「第一期居屋」是否就等於「免補地價」？這問題困擾不少居屋業主及準買家。事實上，居屋能否在公開市場自由轉讓而毋須補地價，關鍵並非在於期數，而是其首次出售日期及地契條款。本港確實存在一批永久豁免補地價的「元祖級」居屋，但並非所有早期屋苑都符合資格。本文將為你拆解這個歷史迷思，提供全港17個免補地價居屋的完整名單，並詳述適用於其他居屋的補地價程序、計算方法及常見問題，助你一文掌握所有關鍵資訊。
為何早期居屋免補地價？解構歷史背景與地契關鍵
談到第一期居屋補地價這個話題，不少人都聽聞最早期的居屋能在自由市場買賣，並且無需補回地價差額。這並非傳聞，而是香港房屋政策歷史中一個獨特的篇章，其背後的原因與政府政策的演變，以及單位最初的地契條款有著密不可分的關係。
釐清概念：何謂真正「免補地價」的早期居屋？
首先要釐清一個概念，坊間常說的「第一期居屋」其實是一個較為籠統的說法。一個居屋單位是否真正「免補地價」，並非單純由期數決定，而是由更精準的因素來劃分。
關鍵分野：首次出售日期 vs. 居屋期數
判斷單位是否需要補地價的真正關鍵，是單位的「首次出售日期」。這個日期直接決定了該單位所遵循的是早期的寬鬆政策，還是後期設有轉售限制的新政策。相比之下，只看居屋期數有時可能會引起混淆。
地契揭秘：豁免補價的法律基礎
豁免補地價的權利，其法律基礎源於單位最初與政府簽訂的地契文件。簡單來說，在政策正式收緊之前，政府批出的地契條款中，並未包含現時常見的轉讓限制條文。因此，這些早期單位的業主日後在公開市場出售物業時，自然就不存在補回地價的法律責任。
1982年政策分水嶺：剖析豁免補地價的歷史成因
要深入理解這個歷史成因，我們需要將時間回溯至1982年。這一年是香港居屋政策的一個重要分水嶺，政府在此時開始調整資助房屋的轉售政策。
補地價政策由「第三期乙」起實施
目前大家所熟悉的居屋補地價制度，實際上是從1982年5月推售的「居者有其屋計劃第三期乙」才正式開始全面實施。所有在此日期之後出售的居屋單位，其地契都加入了轉售限制條款，業主必須補地價後才能在公開市場轉讓。
1982年5月前簽訂地契的獨特性
由此可見，所有在1982年5月這個時間點之前首次出售的居屋單位，就擁有這種歷史賦予的獨特性。它們的地契條款並未設下枷鎖，這也解釋了為何那些早期的第一期居屋單位，能夠成為市場上罕見的、無需補地價便可自由買賣的資助房屋。
即查即知：我的居屋需要補地價嗎？
了解了歷史背景後，你最關心的問題可能是：如何確定自己的居屋單位是否需要補地價？其實查證的過程相當直接。
網上資格檢查步驟
最準確的方法是查閱你單位的樓契，特別是「首次轉讓契」（First Assignment），文件上會清楚列明首次出售的日期。此外，你也可以透過土地註冊處的網上查冊服務，核實單位的首次註冊日期及相關的地契條款。
結果解讀：「無需補地價」或「需按程序補地價」
查核結果通常十分清晰。如果你的單位「首次出售日期」早於1982年5月，那麼你的單位就屬於「無需補地價」的類別。如果日期是在此之後，那麼單位就需要按照現行的官方程序申請補地價，才能取得「解除轉讓限制證明書」並在公開市場上出售。
【完整名單】全港免補地價居屋屋苑一覽
談及第一期居屋補地價政策，最令人關心的莫過於哪些屋苑可以永久豁免。這些屋苑因其歷史背景，在地契上沒有轉讓限制，容許業主在自由市場上出售單位而無需補回地價。以下就為你整理了全港所有免補地價的第一期居屋及同期數屋苑的完整名單，方便你一次過掌握。
香港島區免補地價屋苑
漁暉苑（第一、二期）
宏德居
山翠苑
怡翠苑
九龍區免補地價屋苑
順緻苑
俊民苑
悅麗苑
油塘中心
翠瑤苑
清麗苑
康田苑
怡閣苑（第一期）
新界區免補地價屋苑
穗禾苑（第一、二期）
置樂花園
愉城苑
汀雅苑
兆安苑
免補地價居屋的優點與注意事項
了解完整名單後，我們來探討一下這類第一期居屋的獨特之處。它們既有吸引人的優點，也有入手前必須留意的現實考量。
優點：間隔實用率高，普遍廳大房大
