壓力測試取消點算？解構私人貸款壓力測試真正標準：DTI計算、3大過關策略及計算機終極指南

2025年2月政府宣佈全面暫停物業按揭壓力測試，市場一片嘩然。不少人以為借貸門檻從此大開，但事實上，無論是申請按揭還是大額私人貸款，銀行及財務機構審批的真正核心標準從未消失。當舊的「壓力測試」成為歷史，現時真正主宰您貸款額度的關鍵，其實是「供款與入息比率」（DTI）。本文將為您徹底解構DTI的計算方法，釐清私人貸款與按揭審批的準則分別，並提供三大實用策略及計算機，助您一文掌握現行標準，精準評估並提升您的借貸能力。

釐清「私人貸款壓力測試」與「按揭壓力測試」的核心分別

一提到「壓力測試」，很多人馬上會聯想到申請樓宇按揭的繁複程序。不過，當我們談論私人貸款時，所指的「私人貸款壓力測試」其實是另一個概念。雖然兩者都旨在評估還款能力，但它們的性質、標準和執行方式都有根本上的不同。讓我們一起來清晰地分辨兩者，助你更準確地評估自己的借貸狀況。

什麼是按揭壓力測試？（已於2025年2月暫停）

按揭壓力測試，是香港金融管理局（金管局）過去為穩定樓市而設的一項逆周期監管措施。它的核心概念是，在申請人當時的按揭利率基礎上，模擬一個假設性的加息情景（例如將利率上調2厘），然後計算出新的每月供款額。根據規定，即使在加息後，這個新的供款額佔申請人每月入息的比率，仍然不能超過指定的上限（通常為60%）。

這個測試的目的是確保置業人士在利率上升的環境下，依然具備足夠的財務緩衝能力，避免因無法承擔供款而出現違約風險。不過，隨著市場環境轉變，金管局已在2025年2月28日宣佈，全面暫停所有住宅物業按揭的壓力測試要求。

什麼是私人貸款壓力測試？

相對於有明確金管局指引的按揭壓測，「私人貸款壓力測試」並不是一個官方的硬性規定，它更像是銀行或財務機構內部風險管理的統稱。簡單來說，這就是它們在審批貸款申請時，評估你還款能力的一系列內部程序。

這個內部貸款壓力測試的核心指標，是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。審批機構會詳細計算你的每月總收入，以及你現時所有的債務（包括信用卡結欠、其他貸款等），再加上新申請的這筆私人貸款，計算出你每月總還款額佔總收入的百分比。每間機構都有自己的DTI上限標準，這就是它們判斷你是否能輕鬆應付還款的「壓力測試」。

對比表格：按揭壓測 vs 私人貸款審批

按揭壓力測試最新動態：2025年2月28日起全面暫停

市場上關於「貸款壓力測試」取消的討論不絕於耳，這也讓很多人對申請私人貸款壓力測試的要求產生疑問。要釐清概念，我們首先要了解近期政策變動的核心，也就是針對樓宇按揭的壓力測試，在2025年2月起已經全面暫停。

政策轉捩點：財政預算案的重大宣佈

2025年2月28日，是香港樓市一個重要的日子。隨著新一份財政預算案公佈，香港金融管理局（金管局）同步發出指引，即時暫停實施實行多年的物業按揭貸款利率壓力測試要求。這項措施適用於所有住宅及非住宅物業按揭，意味著銀行在審批按揭申請時，不再需要計算借款人在假定利率上升後，是否仍有足夠的還款能力。

暫停壓力測試對買家的實際影響

那麼，暫停壓力測試對準買家來說，最直接的影響是什麼？簡單來說，是置業的「入場門檻」降低了。以往，申請人除了要符合基本的「供款與入息比率」（DTI）要求外，還要通過利率加2厘的壓力測試。現在，買家只需專注符合前者即可。這代表在相同的月入水平下，理論上可以承擔的貸款額有所增加，直接提升了購買力，讓一些原本僅差一步便能「過關」的申請人，現在有更大機會成功獲批按揭。

重點：壓力測試暫停 ≠ 銀行批核放鬆

這裡必須強調一個關鍵概念：暫停壓力測試，並不等於銀行會放鬆信貸審批。這項政策只是移除了金管局其中一項硬性監管要求，但銀行作為商業機構，依然有其內部的一套信貸風險評估機制。現時，審批的核心標準完全聚焦在「供款與入息比率」（DTI）上，即每月總供款額不能超過月入的一半。此外，銀行的審批團隊仍然會嚴格審視申請人的信貸紀錄、職業穩定性、收入來源證明等因素，以確保借款人具備長遠而穩健的還款能力。

