計劃「上車」置業，卻對五花八門的按揭術語、繁複的申請程序感到茫然？由計算每月供款、理解最新按揭成數，到準備入息證明文件，每一步都足以讓準業主卻步。本文正是為您而設的「供樓按揭終極天書」，旨在化繁為簡，一文全方位解析置業按揭的7大關鍵範疇。我們將由教您善用按揭計算機精準預算開支開始，深入拆解2025年最新的按揭成數政策與供款入息比率（DSR）要求，再提供清晰的申請流程教學及開支清單，甚至涵蓋轉按、現金回贈及特殊物業等進階課題。讓您告別徬徨，全面掌握申請按揭的所有竅門，輕鬆實現置業夢想。
按揭計算機使用指南：3步估算每月供款及總開支
計劃買樓的第一步，往往就是準確計算供樓按揭的各項開支。想將複雜的供樓按揭計算過程變得簡單直接，善用網上的供樓按揭計算機就是最好的方法。只需要幾個簡單步驟，你就可以清晰預算到每月的供款負擔，以及整個置業藍圖的全盤開支，讓你的理財規劃更有預算。
第一步：輸入基本物業及貸款資料
要得到準確的估算，首先需要準備好一些基本資料。計算機的原理就是根據你輸入的數值，模擬出最貼近真實的按揭情況。
物業樓價
這是最基本的資料，即是你與賣方協議的物業成交價。這個數字是計算首期、貸款額和印花稅等開支的基礎。
貸款額或按揭成數 (%)
你可以選擇直接輸入期望的貸款總金額，或者更方便地輸入按揭成數。例如，一個價值600萬的物業，申請九成按揭，貸款額就是540萬元。按揭成數會直接影響你的首期預算。
還款期 (年)
這是你計劃償還整筆按揭貸款的年期，香港的住宅按揭還款期一般最長為30年。選擇較長的還款期，每月供款額會較低，但全期的總利息支出會相應增加。
按揭利率 (%)
按揭利率是影響每月供款額的關鍵因素。你可以輸入一個預計的供樓按揭利率，例如參考市場現時普遍的利率水平，來獲得更準確的計算結果。
第二步：即時獲取詳細供款及開支預算
當你輸入所有基本資料後，計算機便會即時為你分析出一份詳細的財務預算報告，讓你對未來的財務狀況一目了然。
每月供款額
這是計算結果中最重要的數字之一，它清楚顯示你未來每月需要向銀行支付的供款金額。
全期總利息支出
除了本金，利息是整個供樓開支的主要部分。這個數字讓你了解到在整個還款期內，你需要支付的總利息成本是多少。
首期金額
計算機會根據你輸入的樓價和按揭成數，自動計算出你需要準備的首期資金，也就是買樓時需要支付的第一筆大額現金。
最低每月入息要求 (根據供款佔入息比率)
這是銀行審批按揭申請的一項重要參考指標。計算機會根據金管局的「供款佔入息比率」指引，估算出申請這筆貸款所需的最低家庭月入，助你評估自己的負擔能力。
總置業開支預算 (包括印花稅、律師費等)
買樓的開支遠不止首期。一個全面的計算機會為你一併估算其他必要的雜費開支，例如物業印花稅、聘請律師的費用，以及地產代理佣金等，讓你對總開支有更完整的概念。
按揭成數 (LTV) 全攻略：了解最新政策與高成數按揭申請
談到供樓按揭，其中一個最核心的概念就是「按揭成數」，它直接決定了您需要準備多少首期資金。想準確做好供樓按揭計算，就必須先掌握按揭成數的最新資訊。這裡會為您由淺入深，詳細拆解 LTV 的基本概念、最新政策，以及如何申請高成數按揭。
按揭成數 (LTV) 基本概念
LTV 的定義：貸款額佔物業價值的百分比
按揭成數，英文是 Loan-to-Value Ratio (LTV)，指的是銀行批出的貸款金額，佔物業價值的百分比。舉個例子，如果您購入一個價值800萬港元的單位，並申請七成按揭，那銀行批出的貸款額就是560萬港元 (800萬 x 70%)，這時的 LTV 就是70%。剩下的三成，即240萬港元，就是您需要自行準備的首期款項。
銀行估價的重要性：為何貸款額以估價為準
