不少未補地價居屋業主，或會考慮將物業轉名予家人，甚至希望仿效私樓做法「甩名」以恢復首置身份。然而，由於居屋屬政府資助房屋，其業權轉讓受房委會嚴格規管，絕不能與私樓混為一談。事實上，只有在特定情況下，房委會才會批准轉名申請。本文將為您全面拆解未補地價居屋轉名的所有關鍵細節，由剖析為何不能隨意「甩名」，到詳述房委會接納的10大特殊獲批情況、清晰列出完整的申請流程、費用清單、印花稅計算，以至轉名後對轉按及首置身份的影響，為您提供最實用的全方位攻略。
為何未補地價居屋轉名不能當私樓「甩名」？剖析核心限制
許多朋友在考慮資產安排時，都會好奇未補地價居屋轉名，是否可以像私樓「甩名」一樣操作，藉此恢復首次置業身份。答案其實很直接，兩者在本質上有著天壤之別。居屋的轉讓限制，源於其獨特的政府資助背景，我們需要先從這裡說起。
理解政府資助本質與轉讓限制
政府擔保角色如何鎖定業權轉讓
居屋之所以能以低於市價的折扣出售，是因為政府資助了當中的地價。同時，政府亦為買家的按揭貸款提供了擔保。這份資助與擔保，就像一把無形的鎖，緊扣著單位的業權。在業主未向政府補回地價差額之前，這個單位並不完全是私人財產。政府為了確保公共資源用得其所，防止業主利用資助房屋進行投機，因此設下了嚴格的轉讓限制。
比較私樓「甩名」恢復首置身份的財務操作
在私人樓宇市場，業主透過「甩名」（即近親轉讓）是一種常見的財務規劃。他們通常會將聯名物業的其中一方業權，轉讓給另一方家庭成員。這樣，除名的一方就能恢復「首次置業」的身份，在購入下一個物業時，可以繳付較低的從價印花稅（AVD）。這純粹是私人資產的調動，政府無權干預。
房委會立場：嚴禁為恢復首置身份而轉名
房委會的立場非常清晰，絕不接納純粹為了恢復首次置業身份，而提出的未補地價居屋轉名申請。若容許居屋業主隨意「甩名」去節省買私樓的印花稅，便等同讓他們享有了雙重房屋福利，這與資助房屋政策的原意背道而馳。因此，想透過這種方式處理未補地價居屋轉名與印花稅的問題，是行不通的。
各時期居屋的轉讓限制年期（截至2025年政策）
房委會為了應對市場變化，不同時期推出的居屋，其轉讓限制年期也有所不同，而且政策趨勢是愈來愈嚴格。
2018年及之前購入單位的轉讓規則
在2018年或之前購入的居屋單位，業主由首次轉讓契據日期起計五年後，繳付補價，便可以在公開市場自由出售或轉讓單位。在五年限制期內，則只能在第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家。
2019年至2021年購入單位的轉讓規則
從2019年起，轉讓限制進一步收緊。在2019年至2021年期間購入的居屋，業主必須持有單位滿十年，在繳付補價後，才可在公開市場出售。同樣，在十年禁售期內，只能於第二市場轉售單位。
2022年起購入單位須持有滿15年的新規定
自2022年起發售的居屋，迎來了史上最嚴格的轉售限制。業主必須在首次購入單位後持有長達十五年，才可以補地價並在自由市場出售。這意味著單位的流動性被大幅降低，任何財務規劃，包括考慮未補地價居屋轉按，都需要在更長遠的時間框架下進行。
您是否符合房委會批准的十大轉名特殊情況？
想辦理未補地價居屋轉名，並非天方夜譚，但過程絕不像私樓「甩名」般簡單。房屋委員會（房委會）設下了嚴格的門檻，只會在特定的特殊情況下，才會酌情批准申請。在深入了解這十大情況前，您必須先符合兩項基本前提。
申請轉名的兩大基本條件
前提一：必須以無償「饋贈契」形式進行（破產個案除外）
所有未補地價居屋轉名的申請，核心原則是不能涉及任何金錢交易。整個過程必須透過「饋贈契」（Deed of Gift）辦理，意思是業主將業權無條件贈予他人，而不能有任何買賣成分。這項規定是為了防止業主變相出售單位圖利。唯一的例外是業主不幸破產，屆時破產管理署介入處理資產，才不在此限。
