無論是首次置業首期不足，抑或需要從現有物業套現資金周轉，樓宇二按（Second Mortgage）常被視為解決財困的快捷方案。發展商為一手新盤提供的「呼吸Plan」或財務公司靈活的貸款計劃，表面上極具吸引力。然而，這份便利的背後，其實暗藏利率陷阱、違約Call Loan、轉按困難等五大致命風險。一旦誤墮其中，原本的置業夢隨時變成難以掙脫的財務枷鎖。本文將為你由淺入深，全面拆解二按的定義、利息計算、壓力測試，並提供詳盡的「甩二按」終極懶人包，助你在申請前洞悉全局，作出最精明的決定。
樓宇二按揭是什麼？剖析定義、作用與市場現況
二按的基本定義與運作原理
一按與二按的關係：在原有按揭基礎上增加貸款
很多人在置業或周轉時，都會聽過「樓宇二按」這個名詞。簡單來說，樓宇二按揭就是在你的物業已經有銀行「一按」（第一按揭）的情況下，再向另一間金融機構申請第二份按揭貸款。你可以將物業想像成一件抵押品，銀行因為借出「一按」而擁有第一債權。當你申請二按時，就是將這件抵押品再次抵押給第二位債權人，以獲取額外資金。所以，二按是完全建基於一按之上的貸款。
二按的主要目的：解決首期不足或套現資金
申請二按主要有兩個目的。第一，是為了解決首期不足的問題，這在新盤買家中尤其常見。由於銀行按揭成數受金管局嚴格限制，買家可能需要一筆額外資金去填補首期的差額，二按便成為一個選項。第二，是為了套現資金。已持有物業一段時間的業主，可以利用物業的升值部分申請二按，將不動產轉化為流動現金，用作投資、生意周轉或其他個人需要。
誰提供二按？發展商與財務公司的角色
發展商為一手新盤提供的二按計劃
市場上提供樓宇2按服務的，主要並非傳統銀行，而是發展商和財務公司。發展商為了促銷旗下的一手新盤，通常會透過其關聯或指定的財務公司，為買家提供高成數的二按計劃。這些計劃的賣點是審批相對寬鬆，甚至出現過俗稱「呼吸Plan」的方案，初期申請門檻極低，目的是幫助買家輕鬆「上車」。
財務公司為各類物業提供的二按套現方案
除了發展商，市場上亦有眾多財務公司為各類型物業（包括二手樓、唐樓甚至村屋）提供二按套現服務。由於財務公司不受金管局的按揭指引規管，它們在審批貸款額、成數及申請人入息要求方面有更大彈性。這為一些無法從銀行獲得足夠貸款的業主，提供了一個額外的融資渠道。
我是否適合申請二按？3步互動決策指南
評估一：你是首次置業還是換樓客？
決定是否申請二按前，首先要清晰自己的身份和需要。如果你是首次置業人士，目標是跨過置業門檻，二按可能是達成目標的捷徑。但如果你是換樓客或現有業主，需要思考是否有其他成本更低的融資方法，例如轉按或加按，因為二按的長遠利息成本通常非常高昂。
評估二：資金缺口能否以按揭保險解決？
面對首期資金不足，二按並非唯一出路。政府的按揭保險計劃（MC）同樣可以協助合資格的買家承造高成數按揭。按揭保險的總利息成本一般遠低於二按，而且整個貸款都由銀行處理，利率和條款相對透明。你可以先比較一下，計算兩種方案的長遠開支，看看按揭保險是否已經能滿足你的需要。
評估三：你能否承擔「蜜月期」後的高息壓力？
這是考慮二按時最關鍵的一步。發展商提供的二按普遍設有2至3年的「低息蜜月期」，這段時間的樓宇二按利息可能與銀行一按相若，令供款看似輕鬆。但優惠期結束後，利率會大幅抽升至極高水平（例如P+甚至更高）。你必須計算出「蜜月期」後的實際每月供款額，並評估自己的現金流能否穩定地承擔這種壓力，否則便可能陷入財務困境。
二按 vs 按揭保險：高成數按揭方案全面比較
