辛辛苦苦供滿居屋，眼見物業升值，想在自由市場出售套現，或出租賺取回報？但在實現資產增值之前，業主必須先處理「補地價」這個關鍵步驟。補地價涉及複雜的計算方法、繁瑣的申請程序，加上不同年份購入的居屋有不同的轉讓限制，往往令業主感到困惑，不知從何入手。
本文正是為您而設的「二手居屋補地價終極指南」，將由淺入深，一文拆解所有關鍵問題：由釐清基本概念、詳解官方計算公式與實例，到羅列清晰的5大申請步驟，再深入分析「提早補」與「賣樓時補」的最佳時機及資金策略。無論您是計劃賣樓、出租還是加按，讀畢本文，您將能完全掌握補地價的竅門，為您的資產增值作出最精明的決策。
居屋補地價是什麼？釐清概念、市場及法律限制
講到二手居屋補地價，這可能是不少居屋業主考慮賣樓時最關心的一環。要深入了解計算方法和申請步驟前，我們先建立一個清晰的基礎概念，弄明白補地價的由來、相關的市場限制，以及背後的法律理據，這樣之後的步驟自然會更加清晰。
補地價核心概念：向政府歸還當年購樓折扣
要理解補地價，我們可以先回到最初買入居屋的那一刻。當時的樓價之所以比市價便宜，是因為政府資助了其中的一部分，也就是豁免了地價，這份資助就是我們常說的「折扣」。所以，補地價的核心概念，其實就是將當年政府提供的這份樓價折扣歸還，讓單位的業權變得完整，使其能夠像一般私人樓宇一樣在市場上自由流通。這一步是將資助房屋轉化為私人財產的關鍵。
自由市場 vs. 居屋第二市場（綠表市場）的分別
理解了補地價的概念後，就會明白為何居屋買賣會有兩個截然不同的市場。
自由市場：當你完成了補地價，你的居屋就基本上與私樓無異，可以自由地在市場上放售給任何人士，不論對方是持有綠表、白表資格，還是一般的市民。出租單位賺取租金收入，同樣是自由市場獨有的權利。
居屋第二市場（綠表市場）：相對而言，居屋第二市場，又稱為綠表市場，是一個封閉的系統。在這個市場，賣家無需補地價，但買家必須是合資格的綠表或「白居二」人士。因為買家本身也符合政府的資助資格，所以單位的轉讓限制會由舊業主「轉移」至新業主身上，地價折扣的歸還責任也順延下去。
法律基礎：《房屋條例》下的轉讓限制
這些轉讓限制並非單純的行政措施，而是有法律基礎的。香港法例《房屋條例》清晰列明了對資助出售房屋的轉讓限制，其目的在於確保公共資源能真正幫助有需要的人，防止短期炒賣活動。因此，任何繞過補地價程序而在自由市場出售或出租的行為，均屬違法。
必須補地價的兩大情境
那麼，具體在什麼情況下，業主必須要為二手居屋补地价呢？主要有以下兩個情境。
情境一：在自由市場出售或出租物業
情境一很直接，就是當你計劃將單位放到自由市場出售，或者想將物業出租時。只要你的交易對象不是政府指定的合資格人士，或者你想利用物業產生租金回報，就必須先完成補地價程序，解除單位的轉讓限制，讓交易合法合規。
情境二：為物業申請加按或轉按套現
另一個常見情境，是業主希望為物業進行加按或轉按以套取現金。由於未補地價的居屋業權不完整，銀行在承造按揭時會視之為風險較高的資產，因此一般不會批准提取現金的加按或轉按申請。如果你有資金周轉的需要，希望透過物業套現，便需要先補地價，讓單位變回完整的抵押品，銀行才更願意批出相關貸款。
何時可以補地價？最新轉讓限制年期一覽
想為二手居屋補地價，並不是隨時都可以申請的。這一步驟其實有明確的時間限制，關鍵就在於單位的「首次發售日期」。房委會為了確保資助房屋資源能妥善運用，不同時期推出的居屋，其轉讓限制都有所不同，而且近年政策有收緊的趨勢。了解自己單位屬於哪個年期，是處理二手居屋补地价前必須做的功課。
按「首次發售日期」劃分的轉讓限制
要準確知道自己的居屋何時才能補地價，最直接的方法就是查看樓契上的「首次發售日期」。政府近年為了打擊短期炒賣，逐步延長了轉讓限制期。我們為你整理了不同年份購入單位的最新規定，讓你一目了然。
2022年及之後購入：15年限制期
如果你是在2022年或之後購入一手居屋，就要留意這個最長的轉讓限制期。由首次轉讓契據日期起計，首5年內，業主不能在公開市場出售單位，只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給合資格人士。第6至第15年，業主可以在居屋第二市場自行議價出售單位，但仍然不能補地價。直到第15年屆滿後，業主才可以申請補地價，然後在自由市場上出售或出租。
2019年至2021年購入：10年限制期