前提二：承讓人必須為已登記的家庭成員（業主身故除外）
接收業權的一方（承讓人），身份亦有嚴格限制。他必須是該居屋單位戶籍上，早已登記的認可家庭成員。換句話說，若子女或親人當初買樓時沒有「落名」在家屬名單上，在正常情況下是不能透過在生轉讓方式接收業權的。同樣地，這項規定在業主身故的遺產繼承情況下可獲豁免。
房委會接納的十大特殊原因詳解
如果您的個案符合上述兩大前提，就可以看看是否屬於以下十種房委會接納的特殊情況之一。
1. 加入配偶為聯名業主
這是最常見的申請原因之一。業主可以申請將其合法配偶的姓名，加入到單位的業權之中，成為聯名業主。
2. 因離婚或分居將業權轉予配偶（需提供絕對判令或法庭命令）
若業主與配偶辦理離婚或合法分居，法庭可能會頒令處理物業資產。在這種情況下，業主可以依據法庭命令，將單位業權轉讓予前配偶。申請時必須附上相關的絕對判令（Decree Absolute）或法庭命令文件作實。
3. 業主婚後遷出，業權轉予其他家庭成員（需提供結婚及新住址證明）
若業主結婚後搬離該居屋單位，與配偶共建新家庭，房委會會視其已無繼續居住在該單位的需要。業主可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。申請時需要提交結婚證明書及新住址證明（如租約或水電煤單）。
4. 業主移民或長居外地（需提供相關簽證或居留證明）
當業主決定移民，或因工作等原因需要長居海外，同樣可以申請將業權轉讓予單位內的家庭成員。申請人必須提供有力的證明文件，例如相關國家的入境簽證、永久居留權證明等。
5. 業主或家庭成員申請其他房屋福利
為了避免市民享用雙重房屋福利，如果業主或其家庭成員需要申請其他資助房屋計劃（例如公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼），而該計劃要求申請人不能擁有任何物業，便可以此為由申請轉讓業權。
6. 釐清家庭成員的「實質業權」（如曾支付首期或供款）
有時單位雖然只登記了一位業主，但實際上置業時有其他家庭成員共同出資，例如幫忙支付首期或長期協助供款。為了在法律上反映這位成員的實質權益，可以申請將其名字加入業權，或將業權完全轉予對方。申請時需要提交相關的銀行轉帳紀錄或供款證明。
7. 業主年滿65歲
這是一項基於年長業主考量的政策。只要業主年滿65歲或以上，便可以此為由申請將業權轉讓給已登記的家庭成員，方便家人日後管理資產。
8. 業主身患危疾（需提供註冊醫生證明）
若業主不幸患上嚴重疾病，情況危殆，可以申請將業權轉移給家人，以預先安排資產。申請時必須附上由香港註冊醫生簽發的醫療證明文件。
9. 業主因破產（需提供破產令及破產管理署同意書）
如前所述，這是唯一可不按「饋贈契」形式處理的特殊情況。當業主被法庭頒布破產令後，其資產會由破產管理署接管，署方有權將單位業權轉移，用以償還債務。申請時需要提交破產令及破產管理署的同意書。
10. 業主身故（由遺產繼承人承繼）
當業主去世後，其業權會成為遺產的一部分。合法的遺產繼承人（無論是否已登記的家庭成員）可以辦理繼承手續，承繼該單位的業權。此程序屬遺產承辦，而非在生轉讓，只需提供死亡證及遺產承辦文件即可申請。
未補地價居屋轉名申請流程、費用及印花稅全攻略
了解清楚未補地價居屋轉名的特殊情況後，下一步就是掌握實際的申請流程。整個過程涉及多個部門和法律程序，以下將會一步步拆解，讓你對所需文件、費用及時間有更清晰的預算。
步驟一：填寫申請書及準備證明文件
填寫「業權轉讓申請書（表格HD7）」注意事項