當置業預算不足，需要申請高成數按揭時，市場上主要有兩個選擇：申請樓宇二按，或者選用按揭保險計劃。這兩個方案都能幫助準業主跨越首期的門檻，但兩者的運作原理、成本結構同風險水平有很大分別。想作出最適合自己的決定，就要先深入了解它們的根本差異。
優點與缺點對比表：一眼看清兩者差異
| 比較項目 | 樓宇二按 | 按揭保險計劃 (按保) |
|---|---|---|
| 利息成本 | 組合利率 (一按銀行低息 + 二按財務公司高息)，「先甜後苦」 | 整個貸款額均享用銀行的較低按揭利率 |
| 審批機構 | 一按銀行 及 財務公司 | 銀行 及 香港按證保險有限公司 (HKMC) |
| 審批要求 | 財務公司部份或較寬鬆，但銀行會合併計算壓測，門檻極高 | 嚴格按照金管局指引，對入息穩定性要求高 |
| 前期開支 | 通常沒有保費，但可能涉及財務公司手續費 | 需要支付一筆過的按揭保險費 |
| 還款年期 | 二按部份年期通常較短 (例如最長25年) | 可與一按年期看齊 (最長30年) |
比較一：利息與長遠總成本
利息是考慮貸款方案時最重要的因素。按揭保險的最大優點，是整筆貸款（例如樓價的九成）都可以享有銀行的低利率，總利息開支比較清晰同可預算。
相反，樓宇二按利息結構比較複雜。它由兩部份組成：銀行的一按貸款，同財務公司的二按貸款。通常發展商或財務公司會提供首兩至三年的低息「蜜月期」吸引買家，但優惠期結束後，二按部份的利率會大幅抽升，長遠的總利息支出通常遠高於按揭保險方案。
比較二：審批要求與壓力測試嚴謹度
按揭保險計劃由香港按證保險有限公司承保，申請人必須嚴格遵守金融管理局的規定，包括供款與入息比率的要求，所以對入息證明的要求非常嚴謹。
樓宇二按揭的審批表面上看似較有彈性，因為財務公司不受金管局規管。但關鍵在於，提供一按的銀行必須同意二按的存在，並且會在審批時，將一按同二按的總供款合併計算。銀行會使用二按貸款「蜜月期」後最高的利率作為計算基準，所以計出來的總入息要求會非常高，門檻甚至可能比直接申請按揭保險更高。
比較三：保費／手續費等前期開支
選擇按揭保險計劃需要支付一筆按揭保費，保費金額視乎貸款額同按揭成數而定，可以選擇一次過支付，或者加進貸款額中分期攤還。
樓宇2按其中一個賣點是不需要支付按揭保費，可以減輕一些前期現金支出。不過，申請人需要留意財務公司是否會收取其他行政費或手續費，申請前一定要問清楚所有收費項目。
比較四：還款年期與彈性
按揭保險的還款年期可以同普通銀行按揭一樣，最長可達30年。較長的還款期意味著每月的供款額會比較低，現金流壓力較小。
二按貸款的還款年期通常會比較短，財務公司提供的二按部份普遍最長只有25年，甚至更短。還款期縮短，代表每月的還款額會相應增加，對申請人的每月還款能力要求更高。
為何近年二按需求減少？按揭保險計劃的替代效應
過去，由於按揭保險對樓價設有較低上限，買家如果想購入較高價值的物業又首期不足，二按是其中一個常見的出路。但近年市場情況出現了結構性的轉變，令二按的吸引力大不如前。
政府放寬按保計劃如何削弱二按的吸引力
導致二按需求減少的關鍵，是政府近年大幅放寬了按揭保險計劃的樓價上限。在新措施下，首次置業人士購買1,000萬或以下的物業，最高可以申請九成按揭。這個改動直接涵蓋了大部分中小型單位的市場，為大多數上車客提供了一個成本更低、風險更可控的高成數按揭選擇。既然可以透過按揭保險，以全期低息借足九成，自然就沒有必要去考慮利息更高、條款更複雜的二按方案。
總結：誰是二按的真正目標客群？
