想將綠置居單位轉名給家人，但對房委會的繁複程序與嚴格限制感到困惑？擔心申請不獲批准，白白浪費時間和金錢？很多人以為綠置居轉名只是簡單的法律手續，但其實當中涉及特定的獲批原因、按揭處理及稅務影響，過程遠比想像中複雜。
本文是為您準備的「綠置居轉名終極指南」，將由淺入深，一次過為您拆解所有疑問。我們將會詳列房委會接納的10大轉名原因、清晰解構由入紙到完成的5大申請步驟，並全面剖析當中涉及的費用、按揭及稅務細節，助您清晰掌握整個流程，順利完成業權轉讓。
綠置居轉名資格與限制：先理解兩大先決條件
想辦理綠置居轉名，首先要清楚整個程序並非隨意進行。很多人會問綠置居可否轉名，答案是可以，但是房委會為確保公營房屋資源妥善運用，設立了嚴格的框架。在深入研究各種獲批原因前，我們必須先理解申請綠置居轉讓的兩大基本前提，如果未能符合這兩點，申請基本上就無法繼續。
申請綠置居轉名的兩大先決條件
條件一：必須是「無償轉讓」，即以「送贈契」形式進行
第一個，也是最重要的條件，就是業權轉讓必須是「無償」的。簡單來說，這個過程不可以涉及任何金錢交易。原業主不能向新業主收取任何費用，整個轉讓是以「送贈」的形式進行。因此，在法律文件上，律師會為你準備一份「送贈契」（Deed of Gift），而不是一般的「買賣合約」。設立這個規定的目的，是為了防止有人利用轉名的方式，變相在限制期內出售單位圖利。
條件二：承讓人必須是名列單位戶籍內的家庭成員
第二個條件很直接，就是接收業權的家庭成員（承讓人），必須本身已經是名列於該綠置居單位戶籍內的登記成員。在申請轉名前，房委會會核對戶籍紀錄，確保承讓人的身份符合資格。這個規定是為了確保資助房屋單位，繼續由合資格的家庭成員居住，避免業權轉移給非戶籍內的人士。唯一的例外情況，通常只涉及業主身故後的遺產繼承安排。
【獨家工具】綠置居轉名資格初步評估器
在您準備文件和支付申請費之前，不妨先花一分鐘時間，使用我們設計的獨家評估工具。
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這個工具會根據您輸入的簡單資料，例如您的轉名原因和承讓人的身份，即時分析您的個案是否符合上述兩大先決條件以及房委會的基本接納標準。完成評估後，您會對自己的成功機會有更清晰的了解，這樣就可以避免不符合資格卻遞交申請，白白浪費數千元的申請費用和寶貴時間。
房委會接納的10大綠置居轉讓原因（附所需文件重點）
很多人都想知道綠置居可否轉名，答案是可以的，但並非隨心所欲。房委會對綠置居轉名設下嚴格的門檻，只會在特殊情況下酌情批准。想成功申請，關鍵在於你的理由是否屬於房委會接納的範圍。以下我們將會逐一拆解房委會普遍接納的10大綠置居轉讓原因，並且列出每項申請所需的核心文件，讓你對號入座，評估自己的勝算。
原因一：加入配偶
這是最常見和直接的綠置居轉名申請原因之一。如果業主婚後希望將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，房委會一般都會接納。這個程序能讓夫妻雙方共同擁有物業，給予家庭更大的保障。
所需文件重點：結婚證書副本。
原因二：離婚或分居
當婚姻關係結束，處理共同資產是必然的一步。如果雙方協議或法庭判令業權需要轉歸其中一方，業主便可以此作為綠置居轉讓的理由。房委會會根據法律文件處理相關申請，確保業權分配得以落實。
所需文件重點：離婚絕對判令副本，以及清楚列明物業分配安排的法庭命令副本。
原因三：業主結婚遷出
業主因結婚而需要搬離現有單位，與配偶共組新家庭，這也是房委會接納的轉名理由。在這種情況下，業主可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員，讓他們可以繼續安居。