申請的第一步，是填寫由房屋署提供的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫這份表格時有幾個重點需要留意。首先，必須清楚列明申請轉名的原因，並且與你之後提交的證明文件一致。其次，所有申請人的簽名式樣，必須與當初簽署樓宇買賣文件的簽名相同。最後，整份文件應保持整潔，避免使用塗改液。
根據不同轉名原因準備文件清單
除了申請書，你還需要根據申請原因，附上相關的證明文件副本。不同的情況需要不同的文件，例如：
- 因離婚或分居轉名：需要提交離婚絕對判令或法庭命令的副本。
- 因結婚遷出轉名：需要提供結婚證書副本，以及證明業主已遷往新住址的文件（如水電費單）。
- 因業主移民或長居外地：需要附上相關的簽證或外地居留證明文件。
- 因業主身故由遺產繼承人承繼：必須提供遺產承辦書及業主死亡證的副本。
- 因業主病危：需要註冊醫生簽發的醫療證明文件。
準備齊全的文件，可以讓之後的審批過程更加順暢。
步驟二：遞交申請及繳付房委會手續費
遞交地點：所屬地區的租約事務管理處
當你填妥申請書並集齊所有證明文件後，就需要將整份文件親身遞交到該居屋單位所屬地區的租約事務管理處。
費用一：申請手續費（港幣$3,020，不可退還）
遞交申請時，你需要同時繳付第一筆費用，即港幣$3,020的申請手續費。需要特別注意，這筆費用無論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，都不會退還。
步驟三：房委會審批階段
官方處理時間：收齊文件後約六星期
房委會收到你的申請和所有文件後，便會開始進行審批。根據官方指引，處理時間大約需要六個星期。房委會之後會以書信形式，正式通知你申請結果。
如何應對補交文件的要求
在審批過程中，房委會有機會要求你補交額外文件或澄清資料。收到通知後，應盡快根據要求準備及遞交，因為處理時間是由「收齊所有文件後」才開始計算。迅速回應可以避免不必要的延誤。
步驟四：獲批後的法律及財務手續
聘請律師草擬轉讓契據
申請一旦獲得房委會初步批准，你便需要自行聘請律師，處理後續的法律程序。律師會負責為你草擬一份正式的轉讓契據（Deed of Assignment）或送贈契（Deed of Gift）。
費用二：法律文件批核費（港幣$2,630，不可退還）
律師完成草擬轉讓契據後，需要將契據草稿呈交給房屋署的法律事務分處進行批核。提交批核申請時，需要繳付第二筆費用，即港幣$2,630的法律文件批核費。與申請費一樣，這筆費用同樣是不可退還的。
「轉讓同意書」的一年有效期與時間管理
當法律文件獲批後，房委會便會發出正式的「轉讓同意書」。這份同意書的有效期為一年。你必須在這一年內，完成所有法律手續，包括簽署正式契據和到土地註冊處登記。如果逾期，「轉讓同意書」便會失效，屆時你需要重新申請並再次繳付所有費用。所以，收到同意書後，時間管理變得十分重要，特別是如果個案涉及未補地價居屋轉按，更需要與律師及銀行緊密協調。
轉名總費用：釐清房委會收費、律師費與印花稅
房委會固定收費項目
總結整個未補地價居屋轉名流程，向房委會支付的固定費用有兩項：
1. 申請手續費：港幣$3,020
2. 法律文件批核費：港幣$2,630
這兩項費用合共港幣$5,650，並且均不可退還。
律師費及印花稅的計算方式
除了房委會的收費，你還需要預算律師費及印花稅。律師費會因不同的律師樓而異，建議多作比較。至於未補地價居屋轉名印花稅，由於轉讓是以「送贈」形式進行，沒有實際成交價，所以印花稅是根據稅務局對該物業的估值來計算。即使是近親轉讓，也需要根據估值繳付從價印花稅（第2標準稅率）。實際的稅款計算方式較為複雜，建議在聘請律師時，一併就印花稅的金額作詳細諮詢。
