手持居屋、綠置居或租置計劃等資助房屋單位，想在公開市場放售、出租或加按套現？「補地價」是釋放物業全部價值的必經關卡。然而，面對複雜的計算公式、繁瑣的申請程序，以及如何把握最佳時機以節省數十萬、甚至過百萬的補價金額，往往令業主感到相當頭痛。
為此，我們為您準備了這份終極「補地價懶人包」，將由淺入深，為您一文看清補地價的法律概念、涵蓋範圍，並詳細拆解官方計算公式與六大申請步驟，附上填寫表格教學。更重要的是，我們會深入分析如何捕捉市場週期的「黃金窗口」，教您選擇最佳補地價時機，配合財務技巧「慳到盡」，助您輕鬆掌握整個流程，將物業價值最大化。
了解「補地價」：為何要補、涵蓋範圍及三大核心好處
什麼是補地價？法律基礎與核心目的
當你考慮為名下的資助房屋申請補地價時，其實你正在啟動一個解鎖物業全部價值的關鍵程序。很多人聽到「補地價」就覺得很複雜，但它的概念其實相當直接。簡單來說，補地價就是一個讓你的資助房屋可以在公開市場上自由買賣或出租的正式手續。這個過程涉及向政府歸還一筆款項，完成後，你的單位就和一般私人樓宇無異。
補地價的官方定義：解除資助房屋的轉讓限制
補地價的官方定義，就是解除政府施加在資助出售房屋上的轉讓限制。當年你用低於市價的折扣價買入單位，政府為了確保公共資源用得其所，所以為單位設下了買賣和出租的限制。進行補地價申請，目的就是移除這些限制，讓你的物業擁有完整的市場價值。
法律依據：《房屋條例》的角色與規定
這個要求並不是隨意設定的，它的法律基礎來自香港法例第283章《房屋條例》。條例的附表清楚列明了這些單位的轉讓限制。所以，整個補地價的程序，都是依據這條法例來執行。這確保了整個過程有法可依，對所有業主都公平一致。
核心目的：歸還當年購樓時所獲的樓價折扣
補地價最核心的目的，就是歸還當年政府在你購樓時所提供的樓價折扣。你可以這樣理解，政府當年資助了你一部分樓價，讓你更容易置業。現在，當你希望將單位投放到私人市場，享受物業的全部市場價值時，就需要將這份資助，按照現時的市值比例計算後歸還給政府。
哪些房屋計劃需要補地價？
基本上，大部分由政府資助的出售房屋計劃，都涵蓋在補地價的範圍內。如果你是以下任何一個計劃的業主，就需要留意了。
居者有其屋計劃（HOS）
這是最廣為人知的資助房屋計劃。自1982年第三期乙起發售的居屋單位，都需要補地價後才可以在公開市場出售。
私人機構參建居屋計劃（PSPS）
由私人發展商興建，但受政府資助房屋條款規管的單位，例如康山花園和富雅花園等，同樣需要完成補地價程序。
租者置其屋計劃（TPS）
俗稱「租置計劃」，讓合資格的公屋租戶以優惠價購買現居單位。這些單位同樣有轉讓限制，需要在公開市場交易前補地價。
綠表置居計劃（GSH）
近年推出的「綠置居」計劃，將新建的公屋項目出售予綠表人士，其轉讓限制與新居屋相若，同樣需要補地價才能進入自由市場。
其他資助出售房屋計劃
除了上述計劃，其他例如重建置業計劃、可租可買計劃等，都可能受到相關的轉讓限制規管。要確定你的單位是否需要補地價，最準確的方法是查閱樓宇的轉讓契據。
完成補地價後解鎖的三大物業價值
一旦你完成了補地價，你的物業價值將會即時提升，因為你解鎖了以下三大核心權利，讓你在財務規劃上擁有更大的靈活性。
價值一：於公開市場自由出售或出租
這是最直接的好處。你的單位不再局限於只能賣給綠表或白表資格人士。你可以在公開市場上自由定價，賣給任何買家，或者將單位出租，賺取穩定的租金收入，將資產變成被動收入的來源。
價值二：申請加按或轉按以套現資金
未補地價的單位，銀行一般不會批准加按或轉按套現。完成補地價後，你的物業就等同私人樓宇，可以向銀行申請加按或轉按，將物業的升值部分套現。這筆資金可以用於子女教育、個人投資或應付其他財務需要。
價值三：業權更完整，便於財產繼承與轉讓
補地價後，你擁有的是一個完整無限制的業權。這意味著在處理財產繼承或轉名給家人時，程序會變得簡單直接，與處理一般私人樓宇無異，避免了因轉讓限制而引致的複雜手續和潛在困難。
補地價金額計算法：官方公式、實例及互動估算
談到申請補地價，大家最關心的問題，一定是「到底要補幾多錢？」。補價金額並非一個固定數目，而是根據一條官方公式計算出來的。理解這條公式的運作原理，是整個補地價申請規劃中最核心的一環。接下來，我們會一步步拆解這條公式，並且透過實際例子，讓你掌握如何估算自己單位的補價金額。
