想成功購入心儀的二手居屋，除了要把握「白居二」或綠表資格，更要做足功課。面對市場上琳瑯滿目的盤源、複雜的按揭規定，以及繁瑣的買賣流程，不少準買家或會感到無從入手。為此，我們特意為您整合了【2025二手居屋終極懶人包】，本文將由淺入深，從四大主題（包括新手上車、家庭換樓、交通便利及潛力升值）為您精選推介最新筍盤，再深入剖析二手居屋按揭的關鍵須知、買賣流程的每一步，並提供全面的財務預算攻略，助您輕鬆鎖定目標，順利上車置業。
2025最新二手居屋主題推介
想在芸芸眾多的樓盤中，找到心儀的單位，確實需要一點方向。這裡為你準備了最新的二手居屋推介，我們按照不同買家的需要，精心劃分出四大主題。無論你是首次置業的年輕人，還是為子女升學打算的家庭，都可以從中找到適合自己的起點，讓尋找理想居所的過程變得更清晰。
新手上車盤：500萬以下白居二及綠表之選
對於手持「白居二」或「綠表」資格的首次置業人士來說，首期預算往往是首要考慮。市場上500萬以下的居屋選擇，就成為了理想的上車踏腳石。這類單位雖然面積可能不大，或者樓齡稍高，不過入場門檻相對較低，財務壓力也較輕。你可以在屯門、天水圍及粉嶺等新界地區找到不少這類選擇，例如兆康苑或祥華邨等屋苑，時常有價格相宜的單位供應。
家庭換樓盤：精選優質校網三房居屋
為了子女的教育前景，不少家庭換樓時會優先考慮校網。一些傳統名校區的私人樓宇價格高昂，而同區的居屋便成為了性價比極高的選擇。在九龍城41校網、何文田34校網，或者港島東區的14及16校網，都可以找到一些提供三房或以上間隔的居屋屋苑。例如位於鑽石山的龍蟠苑、宏景花園，或者筲箕灣的東濤苑，都是熱門的校網居屋之選，讓家庭在安居的同時，也為子女的未來鋪路。
交通便利盤：沿鐵路綫步程10分鐘內推介
對於每天需要通勤的上班族來說，時間就是金錢。選擇一個鄰近鐵路站的居所，可以大大縮短交通時間，提升生活質素。我們的推介標準是從屋苑步行至最近的鐵路站入口，需時在10分鐘之內。沿綫尋找，在將軍澳綫的寶琳站及坑口站附近，例如寶盈花園；或者馬鞍山綫沿綫的愉翠苑、錦泰苑等，都有不少符合條件的優質選擇，讓你享受便捷的鐵路網絡。
潛力升值盤：具發展潛力未補地價居屋
買樓除了自住，長遠的升值潛力也是一個重要的考慮因素。選擇一些位於大型發展規劃區域內的未補地價居屋，是一個具前瞻性的策略。因為當整個區域受惠於基建發展而升值時，未補地價居屋的市值也會跟隨上升，其升值潛力不容忽視。你可以留意政府未來重點發展的區域，例如北部都會區周邊的舊有屋苑，或者東涌新市鎮擴展區附近的屋苑。這些地區的樓價目前可能相對落後，但長遠發展潛力值得期待。
全港二手居屋盤源搜尋及篩選
在眾多二手居屋推介中，要有效率地找到理想家園，第一步就是學會善用網上平台的搜尋及篩選功能。這些工具能幫助你從成千上萬的盤源中，快速鎖定符合個人需求的選擇，省卻大量時間與心力。以下將會一步步教你如何精準地篩選樓盤。
按地區篩選（港九新界及18區）
地點往往是置業的首要考慮。你可以先從大範圍入手，例如選擇香港島、九龍或新界。然後再進一步收窄至心儀的區域，例如沙田區、觀塘區或東區。大部分平台甚至可以讓你選擇更具體的地區，例如大圍、九龍灣或太古。這個步驟能助你直接篩選出符合生活圈或工作地點的樓盤。
按售價及預算篩選
釐清預算是整個置業過程的基礎。你可以直接輸入或選擇一個價格範圍，例如400萬至500萬，系統便會自動過濾掉超出預算的盤源。這樣做的好處是讓你的搜尋目標更清晰，避免花時間在價格不合適的單位上，讓整個過程更有效率。
按市場類別篩選（未補地價／已補地價）
這是搜尋二手居屋時最關鍵的一環。你必須根據自己的資格選擇市場類別。「未補地價」的單位，只供持有「綠表」或「白居二」資格的人士購買，售價相對較低。而「已補地價」的單位，則已經補回政府的地價差額，可以在自由市場上公開買賣，任何人士都可以購買，售價與私樓看齊。選對市場類別，才能看到自己有資格購買的盤源。
按面積及間隔篩選
家庭結構與生活習慣決定了你需要的居住空間。你可以根據「實用面積」設定單位的大小範圍，同時選擇所需的房間間隔，例如開放式、兩房或三房單位。這一步能確保你找到的單位，在空間佈局上符合你與家人的實際需要。