在按揭保險成為市場主流後，樓宇二按已經變成一個較為小眾的選擇。它的真正目標客群，主要是一些特殊情況的申請人。例如，收入不穩定而未能通過按揭保險嚴格審批的自僱人士，或者希望購買一些按揭保險計劃不涵蓋的物業類型（例如部分村屋），他們可能仍然需要考慮二按作為備用融資方案。對於一般置業人士而言，二按的高昂成本同潛在風險，令它不再是首選。
警惕！樓宇二按揭的五大潛在風險與致命陷阱
申請樓宇二按看似是解決首期不足的捷徑，但是糖衣背後可能隱藏著嚴峻的財務陷阱。不少人在未完全理解樓宇二按揭的條款與風險前便草率作出決定，最終令自己陷入困境。在簽署任何文件前，花時間了解以下五個致命陷阱，是保障自己財務未來的第一步。
陷阱一：「低息蜜月期」與利率陷阱
首兩至三年低息期結束後，利率如何大幅飆升
許多發展商或財務公司提供的樓宇2按計劃，最吸引人的地方就是首兩至三年的「低息蜜月期」。在這段期間，樓宇二按利息可能與銀行一按的利率相若，甚至提供免息優惠，令每月供款看似非常輕鬆。問題是，這個蜜月期總會結束。優惠期過後，二按利率便會大幅抽升，通常會以最優惠利率（P）加若干百分比計算，例如P+3%或更高，實際年利率可達6%至8%以上，遠高於一般銀行按揭。
實際案例：供款額前後差距對現金流的衝擊
我們可以透過一個簡單例子理解這個衝擊。假設你申請了一筆150萬元的二按貸款，還款期為25年。
在首兩年「蜜月期」，假設利率為3.5%，每月供款大約是7,516元。
兩年後，當利率飆升至6.5%，你的每月供款便會增加至10,147元。
每月的供款額突然增加了2,631元，一年下來就是超過31,000元的額外支出。這個突如其來的增幅，會直接衝擊你的現金流預算，如果財務上沒有預留足夠的緩衝空間，便可能導致周轉困難。
陷阱二：未經一按銀行同意的違約風險
為何私下承造二按屬違反貸款協議
申請二按有一個非常關鍵的法律前提，就是必須獲得一按銀行的書面同意。在你與銀行簽訂的一按貸款協議中，通常都包含一項條款，列明業主在未經銀行同意前，不得在物業上設立任何新的押記或按揭。私下向財務公司申請二按，等同直接違反了這份合約。銀行視這種行為是增加了自身的貸款風險，因為一旦業主斷供，銀行需要與另一位債權人爭奪資產。
銀行「Call Loan」（要求立即全數還款）的嚴重後果
銀行可以透過查閱環聯（TU）信貸報告或土地註冊處的紀錄，輕易得悉物業有否新增二按。一旦發現業主違約，銀行有權採取法律行動，最嚴重的後果便是「Call Loan」。意思是銀行會要求你立即全數清還所有未償還的一按貸款。對於絕大部分業主來說，要在短時間內籌集數百萬元的資金幾乎是不可能的任務。最終，業主可能被迫賤賣物業，甚至面臨物業被銀行沒收的風險。
陷阱三：審批標準不透明與發展商「配額制」
「呼吸Plan」背後可能隱藏的審批不確定性
市場上俗稱的「呼吸Plan」，標榜申請人毋須提供入息證明便可獲批二按，聽起來十分吸引。但是，這並不代表審批是百分百保證的。提供二按的財務公司依然有其內部的審批標準，只是這些標準並不透明。申請人可能在臨近成交時才被告知申請被拒，屆時要再尋找其他融資方案已經太遲，最終可能導致交易告吹，甚至被沒收已支付的訂金。
即使財務狀況良好亦可能因配額用盡被拒
另一個隱藏風險是發展商的「配額制」。發展商為旗下新盤提供的二按計劃，很多時候都設有總貸款金額或申請宗數的上限。這意味著，即使你的財務狀況非常良好，收入穩定，足以通過壓力測試，但如果申請時該樓盤的二按配額已經用完，你的申請依然會被拒絕。這個變數完全超出買家的控制範圍，為置業計劃增添了極大的不確定性。
陷阱四：轉按困難，陷入高息枷鎖
為何「甩二按」對物業升值幅度有極高要求
