立即要求借款人全數清還貸款，俗稱「Call Loan」。業主若無法即時還款，最終可能導致物業被沒收。
為何要先補地價？解構資助房屋的業權限制
很多人會問，既然物業是自己買的，為何不能自由按揭？這就要從資助房屋的業權本質說起。
公屋、居屋、綠置居、租置計劃的業權分別
不論是公屋、居屋、綠置居還是租置計劃單位，它們的共通點是業主在購入時，都享受了政府提供的地價折扣。換句話說，業主只擁有物業的「部分業權」，而另一部分業權，即地價折扣的份額，仍然由政府（房委會）持有。所以，這類物業的業權是不完整的。
「補地價」的法律意義與對業權的影響
「補地價」的法律意義，就是業主向政府購回那份屬於政府的業權份額。當業主支付了這筆補價後，便等於清除了物業的轉讓限制，擁有百分之百的完整業權。到那時，物業的性質就與市場上的私人樓宇無異，業主可以自由地將其出售、出租或向任何一間未補地價公屋按揭銀行申請按揭或加按，不再需要經過房委會的批准。
官方途徑：向房委會申請「加按准許證」完整流程
想為未補地價公屋按揭申請資金，循官方途徑是唯一合法的做法。整個過程的核心，就是向房屋委員會（房委會）成功申請一份名為「加按准許證」的文件。這份文件是您與銀行展開按揭洽談的入場券。整個流程聽起來可能有點複雜，但只要跟著以下步驟，就會清晰很多。
申請「加按准許證」四部曲
第一步：備妥證明文件與申請信
首先，您需要準備一封詳盡的申請信，清楚說明申請未補地價公屋加按的原因，還有希望獲得的貸款金額。信件內容必須與您之前提及的五大合法理由之一對應。除了申請信，您還必須附上所有相關的證明文件，例如是醫療開支的單據、子女的學費通知書或家人的殮葬費用證明等，文件的證明力越強，獲批的機會就越高。
第二步：向所屬屋邨辦事處或租約事務管理處遞交申請
準備好所有文件之後，下一步就是將申請信及所有證明文件，交往您所居住屋邨的所屬辦事處，或者租約事務管理處。職員會初步檢查文件是否齊備，然後再轉交房委會作內部審批。
第三步：房委會審批及發出原則上批准信
房委會收到您的申請後，會根據您提交的理由和證明文件進行詳細審核。這個階段需要耐心等候。如果房委會認為您的情況符合資格，就會發出一封「原則上批准信」。這封信代表房委會初步同意您的加按申請，並會列明批准的最高貸款額。
第四步：憑批准信向銀行或認可財務機構申請按揭
當您成功取得「原則上批准信」，就可以正式接觸願意承做的未補地價公屋按揭銀行或認可的財務機構。您需要向他們提交這封批准信，以及銀行所要求的入息證明、住址證明等文件，以啟動正式的按揭審批程序。
官方加按的挑戰：為何銀行審批困難重重？
取得了房委會的批准信，只是完成了上半場。接下來面對銀行的審批，才是真正的挑戰開始。不少業主會發現，即使手持批准信，銀行對未補地價加按的取態依然非常審慎，主要有以下幾個原因。
貸款額限制：只能實報實銷，無法套現
房委會批准的貸款額度，是嚴格按照您所申報的實際開支來釐定的，屬於「實報實銷」性質。例如您申請的理由是籌措家人醫藥費30萬，批准信上的金額最多就是30萬。這筆資金必須用於指定用途，業主無法藉此機會申請更大金額作額外現金周轉，這限制了貸款的彈性。
利率考量：通常沒有現金回贈且利率較高
與一般私人樓宇的轉按或加按不同，銀行為未補地價物業提供的加按方案，通常不會附帶現金回贈或其他優惠。而且，由於這類貸款的風險較高，其按揭利率亦會比市場上的最優惠利率（P按）或拆息按揭（H按）為高，增加了借款人的利息成本。
銀行取態：房署不作擔保，銀行承做意欲低
這是最關鍵的一點。業主首次購買公屋或居屋時，其按揭貸款是由房委會作擔保的，銀行的風險極低。但是在申請未補地價加按時，房委會並不會為這筆額外的貸款提供任何擔保。這意味著所有信貸風險都由銀行獨力承擔，因此絕大部分銀行對承做這類貸款的意欲都非常低。
審批門檻：對入息及信貸記錄要求嚴格
正因為銀行需要獨自承擔風險，它們對申請人的審批自然會格外嚴格。銀行會仔細審查申請人的入息是否穩定、工作前景如何，並且會非常重視其信貸報告（TU）的評級。任何過往的逾期還款記錄，或者過高的信貸使用度，都可能成為銀行拒絕批核申請的理由。
三大融資方案深度比較：哪種未補地價加按方案最適合您？
面對資金需要，手持未補地價公屋的業主總會想到申請未補地價公屋按揭。市面上有不同的融資方法，但條款與成本差異極大。要選擇最適合自己的方案，首先要清楚了解每個選項的利弊。接下來，我們將會深入剖析三個主流的未補地價加按融資方案，助您作出最明智的決定。