進階篩選（校網、樓齡、特色標籤如減價盤、VR睇樓）
當你完成基本篩選後，可以利用進階功能，令搜尋結果更個人化。有子女的家庭，可以直接按心儀的「校網」尋找；對樓宇狀況有要求的，可以設定「樓齡」範圍，這也直接關係到按揭申請的難易度。此外，你還可以留意各種「特色標籤」，例如「減價盤」可能代表有較大的議價空間，「VR睇樓」則可以讓你足不出戶也能初步觀察單位內部情況，大大提升搵樓的靈活性與效率。
熱門二手居屋屋苑深度分析
看過不同主題的分類後，相信你對自己的置業方向有了初步概念。接下來，讓我們深入一些備受市場關注的二手居屋推介，從各屋苑的優劣勢、近年呎價走勢，以及周邊的社區配套逐一剖析，助你作出更全面的判斷。
富榮花園 (Charming Garden) 優劣勢、呎價走勢及社區配套分析
要數市區的「居屋王」，位於西九龍心臟地帶的富榮花園，相信是很多人心目中的必然之選。
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優勢分析：富榮花園最大的賣點是其黃金地理位置，鄰近港鐵奧運站及旺角站，交通網絡四通八達。屋苑採用私人參建的「康和式」設計，間隔方正實用，實用率高，有別於傳統居屋，更貼近私人屋苑的居住體驗。此外，其所屬的油尖旺區校網亦是家長客趨之若鶩的一大誘因。
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劣勢分析：作為市區優質盤，富榮花園的入場門檻自然較高，樓價在居屋市場中長期處於高位。部分座數可能受到鄰近西九龍走廊的交通噪音影響。另外，屋苑樓齡已超過二十年，買家或需預留一筆資金作內部翻新。
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呎價走勢：富榮花園的樓價走勢非常堅挺，交投活躍，向來是二手居屋市場的指標之一。即使在市況調整期，其價格抗跌力也相對較強，顯示市場對其質素及地段價值的肯定。
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社區配套：生活配套極為完善。住戶可步行至大型商場奧海城，日常購物、消閒娛樂一應俱全。同時，亦可輕鬆到達旺角的熱鬧商圈。區內康樂設施充足，鄰近南昌公園及櫻桃街公園，提供充足的綠化休憩空間。
愉翠苑 (Yu Chui Court) 優劣勢、呎價走勢及社區配套分析
位於沙田圓洲角的愉翠苑，是區內規模數一數二的大型居屋屋苑，以其全面的社區規劃及家庭友善的環境見稱。
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優勢分析：愉翠苑自設商場及街市，基本生活所需可謂足不出戶。屋苑鄰近港鐵屯馬綫第一城站，交通便利。其單位間隔多元化，提供兩房及三房選擇，尤其三房單位空間寬敞，深受換樓家庭歡迎。屋苑綠化覆蓋率高，毗鄰圓洲角公園及城門河，環境舒適。
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劣勢分析：屋苑規模龐大，部分座數步行至港鐵站的距離會較遠，需時約10至15分鐘。另外，屋苑樓齡已屆二十年，部分設施可能呈現老化跡象。由於單位數量多，放盤量相對充裕，樓價升幅或不及一些供應稀缺的市區屋苑。
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呎價走勢：作為沙田區的熱門居屋，愉翠苑的樓價走勢向來平穩，交投量穩定。其價格水平在同區居屋中具競爭力，對於追求居住空間及完善社區的家庭買家而言，是性價比相當高的選擇。
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社區配套：除了自設的商舖外，住戶亦可步行至置富第一城商場，選擇更加豐富。威爾斯親王醫院近在咫尺，提供全面的醫療服務。沙田區的康樂設施聞名，單車徑、體育館等設施齊備，適合重視健康生活的家庭。
屏欣苑 (Ping Yan Court) 優劣勢、呎價走勢及社區配套分析