當二按的低息蜜月期結束後，很多人都會希望透過轉按來「甩二按」，即是將一按和二按的總欠款，轉移到另一間銀行，整合成一筆利率較低的按揭貸款。困難之處在於，銀行受金融管理局的按揭成數指引所限。一般情況下，銀行最多只能為物業提供估值的五至六成貸款。由於一按加二按的總貸款額通常已佔樓價八成或以上，所以除非物業價值在短期內有非常顯著的升幅，否則新銀行批出的貸款額，將不足以完全清還舊有的總欠款。
數字拆解：計算轉按時估價需達多少才能覆蓋總欠款
讓我們用數字說明。假設你購入一個800萬元的物業，承造六成一按（480萬元）及兩成二按（160萬元），總貸款額為640萬元。
三年後，假設你的總欠款還剩下約600萬元。你希望將這筆欠款轉按至新銀行。
在不申請按揭保險的情況下，假設新銀行最高可批出估值的六成按揭。要成功轉按，你的物業估值便需要上升至最少1,000萬元（1,000萬元 x 60% = 600萬元）。這代表物業需要在短短數年間升值25%，這在現時的市場環境下並不容易達到。
陷阱五：樓市逆轉下的負資產與破產危機
當樓價下跌與利率上升夾擊時的雙重風險
承造高成數的樓宇二按，最致命的風險是在經濟逆轉時出現。當樓市下跌，同時利率持續上升，業主便會面臨雙重夾擊。一方面，利率上升導致每月供款大增，現金流變得異常緊張。另一方面，樓價下跌可能令物業的市場價值低於總按揭欠款，使物業淪為「負資產」。這種情況會為業主帶來巨大的財務及心理壓力。
從「銀主盤」到破產的法律程序
假如業主因無法負擔高昂的供款而斷供，銀行或財務公司便會啟動法律程序收回物業。物業會變成「銀主盤」並被強制拍賣。在樓市下行時，銀主盤的拍賣價通常會低於市價。如果拍賣所得的款項不足以全數清還一按及二按的總欠款，業主依然需要為差額負責。債權人有權繼續向業主追討，最終可能申請其破產，後果非常嚴重。
二按壓力測試終極指南：合併計算方法與實例
談到申請樓宇二按，壓力測試是申請過程中一個相當關鍵的環節。很多人對它的計算方式感到困惑，尤其是涉及樓宇二按揭時，情況會變得更複雜。現在讓我們一步一步拆解，讓你完全掌握二按壓力測試的計算原理。
二按壓力測試核心原則：合併一按及二按的供款計算
銀行在審批按揭申請時，最關心的是申請人的總體還款能力。因此，當申請涉及樓宇2按時，銀行不會將一按和二按分開看待。審批的核心原則，就是將一按和二按的每月供款合併計算，然後用這個總供款額來評估申請人的入息是否足以應付。這個合併計算的方式，確保了銀行能全面評估你在承擔兩筆按揭貸款後的真實財務壓力。
為何銀行會用「最高利率」作計算基準
你可能會發現，發展商或財務公司提供的二按計劃，通常設有首兩至三年的低息「蜜月期」。不過，銀行在進行壓力測試計算時，並不會使用這個吸引人的初始低利率。銀行會直接採用二按合約中列明的「最高利率」，即「蜜月期」結束後大幅調升的利率作為計算基礎。這是基於風險管理的考量。因為貸款年期長達二、三十年，初期的低息只是短暫的，未來真正長遠的還款壓力，其實來自那個較高的利率。所以，銀行必須確保你在最壞的情況下，依然有能力還款。
H44: 二按「先甜後苦」的利率結構對壓測的影響
這種「先甜後苦」的樓宇二按利息結構，對壓力測試的結果有決定性的影響。由於計算基準是採用未來的高利率，這會令壓力測試下的模擬每月供款額大幅增加，直接推高了對申請人每月入息的要求門檻。換句話說，即使你眼下能輕鬆應付初期的低息供款，但如果不符合以未來高利率計算的壓力測試標準，你的按揭申請依然很可能被拒絕。
逐步詳解：二按壓力測試合併計算實例（以樓價800萬為例）
為了讓你更具體地理解，我們用一個實際例子來說明。假設你看中一個價值800萬的單位，打算承造八成按揭，當中包括銀行六成一按，以及由發展商財務公司提供的兩成二按。