官方補地價計算公式詳解
公式結構：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但其實概念很簡單。公式的核心由兩個關鍵部分組成：「單位當時市值」和「買入折扣率」。
簡單來說，公式可以簡化成：
補價金額 = 單位在申請補價時的市值 x 當年買入的折扣率
而公式後半部分的 (購入時十足市值 - 購入時樓價) / 購入時十足市值，其實就是計算出你當年買入單位時，政府給予你的實際「買入折扣率」。
關鍵變數（一）：如何評定「單位當時市值」
公式中的「單位當時市值」是一個會變動的數字。它是由房屋署在你遞交補地價申請後，委派的測量師上門評估而定。測量師會參考當時的公開市場成交數據，評定你單位在「當下」的價值。
所以，你提交申請的時間點，會直接影響單位的估值。樓市暢旺時，估值自然較高，需要繳付的補價亦會增加。相反，在樓市調整期提交申請，估值較低，補價金額也會相應減少。
關鍵變數（二）：如何找出固定的「買入折扣率」
與浮動的市值不同，「買入折扣率」是一個從你買入單位那一刻起就已經確定的固定數值，不會隨時間改變。無論樓市升跌，這個比率都是不變的。要準確計算補價，就必須先找出這個關鍵的固定比率。
如何準確找出你單位的「買入折扣率」？
主要方法：查閱樓宇轉讓契據（Deed of Assignment）
找出你單位準確折扣率最可靠的方法，就是查閱你的樓宇轉讓契據，也就是俗稱的「樓契」。這份法律文件上會清楚列明單位在「購入時的十足市值」以及你的「購入時樓價」。將這兩個數字代入公式，就能計算出最準確的折扣率。這是準備補地價申請文件時，必須找出來的重要資料。
為何同屋苑單位的折扣率或有差異？
你可能會發現，即使是住在同一個屋苑的鄰居，大家的補地價折扣率也可能不一樣。這是因為許多大型居屋屋苑是分期發售的。不同期數的單位，其推售時的市場環境和政府定價策略都不同，所以政府提供的折扣率也會有差異。因此，切記要以自己單位的樓契為準，不能直接套用鄰居的資料。
計算實例：不同市況下的補價變化
現在我們用兩個簡單例子，看看在不同市況下，補價金額會有什麼變化。
假設你當年以120萬買入一個單位，當時的十足市值是200萬。
你的固定「買入折扣率」就是：(200萬 – 120萬) / 200萬 = 40%
示例一：樓市上升時的補價金額
假設多年後樓市上升，在你申請補地價時，房屋署評估你的單位市值为600萬。
應繳補價金額 = 600萬 (當時市值) x 40% (固定折扣率) = 240萬。
示例二：樓市下跌時的補價金額
假設你在樓市調整期申請補地價，房屋署評估你的單位市值下跌至450萬。
應繳補價金額 = 450萬 (當時市值) x 40% (固定折扣率) = 180萬。
從這兩個例子可以清楚看到，雖然買入折扣率不變，但申請時的單位市值，會直接影響最終需要支付的金額。
互動計算機：即時估算你的補地價金額
輸入「物業現時估值」及「當年購入折扣率」，即時計算預估補價，助您掌握初步預算。
為了讓你更方便地規劃財務，我們設計了一個簡單的互動補地價計算機。你只需要找出樓契上的「當年購入折扣率」，再參考近期銀行的網上估價，輸入「物業現時估值」，就能即時得出一個初步的補價預算。這能幫助你更好地掌握整個補地價申請的財務開支，為之後的部署做好準備。
補地價申請終極指南：六大步驟全拆解
想順利完成申請補地價，解鎖物業的全部潛力，其實就像跟著食譜做菜，只要步驟清晰，準備充足，整個過程就會變得直接簡單。這份指南會為你拆解整個補地價申請的六大核心步驟，由準備工作到最後的法律登記，讓你對每個環節都心中有數，避免走冤枉路。
步驟一：申請前準備（專家提示：做錯一步或多付幾十萬）
俗話說「工欲善其事，必先利其器」，這一步的準備功夫絕對是整個申請補地價流程中最關鍵的一環。準備得好，不單止過程順暢，更有機會為你省下一筆可觀的費用。
關鍵提示：正式遞交申請前，切勿進行任何室內裝修