業主身故 vs 在生轉讓：繼承與轉名資格及程序有何不同？
處理未補地價居屋轉名這件事，其實有兩條截然不同的路徑，關鍵就在於業主是在生時辦理，還是身故後由後人繼承。這兩種情況在承讓人的資格、審查要求以至法律程序上，都有根本性的分別。了解清楚兩者的差異，有助你規劃最合適的方案。
業主在生時轉讓（自願轉讓）
承讓人資格限制：必須為「已登記家庭成員」
當業主仍然在生，並希望主動將業權轉讓出去，這就屬於自願轉讓。在這種情況下，房委會設下了最核心的一項限制：承讓人（即新業主）必須是該單位戶籍上的「已登記家庭成員」。所謂「已登記家庭成員」，是指在首次購買該居屋單位時，已名列於購樓申請表上的家庭成員。除非之後曾向房委會申請並獲正式批准，否則後來才加入居住的親人，例如業主婚後才遷入的配偶或後來出生的子女，都未必符合資格。這個規定相當嚴格，主要是為了確保資助房屋的福利，只會流轉予最初獲批的核心家庭。
未登記子女為何不能在父母生前接受業權？
這是一個很常見的疑問。許多父母都希望將物業留給子女，但如果子女從未被登記在居屋的戶籍內，他們在父母生前是無法直接接受業權的。背後的原因在於房委會的政策，是為了防止業主利用轉名方式，變相將資助房屋單位轉讓給不符合資格的人士。如果想將業權轉移給非登記家庭成員，唯一的方法就是先向政府補回地價，解除所有轉讓限制。單位完成補價後，就會被視為一般私人住宅，業主便可以自由決定將業權轉給任何人。
業主身故後繼承（遺產承辦）
繼承人資格：無需為已登記家庭成員
相對於在生時的自願轉讓，業主身故後的繼承程序就顯得寬鬆得多。當業主不幸離世，其居屋單位會成為遺產的一部分。這時候，法定繼承人，不論是配偶還是子女，即使他們從來都不是該單位的登記家庭成員，都有權透過遺產承辦程序繼承業權。這是因為遺產繼承是根據《無遺囑者遺產條例》或遺囑執行的法律程序，其法律基礎與房委會的行政規定不同，所以不受「已登記家庭成員」的限制。
豁免審查：繼承人無需通過入息及資產審查
另一個重大分別是，繼承人在承繼未補地價居屋業權時，完全無需接受房委會的入息及資產審查。這與申請購買一手或二手居屋的嚴格資格審查截然不同。因為繼承屬於業權的法定轉移，而非申請新的房屋福利，所以房委會不會審視繼承人的財務狀況。這也意味著即使繼承人本身的收入或資產超出申請居屋的上限，他們依然可以順利繼承該單位。
關鍵法律文件：遺產承辦書及死亡證
辦理身故後的業權繼承，最關鍵的文件並非房委會的申請表，而是由法庭發出的法律文件。整個流程首先需要業主的死亡證，以證明業主已離世。接著，繼承人需要向高等法院遺產承辦處申請「遺產承辦書」（如有遺囑）或「遺產管理書」（如無遺囑）。這份文件是確認遺產代理人身份及權力的唯一憑證。取得承辦書後，遺產代理人便可憑此文件，連同死亡證，正式向房委會及土地註冊處辦理業權轉移手續，完成整個繼承過程。
未補地價居屋轉名後的財務影響：轉按申請可行性及首置身份剖析
完成未補地價居屋轉名，只是整個過程的一半。接下來的財務安排，特別是關於未補地價居屋轉按的可行性，以及對日後買樓「首次置業」身份的影響，才是真正需要仔細盤算的環節。
轉名後申請轉按的可行性及注意事項
很多人會問，既然未補地價居屋轉名是以「送契」形式進行，新業主還可以申請按揭嗎？答案是：可以，而且比私樓的「送契樓」更容易獲批。這其中的關鍵，就在於政府的擔保角色。
為何「送契」居屋比私樓更易獲批按揭？
在私人樓宇市場，以「送契」形式轉讓的物業，銀行普遍會視為高風險交易。因為根據《破產條例》，如果送贈人在送出業權的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該份轉讓契，追討物業用作償債。這就解釋了為何私樓送契後，銀行在三至五年內通常不願意承造按揭。不過，未補地價居屋的情況就大為不同。