供款與入息比率(DTI)深度指南：現行真正的「貸款壓力測試」

講到私人貸款壓力測試，很多人會聯想到樓宇按揭的複雜計算。其實，對於私人貸款，銀行和財務機構真正的審批核心，就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這個比率是評估您還款能力最直接的指標，亦是現時最關鍵的貸款壓力測試標準。它直接反映了您的財務健康狀況，決定了您的貸款申請能否成功獲批，以及最終可以借到多少錢。

什麼是供款與入息比率(DTI)？

供款與入息比率（DTI）是一個百分比，用來計算您每個月的總債務支出佔總收入的比例。簡單來說，它回答了一個銀行最關心的問題：「您收入的多少百分比已經用作還債？」

計算公式非常直接：
DTI = (每月總債務 / 每月總收入) x 100%

一般而言，大部分銀行和財務機構都希望申請人的DTI比率維持在一個健康的水平。雖然沒有一個絕對統一的標準，但比率越低，代表您的財務風險越低，還款能力越穩健，自然就越容易通過審批。反之，如果DTI過高，機構便會認為您再增加新貸款的風險較大，繼而可能拒絕申請或調低貸款額。

如何計算「每月總收入」？

計算「每月總收入」時，並非單純看您的底薪。金融機構會以一套嚴謹的標準，評估您所有穩定且可證明的收入來源。

• 固定收入人士：如果您的收入主要來自固定月薪，計算就相對簡單。您需要準備最近三個月的糧單、銀行月結單和最新的稅單作證明。機構會以您的稅前月薪作為主要的計算基礎。

• 非固定收入人士：如果您的收入包含佣金、花紅、津貼或超時工作費等浮動部分，機構的計算會比較審慎。它們通常會參考您過去6至12個月的平均收入，並且可能會將這筆平均收入打個折扣（例如七成或八成）來計算，以反映收入的波動性。

• 自僱人士或擁有多重收入來源：對於自僱人士，機構需要更長時間的財務記錄，例如公司核數報告和個人稅單，來評估業務的穩定性。如果您有物業出租，租金收入亦可計算在內，但同樣會打折計算（普遍為六至七成），用以抵銷沒有租客的空置期風險。

如何計算「每月總債務」？

計算「每月總債務」時，必須鉅細無遺，因為任何定期的還款承諾都會影響您的DTI。您需要將以下所有項目的每月還款額加起來：

• 樓宇按揭：現有物業的每月按揭供款。
• 私人貸款：包括您在其他銀行或財務公司的分期貸款。
• 汽車貸款：每月償還的車會分期。
• 信用卡分期：所有信用卡的現金或消費分期計劃的每月供款。
• 學生貸款：如仍在償還學生資助辦事處的貸款。
• 循環貸款：例如信用卡的結欠，機構一般會按結欠金額的一個特定百分比（如3-5%）來估算每月還款。

重點是，您需要誠實地列出所有債務。因為金融機構可以透過信貸報告（TU）查閱您的信貸紀錄，任何遺漏都可能影響申請結果。

DTI計算實例

讓我們透過一個例子，看看DTI是如何實際運作的。

假設申請人陳先生的財務狀況如下：

每月總收入計算：
* 固定月薪：HK$40,000
* 過去半年平均佣金：HK$8,000
* 機構認可的總收入：HK$40,000 + (HK$8,000 x 80%折扣) = HK$46,400

每月總債務計算：
* 現有按揭供款：HK$18,000
* 信用卡分期：HK$2,500
* 總債務：HK$18,000 + HK$2,500 = HK$20,500

DTI 計算：
* DTI = (HK$20,500 / HK$46,400) x 100% = 44.2%

在這個例子中，陳先生的DTI為44.2%。這個比率處於一個中等水平，他仍有空間申請新的私人貸款。不過，如果他想申請一筆每月還款額達HK$5,000的新貸款，他的DTI將會上升至 (HK$25,500 / HK$46,400) = 55%，這可能會接近部分機構的審批上限，影響最終獲批的機會和條款。