這是一個非常重要的策略。房屋署在評估單位市值時，主要依據單位的基本狀況，例如樓層、座向、景觀及維修保養程度，而不會考慮業主自行加裝的豪華裝修。如果你在估價前花錢進行了華麗的裝修，這不但不會被計入估價，反而有機會因為整體觀感提升，令測量師對單位市值的印象略為偏高，最終可能導致補價金額增加。所以，最明智的做法是保持單位原貌，待完成整個補地價程序後才開始規劃裝修。
預算策略：先向多間銀行查詢單位估價
在正式提交補地價申請前，主動聯絡幾間不同的銀行，為你的單位做一個初步的網上或電話估價。這樣做有兩個主要好處。第一，你可以對單位目前的市值有一個大概的掌握，從而初步估算出可能需要支付的補價金額，方便你進行財務規劃。第二，這些銀行的估價紀錄可以作為一個市場參考。萬一將來你認為房屋署的估價過高，這些紀錄就可以成為你提出上訴時的有力佐證。
文件準備：備妥樓宇轉讓契據副本
在眾多文件中，最重要的就是你當年購入單位時簽署的「樓宇轉讓契據」（Deed of Assignment）副本。這份文件是整個補地價計算的基礎，因為它清晰列明了單位當時的十足市值和你的買入價，房屋署會根據這些原始數據來確定你單位固定的「買入折扣率」。準備好這份文件，可以大大加快後續的申請流程。
步驟二：填妥並遞交補地價申請表
準備工作就緒後，就進入正式的文書階段。遞交一份正確和完整的補地價申請表，是啟動程序的鑰匙。
如何選擇正確表格（HD1065C vs HD1066）
房屋署提供了不同的申請補地價表格，業主需要根據自己單位的狀況選擇正確的一款。一般來說，最常見的是適用於已屆滿五年轉讓限制期的「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」及「綠表置居計劃」單位的表格，編號為 HD1065C。如果你的單位情況特殊，例如仍在五年轉讓限制期內但符合特定條件（例如綠置居），則可能需要使用另一份表格（如HD1066）。建議在房委會網站下載最新版本的表格，並細閱表格上的申請人須知，確保選擇無誤。
遞交途徑與繳付手續費須知
填妥申請表及備妥樓宇轉讓契據副本後，你可以選擇親身遞交或郵寄至指定地點，例如所屬屋邨的租約事務管理處或房屋委員會總辦事處。遞交申請時，需要同時附上一張用作支付評估手續費的劃線支票或銀行本票。這筆手續費在申請期間是不會退還的。但是，如果你在收到補價通知後準時繳付全數款項，這筆手續費就可以從應繳的補價總額中扣除。
步驟三：房屋署上門視察與估價
遞交申請後，房屋署就會開始處理你的個案，其中一個核心環節就是派員上門視察你的單位。
預約流程與視察重點
房屋署或其委託的測量師行職員會主動聯絡你，預約一個雙方都方便的時間上門視察。在視察當日，他們會評估單位的狀況，包括檢查單位的維修保養情況、核實單位間隔，以及記錄有沒有未經批准的改動或僭建物。整個過程通常很快，業主只需配合開門及讓測量師在單位內作簡單視察即可。
單位狀況如何影響最終估價
單位的基本質素是影響估價的關鍵。一個保養得宜、沒有結構性問題的單位，其估值自然會比較理想。相反，如果單位有明顯的失修情況，例如漏水或石屎剝落，測量師在評估市值時會將這些因素考慮在內，估價亦可能會相應調低。正如之前提到，後期加設的裝修並不在估價範圍內，所以單位內部是否簇新並不是重點。
步驟四：接收「評估補價通知書」及應對
完成視察及內部評估後，大約一個月左右，你就會收到一份決定性的文件——「評估補價通知書」。
細閱補價金額及繳款期限（兩個月）
這份通知書會清楚列出你需要繳付的最終補價金額。收到後，請務必仔細核對所有資料。同時，你要特別留意信中列明的繳款期限，這個期限通常是通知書發出日期起的兩個月內。這是一個非常嚴格的死線，逾期未繳的話，這次的申請就會自動作廢，之前繳付的手續費也不會退還。
對估價有異議？28天內提出上訴的權利與程序
如果你認為房屋署評定的市值遠高於市場水平，導致補價金額不合理，你有權提出反對。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房屋署提出上訴，並提供支持你理據的證明，例如之前準備的銀行估價紀錄或其他市場成交數據。房屋署會重新審核你的個案，若雙方最終仍無法達成共識，個案可提交至土地審裁處作出裁決。
步驟五：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