在這段期間購入的居屋，限制期為10年。由首次轉讓契據日期起計，首2年內，業主同樣只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售。第3至第10年，業主就可以在居屋第二市場自行定價出售。想在自由市場放售，就要等到10年期滿後，才可以補地價。
2018年購入：5年限制期
2018年推出的居屋，轉讓限制相對寬鬆一些，為期5年。同樣由首次轉讓契據日期起計，首2年內，只可以不高於原價在居屋第二市場出售。到了第3至第5年，業主便可以在第二市場自由定價。只要單位滿5年，業主就可以選擇補地價，繼而在自由市場出售。
2017年或之前購入：可隨時補地價
如果你持有的居屋是在2017年或更早之前首次發售的，那麼限制就少很多。一般來說，這些單位的業主在過了首2年的轉讓限制後，就可以隨時向房委會申請評估補價，然後將單位在自由市場出售或出租。當然，具體情況仍要視乎個別屋苑的地契條款。
特殊情況：可豁免補地價的早期居屋
凡事總有例外。市場上有一批極早期的居屋，由於當時的地契條款並未設有轉讓限制，因此是無需補地價就可以在自由市場買賣的。這主要涵蓋在1982年5月前，即由第一期至第三期甲首次發售的居屋單位。如果你剛好擁有這些單位的業權，在轉售時就方便得多了。
居屋補地價要多少錢？計算公式與實例
談到二手居屋補地價，許多業主最關心的問題就是「究竟要補多少錢？」。這筆金額並非一個固定數目，而是與物業當前的價值緊密相連。計算二手居屋补地价的金額有一套官方標準，只要理解了背後的邏輯，你也能自己輕鬆估算出大概的費用。
官方補地價計算公式拆解
房屋委員會所使用的補地價公式，看起來可能有點複雜，但實際上核心概念相當簡單。
補價金額 = 補價時市值 x (買入時十足市值 – 買入時樓價) / 買入時十足市值
這個公式的關鍵，其實就是將你物業「現時的市值」乘以你「買入時的折扣率」。公式中「(買入時十足市值 – 買入時樓價) / 買入時十足市值」這部分，計算出來的結果正正就是你當年購樓時，政府提供給你的折扣率。
公式關鍵(一)：如何評估「補價時的十足市值」
公式中的「補價時市值」並不是由業主自己決定，也不是參考一般銀行的估價。當你遞交補地價申請後，房屋署或房協會委派獨立的專業測量師行上門為單位估價。測量師會根據當時的整體樓市狀況、屋苑位置、樓層、座向、景觀以及單位內部的維修狀況等因素，去評定一個最貼近市場的價值。這個評估結果，就是計算補價的基礎。
公式關鍵(二)：買入時的「最初折扣率」
另一個關鍵數字是「最初折扣率」。這個折扣率在你當初購入單位時就已經釐定，並且永久不變。你可以在樓契等買賣文件中找到這個確實的數字。舉個例，如果你當年是以市價七折買入單位，那麼你的折扣率就是30%。無論日後樓價升跌，在計算補地價時，都會沿用這個30%的折扣率。
計算實例：一步步教你計補價金額
了解了公式的兩個關鍵部分後，我們用一個簡單的例子，讓你更清晰地掌握計算方法。
案例：一個現值HK$800萬、當年七折買入的單位
假設你的居屋單位，經房署委派的測量師評估後，現時的十足市值為HK$800萬。你當年是以市價七折（即30%折扣）買入這個單位。
計算方式：HK$800萬 x 30% = HK$240萬
計算方式非常直接，就是將現時的市值HK$800萬，乘以你當年買入時的固定折扣率30%。計算出來的結果HK$240萬，就是你需要向政府繳付的補地價金額。
影響估價的關鍵因素：為何補地價前不宜豪裝？
從上面的公式和例子可以看到，「補價時市值」是影響最終補價金額的一大變數。這就引伸出一個很重要的策略：在申請補地價之前，最好不要為單位進行大規模或豪華的裝修。因為測量師在評估市值時，會將單位的維修狀況和內部裝修納入考慮。一個簇新、裝潢精美的單位，其評估市值自然會較高。市值被估高了，乘以固定的折扣率後，你需要繳付的補地價金額亦會隨之增加。所以，若計劃出售物業，較明智的做法是先完成補地價程序，然後才進行裝修，這樣裝修的價值就能直接反映在自由市場的售價上，而不是增加了你的補價成本。
居屋補地價申請程序：5大步驟流程全覽
要完成二手居屋補地價的程序，其實就像跟著一份清晰的清單辦事，只要準備充足，一步一步跟著做便可順利完成。整個過程主要分為五大步驟，由遞交申請到領取最終證明文件，我們為你清晰拆解。
步驟一：遞交「評估補價申請書」
準備文件、費用及申請表格 (HD1065 / HD1066)