屏欣苑是近年落成的新晉居屋之一，坐落於天水圍，憑藉其極致的交通便利性，成為新界西的焦點屋苑。
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優勢分析：屏欣苑的最大亮點是與港鐵天水圍站幾乎「無縫交接」，部分座數的住戶可謂「落樓即到月台」，對於依賴鐵路通勤的上班族而言，吸引力極大。屋苑樓齡極新，單位內外保養良好，買家基本上無需花費太多金錢裝修便可入住。
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劣勢分析：雖然交通方便，但天水圍始終位處新界西北，往返港島或九龍東等核心商業區的通勤時間較長。屋苑周邊的社區配套主要依賴鄰近的公共屋邨商場，選擇相對單一，大型消閒購物中心欠奉。單位面積普遍較細，是近年新居屋的普遍趨勢。
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呎價走勢：作為樓齡新的鐵路盤，屏欣苑在市場上備受追捧，自首次轉售期滿後，樓價一直穩步上揚。在同區物業中，其呎價表現突出，反映市場對「新樓齡」及「鐵路優勢」這兩大因素的重視。
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社區配套：日常購物可到天盛商場及T Town，基本民生商店齊全。區內設有天水圍公園、單車徑及多個康體設施。隨著近年北部都會區概念的發展，天水圍區的長遠潛力亦值得關注。
購買二手居屋前必讀：市場、資格與財務須知
在瀏覽各區的二手居屋推介時，除了心儀的單位地點與間隔，深入了解市場規則與財務細節同樣重要。這一步能幫助您更準確地評估自身預算與選擇，讓整個置業過程更加順暢。以下將會逐一剖析幾個關鍵概念，助您掌握全局。
未補地價 vs 已補地價居屋核心分別比較
走進二手居屋市場，您會發現單位主要分為「未補地價」和「已補地價」兩大類，它們的核心分別在於售價、買家資格與轉售限制，直接影響您的選擇。
簡單來說，「地價」是政府首次出售居屋時提供的折扣。
* 未補地價居屋： 指業主尚未向政府補回當初的買樓折扣。這類單位的售價較低，但購買資格受嚴格限制。只有持有「綠表」資格的人士（如公屋住戶）或成功抽中「白居二」計劃的買家才能購買。買家購入後，若未來想在公開市場出售或出租，同樣需要先完成補地價程序。
- 已補地價居屋： 指業主已經向政府繳付了地價差額，解除了所有轉售限制。這類單位就像一般私人物業一樣，可以在自由市場上賣給任何人士，不受買家身份限制。因此，其售價與同區的私人樓宇看齊，會比較高。
選擇哪一類，取決於您是否持有相關的購買資格，以及您的置業預算。
買二手居屋總開支預算（首期、印花稅、雜費）
物業的成交價並非您需要準備的全部資金。要順利上車，必須預算好以下幾項主要開支：
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首期： 這是最大筆的前期支出，即是樓價減去按揭貸款額的部份。未補地價居屋因有政府擔保，按揭成數較穩定，首期相對容易計算。已補地價居屋則與私樓看齊，首期金額受樓價、樓齡及個人財務狀況影響。
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印花稅： 這是向稅務局繳付的稅項。現時所有住宅物業的印花稅已統一採用「從價印花稅（第2標準稅率）」，稅率由港幣100元至樓價的4.25%不等。您可以利用網上工具，輸入樓價來計算應繳的印花稅金額。
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地產代理佣金： 一般為成交價的1%。
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律師費及雜費： 聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必要開支。費用視乎交易的複雜程度而定，一般介乎數千至萬多元。另外，亦需預留資金支付契據註冊費、查冊費，以及用作管理費、差餉地租的上期按金。