這些早期居屋的一大賣點，就是其極高的實用率。當時的建築設計著重居住空間，所以單位間隔普遍方正實用，而且甚少有多餘的窗台或走廊位。這代表你買到的每一呎，幾乎都是實際可用的生活空間。不少人都會發現，這些舊式居屋的客飯廳和睡房，面積往往比現今同類型的新樓盤寬敞，對於追求空間感的家庭來說，這是一個非常實在的優點。
注意事項：高樓齡對維修及銀行按揭的影響
優點的背後，樓齡是不能忽視的一環。這些屋苑樓齡普遍已達四十年或以上，所以潛在的維修保養開支是必須考慮的因素。買家在睇樓時，除了單位內部，也應留意大廈公用地方的狀況，例如外牆、喉管等，並了解業主立案法團的財政狀況。
此外，高樓齡亦會直接影響銀行按揭的審批。銀行在評估舊樓的按揭申請時會比較審慎，有機會批出較短的還款年期，或者降低貸款額度。這意味著準買家可能需要準備更充裕的首期資金，而且每月供款額亦會相應提高，在財務規劃上需要作好準備。
居屋補地價程序及計算方法（適用於需補價單位）
雖然部分極早期推出的第一期居屋無需補地價，但絕大部分的居屋業主若想將單位在公開市場自由出售或出租，仍然必須完成補地價的程序。整個過程由房委會主理，程序清晰，只要跟著步驟處理，便能順利為單位鬆綁。
補地價申請四部曲：由遞表到領取證明書
由遞交申請到領取最終的證明文件，整個補地價程序可以簡單歸納為四個主要步驟。業主只需備妥文件，按部就班便可。
步驟一：遞交評估補價申請書 (HD1065C)
首先，業主需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格，其正式編號為 HD1065C。填寫好後，連同單位樓契的副本以及指定金額的申請手續費，一併交往香港房屋委員會（房委會）即可。遞交方式可以親身前往、郵寄，或透過設有數碼簽署功能的「智方便+」帳戶進行網上申請。
步驟二：房委會委派測量師評估市值
房委會收到申請後，下一步便會委派認可的測量師，與業主預約時間到單位進行實地視察。測量師會根據當時的市場狀況、單位座向、樓層、景觀及內部狀況等因素，評估出單位在補價當日的十足市值。這個估價是計算最終補價金額的關鍵基礎。
步驟三：接收「評估補價通知書」及決定是否接納
完成估價後大約一個月，業主便會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明單位經評估後的市值，以及根據公式計算出的應繳補價金額。業主有兩個月的時間考慮是否接納這個估價並繳付款項。假如對估價有異議，可以在指定期限內提出書面反對。
步驟四：繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
假如業主接納補價金額，便需要在通知書發出日起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式繳清款項。房委會確認收款後，便會正式發出「解除轉讓限制證明書」。收到這份重要文件後，業主應盡快交由律師到土地註冊處辦理註冊手續，自此單位的轉讓限制便正式解除。
居屋補地價點計？官方公式與實例教學
了解補地價的程序後，大家最關心的自然是金額如何計算。其實房委會有一條固定的官方公式，只要掌握了基本概念，自己也能夠初步估算。
官方補地價計算公式詳解
計算補價金額的官方公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × ((購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值)
公式中「(購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值」這部分，其實就是業主當年買入單位時，政府所提供的「補價折扣率」。簡單來說，公式就是將單位現時的市值，乘以當初的折扣率，得出需要補回給政府的金額。
計算實例：如何應用公式計出補價金額
假設一個單位於多年前以七折（即30%折扣率）買入，當時的買入價是140萬，而當時的十足市值是200萬。
現在業主打算補地價，經房委會評估後，單位的現時市值為600萬。
套用公式計算：