在計算貸款額時，一個關鍵點是銀行並非單純跟隨物業的成交價，而是以銀行自身的專業估價為準，並且會採用「成交價或估價中的較低者」作為計算基礎。這一點對預算規劃影響深遠。例如，您同意以800萬港元買入單位，但銀行的估價只有780萬港元。那麼，銀行計算最高貸款額時，便會以780萬港元為基準。即使是申請七成按揭，貸款上限也只會是546萬港元 (780萬 x 70%)，而不是原先預期的560萬港元。中間的差額，就需要您動用額外的首期資金去填補。
最新各類樓價最高按揭成數 (2025年2月28日起)
香港金融管理局在2025年2月28日放寬了按揭成數上限，以下是目前最新的基本指引（適用於不經按揭保險計劃的申請）：
樓價3,000萬港元或以下 (自用住宅物業)
對於價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業，銀行可直接批核的最高按揭成數為七成 (70%)。
樓價3,000萬港元以上 (自用住宅物業)
如果物業價值超過3,000萬港元，最高按揭成數則調整為六成 (60%)。
非自用及工商物業按揭成數
對於非自用物業（例如出租物業）及所有工商物業，不論其價值，最高按揭成數均為六成 (60%)。
申請高成數按揭：按揭保險計劃 (MIP) 詳解
按揭保險的角色與作用
如果首期預算有限，希望申請高於上述上限的按揭成數，就需要透過「按揭保險計劃」(Mortgage Insurance Programme, MIP) 的協助。您可以將它理解為一份為銀行而設的保險。因為銀行直接借出高成數貸款的風險較高，所以由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 等機構提供保險，分擔銀行的風險。有了這份保障，銀行便能更安心地批出高達八成甚至九成的貸款。而這份保險的費用，即「按揭保費」，則由貸款申請人支付。
申請高達九成按揭的條件 (首次置業、固定受薪等)
申請高成數按揭需要符合特定條件，尤其以九成按揭的要求最為嚴格：
* 申請人資格： 申請人必須為首次置業人士（在申請時於香港未持有任何住宅物業），並且所有申請人都必須是固定受薪人士。
* 物業樓價： 樓價1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。樓價介乎1,000萬至1,125萬港元的物業，最高可申請八至九成按揭，貸款額上限為900萬港元。
* 還款能力： 即使目前已暫停壓力測試，申請人仍須符合「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%的基本要求。
按揭保費計算及繳付方式 (一次性 vs 加借)
按揭保費的金額會根據貸款額、按揭成數和還款年期而定，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。您可以透過不同銀行的供樓按揭計算機估算保費。繳付方式主要有兩種：
- 一次性繳付： 在提取按揭貸款時，一次過全數支付所有保費。好處是總利息支出較低，但會增加初期的現金開支。
- 加借入貸款額： 將保費加到總貸款額之中，然後跟隨每月供樓按揭一同分期償還。這種方式可以減輕前期的資金壓力，但因為總貸款額增加了，所以整個還款期的總利息支出亦會相應提高。在規劃時，需要權衡這兩種方式的利弊。
評估還款能力：供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試要求
要成功申請供樓按揭，銀行最關心的一點，就是你是否有足夠的還款能力。他們主要透過兩個關鍵指標來評估，分別是「供款與入息比率 (DSR)」和過往的「壓力測試」。了解這兩者的運作原理，對你的供樓按揭計算和財務規劃非常有幫助。
供款與入息比率 (DSR)：銀行審批的關鍵指標
供款與入息比率 (Debt Servicing Ratio, DSR) 是銀行審批按揭申請時最基本、最核心的準則。它直接反映你的債務佔收入的比例，讓銀行判斷你每月是否有足夠的剩餘資金來應付生活開支和其他突發情況。