二手居屋按揭關鍵：政府擔保期與按揭成數
二手居屋的按揭申請，特別是未補地價的單位，有一個非常關鍵的因素：政府擔保期。
香港房屋委員會（房委會）會為未補地價的居屋單位，由首次發售日期起計提供30年的按揭貸款擔保。這個擔保期的存在，大大影響了銀行批出的按揭成數與年期。
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在擔保期內： 由於有房委會作擔保，銀行承擔的風險較低。因此，綠表買家最高可承造九成半按揭，白居二買家最高亦可承造九成按揭，並且不需要購買按揭保險。最長還款期一般可達25年。
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擔保期屆滿後： 當單位樓齡增加，超出了30年的擔保期，銀行的取態會變得審慎。它們會將該單位視為一般私人物業處理，按揭成數會大幅下調，還款年期亦可能縮短。這意味著買家需要準備更充裕的首期資金。
至於已補地價的居屋，其按揭申請則完全等同私人物業，銀行會根據金管局指引、物業估價、樓齡及申請人的還款能力作綜合評估。
個人化按揭及壓力測試計算機
了解上述概念後，最實際的一步就是計算個人化的開支。坊間各大銀行及地產資訊網站均提供免費的網上按揭計算機。您只需輸入物業價格、打算承造的按揭成數、利率及年期，就能即時估算出每月供款額、總利息支出等重要數據。
另外，金融管理局已於2025年初暫停了物業按揭貸款的壓力測試要求。不過，銀行在審批按揭時，仍然會評估申請人的「供款與入息比率」，確保您有足夠的還款能力。善用按揭計算機，能助您清晰了解自己的財務狀況，為置業做好充分準備。
購買二手居屋常見問題 (FAQ)
睇完我們的二手居屋推介，相信你對心儀的屋苑已有初步想法。不過，在真正落實決定前，買賣流程中的各種疑問總會浮現。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一步步為你拆解，讓你對整個過程有更清晰的掌握。
白居二的「購買資格證明書」有效期是多久？
「購買資格證明書」是由發出日期起計，有效期為12個月。你需要在此一年內，就一個二手市場的居屋單位，簽署臨時買賣合約。簽署臨約後，即使之後的買賣及按揭程序超出一年期限，你的購買資格仍然有效。緊記，這份文件是你入場的門票，務必留意有效日期，以免錯失良機。
居屋政府擔保期如何影響按揭？
政府擔保期是影響二手居屋按揭的關鍵因素。房委會為居屋單位提供由首次出售日起計30年的擔保期。如果單位仍在擔保期內，銀行審批按揭時會相對寬鬆，買家有機會免除壓力測試，並且較易獲批高成數按揭（例如九成）和長還款期（例如25年）。相反，一旦單位已過了擔保期，銀行會視之為一般私人物業處理，需要嚴格審查買家的入息和進行壓力測試，樓齡亦會直接影響按揭成數和還款年期，條件會變得嚴謹得多。
整個二手居屋買賣流程需時多久？
一般而言，由簽署臨時買賣合約到正式完成交易（即「收樓」），整個流程大約需要2至3個月。當中包括幾個關鍵步驟：簽署臨約、買賣雙方向房委會申請「提名信」及「購買資格證明書」、簽署正式買賣合約、申請銀行按揭，最後是簽署轉讓契完成交易。實際時間會因應房委會的處理速度和銀行的按揭審批時間而有所出入。
未補地價居屋可以出租嗎？
答案是絕對不可以。未補地價的居屋屬於資助房屋，業主購入單位時已享獲政府的價格折讓，政策原意是作自住用途。根據《房屋條例》，將未補地價的居屋單位出租屬於違法行為，一經定罪，業主可被罰款甚至監禁，房委會亦有權收回該單位。因此，購入未補地價居屋只可用作自住，切勿以身試法。
二手居屋的議價空間大嗎？
二手居屋的議價空間受多個因素影響，並無固定標準。市場整體氣氛是主要因素，在樓市平穩或下行時，議價空間自然較大。其次是單位本身的質素和業主的出售意願，如果單位保養良好、景觀開揚，議價空間自然較小；但若業主因移民等原因急於出售，買家便有較大的議價機會。建議準買家在出價前，先參考該屋苑近期的成交記錄，再結合單位狀況和業主背景，提出一個合理的價格。