所需文件重點：結婚證書副本，以及業主遷出後的新住址證明（例如：水電煤氣費單）。
原因四：業主移民或長期在海外工作
若業主決定移民，或因工作需要而必須永久或長期離開香港，無法繼續在本港居住，房委會亦會考慮其綠置居轉名的申請，方便他們將業權轉交予仍在單位居住的家庭成員。
所需文件重點：有效的移民簽證、外國居留批准書，或公司發出的海外工作證明文件副本。
原因五：申請其他房屋福利（如：公務員房屋福利）
有時候，為了符合申請其他房屋福利的資格，例如公務員房屋福利或由僱主提供的房屋津貼，業主或其家庭成員可能需要放棄現有物業的業權。在這種情況下，房委會亦會視為合理的轉讓原因。
所需文件重點：相關機構（例如：庫務署或僱主）發出的正式文件，證明更改業權是申請該福利的必要條件。
原因六：家庭成員曾支付樓價（根據終審法院案例）
這是一個比較特殊但有案例支持的情況。如果單位內某位家庭成員雖然並非業主，但在購買單位時曾支付大部分甚至全部首期，或長期負責按揭供款，根據終審法院的案例，該成員可被視為擁有單位的實質權益。基於衡平法原則，業主可以申請將業權轉讓或加入該成員的名字。
所需文件重點：證明該家庭成員曾支付樓價的有力證據，例如銀行轉賬紀錄、入數紙、按揭還款紀錄等。
原因七：業主身故，由遺產繼承人承繼
若業主不幸離世，其業權會成為遺產的一部分。法定的遺產繼承人可以向房委會申請繼承該綠置居單位的業權。這類申請的承讓人，必須是名列戶籍的家庭成員；唯一的例外是，若單位內已無其他在生登記成員，才可由非登記成員的合法繼承人承繼。
所需文件重點：業主死亡證副本、遺囑認證書或遺產管理書副本。
原因八：業主年滿65歲
當年事已高，業主希望為資產作出更妥善的安排時，房委會亦提供人性化的處理方式。年滿65歲或以上的業主，可以申請將業權轉讓予戶籍內的家庭成員，以便安享晚年。
所需文件重點：業主年滿65歲的年齡證明，例如香港身份證副本。
原因九：業主身患絕症或危疾
當業主不幸患上末期病患或嚴重疾病，希望在生前處理好物業安排，房委會亦會基於人道理由，酌情批准其業權轉讓申請。
所需文件重點：由本港註冊西醫簽發的詳細醫療報告或醫生證明書，清楚述明病情。
原因十：業主破產
當業主被法庭頒布破產令，其資產（包括綠置居單位）將由破產受託人接管。為了償還債務，受託人有權將單位業權轉讓。這是唯一一個在轉讓過程中可能涉及金錢代價的特殊情況，整個過程需按法定程序進行。
所需文件重點：法庭頒布的破產令副本，以及破產管理署發出的同意書。
綠置居轉名終極指南：由申請到完成的5大步驟
清楚了解獲批原因之後，下一步就是實際操作。綠置居轉名申請的過程雖然涉及不少文件與程序，但只要跟著我們的指南，將整個綠置居轉讓流程拆解成五大步驟，你就會發現其實條理分明。我們將由遞交申請開始，一步步帶你走到成功更新業權紀錄，讓你對綠置居可否轉名的疑問有更清晰的答案。
【視覺化流程圖】一圖看清綠置居轉名全過程
在深入每個步驟的細節前，我們先透過一張流程圖，讓你對整個過程有個整體的概念。
清晰展示由遞交申請、房委會審批、律師介入到完成轉讓的時間線及關鍵節點。
這張圖會清晰標示出由你遞交第一份表格開始，到房委會審批、聘請律師處理法律文件，直至最後完成所有手續的時間線。圖中亦會點出幾個關鍵節點，例如收到「同意書」和契據草稿獲批，讓你對每個階段所需的時間和目標有更準確的預算。
步驟一：填寫及遞交申請表格
萬事起頭難，第一步就是要處理好申請的基礎文件，確保開個好頭。
如何正確填寫「業權轉讓申請書（表格HD7）」