當你對補價金額沒有異議，或者上訴程序已有結果，下一步就是繳付款項。
付款方式與手續費扣除機制
補地價款項是一筆大額款項，必須以銀行本票或律師樓支票支付。繳款時，房屋署會從總額中扣除你當初申請時已繳付的手續費。完成繳款後，你會即時收到正式收據，證明你已完成補價。
「證明書」的重要性：解除業權限制的法律文件
繳款後約數個工作天，你會收到由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。這份文件極為重要，它是證明你的單位已解除所有轉讓限制的官方法律文件。擁有這份文件，代表你的物業在法律上已等同於一般私人樓宇。
步驟六：於土地註冊處為證明書進行登記
收到「解除轉讓限制證明書」後，千萬不要以為大功告成，還有最後一個關鍵步驟需要完成。
為何此步驟不可或缺
雖然你已從房屋署獲得證明書，但在法律層面上，你需要將這份文件交往土地註冊處進行註冊（俗稱「登記田土廳」），這個業權的變更才會正式記錄在物業的公共登記冊上，並對外公開。完成登記後，任何人在查閱你單位的土地登記冊時，都能清楚看到轉讓限制已經解除。這對於日後賣樓或申請按揭至關重要。
可自行處理或委託律師代辦
業主可以選擇自行前往土地註冊處辦理登記手續。不過，更常見和穩妥的做法是委託律師代為處理。特別是如果你計劃在補地價後立即出售物業，處理買賣合約的律師樓通常會將此登記程序作為整個交易流程的一部分，一併為你辦妥，確保所有法律文件都準確無誤。
視覺化流程圖：一圖看清補地價申請時間線
為了讓你更清晰地掌握整個流程所需的時間，我們準備了一張簡單的流程圖。由遞交申請到最終完成登記，每個階段的預計時間都一目了然，助你更好地規劃下一步。
策略性補地價：最佳時機與財務操作技巧
完成了申請補地價的基本功課，我們來談談更進階的話題：如何選擇最佳時機，以及運用一些財務技巧，讓你在整個過程中更具優勢。這不僅是完成一項手續，更是一次重要的財務決策。
何時是補地價的最佳時機？
掌握市場週期：為何樓市下行是申請的黃金機會
許多精明的業主都會思考，什麼時候進行補地價申請最划算。答案的關鍵，就在於補地價的計算公式。公式中的「買入折扣率」是固定不變的，唯一會變動的因素就是「單位當時市值」。這代表，當樓市處於下行週期，物業估值普遍較低時，計算出來的補價金額自然會相應減少。因此，樓市氣氛較淡靜的時期，其實是遞交補地價申請的黃金機會。你可以趁低位完成補價，鎖定成本，然後耐心等待市場回暖時才將單位出售或出租，從而實現更大的價值。
配合個人財務規劃：賣樓或出租前的部署
除了市場週期，補地價的時機也應該與你的個人財務規劃緊密結合。如果你有計劃在未來一兩年內賣樓套現、換樓，或者將單位出租以賺取被動收入，就應該提早部署。整個補地價申請流程，由遞交申請表到最終取得證明書，一般需時數月。將這個時間因素考慮在內，提前在市況較有利時啟動程序，可以讓你未來在處理資產時擁有更大的靈活性和主導權。
資金不足？剖析補地價的融資與按揭選項
補地價的金額動輒過百萬，一次過拿出這筆現金對許多業主來說並不容易。這自然引申出一個問題：這筆錢可以申請按揭嗎？讓我們來釐清一些常見的觀念。
澄清誤解：補地價款項無法直接申請按揭
首先要澄清一個重要的觀念：你無法直接向銀行申請一筆「補地價按揭」。原因是，在未完成補地價之前，你的單位業權仍帶有轉讓限制，不屬於能在公開市場自由買賣的物業。對銀行而言，這種業權不完整的物業無法作為十足的抵押品，因此銀行不會批出按揭貸款，讓你專門用作繳付補價。
可行方案：完成補地價後，如何透過轉按或加按套現
真正的融資操作，發生在完成補地價「之後」。你需要先用自己的資金（例如儲蓄或私人貸款）繳付補價。當你成功繳款，並從房屋署取得「解除轉讓限制證明書」及完成土地註冊處的登記後，你的單位就正式等同於私人樓宇。此刻，你就可以拿著完整業權的樓契，到銀行申請轉按或加按。銀行會根據單位當時的十足市值重新評估，批出相應的貸款額。透過這個方法，你不但可以套現償還當初用作補地價的資金，若物業有升值，更有機會取得額外的流動資金。
賣樓財技：先簽臨約後補地價的可行性與風險
如果手上資金確實有限，又希望出售單位，市場上有一種較進取的財技，就是先與買家簽訂臨時買賣合約，再利用買家的資金去完成補地價。這種操作雖然可行，但買賣雙方都必須清楚了解其流程與潛在風險。