DSR的計算公式：(每月總債務 / 每月總入息) x 100%
這個公式看似簡單，實際是將你每月需要償還的所有債務加起來，然後除以你每月的總收入。銀行會嚴格審核你提交的入息證明，而總債務部分亦不只計算新申請的按揭供款。
50%的上限要求詳解
根據香港金融管理局的指引，你的DSR上限一般不能超過50%。意思就是，你每月的總債務供款，不可以超過你每月總收入的一半。例如，若你的家庭月入為50,000港元，你所有債務的每月還款總額就不能多於25,000港元。
計算時須包括的其他債務 (私人貸款、信用卡分期)
在進行供樓按揭計算時，切記「總債務」不單指新申請的樓宇按揭供款。它還必須包括你現有的一切債務，例如私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是信用卡的現金分期或簽賬分期計劃。銀行會透過信貸報告查閱這些資料，所以申報時必須準確無誤。
壓力測試：最新規定與潛在風險
壓力測試是過去一項重要的風險評估工具，目的是確保借款人在供樓按揭利率上升時，仍然有能力應付增加的供款。不過，相關規定近年出現了重大變化。
2025最新政策：金管局暫停壓力測試要求
自2025年2月28日起，金融管理局已正式宣布，暫停實施所有住宅物業按揭的壓力測試要求。這意味著，目前銀行在審批按揭時，申請人不再需要通過假定利率上升後的還款能力測試。
壓力測試的歷史背景與目的
壓力測試設立的初衷，是為了管理銀行和借款人雙方的信貸風險。在暫停前，銀行需要在申請人現有的按揭利率上，增加2%（即200點子）來計算其還款額，而加息後的新供款額，佔其入息的比率不能超過60%。這個機制旨在為樓市和金融體系建立一個緩衝區。
即使暫停，為何仍需注意利率上升風險
雖然金管局暫停了硬性規定，但利率波動的風險依然存在。暫停壓力測試不代表未來的供樓按揭利率不會上升。作為精明的準業主，你應該為自己做好財務規劃。建議你可以利用供樓按揭計算機，自行模擬在不同利率情景下的每月供款變化，確保即使未來利率回升，你的還款壓力仍在可控範圍之內，這樣才能供得更安心。
按揭申請流程及置業開支清單
完成了初步的供樓按揭計算，對每月還款有了基本概念後，下一步就是了解實際的申請流程和所有相關開支。一個清晰的路線圖，可以讓整個供樓按揭申請過程更加順利。我們將申請程序拆解為簡單四步，並且列出一張詳細的置業開支清單，讓你對首期以外的必要費用有全面的預算。
一文看清按揭申請四部曲
申請按揭的過程其實相當直接。只要跟隨以下四個步驟，就能有條不紊地完成整個流程。
第一步：初步評估及獲取銀行估價
在簽署臨時買賣合約前，你可以先利用網上的供樓按揭計算機，初步評估自己的還款能力。同時，向多間銀行查詢心儀物業的估價極為重要。銀行最終批出的貸款額，是以物業的估價或成交價（以較低者為準）作計算基礎的。如果銀行估價不足，你便需要準備更多首期資金去填補差額。
第二步：準備所需文件 (身份、入息及住址證明)
當你準備好提交申請時，就需要備妥一系列文件。銀行一般會要求以下基本文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明：固定受薪人士通常需要提交最近三個月的糧單、稅單及顯示薪金入賬的銀行月結單。自僱或收入不固定的人士，則可能需要提供更長時間的證明文件。
* 住址證明：例如三個月內的水電煤賬單或銀行月結單。
* 物業證明：已簽署的臨時買賣合約。
第三步：遞交申請及等待銀行審批
文件準備齊全後，就可以正式向銀行遞交按揭申請。銀行收到申請後會進行審批，過程包括查閱你的信貸報告（TU），以及詳細審核你的入息和財務狀況，確保你符合供款與入息比率的要求。這個階段你需要耐心等候，銀行職員有機會聯絡你補充資料。審批成功後，銀行便會發出正式的「貸款確認信」(Offer Letter)。