補價金額 = $6,000,000 × (($2,000,000 – $1,400,000) / $2,000,000)
補價金額 = $6,000,000 × (30%)
應繳補價金額 = $1,800,000
所以，業主需要繳付180萬的補價，才能將單位在公開市場自由轉讓。
如何查詢準確的「補價折扣率」？
要找出最準確的「補價折扣率」，最可靠的方法是查閱自己手上那份單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份法律文件會清楚列明單位在首次出售時的十足市值及當時的買入價，從而可以計算出最準確的折扣率。由於不同期數，甚至同一屋苑不同座數的單位，其折扣率都可能存在差異，因此查閱自己單位的樓契文件是唯一穩妥的做法。
居屋補地價及第一期居屋常見問題 (FAQ)
關於第一期居屋補地價的種種疑問，以及其他居屋業主普遍關心的問題，相信不少朋友都希望得到清晰的解答。以下我們整理了幾個最常見的問題，用最直接易明的方式為你逐一剖析。
第一期居屋與現今新居屋的轉讓限制有何不同？
這兩者之間的分別可謂是天壤之別，關鍵在於補地價政策的實施時間點。真正屬於第一期居屋等早期屋苑，是在1982年5月房委會實施補地價政策前發售的，所以它們的地契條款並沒有轉讓限制，業主在禁售期過後，就可以直接在公開市場自由出售，無需補回任何地價。
而現今的新居屋，則受到非常嚴格的轉讓限制。政府為了打擊炒賣和確保資助房屋資源的合理運用，近年不斷收緊轉售規定。例如2022年起推售的居屋，業主需要在買入單位後的15年，才可以申請補地價，並在公開市場上出售。在這之前，只可以在特定的年期內，於毋需補地價的居屋第二市場，轉售給合資格的綠表或白表人士。
免補地價居屋的高樓齡會否影響銀行按揭申請？
樓齡確實是銀行審批按揭時的一個考慮因素。一般而言，銀行會用一個指標，例如「75減」或「80減」樓宇的樓齡，來計算最長的按揭還款年期。由於免補地價的早期居屋樓齡普遍已達四十年或以上，計算出來的還款年期可能會比新樓短。
不過，這並不代表申請一定會被拒絕。銀行最終會作綜合評估，除了樓齡，物業本身的質素、維修狀況、地點，以及申請人自身的財務能力和信貸紀錄，都是非常重要的審批依據。只要單位保養得宜，加上申請人財政穩健，成功獲批按揭的機會依然很高。建議在物色單位時，可以先向幾家不同的銀行作初步查詢。
如果我的居屋需要補地價，應選擇何時申請？
補地價金額的計算，是與申請補價當時的物業市值直接掛鈎的。官方的計算公式是「補價時的十足市值 x (購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值」。簡單來說，就是用現時的市值，乘以你當年買入時所享有的折扣率。
所以，最理想的申請時機，自然是當樓市處於調整期或下行階段。因為當物業市值較低時，按同一折扣率計算出來的補價金額亦會相應減少。反之，如果在樓市高峰期申請，需要繳付的補價就會十分高昂。業主可以捕捉市場的週期，在估值較低的時間點申請，為日後出售單位做好準備。
整個補地價申請程序（如適用）一般需時多久？
整個流程所需的時間，由遞交申請表開始計算，直至收到「解除轉讓限制證明書」為止，一般大約需要兩個月左右。
具體來說，當你向房委會遞交申請及所需文件後，房委會需要時間處理，並委派測量師到你的單位進行實地視察和估價，這個過程通常需時約一個月。在你收到「評估補價通知書」後，你有兩個月的時間去繳付補價。只要你準時付款，很快便能辦妥手續，領取證明書，正式為你的物業「鬆綁」。
若不滿意房委會的補價評估，可以上訴嗎？
可以的。如果你認為房委會評估的市值過高，導致補價金額不合理，你絕對有權提出反對。
根據程序，你必須在「評估補價通知書」發出日期的28天內，以書面形式向房委會正式提出反對。在反對理據中，你最好能提供客觀的證明，例如附上由獨立測量師行或銀行出具的估價報告作為佐證，這樣會更具說服力。如果雙方仍然無法達成共識，業主最終的途徑，是可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。