貸款壓力測試計算機：5步即計DTI、最高貸款額及樓價

計算私人貸款壓力測試或評估按揭負擔能力，聽起來可能有點複雜。其實，你只需要一個清晰易用的工具，就能將繁瑣的數字變得簡單。我們的貸款壓力測試計算機，正是為此而設。它讓你只需幾個簡單步驟，就可以掌握自己的供款與入息比率(DTI)、估算最高貸款額，甚至推算出可負擔的樓價，為你的財務決策提供清晰的藍圖。

我們的 DTI 及按揭負擔能力計算機

這不只是一個普通的計算機。在按揭壓力測試暫停後，銀行的審批核心回歸到最根本的指標：供款與入息比率 (DTI)。我們的計算機正是根據這個現行標準而設計，幫助你進行最貼近真實審批情況的自我評估。你可以把它看成是為自己進行的一次詳盡財務體檢，讓你清楚了解自己的借貸能力，無論是申請私人貸款還是按揭，都能更有預算。

計算機所需輸入資料

要獲得準確的估算結果，你需要準備幾項基本的財務資料。整個過程非常直接，就像填寫一份簡單的問卷。

• 每月家庭總收入： 請輸入你和聯名申請人（如有）的稅前總月薪。這包括固定底薪、佣金和花紅等。如果你的收入並非固定，例如佣金，銀行通常會計算過去6至12個月的平均數，有時還會打個折扣。你可以先用平均值來估算。
• 還款年期： 這是你計劃償還貸款的總年期，一般按揭貸款最長可達30年。
• 估計按揭年利率： 你可以輸入一個市場上普遍的按揭利率作估算，例如4.125%。
• 每月總債務支出： 這是計算DTI的關鍵。請填寫你每月所有債務的還款總和，例如其他按揭供款、私人貸款、汽車貸款和信用卡分期等。

計算機輸出結果詳解

輸入資料後，計算機就會即時為你分析，並提供一系列清晰易明的結果，助你規劃下一步。

• 供款與入息比率 (DTI)： 顯示你目前的總債務佔總收入的百分比。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。
• 最高每月供款額： 在符合DTI 50%的標準下，你每月可承擔的最高還款金額。
• 最高貸款總額： 根據你的最高每月供款額、還款年期和利率，反推出你最多可以借貸的總金額。
• 可負擔物業價格： 結合最高貸款總額和你預算的首期成數，估算出你可以負擔的物業價格範圍。

獨家模擬功能：預視不同決策的影響

我們的計算機最實用的地方，在於它強大的模擬功能。它不只告訴你「現在」的狀況，更能讓你預視「未來」不同決策帶來的影響。你可以嘗試調整各項數值，看看結果如何變化：

• 模擬減少債務： 試試將「每月總債務支出」減少，你會立即看到最高貸款額如何提升。這有助你決定是否應先清還卡數或私人貸款。
• 模擬增加收入： 如果計劃與伴侶一同申請，可以將對方的收入加入「每月家庭總收入」中，即時了解兩人合共的借貸能力。
• 模擬利率變動： 在「估計按揭年利率」中輸入一個較高的數字，模擬加息情況。這是一種有效的自我壓力測試，讓你評估自己在利率波動下的還款穩定性。

透過這些模擬，你可以比較不同財務策略的優劣，找出最適合自己的借貸方案。

DTI「唔過關」？三大策略提升您的借貸能力

計算後發現供款與入息比率(DTI)不符合現時私人貸款壓力測試的要求，確實會打亂您的財務計劃。不過，這不代表您就此止步。其實，有幾個相當實用的策略，能夠有效改善您的狀況，重新掌握借貸的主導權。以下將會逐一為您拆解。

策略一：減少總債務

降低您的總債務，是改善DTI最直接和有效的方法。因為DTI的核心就是計算您每月總還款額對比總收入的百分比。所以，只要您能成功降低每月的還款總額，您的DTI比率自然會變得更理想。您可以優先考慮清還利息較高昂的債務，例如信用卡結欠、私人分期貸款或汽車貸款。這個做法不但有助改善您的信貸記錄，更能立竿見影地減輕您每月的債務負擔，為申請新的貸款鋪路。

策略二：增加擔保人

另一個常見的有效方法，就是增加一位財務狀況穩健的擔保人。當您增加擔保人後，銀行或貸款機構在進行貸款審批時，會將擔保人的收入與您的收入合併計算。這個步驟會顯著提高用作計算DTI的總收入基礎，從而讓您更容易達到審批門檻。但您必須與擔保人進行深入溝通及謹慎考慮。因為擔保人需要與您共同承擔還款的法律責任。而且，這筆貸款也會記錄在擔保人的信貸報告之中，直接影響他們日後的個人借貸能力。