你需要填寫的是房委會的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫時有幾點要特別留神：第一，轉讓原因必須清楚扼要地陳述；第二，所有業主的簽名式樣，必須與當初簽署買賣合約時的完全相同；第三，表格上絕不能使用塗改液或塗改帶，如有寫錯，應在旁簡簽作實。正確填寫表格，是避免申請被延誤的第一道關卡。
遞交地點及注意事項
填妥表格後，連同所需文件副本，一併交到單位所屬地區的租約事務管理處。遞交時，記得要支付港幣$3,020的申請手續費，這筆費用不論申請結果如何，都不會發還。
步驟二：準備及提交證明文件
這是整個申請過程中最關鍵的一環，文件的齊備程度直接影響審批的順利與否。
根據10大轉讓原因，準備相應證明文件（詳細清單）
不同的轉讓原因，需要提交的證明文件組合也完全不同。例如，因離婚而轉名，便需要提交絕對判令及相關的法庭命令；若因業主移民而轉讓，則需要外國的居留簽證或入境批准書。準備文件時必須一絲不苟，因為任何遺漏都會導致房委會要求你補交文件，拖長整個審批時間。
【實用資源】下載各類轉讓原因專屬文件清單
為了讓你更方便地準備文件，我們特意根據房委會的官方要求，整理了針對不同轉讓原因的專屬文件清單。你只需下載對應你個案情況的清單，然後逐項核對準備，就能確保萬無一失。
步驟三：房委會審批申請
遞交申請後，便進入等候房委會審批的階段。
審批時間：收齊文件後約6星期
一般情況下，房委會在收齊所有必需文件後的六個星期內，會以書面形式通知你申請結果。這也意味著，假如你初次提交的文件不齊全，審批時間將由你補交所有文件後才重新起計。
成功獲批後將收到「業權轉讓同意書」
如果申請獲批，你將會收到一份非常重要的文件，就是「業權轉讓同意書」。這份同意書的有效期為一年，代表你需要在這一年內完成所有後續的法律程序。
步驟四：聘請律師辦理轉讓契據
收到同意書，就代表你可以正式啟動法律程序，這一步必須由專業律師協助。
律師擬備「送贈契」草稿
你需要聘請律師，為你擬備一份「送贈契」（Deed of Gift）的草稿。由於綠置居的業權轉讓不能涉及金錢代價，所以會透過送贈契的形式處理，以證明這是無償轉讓。
將契據草稿交予房委會法律事務分處審批
律師完成草稿後，並不能馬上簽署。草稿必須先交到房委會的法律事務分處進行審批。這個步驟需要另外繳付一筆港幣$2,630的批核契據草稿費用，同樣地，這筆費用也是不會發還的。
步驟五：簽署契據及更新戶籍
當所有文件都獲得批准後，就來到最後的簽署和更新資料階段。
簽署正式轉讓契據及辦理文書註冊
待房委會法律事務分處批准契據草稿後，律師便會安排所有相關人士簽署正式的轉讓契據。簽署後，律師會將契據送交土地註冊處辦理註冊手續，業權轉讓才算在法律上正式完成。
通知租約事務管理處更新紀錄
完成業權註冊後，記得要將新的契據副本及土地查冊記錄，交回單位所屬的租約事務管理處，以更新戶籍紀錄。完成這一步，整個綠置居轉名程序才算真正圓滿結束。
綠置居轉名的財務成本：費用、按揭與稅務全解析
決定進行綠置居轉名之前，大家最關心的問題之一，就是整個過程牽涉的各項財務支出。從政府行政費到律師費，再到潛在的稅務影響，清晰了解這些開支，有助您更準確地規劃預算。
綠置居轉名費用一覽
整個綠置居轉讓的過程，主要涉及三類費用：房委會的行政收費、律師樓的專業服務費，以及稅務局的印花稅。
房委會行政費用：申請手續費 ($3,020) 及批核契據草稿費 ($2,630)
首先，向房屋委員會遞交「業權轉讓申請書」時，需要支付一筆$3,020的申請手續費。這筆費用在遞交申請時繳付，而且不論申請最終是否獲批，都不會退還。當申請獲批後，您委聘的律師需要將擬備好的轉讓契據草稿交予房委會的法律事務分處審批，這一步需要再支付$2,630的批核契據草稿費。