貸款背景資料：
* 物業價格： 800萬
* 一按貸款： 480萬 (六成)，利率2.5%，還款期30年
* 二按貸款： 160萬 (兩成)，首2年利率2.5%，其後利率5%，還款期25年
* 壓力測試標準： 假設利率加2厘，供款與入息比率上限為60%
步驟一：計算一按部分的壓力測試與所需入息
首先，銀行會計算一按部分的壓力測試。
* 壓力測試利率： 2.5% + 2% = 4.5%
* 壓力測試下的每月供款： 約 $24,325
* 一按所需最低月入： $24,325 ÷ 60% = $40,542
步驟二：計算二按部分的壓力測試與所需入息（關鍵步驟）
接著是關鍵的二按部分。銀行會選用二按的最高利率（5%）作為計算基礎。
* 壓力測試利率： 5% + 2% = 7%
* 壓力測試下的每月供款： 約 $11,310
* 二按所需最低月入： $11,310 ÷ 60% = $18,850
步驟三：將兩者所需入息相加，得出總所需月入門檻
最後一步，是將一按和二按所需的最低入息相加，得出申請人需要達到的總收入要求。
* 總所需最低月入： $40,542 (一按部分) + $18,850 (二按部分) = $59,392
從這個例子可見，即使樓價相同，申請包含二按的高成數按揭，對入息的要求會比單純申請按揭保險高出不少。
壓力測試計算機：評估你的負擔能力
網上有很多壓力測試計算機工具，可以幫助你快速進行初步評估。這些工具的設計原理，就是基於上述的合併計算邏輯。
輸入樓價及入息，即時計算合併供款後的最低月入要求
你只需輸入物業價格、打算申請的一按及二按成數、各自的利率等資料，計算機就能自動模擬銀行審批時的壓力測試情境，並即時計算出合併供款後的最低月入要求。這能讓你對自己的負擔能力有一個清晰的概念，避免在遞交申請後才發現不符合資格。
根據結果提供初步風險評估（低、中、高風險）
計算結果不只是一個數字。你可以根據自己的實際入息與計算結果的差距，評估自己的財務風險。如果你的月入遠高於最低要求，代表你的財務狀況穩健，屬於低風險；如果僅僅符合或略高於要求，則意味著你的還款緩衝空間較小，未來一旦利率上升或收入減少，便會馬上面對還款壓力，屬於較高風險。
樓宇二按揭申請全流程：由準備到批核的關鍵步驟
要成功申請樓宇二按揭，並不是一件隨便的事。整個過程就像砌積木一樣，每個步驟環環相扣，缺一不可。了解清楚整個申請流程，由準備文件到獲得最終批核，可以令你的計劃更加順暢。
法律前提：獲取一按銀行書面同意
在討論任何申請細節前，必須先了解一項凌駕一切的法律前提：所有正規的樓宇二按申請，都必須獲得你的一按銀行發出的書面同意信。這是因為物業已經抵押給一按銀行，任何對物業業權的額外抵押，都必須得到第一債權人的許可。私下承造二按會直接違反一按的貸款協議，後果可以非常嚴重。
如何向一按銀行提出申請並獲取同意信
你需要主動聯絡你的一按按揭部門，表明你打算為物業申請二按。銀行會要求你提供二按的貸款額、年期、以及提供貸款的財務公司等基本資料。然後，銀行會重新審視你的財務狀況，包括還款紀錄和信貸評級，確保即使增加了二按供款，你依然有足夠的還款能力，才會發出同意信。
TU信貸報告：銀行如何得悉你的二按申請
你可能會好奇，銀行是如何知道你正在申請其他貸款的？答案就在於環聯（TU）信貸報告。當你向財務公司申請樓宇2按時，對方通常會查閱你的TU信貸報告，這個查閱紀錄是所有金融機構都看得到的。加上自2017年起，業主申請按揭時需同意讓土地註冊處在物業有任何新的押記文件註冊時，向銀行發出電子提示。因此，想在銀行不知情下申請二按，在現今的機制下幾乎是不可能的。