策略三：申請按揭保險計劃 (HKMC)

這個策略是專門針對申請物業按揭的情況。如果您計劃申請高成數按揭，但因為貸款總額較大，導致DTI計算結果超出上限，可以考慮經由香港按揭證券有限公司(HKMC)提供的按揭保險計劃。這個計劃的主要作用是讓合資格的置業人士能以較低的首期，借入更高成數的按揭貸款。雖然它會增加您的總負債額，但它為資金有限的買家提供了一個明確的置業階梯。申請人當然仍要符合金管局訂立的基本供款與入息比率規定，但這個計劃是市場上獲取高成數按揭的關鍵途徑。

貸款壓力測試 FAQ：常見問題一覽

問：私人貸款真的完全沒有壓力測試嗎？

關於私人貸款壓力測試這個問題，答案確實與按揭貸款不同。嚴格來說，金融機構為私人貸款審批時，並不像以往金管局規定按揭般，設有一條統一、必須執行的壓力測試算式。

但是，這並不代表審批過程會很寬鬆。實際上，銀行和財務公司會透過計算你的「供款與入息比率」（DTI）來進行風險評估。這個DTI計算，就是審視你現有總債務和申請的新貸款，兩者的每月還款額總和，佔你每月總收入的百分比。這個過程本身就是一種審慎的還款能力評估，作用上與壓力測試相當類似。所以，雖然沒有官方的「私人贷款 压力测试」，但一個嚴謹的還款能力審查是必不可少的。

問：暫停壓力測試後，申請按揭是否一定更容易？

自從2025年2月底按揭貸款壓力測試暫停後，買家的借貸門檻在數字上確實是降低了。過去，申請人需要同時通過「供款與入息比率」和「壓力測試」兩重關卡，現在只需要符合前者即可。

不過，「更容易」這個說法可能需要一些補充。壓力測試原意是銀行的風險緩衝網。現在這個緩衝網暫時移除，銀行為了管理自身風險，可能會更仔細審視申請人的其他方面，例如工作穩定性、信貸紀錄（TU評分），以及是否有其他未申報的債務。因此，雖然表面上的收入要求降低了，但銀行整體的審批標準依然嚴謹。對於收入剛好在舊有壓力測試門檻下的申請人，無疑是一個好消息，但對所有人來說，不代表批核過程會變得輕鬆。

問：按揭保險與壓力測試有何關係？

在壓力測試暫停前，按揭保險計劃（MIP）與壓力測試有著一個很重要的關聯。按揭保險的主要作用，是讓買家能以較少首期，承造高成數的按-揭貸款，例如八成或九成。

在舊有制度下，如果首次置業的買家，其入息未能通過壓力測試的要求，但仍然符合基本的「供款與入息比率」標準，他們可以選擇支付額外的按揭保費。支付這筆附加保費後，便可以豁免壓力測試的要求，從而成功獲批高成數按揭。簡單來說，按揭保險曾經提供一個途徑，讓部分買家繞過壓力測試這一關。不過，隨著壓力測試全面暫停，這項功能已完成歷史任務，兩者目前已沒有直接關聯。

問：如何為大額私人貸款作自我壓力測試？

為大額私人貸款作自我壓力測試，是一個非常明智的理財準備。你可以跟著以下幾個簡單步驟，為自己進行一次全面的財務檢視：

首先，計算你現時的「供款與入息比率」(DTI)。清晰列出所有固定月入，然後加總所有現存的每月債務還款，包括按揭、信用卡分期及其他貸款。將總債務除以總收入，就能得出你目前的DTI。

接著，將你打算申請的大額私人貸款的預計每月還款額，加到你的總債務中，然後重新計算一次DTI。一般來說，銀行會希望這個比率不高於50%，你可以此作參考。

然後，模擬利率變動的影響。將你預計的貸款利率，人為地調高2%至3%，再計算一次每月還款額。看看在這個「加息」情境下，你的財政是否仍然能夠輕鬆應付。

最後，模擬收入減少的狀況。設想一下，如果你的收入因轉工或花紅減少而下跌10%至20%，你是否還有足夠能力償還所有款項。完成這些評估，你就等於為自己做了一次相當全面的私人貸款壓力測試，能更有信心地規劃借貸。