方案一：銀行低息加按
這是最正統，也是最合乎經濟原則的途徑。業主需先向房委會申請「加按准許證」，獲批後再向承辦未補地價公屋按揭的銀行申請貸款。
優點：利率最低、還款期長、總利息支出最少
銀行提供的按揭利率是所有方案中最低的，通常貼近市場最優惠利率（P按），還款期最長可達25至30年。因為利率低和還款期長，每月供款壓力相對輕鬆，長遠計算，總利息支出也是最少的，是最能節省成本的選擇。
缺點：申請門檻高、程序繁複、需時較長
這個方案最大的挑戰是申請門檻。業主必須符合房委會列出的五大理由之一，並且要提供充足證明。即使取得房委會同意，銀行審批亦非常嚴格，對申請人的入息證明、信貸紀錄有很高要求。整個流程由向房署入紙到銀行批出貸款，一般需時數個月，不適合有緊急資金需要的人士。
方案二：財務公司「業主貸款」
當銀行途徑走不通，或者時間緊迫，不少業主會考慮財務公司的「業主貸款」。必須釐清，這並非真正的物業按揭，而是一種以「業主」身份作批核條件的私人貸款。
優點：免房署同意、審批極速、不查閱信貸報告(TU)
此方案最大的便利之處是無需向房委會申請，省卻了最繁複的一步。財務公司的審批準則相對寬鬆，有些甚至標榜不查閱信貸報告（TU），即使信貸評級不佳亦有機會獲批。整個過程可以快至一兩天內完成，能解燃眉之急。
缺點：實際年利率(APR)極高、或有隱藏收費
方便快捷的代價是極高的資金成本。財務公司「業主貸款」的實際年利率（APR）可以高達20%至40%不等，遠高於銀行按揭。此外，合約中可能包含各種行政費、手續費或提早還款罰息等隱藏條款，申請前必須仔細閱讀，計算清楚所有成本。
方案三：先補地價再自由按揭
這是一個最徹底的解決方案，就是先向政府補回地價，將物業由資助房屋轉為可在公開市場自由買賣的私人物業，然後再像一般私樓一樣，向任何一間銀行申請按揭或加按。
優點：一勞永逸、物業可自由買賣及按揭、按揭選擇多
完成補地價後，物業的所有轉讓限制都會解除。業主不但可以自由出租或出售，更可以隨時向市場上任何一間銀行申請按揭，享有具競爭力的利率和現金回贈，選擇眾多，靈活性是最大的。
缺點：需要龐大前期資金、申請程序漫長
這個方案的最大障礙是前期資金。補地價的金額動輒過百萬，業主需要先籌集這筆巨款。如果資金不足，便無法啟動這個選項。同時，向房署申請評估補價、等待批核、再完成法律程序，整個過程同樣需時數月。
成本大比拼：實例解構各方案總利息支出
數字最能直接反映現實。讓我們用一個實例，看看不同方案的成本差距有多驚人。
貸款100萬、15年還款期比較
假設需要貸款100萬港元，還款期定為15年（即180期），我們來比較方案一（銀行）和方案二（財務公司）的總支出。
銀行方案總支出分析
假設成功申請銀行未補地價加按，實際年利率約為5%。
每月供款：約 $7,908
15年總利息支出：約 $423,440
財務公司方案總支出分析
假設選用財務公司的業主貸款，實際年利率普遍高達28%。
每月供款：約 $23,706
15年總利息支出：約 $3,267,080
數據總結：如何節省數十萬利息開支
從以上比較可見，兩者每月供款相差近$16,000，而15年下來的總利息支出，差距更高達280萬港元以上。這個數字足以證明，即使申請銀行的過程比較漫長和困難，只要能成功獲批，所節省的利息開支是極其可觀的。選擇正確的融資渠道，是解決財困，而非製造另一個財務黑洞的關鍵。
真實成功案例：他們如何透過合適方案解決財困？
理論聽起來可能有點複雜。其實，只要找到合適的未補地價公屋按揭方案，確實可以解決燃眉之急。讓我們看看幾個真實個案，了解他們是如何走出困境的。
個案一：整合債務，月供由3萬減至1萬5
困境：業主被多筆卡數及私貸困擾，自行申請被拒
一位業主同時背負好幾筆信用卡欠款和私人貸款。高昂的利息令他每個月的還款壓力非常大，總還款額接近3萬元。他嘗試自己向銀行申請債務重組，但是因為不熟悉程序和銀行的審批準則，最終申請被拒絕了。
方案與成果：經專業協助成功獲批銀行低息加按，大幅減輕每月還款壓力
後來，他尋求專業協助。顧問為他重新整理財務狀況，並且找到願意承做的未補地價公屋按揭銀行。最後他成功申請到銀行的低息加按計劃，將所有高息債務一次過還清。他的每月總還款額由接近3萬元，大幅減半至1萬5千元，生活壓力大大減輕。
個案二：為子女籌備海外升學費用，圓留學夢