第四步：簽署貸款文件及辦理法律手續
收到銀行的貸款確認信後，你需要委託一位律師代表你處理後續的法律事宜。律師會協助你審閱銀行貸款文件及樓契，並安排你簽署正式的按揭契。在交易完成日，銀行會將貸款額直接轉賬給賣方的代表律師，整個買賣及按揭流程便告完成。
置業開支全覽：首期以外的必要費用
除了首期，置業過程中還有幾項主要的開支需要納入預算。忽略這些費用，可能會影響你的財務規劃。
從價印花稅 (AVD)：了解最新稅階及「撤辣」影響
政府在2025年2月28日起撤銷了所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。這意味著無論你的身份或持有物業數量，現在都統一採用第二標準稅率計算從價印花稅（AVD）。稅率會根據樓價而定，大大減輕了置業的稅務負擔。
律師費
聘請律師處理樓宇買賣及按揭的法律文件是必須的步驟。律師費一般包括買賣合約、樓契及按揭契的處理費用。不同律師樓的收費各異，費用由數千至過萬港元不等，建議可多作比較。
地產代理佣金
如果你是透過地產代理購入二手物業，就需要支付代理佣金。市場普遍的收費是物業成交價的1%。這筆費用通常在簽署正式買賣合約時支付。
按揭保險費 (如適用)
若果你需要申請高成數按揭（例如七成以上），便必須經由按揭保險計劃（MIP）申請。按揭保險公司會就承保的貸款部分收取按揭保險費。保費的高低取決於按揭成數及還款年期。你可以選擇一次過付清，或者將保費加借到總貸款額中，分期攤還。
進階理財規劃：活用計算機模擬未來按揭情景
處理供樓按揭是一項橫跨數十年的財務承諾，單純計算當下的供款能力並不足夠。一個專業的供樓按揭計算機，其價值不只在於即時估算，更在於成為您規劃未來財務的強大工具。透過模擬不同的經濟及個人狀況，您可以預視潛在的變化，為漫長的供樓旅程制定更周詳的應對策略。
逆向計算功能：從目標樓價規劃您的置業藍圖
傳統的供樓按揭計算是由您的入息出發，推算可負擔的樓價。逆向計算則反其道而行，它讓您從心儀的目標物業出發，為您勾劃出達標所需的路線圖，讓置業夢想不再遙不可及。
輸入目標樓價，反向計算所需首期、儲蓄年期及家庭月入
當您心中已有一個理想的樓價，您可以在計算機輸入這個數字。系統隨即為您反向推算，清晰列出要實現這個目標，您需要準備多少首期金額、預計需要多少年的儲蓄時間，以及整個家庭需要達到多少的每月總入息水平。這個功能將一個遠大的目標，分解成具體、可量度的財務指標。
按揭情景模擬：預視利率、還款及收入變動的影響
人生充滿變數，您的財務狀況與外在經濟環境亦然。按揭情景模擬功能，正是為應對這些不確定性而設。它容許您調整關鍵變數，觀察這些變動如何衝擊您的還款計劃，從而作出更具前瞻性的準備。
加息模擬：評估未來利率上升對供款的影響
供樓按揭利率並非一成不變。您可以利用計算機模擬加息情景，例如將現時的按揭利率手動調高一厘或兩厘，即時查看每月供款額的增幅。這個簡單操作有助您評估自己對利率風險的承受能力，了解在加息週期下，您的財務緩衝空間是否足夠。
提前還款模擬：計算可節省的利息及縮短的年期
假如您將來獲得額外資金，例如花紅或投資收益，並考慮提早償還部分按揭本金，這個模擬功能便能派上用場。您只需輸入預計提前還款的金額，計算機就能準確告訴您，此舉能為您節省多少全期總利息，以及能將還款年期縮短多少年，讓您清楚看見提早還款的財務效益。
收入變動模擬：分析未來薪金增長對還款壓力的改變
隨著事業發展，薪金增長是普遍的預期。您可以輸入一個未來預計的家庭總入息，計算機便會重新計算您的供款佔入息比率。這有助您了解還款壓力將如何隨時間減輕，甚至可以幫助您判斷在未來何時有足夠的財務能力，去考慮換樓或進行其他投資。
進階按揭須知：處理特殊身份、物業及回贈
掌握了基本的供樓按揭計算方法後，我們來深入了解一些特殊情況。因為在實際申請供樓按揭時，申請人的身份背景、物業的種類，甚至是一些優惠細節，都會直接影響銀行的審批結果及最終貸款條件。