申請的第一步，是準備好所需文件。首先，你需要填妥一份「評估補價申請書」。這份表格有兩個版本，要小心選擇：如果你的單位已過五年轉讓限制期，便要使用表格HD1065；若是屬於可在五年限制期內出售的租者置其屋計劃單位，則需使用表格HD1066。此外，還要準備一份單位的樓契副本，以及一張繳付申請費用的劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。將這些文件準備齊全後，便可遞交至位於何文田的房委會總部。
步驟二：房委會/房協委派測量師上門估價
預約及估價流程（約需3-4星期）
遞交申請後，房委會或房協便會委派專業的測量師行聯絡你，預約時間上門為單位進行估價。整個流程由你遞交申請起計，到測量師完成估價報告，大約需要三至四個星期。測量師會評估單位的市值，評估標準包括單位當時的狀況。這裏有一個小提示，由於估價會直接影響最終的補價金額，如果單位並非急於出售，在估價前進行大規模的豪華裝修，可能會推高估值，變相令補價金額增加。
步驟三：接收及確認「補價通知書」
解讀通知書內容及提出上訴的權利與期限
完成估價後，你會收到一份由房委會發出的正式文件——「補價通知書」。這份文件非常重要，上面會清楚列明你的單位在當前的評估市值、你當年買入時的折扣率，以及最終計算出來需要繳付的補價實額。收到通知書後要仔細核對內容。如果你對評估的市值有異議，認為估價過高，你有權在通知書發出日期起的28天內，以書面形式提出上訴。
步驟四：於限期內繳付補價金額
付款方式及兩個月繳費期限
確認補價金額無誤後，便進入付款階段。你需要按照通知書上的金額，在指定期限內繳付款項。付款方式通常是銀行本票或經由律師行發出的支票。請特別留意繳費期限，你必須在「補價通知書」發出日期起的兩個月內完成繳款。這個期限相當嚴格，如果逾期未付，該通知書便會自動失效，屆時你需要重新遞交申請、再次支付申請費，並按當時的市況重新估價。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」完成手續
繳付全數補價金額後，恭喜你，整個申請程序已接近尾聲。房委會或房協在確認收款後，便會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你完成補地價的最終證明。最後一步，是將這份證明書交由律師，到土地註冊處辦理登記手續。完成登記後，你的居屋單位便正式解除了轉讓限制，可以像一般私人樓宇一樣，在自由市場上隨時出售或出租了。
如何準備補地價資金？按揭與財務策略分析
談到二手居屋補地價，大家最關心的問題之一，就是那筆數十萬甚至過百萬的資金從何而來。其實，籌集這筆資金並非只有掏空儲蓄一個方法。市面上有幾種相當靈活的財務策略，可以幫助業主順利完成二手居屋补地价的程序。以下我們將會逐一分析，讓你找到最適合自己情況的方案。
策略一：出售時利用買家資金補地價
這可以說是最普遍和最聰明的做法。核心概念是，業主並不需要在決定賣樓前就預備好全數補地價款項，而是巧妙地運用整個交易過程中的資金流，用買家的錢來完成補地價。
交易流程關鍵：善用臨時訂金與成交期
這個策略的成功關鍵在於時間的掌握。當你和買家簽訂臨時買賣合約時，會先收取一筆臨時訂金（俗稱「細訂」）。接著在簽署正式買賣合約時，會再收取一筆加付訂金（俗稱「大訂」）。業主可以利用這筆資金，立即向房委會遞交補地價申請。
整個流程需要精準規劃：房委會收到申請後，大約需要三至四個星期進行估價並發出「補價通知書」。業主收到通知書後，有兩個月的時間繳付款項。因此，在訂立買賣合約時，建議將物業的成交期設定在三個月或以上。這樣就可以確保在成交日收到買家支付的樓價尾數後，還有充裕的時間在限期內向房委會繳付補價，整個過程無需動用自己大量的現金儲備。
策略二：申請補地價按揭或貸款
如果業主並非打算立即出售，而是希望先補地價以便將單位出租，或者想在樓市低位時鎖定補價成本，就需要預先籌集資金。雖然補地價的款項本身不能直接為該單位申請按揭，但市場上仍有其他貸款方案可供選擇。
按揭保險計劃：「補價易」貸款詳情
香港按揭證券有限公司推出的「補價易貸款保險計劃」，是專為年滿50歲或以上的資助房屋業主而設的方案。這個計劃容許業主將未補地價的單位作為抵押，申請一筆過貸款來支付補地價金額。計劃的一大特點是，業主在有生之年，只要仍然持有該物業，就無需償還貸款。貸款本金和利息會在物業最終出售時，或在業主離世後，從遺產中償還。這個方案特別適合希望補地價後出租單位以賺取退休收入的年長業主。
其他貸款選擇：銀行私人貸款 vs. 物業加按
對於不符合「補價易」申請資格的業主，銀行私人貸款是另一個直接的選擇。雖然申請手續相對簡單，但需要留意私人貸款的利率普遍高於物業按揭，而且貸款額度可能有限。另一個方法是，如果業主本身持有其他已供滿或已升值的私人住宅物業，可以考慮為該物業進行加按，套取現金來支付居屋的補地價款項。這個方法能以較低的按揭利率獲取資金，但前提是名下擁有其他可作抵押的私人物業。