律師費及相關雜費
由於業權轉讓涉及複雜的法律文件，您必須聘請律師處理。律師費沒有固定標準，視乎不同律師樓的收費、個案的複雜程度而定。費用一般包括草擬及處理「送贈契」、查冊、以及提供專業法律意見等服務。建議事前多向幾家律師樓查詢報價，再作決定。
印花稅（釐印費）計算方法
綠置居轉名雖然是以「送贈契」形式進行，不涉及買賣金額，但稅務局仍會視之為物業轉易，需要繳付印花稅。稅款是根據轉名當日該物業的市場估值來計算，而不是當初的買入價。由於承讓人是直系親屬（例如配偶、父母、子女），一般可按較低的第2標準稅率計算。不過，稅務條例時有修訂，實際計算方法及金額，最好由您的代表律師與稅務局確認。
轉名前必先處理按揭：如何取得銀行同意？
如果您的綠置居單位仍有按揭在身，處理按揭是整個轉名程序中最關鍵的一環。在未得到承按銀行或財務機構的同意前，任何業權變動都無法進行。
為何必須先通知承按銀行或財務機構？
因為您當初申請按揭時，是以業主的身份與銀行簽訂按揭合約。單位的業權是銀行的貸款抵押品。如果您在未通知銀行的情況下轉讓業權，便會違反按揭合約的條款，銀行有權要求您立即全數清還貸款（俗稱call loan），後果可以非常嚴重。所以，第一步必須主動聯絡銀行。
申請「轉變按揭安排同意書」（表格HD64）的程序
您需要向銀行表明打算進行綠置居轉名，並查詢銀行的處理程序。銀行會評估新業主（承讓人）的財務狀況及還款能力。如果銀行初步同意，您便需要填寫房委會的「轉變按揭安排同意書」（表格HD64），連同銀行的批准文件，一併交予房委會審批。
為何銀行對未補價單位的「送贈契」按揭審批較寬鬆？
在私人樓宇市場，銀行對「送贈契」物業的按揭申請審批極為審慎，甚至有機會拒絕，因為擔心涉及業主為逃避債務而轉移資產。然而，未補價的綠置居情況有所不同。由於綠置居有房委會作為按揭擔保人，銀行的信貸風險相對較低。只要新業主的信貸紀錄良好，並具備足夠的還款能力，銀行一般都較願意為這類基於家庭成員間的業權轉讓批出新的按揭或轉變按揭安排。
轉名對「首置」身份及稅務的影響
很多人會問，綠置居可否轉名以取回「首次置業」身份？這點必須小心處理，因為它會對您未來的置業計劃產生長遠影響。
綠置居業主想「甩名」恢復首次置業身份為何極之困難？
與私人樓宇可以透過近親轉讓來「甩名」恢復首置身份不同，綠置居業主幾乎無法循此途徑操作。政府資助房屋的原意是協助市民自住，政策上設有嚴格限制，防止有人利用資助房屋福利後，再透過轉名回復首置身份購買私樓，造成「雙重福利」。除非您符合房委會接納的極少數特殊理由（如離婚、移民等），否則純粹為了恢復首置身份而提出的轉名申請，基本上不會獲批。
對未來置業稅務規劃的長遠影響分析
一旦您成為綠置居業主，便已使用了首次置業的身份。即使日後成功將業權轉讓給家人，您在未來購買任何住宅物業時，都可能需要支付較高的從價印花稅（第1標準稅率）。因此，在決定由誰擔任綠置居業主時，應將整個家庭的長遠置業藍圖一併考慮，這是一個非常重要的財務規劃決定。
綠置居轉讓特殊個案與常見問題 (FAQ)
處理綠置居轉名時，總會遇到一些特殊情況。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清一些複雜的概念，讓你對整個綠置居轉讓的過程有更全面的理解。
常見問題一：業主身故，子女如何繼承業權？
這是很多人關心的問題。當綠置居單位業主不幸離世，業權承繼便成為家人需要處理的重要事項。
繼承人需要通過入息及資產審查嗎？