不同身份申請人注意事項
銀行審批按揭時，會將申請人視為獨立個案處理。如果你的收入來源或負債狀況比較特別，銀行的考慮點也會有所不同。
自僱人士的按揭策略 (收入證明要求)
對於自僱人士或公司老闆，由於收入並非固定月薪，銀行在評估還款能力時會更加審慎。你需要準備更全面的文件去證明業務的穩定性及個人收入水平。一般而言，除了個人身份證明，銀行會要求你提供過去最少6個月的公司及個人銀行戶口紀錄、公司財務報表、以及由會計師核實的審計報告。最重要的文件是過去一至兩年的稅務局評稅通知書，這是證明你實際收入的最有力文件。
主要收入非源自香港的申請人 (按揭成數調整)
如果你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批按揭時會考慮到匯率風險及核實收入的難度，因此按揭成數通常會有所調整。根據金管局指引，這類申請人的最高按揭成數一般需要下調最少一成。例如，一個原本可以申請七成按揭的物業，現在可能最多只能申請六成。
已持有或擔保其他按揭的申請人 (DSR收緊)
假如你本身已經持有其他物業按揭，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行會視為你的負債水平較高。在這種情況下，你的供款與入息比率 (DSR) 上限會被收緊。原本50%的上限會降至40%，意味著你每月的所有債務總額（包括新申請的按揭供款）不能超過月入的四成，審批標準變得更嚴格。
特殊物業種類按揭審批
不是所有物業都能輕易獲得銀行批出標準的按揭計劃。物業的背景、樓齡及類型都是關鍵因素。
資助房屋 (居屋、綠置居) 按揭：政府擔保期的影響
購買居屋或綠置居等資助房屋，最大的優勢在於有政府提供的擔保期（一般為首次發售日起計30年）。在擔保期內，銀行承擔的風險極低，所以通常不需要為申請人進行壓力測試，審批亦相對寬鬆。但是，如果物業的擔保期已過，銀行就會將其視為一般私樓處理，申請人必須提供足夠的入息證明，並且通過銀行的壓力測試要求。
H44: 村屋、唐樓及高齡物業的審批挑戰
處理村屋、唐樓或樓齡較高的物業按揭時，通常會遇到幾個挑戰。首先是估價問題，這類物業的成交量較疏落，銀行可能無法提供準確的網上估價，甚至出現估價不足的情況。其次，村屋可能涉及業權不清或路權問題，銀行需要進行更詳細的查冊，審批時間亦較長。對於高齡物業，銀行會考慮其剩餘可用年期，批出的按揭年期可能會短於30年，這會直接影響每月供款額，進行供樓按揭計算時需要特別留意。
按揭現金回贈與二按的影響
現金回贈和發展商二按是常見的置業優惠，但它們對銀行的一按審批有著直接的影響。
現金回贈如何影響貸款額計算
銀行提供的現金回贈是吸引客戶的常用方法。這裡有一個很多人會忽略的規定：如果現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款額中扣除。舉例來說，你申請500萬貸款，銀行提供1.5%現金回贈（即75,000元）。由於75,000元已超過貸款額1%（即50,000元）的上限，銀行批出的最終貸款額便需要扣減整筆回贈，即變為492.5萬元（500萬減7.5萬）。
發展商二按對銀行一按審批的影響
購買一手樓時，發展商有時會提供高成數的「二按」計劃。申請人需要注意，銀行在審批「一按」時，必須將「二按」的供款一併計算在供款與入息比率之中。更重要的是，銀行在進行壓力測試時，通常會採用二按計劃中未來利率較高的供款額作計算基準，而不是首幾年優惠的低息期。這會大幅提高通過壓力測試的門檻，申請前最好利用供樓按揭計算機預先估算，確保自己的還款能力符合要求。
供樓按揭常見問題 (FAQ)
處理供樓按揭時，除了關心利率和成數，您可能還會遇到很多細節問題。了解這些常見疑問，有助您在整個供樓過程中作出更明智的決定，讓財務規劃更順暢。以下我們將逐一拆解幾個置業人士最常遇到的問題。