專家時機分析：應「提早補」還是「賣樓時補」？
決定補地價的時機，是一項重要的財務決策，直接影響最終的成本與回報。究竟是應該盡早補地價，還是等到賣樓時才處理？這兩種做法各有優劣，取決於業主對後市的判斷和自身的資金狀況。
提早補地價的優點與風險（鎖定成本 vs. 資金壓力）
提早補地價的最大優點，是在你看好樓市前景時，可以根據當前的市值鎖定補價金額。如果日後樓價大幅上升，你需要補的金額也不會再變動，變相節省了未來的潛在成本。完成補價後，物業便可即時在自由市場出租，賺取租金收入。然而，風險在於需要預先動用一大筆資金，這會帶來資金壓力，同時也可能錯過其他投資機會。萬一樓市不升反跌，你便等同於在高位支付了補價金額。
出售時才補地價的優點與風險（資金靈活 vs. 樓市波動）
等到出售時才補地價，是資金運用上最靈活的選擇。整個過程可以利用買家的資金完成，業主無需預先承擔任何資金壓力，個人現金流保持充裕。這種做法的主要風險來自樓市的波動性。如果你決定出售時，樓市正處於上升週期，那麼房委會評估出來的市值亦會水漲船高，導致你需要繳付的補價金額比數年前高出許多，直接蠶食了賣樓的利潤。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
關於二手居屋補地價，許多業主和準買家心中總有不少疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，幫助你更清晰地掌握整個流程的關鍵細節。
Q1. 不滿意房委會的估價可以上訴嗎？
可以的。當你收到由房屋委員會（房委會）發出的「補價通知書」後，如果認為評估出來的市值與市場水平有明顯出入，你有權在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房委會提出反對。房委會會重新覆核個案。假如你對覆核結果依然不滿意，最終可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。不過，整個上訴過程可能需時較長，並且有機會產生額外的法律費用，因此在決定上訴前應仔細衡量。
Q2. 補地價費用在法律上應由買方還是賣方負責？
在法律層面上，補地價的責任百分之百由賣方（即原業主）承擔。因為賣方是當年與政府簽訂買賣協議、並享受了樓價折扣的一方。因此，解除單位的轉讓限制，是賣方在將物業於自由市場出售前必須完成的責任。實際操作上，賣方通常會在與買家簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序，並利用成交時買方支付的樓價尾數來繳付補價款項。整個過程會由雙方律師協調處理，確保資金妥善運用，但這僅是資金安排上的便利，並不改變賣方是法律責任方的事實。
Q3. 補地價的款項本身可以申請按揭嗎？
不可以。補地價的款項本身不能直接申請按揭。原因是銀行按揭是抵押貸款，物業需要有完整及清晰的業權才能作為抵押品。在未完成補地價程序前，居屋單位的業權是受限制的，因此銀行無法為這筆用作解除限制的款項批出按揭。業主需要透過其他方式籌集資金，最常見的方法就是利用出售物業時，買家所支付的樓價餘款來繳付。
Q4. 未補地價前出租或出售單位有何法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題，答案是絕對不可以。未補地價的居屋單位，私下在自由市場放售或出租均屬違法行為。根據香港的《房屋條例》，任何未經許可而轉讓或出租未補地價單位的業主，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。同時，任何相關的租約或買賣協議都會被視為無效。因此，業主必須循合法途徑，完成所有二手居屋補地價手續後，才可將單位推出自由市場。
Q5. 綠表買家買入二手居屋後，將來放售是否仍需補地價？
是的，仍然需要。綠表買家在「居屋第二市場」購入一個未補地價的二手居屋單位，交易過程本身並不需要補地價。這種交易的本質，是將單位的轉讓限制及政府提供的資助，由原業主「轉移」至新的綠表買家身上。因此，當這位新業主日後打算將單位在自由市場（即賣給非綠表或白居二資格人士）出售或出租時，他便需要為單位進行補地價。計算方法同樣是根據屆時的市值，以及該單位「最初」首次出售時的折扣率來計算。