困境：時間緊迫，需於短時間內籌集大額學費
有位業主的子女成功考上海外知名大學，但是需要在短時間內繳付一大筆學費和生活費。時間非常緊迫，要在幾個月內籌集到所需資金，讓他感到非常焦急。
方案與成果：透過合適渠道加快申請，兩個半月內成功取得所需款項
透過合適的渠道處理申請，整個流程變得非常順暢。從遞交文件到銀行批出貸款，只用了兩個半月的時間。他最終成功取得所需款項，順利為子女圓了留學夢。
個案三：生意周轉應急，避過倒閉危機
困境：小商戶東主因經濟環境轉差，現金流出現問題
一位經營小生意的東主，因為近年經濟環境轉差，生意額下跌，現金流開始出現問題。他需要一筆資金來支付租金和員工薪金，否則生意就會面臨倒閉的危機。
方案與成果：成功申請未補地價加按，獲取低成本資金渡過難關
他了解到可以申請未補地價加按。經過評估後，他成功申請到一筆低成本的周轉資金。這筆資金幫助他的小生意渡過了最艱難的時期，避過了倒閉的風險。
未補地價公屋加按常見問題 (FAQ)
未補地價的居屋、綠置居和租置公屋，加按規定有何不同？
其實，無論是居屋、綠置居還是租者置其屋計劃下的公屋，在未補地價的情況下申請加按，都需要遵守同一套核心規則。它們本質上都是政府資助房屋，業權受到《房屋條例》的限制。因此，業主必須先向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）提交申請，並且只有在符合極為特定的緊急理由下，例如籌措醫藥費或殮葬費等，才有可能獲得批准。所以，這些計劃在申請未補地價加按的法規和程序上，基本原則是完全一致的。
經官方途徑申請加按，一般需時多久？
整個過程需要相當的耐性，一般來說，由準備文件到最終取得款項，歷時三至六個月是常見的情況。這個時間表可以分為幾個階段。首先，業主需要時間準備所有證明文件並向房委會遞交申請。然後，房委會的審批程序本身可能需要一至兩個月，甚至更長。在你取得房委會的「加按准許證」後，還需要再向銀行正式提交未補地價公屋按揭申請，銀行內部也需要約一個月時間進行審核和辦理手續。當中任何一個環節出現文件延誤或問題，都會令整體時間延長。
我的信貸評級(TU)不佳，會影響申請銀行加按嗎？
答案是肯定的，信貸評級（TU）對申請有決定性的影響。很多人誤以為既然是政府資助房屋，銀行審批會較寬鬆，但事實並非如此。在處理未補地價公屋加按申請時，房委會並不會為這筆額外貸款提供任何擔保。這意味著貸款的全部風險都由銀行承擔。因此，未補地價公屋按揭銀行在審批時，會完全按照私人樓宇按揭的嚴格標準來評估你的還款能力和信貸記錄。一個不理想的TU評級，會讓銀行質疑你的還款誠信，申請被拒絕的機會便相當高。
聯名物業，其中一位業主可以單獨申請「業主貸款」嗎？
這個問題涉及另一種融資產品。首先要分清楚，「業主貸款」並不是一種物業按揭。它本質上是一種私人貸款，只是因為申請人擁有物業，財務公司會視之為一個較穩健的信貸指標，從而批出較大額的貸款。由於這種貸款不會在土地註冊處為物業登記任何押記（俗稱「釘契」），它不屬於物業產權的變動。正因為如此，即使物業是聯名持有，其中一位業主通常都可以獨立申請，不需要得到其他聯名業主的同意。不過，每間財務公司的政策不同，申請前最好先查詢清楚。
如果房委會拒絕我的加按申請，還有其他出路嗎？
假如向房委會申請未補地價加按的官方途徑被拒絕，你仍然有其他選擇，不過需要仔細衡量其利弊。其中一個方案是考慮財務公司的「業主貸款」，它的優點是審批快速，而且不需要房委會同意，但缺點是利率極高，長遠的利息開支非常驚人。另一個則是長遠的解決方案，就是正式為物業補地價。一旦完成補地價，你的單位就等同於私人樓宇，可以自由在市場上進行任何按揭或買賣。這個方法能一勞永逸地解決問題，但前提是你需要籌集一筆龐大的資金去支付補地價的款項。
補地價的金額是如何計算的？
補地價的計算方式有一條清晰的公式，主要是根據你物業的現時市值和你當年買入時所享有的折扣率來決定。簡單來說，計算公式是：
補價金額 = 單位在補價時的市值 x 當年購入時的折扣率
舉一個例子說明，假設房署為你單位評估的現時市值是600萬港元。如果你當年是以市價的七折（即30%折扣）買入單位，那麼你的折扣率就是30%。你需要補回的金額就是：600萬港元 x 30% = 180萬港元。這個折扣率在你簽署買賣合約時已經定下，是永久不變的。變動的只是你單位在不同時間點的市值。