發展商二按的標準申請程序
至於一手新盤常見的發展商二按，其申請流程就有一個比較標準的框架，通常分為以下幾個步驟。
步驟一：指定限期前書面通知發展商
買家需要在發展商指定的期限內（一般是成交前若干天），以書面形式正式通知他們，你有意申請由其關聯財務公司提供的二按計劃。
步驟二：同步向銀行申請一按貸款
你需要同步向銀行遞交一按的正式申請。這個步驟至關重要，因為發展商二按的成立，是建基於你成功獲批一按之上的。
步驟三：銀行進行合併審批及壓力測試
銀行收到你的申請後，會將一按及發展商提供的二按條款合併考慮，進行一次總的壓力測試。銀行會使用二按未來最高的利率水平來計算你的總供款佔入息比率，以評估你的還款能力。
步驟四：憑銀行同意信，向關聯財務公司正式遞交申請
當銀行正式批核你的一按，並發出書面同意信後，你便可以拿著這份重要的文件，連同其他所需文件，向發展商指定的財務公司正式遞交二按申請。
申請二按所需文件清單
不論是向哪種機構申請，準備齊全的文件都能加快審批進度。以下是一份基本清單：
身份證明與環聯(TU)信貸報告
香港永久性居民身份證副本，以及自行申請的最新環聯(TU)信貸報告。這份報告是評估你信貸健康度的關鍵文件。
入息證明（最新稅單、糧單、銀行月結單）
你需要提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入賬的銀行月結單，以證明你有穩定及足夠的收入。
現有按揭貸款合約及還款紀錄
你需要提交現時一按的貸款合約副本，以及最近半年的還款紀錄，以證明你的還款習慣良好。
已承造二按？「甩二按」的策略與最佳時機
什麼是「甩二按」？定義與操作方法
解釋如何透過轉按將一按與二按整合至新銀行
「甩二按」是一個市場術語，意思是透過轉按操作，擺脫現有的樓宇二按貸款。具體方法是，向一間新的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的金額，需要足夠一次過清還原有一按銀行的按揭餘額，和提供二按的財務公司全部欠款。當新銀行的貸款批出後，你原有的兩筆債務就會整合成一筆，之後你只需要向新銀行進行單一供款。這個操作的目的，是利用銀行較低的利率，去取代利息高昂的樓宇二按揭，減輕長遠的供款負擔。
「甩二按」的黃金時機：在低息優惠期完結前行動
為何要避免二按進入高息期
發展商或財務公司提供的樓宇二按，普遍設有首兩至三年的低息「蜜月期」。在這段期間，樓宇二按利息可能與銀行一按的利率相差不大，令供款看似輕鬆。蜜月期一旦結束，利率便會大幅抽升，通常會調整至最優惠利率（P）再加若干百分比的水平。這會導致你的每月供款額突然急增，為個人或家庭現金流帶來沉重壓力。因此，把握時機在低息期完結前成功「甩二按」，是避免墮入高息陷阱的關鍵一步。
預留充足時間（至少三個月）辦理轉按手續
辦理轉按的手續相當繁複，當中涉及向新銀行提交申請、等待審批、物業重新估價，以及委託律師樓處理法律文件等一系列程序。整個過程並非即時可以完成，一般都需要數個星期甚至更長時間。所以，你應該在二按低息優惠期完結前，預留最少三個月的時間來啟動整個轉按申請流程。預留充足的時間，可以確保你有能力應對各種突發情況，並且順利在二按利率抽升前，完成所有轉按手續。
成功「甩二按」的挑戰：為何物業需要大幅升值？
計算轉按後，新銀行在不承造按揭保險下的貸款上限