一般情況下，如果承繼人本身是名列於該單位戶籍內的家庭成員，並且在香港沒有持有其他住宅物業，他們可以毋須通過房委會的入息及資產審查，便能合法承繼該單位的業權。這個安排主要是基於家庭的傳承需要，讓家人可以繼續安居。
【案例分析】準業主揀樓後、成交前身故，繼承人面臨的按揭挑戰
一個較為棘手的情況是，準業主在簽署買賣協議後，但在正式完成交易（成交）前身故。這時候，繼承人雖然擁有法律上的繼承權，但在申請按揭時卻可能遇上極大困難。問題的癥結在於，買賣合約上的業主姓名仍然是先人，銀行基於業權不清晰的風險考量，通常不願意向繼承人批出按揭貸款。同時，房委會亦未必同意在成交前更改買賣合約上的姓名。這就形成了一個困局：繼承人需要按揭才能完成交易，但銀行又要求先完成業權轉移才肯批核按揭，令整個程序停滯不前。
常見問題二：如何利用「長命契」簡化未來承繼程序？
為了避免上述複雜的承繼問題，不少家庭會考慮在購入單位時，採用「長命契」的方式，預先為物業的傳承做好規劃。
「長命契」（聯權共有）與「分權共有」的分別
香港的物業業權主要有兩種持有方式。「長命契」的正式名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy），它的最大特點在於「權益共享，一人離世，權益自動歸屬餘下業主」。換句話說，如果物業由兩名聯權共有人持有，當其中一方身故，其業權會自動轉移給在生的另一方，毋須經過複雜的遺產承辦程序。「分權共有」（Tenancy in Common）則不同，每位業主都持有物業的獨立份額（例如各佔50%），若其中一方身故，其持有的份額會成為其遺產的一部分，並根據遺囑或遺產法分配。
提早加入家庭成員作為聯名業主的利弊權衡
提早以「長命契」方式加入家庭成員作為聯名業主，好處是顯而易見的，它能極大簡化日後的承繼手續，避免因業主突然離世而引發的按揭和法律難題。不過，這個做法也有一個重大的代價需要權衡，就是該名被加入的家庭成員將會失去「首次置業人士」的身份。這意味著他日後若想自行購買其他物業，將無法享受較低的印花稅率，亦不能再申請其他資助房屋計劃。因此，決定前必須仔細考慮家庭的長遠置業規劃。
常見問題三：綠置居「轉名」與公開市場「轉售」有何分別？
許多人會混淆「轉名」和「轉售」這兩個概念。對於綠置居這類資助房屋而言，兩者在定義、程序和限制上都有天淵之別，釐清兩者的分別，是了解綠置居可否轉名的關鍵。
釐清家庭成員間的「業權轉讓」（轉名）與「居屋第二市場」的「轉讓」（轉售）
「業權轉讓」（俗稱「轉名」）是指在特殊情況下，例如業主身故、離婚或年滿65歲等，經房委會批准後，在不涉及金錢交易的情況下（即以送贈契形式），將業權轉移給戶籍內的其他家庭成員。這是一個內部程序，目的在於應對家庭狀況的轉變。而「轉讓」（俗稱「轉售」）則是指將單位賣給另一方。綠置居的轉售主要在「居屋第二市場」進行，業主可以在毋須補地價的情況下，將單位出售給合資格的綠表或白表買家。這是一個市場交易行為，涉及買賣雙方議定價格和金錢交易。
不同年份購入的綠置居（景泰苑 vs 2022年後）轉售限制對比
需要特別注意的是，房委會對綠置居的轉售限制，會因應單位首次出售的年份而有所不同，而且政策有愈來愈嚴格的趨勢。以最早期的綠置居「景泰苑」為例，其轉售限制相對寬鬆，業主在購入單位五年後，只要繳付補價，便可在公開市場自由出售。然而，對於2022年或以後出售的新一批綠置居，轉售限制已大幅收緊。業主必須在購入單位的首五年內，於居屋第二市場以不高於原價的價格出售；並且要等待長達十五年後，才能在繳付補價後於公開市場自由出售。這些限制旨在打擊短期炒賣，確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人。