P按 vs H按：如何選擇最適合您的按揭計劃？
選擇按揭計劃時，P按和H按是您必須面對的第一個抉擇。兩者直接影響您的供樓按揭利率，進而決定每月的供款額。它們各有特點，適合不同風險承受能力和理財風格的業主。
P按 (最優惠利率按揭) 的特點與優勢
P按是基於「最優惠利率」(Prime Rate) 計算的按揭計劃。這個利率由各家銀行自行釐定，相對穩定。銀行通常只會在美國聯儲局有重大利率變動時，才會跟隨調整P，調整頻率較低。P按的最大優勢是穩定性高，每月供款額的變動較可預測，讓您更容易規劃家庭財政預算。
H按 (銀行同業拆息按揭) 的特點與風險
H按則是基於「銀行同業拆息」(HIBOR) 計算。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。H按的優點是在過往大部分時間，其利率都比P按低，意味著每月供款可能更少。但它的風險在於波動性，當市場資金緊張或進入加息週期，H按利率可能在短時間內顯著抽升，增加您的供款壓力。
鎖息上限 (Cap Rate) 的重要性
H按計劃有一個非常重要的保護機制，就是「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限設定了您的H按利率最高只能升到某個水平，即使HIBOR繼續飆升，您的實際按揭利率也不會超過這個上限。這個上限通常與P按掛鈎（例如 P-2.5%）。正因為有鎖息上限的存在，業主既能享受H按平日較低的利率，又能得到P按的穩定性作為保障，因此現時市場上絕大部分人都會選擇H按計劃。
什麼是轉按？為何要考慮轉按？
轉按，簡單來說就是將您在A銀行的按揭貸款，轉移到B銀行。這是一種非常普遍的理財操作，讓業主可以根據市場變化和個人需要，優化自己的供樓按揭條款，而不只是被動地供款。
轉按的基本概念與流程
轉按的流程與首次申請按揭相似。您需要向新銀行提交申請，並提供入息證明等文件。新銀行會為您的物業重新估價，並進行審批。一旦獲批，新銀行會放款到舊銀行，清還您原有的按揭貸款，之後您便開始向新銀行供款。整個過程需要律師協助處理相關的法律文件。
轉按的主要目的：賺取回贈、減息、套現
考慮轉按通常有三個主要誘因。第一是賺取現金回贈，銀行為了爭取客戶，通常會提供可觀的現金回贈，金額可達貸款額的1%以上。第二是減息，如果市場利率下跌，或者您的信貸狀況改善，轉按到提供更優惠利率的銀行，可以直接降低每月供款。第三是套現，當您的物業升值後，可以透過轉按申請更高的貸款額，將物業升值的部分轉化為備用現金，用作投資或應付其他需要。
按揭可以提早還款嗎？罰息期如何計算？
答案是可以的，但您需要留意「罰息期」的限制。在供款期間，若您有一筆額外資金，可以選擇提早償還部分或全部按揭貸款，以節省利息支出，但必須先了解銀行的相關條款。
了解銀行的罰息期 (Penalty Period)
罰息期是銀行在貸款初期（通常為首2至3年）設立的一個期限。如果您在這段期間內全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按），銀行會向您收取一筆罰款。罰款的計算方式通常是按貸款額或還款額的某個百分比計算，而且銀行有權要求您退還當初批出的現金回贈。設立罰息期的目的是為了保障銀行能收回處理貸款的行政成本和回贈開支。
全數還清與部份還款的分別及注意事項
全數還清和部份還款是兩個不同概念。全數還清是指一次過還清所有剩餘貸款，這會直接觸及罰息期的條款。部份還款則是指在每月正常供款以外，額外償還一筆款項以減低本金。許多銀行的按揭計劃其實允許客戶在罰息期內進行有限度的部份還款而無須罰息。每間銀行的條款都不同，所以在行動前，務必先查閱您的貸款合約或直接向銀行查詢清楚，避免產生不必要的費用。