操作流程：如何設定長成交期以預留時間
這種操作的核心，是在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期，例如三至四個月，而非標準的兩個月。這段額外的時間，就是預留給你去完成整個補地價的程序。流程大致如下：你收到買家支付的臨時訂金後，便立即啟動補地價申請。在成交當日，買家支付的樓價尾數會由雙方律師處理。律師樓會優先從這筆款項中，代你向房屋署支付補地價金額，接著清還原有的按揭餘額，最後的餘款才是你真正收到的賣樓所得。
風險分析：對買賣雙方的潛在影響
這個操作對買賣雙方都存在一定風險。對賣方而言，最大的不確定性是房屋署最終評估的補價金額。假如最終補價高於你的預期，由於單位的售價已在合約中鎖定，你實際到手的金額將會減少。對買方而言，風險在於賣方未必能於成交期內順利完成補地價程序，導致交易延誤甚至告吹。因此，一份清晰嚴謹的買賣合約至關重要，合約中必須訂明若賣方未能如期完成補地價的後果與賠償機制，以保障雙方利益。在進行此類操作前，諮詢專業律師的意見是絕對必要的。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
來到申請補地價的最後部分，相信你心中還有不少疑問。我們整理了幾個在處理補地價申請時最常見的問題，用最直接的方式為你一次過解答，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
Q1: 不同時期購入的居屋，補地價的年期限制有何不同？
這個問題很關鍵，因為政府的資助房屋政策在不同時期有過調整。你單位的轉讓限制期，直接取決於它的首次出售日期。
2022年及之前出售的單位：轉讓限制期為5年
如果你持有的單位是在2022年或之前首次出售，轉讓限制期是5年。過了這個期限，你就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
2022年起出售的新居屋及綠置居：轉讓限制期為15年
不過，由2022年起出售的新居屋和綠置居單位，轉讓限制期就大幅延長到15年。這意味著業主需要持有單位滿15年，才可以申請補地價並在自由市場轉讓。
租置計劃單位：轉讓限制期為2年
至於租者置其屋計劃（租置計劃）的單位，限制就比較寬鬆，轉讓限制期一般是2年。
Q2: 申請手續費可否退還或從補價中扣除？
關於申請手續費，這裡有一個「有條件」的安排，是否能夠「取回」，完全取決於你之後的行動。
準時繳款：可從應繳補價總額中扣除
如果你在收到房屋署的「評估補價通知書」後，在指定期限內（通常是兩個月）繳付全部補價，那麼你之前繳交的申請手續費，就可以從應繳的補價總額中直接扣除。簡單來說，成功完成整個程序的業主，這筆手續費就相當於豁免了。
逾期或放棄申請：手續費不予發還
相反，如果你錯過了繳款期限，或者中途決定放棄補地價申請，那麼這筆手續費是不會發還的。日後若要重新申請，就需要再次繳付全額手續費。
Q3: 若不同意房屋署的估價結果應如何處理？
如果你認為房屋署的估價過高，是有權提出反對的。整個程序有清晰的機制。
在28天內以書面形式提出反對
收到「評估補價通知書」後，你必須在28天的限期內，以書面形式向房屋署提出反對理據。這就是為何我們在前面建議，在正式申請前先向銀行取得估價，這時就可以派上用場。
向土地審裁處提出上訴的權利
假如你與房屋署無法就估價達成共識，你仍然有權利向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
Q4: 補地價後是否必須立即賣樓或出租？
這也是很多人關心的問題。答案其實很簡單。
否，業權已等同私人樓宇，可按個人意願決定
答案是不需要。一旦你完成補地價，並在土地註冊處登記了「解除轉讓限制證明書」，你的單位業權就和一般私人樓宇完全一樣。你可以選擇繼續自住，也可以隨時決定在市場上出售或出租，完全由你個人決定，沒有任何時間限制。
例外情況：最早期（第一至第三期甲）發售的居屋
這裡有一個小知識：香港最早期（即第一期至第三期甲）發售的極少數居屋，由於當年的地契條款並沒有轉讓限制，所以它們本身就不需要補地價，可以直接在自由市場買賣。