政府擔保在按揭審批中的關鍵作用
未補地價居屋的最大優勢，在於它擁有房委會作為擔保人。這個政府擔保，大大降低了銀行的信貸風險。即使業權是以送贈形式轉移，銀行在審批未補地價居屋轉按申請時，態度會相對寬鬆得多。它們主要考慮的，會是新業主的還款能力和信貸紀錄，而不是送契本身的潛在風險。
新業主申請轉按流程及信貸要求（表格HD64）
新業主在完成轉名手續後，若想申請轉按，首先需要向房委會遞交一份名為「轉變按揭安排申請書（表格HD64）」的文件，並繳付相關手續費。待房委會批出同意書後，新業主便可以正式向銀行提交按揭申請。銀行審批時，會全面評估新業主的信貸評級（TU）及入息證明，確保其具備穩定的還款能力。因此，保持良好的信貸紀錄是成功申請的關鍵。
對「首次置業」身份的影響
處理未補地價居屋轉名時，另一個絕對不能忽視的長遠影響，就是對承讓人「首次置業」身份的衝擊。許多家庭以為這只是內部業權調動，但實際上，它會直接影響承讓人日後購買私人物業時的財務規劃，特別是牽涉到未補地價居屋轉名印花稅的計算。
接受轉讓或購買任何資助房屋均會喪失首置身份
根據現行政策，不論是透過購買，還是經由饋贈契（送契）接受未補地價居屋的業權，承讓人只要在土地註冊處上登記成為業主，便會即時喪失「首次置業」的資格。這意味著，這位家庭成員日後若要購買任何私人住宅物業，將無法再享用較低的首次置業印花稅率，而需要根據當時的稅務條例，繳付適用於非首次置業人士的從價印花稅（AVD），稅務開支會顯著增加。
未補地價居屋轉名及印花稅常見問題（FAQ）
在處理未補地價居屋轉名的過程中，總會遇到一些常見的疑問。這裡整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫你更清晰地了解整個流程。
若轉名申請被拒，已繳付的費用會退還嗎？
申請未補地價居屋轉名時，向房屋委員會繳付的費用是不能退還的。這些費用屬於行政手續費，用於處理申請的各個環節。所以，不論申請最終獲批與否，甚至是申請人中途自行撤銷申請，已繳付的費用都不會發還。因此，在遞交申請前，務必再三確認已備妥所有文件，並且清楚了解自己是否符合房委會接納的特殊情況。
「轉讓同意書」過期後果如何？需要重新申請嗎？
是的，必須重新申請。「轉讓同意書」的有效期為一年，如果在有效期內未能完成所有法律手續，同意書便會失效。屆時，你就需要從頭開始，再次遞交全新的轉名申請，並且重新繳付所有相關的行政費用。一年的時間看似很長，但當中涉及律師草擬及批核法律文件，如果物業有按揭在身，還需要處理銀行的手續，每個環節都需要時間。所以，收到同意書後應盡快啟動後續程序。
完成轉名後，是否必須通知銀行辦理轉按？
如果單位仍然有按揭在身，答案是必須的。業權轉讓屬於按揭合約中的重大變更，你必須主動通知承按銀行。銀行會因應業權人的變動，要求新的業權人重新申請按揭，這就是辦理「未補地價居屋轉按」的程序。銀行會根據新業主的入息、財務狀況和信貸紀錄進行審批。忽略這一步可能會違反原有的按揭貸款協議。
整個轉名過程，由申請到完成大概需時多久？
整個過程的時間長短，會因應個案的複雜程度而有所不同。一般而言，可以將流程分為幾個階段：首先是房委會的審批階段，官方指引是在收齊所有所需文件後，約需六星期便會收到結果通知。申請獲批後，便進入法律程序，包括聘請律師處理轉讓契據，這個過程可能需要一至兩個月。如果涉及未補地價居屋轉按，銀行審批亦需要額外時間。總體計算，由開始準備申請到正式完成所有手續，預留三至六個月會是比較合理的規劃。