要成功「甩二按」，最大的挑戰通常來自物業的最新估價。當你向新銀行申請轉按時，銀行需要遵守金融管理局的指引去審批貸款額。在不申請按揭保險的標準情況下，銀行最高只能夠批出物業估值的五成至六成作為貸款。這衍生出一個關鍵問題：新銀行批出的最高貸款額（即：物業最新估價 x 50%或60%），是否足夠清還你現有的一按和樓宇2按的總結欠？假如物業在這幾年間沒有錄得顯著升值，那麼新銀行可批出的貸款額，很可能不足以覆蓋你的總欠款。這就是「甩二按」最常遇到的困難。
探討物業升值不足時的其他潛在解決方案
假如物業的升值幅度確實不足，導致轉按時的貸款額不夠償還總欠款，你仍然有其他方法可以考慮。第一，你可以動用一筆額外資金，先償還部分二按的本金。這樣可以直接降低總結欠，使轉按後的新貸款額能夠覆蓋剩餘的債務。第二，你可以研究在轉按時，同時向新銀行申請按揭保險。按揭保險計劃可以讓銀行批出更高的按揭成數，從而有機會借取足夠資金去整合一按與二按。不過，選用這個方案需要額外支付一筆按揭保費，並且申請人亦要符合按揭保險公司的入息審批要求。
關於樓宇二按揭的常見問題 (FAQ)
私下承造二按會被一按銀行發現嗎？
關於樓宇二按，這是一個非常關鍵的問題。答案是，在現行機制下，一按銀行幾乎必定會發現。以前可能存在灰色地帶，但是現在的監管措施已經堵塞了這個漏洞。
銀行主要有兩個途徑得知。第一，當你申請二按時，財務公司會向環聯 (TU) 查閱你的信貸報告，這個查閱紀錄銀行是看得到的。第二，更重要的是，當二按的按揭契送往土地註冊處註冊時，一按銀行會收到電子提示。這意味著，私下承造二按的行為會直接觸發警報。
這種做法屬於違反與一按銀行的貸款協議，後果可以很嚴重。銀行有權採取行動，例如要求你立即清還二按，或者最嚴重的情況是要求你立即全數償還一按貸款，也就是俗稱的「Call Loan」，會造成極大的財務壓力。
二按利息一般是多少？與私人貸款相比如何？
樓宇二按利息是大家最關心的問題之一，但是它沒有一個固定的標準答案。利率取決於提供貸款的機構（發展商或財務公司）、你的信貸狀況以及當時的市場環境。不過，普遍來說，樓宇二按揭的利率結構通常是「先甜後苦」。
例如，計劃的首兩至三年，利率可能比較吸引，例如以最優惠利率 (P) 減某個百分比計算。但是優惠期過後，利率會大幅抽升至 P 加某個百分比，實際年利率可以達到5%至10%或以上。
與私人貸款相比，由於樓宇2按有物業作為抵押品，它的利率通常會比財務公司的無抵押私人貸款低一些。不過，兩者的利率都遠高於銀行的一按。選擇哪一種，需要視乎你的資金需求、還款能力以及是否願意將物業作進一步抵押。
除了發展商新盤，二手樓、唐樓或村屋可以申請二按嗎？
答案是可以的，不過要找對貸款機構。發展商提供的二按計劃，顧名思義，通常只適用於其旗下指定的一手新盤，作為一種促銷工具。
如果你想為二手樓、唐樓或村屋申請二按，主要就需要向市場上的財務公司查詢。財務公司不受銀行那麼多規管，審批標準相對彈性，所以它們願意承造銀行一般不會接觸的物業類型。當然，每間財務公司的估價標準和審批準則都不同，批出的貸款條件也會有很大差異，申請前需要多作比較。
提早清還二按貸款是否需要支付罰息？
這個問題的答案完全取決於你簽訂的貸款合約條款。一般來說，傳統銀行的一按貸款，或者部分由發展商提供的二按計劃，都會設有罰息期，通常是首兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還貸款，就需要支付一筆罰款。
不過，市場上很多財務公司為了增加其二按計劃的吸引力，會提供免罰息的條款。這意味著你可以隨時根據自己的財務狀況，提早還款而沒有額外罰款。因此，在簽署任何二按貸款文件前，一定要仔細閱讀合約中關於提早還款及罰息期的相關條文，確保清楚明白所有細節。