辛辛苦苦抽中居屋上車，想轉售套現或換樓，卻對複雜的轉售限制和補地價程序感到困惑？居屋的轉售條款因應首次發售年份而大有不同，究竟您的單位屬於「5年」、「10年」還是最新的「15年」禁售期？應該繳付補地價在公開市場自由出售，還是在免補價的第二市場（居二市場）尋找合資格買家？
本文將為您一文釐清所有疑問，整合5大年份居屋的轉售限制、補地價的詳細計法與申請流程，以及居二市場的完整買賣步驟，助您全面掌握放盤策略，順利完成交易。
居屋轉售限制核心：年份、市場與補地價
談到居屋轉售限制，很多人會覺得複雜。其實，只要掌握了年份、市場和補地價這三大核心，整個概念就會變得清晰。簡單來說，你的居屋單位可以怎樣出售、賣給誰，以及是否需要支付一筆額外費用（即補地價），完全取決於你當初購入單位的年份。政府的政策隨時間不斷調整，所以不同年份首次出售的單位，會對應完全不同的轉售規則。
了解居屋轉售兩大市場：公開市場 vs 第二市場
居屋的二手買賣主要分為兩個截然不同的「世界」，在決定出售前，必須先了解它們的分別。這兩個市場，就是公開市場和第二市場。它們最大的差異，在於是否需要補地價，以及潛在買家的身份資格。
公開市場 (自由市場)：繳付補地價，售予任何人士
公開市場，也常常被稱為自由市場。你可以把它理解成一個完全開放的買賣平台。因為業主已經向政府繳付了補地價，歸還了當年的購樓折扣，所以單位就和一般的私人樓宇沒有分別。業主可以自由定價，並且將單位賣給任何人士，不論是個人還是公司，買家也不受任何入息或資產限制。
第二市場 (居二市場)：免補地價，售予合資格人士
第二市場最大的特點，就是業主無須補地價就可以出售單位，省下一筆可觀的費用。不過，這裡的交易並非完全自由。買家並不是任何人都可以，而是必須持有有效資格證明的人士，主要是「綠表」及成功申請「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的資格持有人。這個市場的目的是讓資助房屋單位在合資格的家庭之間流轉。
一圖看清：各年份居屋轉售限制總覽
看到這裡，你可能會想，我的單位到底適用哪種規則，可以進入哪個市場？關鍵就在於你的單位是哪一年首次出售的。政府對不同年份的居屋轉售限制都有所調整，例如居屋轉售限制2020的規定，跟居屋轉售限制2022的已經完全不同。因此，弄清楚自己單位的「出生年份」至關重要。
轉售限制的起點：首次轉讓契據簽署日期
在查看具體限制前，有一個非常重要的日期你一定要知道，這就是所有限制年期的計算起點。這個起點，就是你單位「首次轉讓契據」的簽署日期，也就是你當年從房委會手上買入單位、正式簽署樓契的那一天。這個日期在你的樓契文件上可以清楚找到，是計算所有「兩年內」、「五年後」等限制的唯一標準。
各年份轉售限制快速查詢圖表
準備好你的樓契日期了嗎？下面我們就為你整理了一個快速查詢圖表，讓你根據自己單位的首次出售年份，直接找到對應的轉售限制，一目了然。
按首次推售年份詳解：尋找你的居屋轉售方案
談到居屋轉售限制，最關鍵的一點就是你單位的「首次推售年份」。這就像是為不同年代的居屋配上不同的鎖，你需要用對應的鎖匙才能打開轉售的大門。隨著政策不斷更新，特別是居屋轉售限制2022的新規定，限制變得越來越嚴格。要了解你的轉售選項，第一步就是確定你的單位屬於哪個時期的計劃。現在就來對照一下，看看你的單位有什麼轉售方案吧。
2022年及之後首次推售的單位 (15年禁售期)
如果你是購買了2022年或之後推出的新居屋，就要留意這個史上最長的15年轉售限制期。這是政府為遏止短期炒賣而設下的新規定。
首5年內：只可以原價售回予房委會
在這頭5年，單位是完全被鎖定的。你不能在市場上自由買賣，唯一的出路就是以你當初買入的價格，即「原價」，將單位賣回給房委會。這意味著在這段期間內，單位是沒有任何升值潛力的。
第6年至第15年：可在第二市場按自訂價格出售
踏入第6年，情況就有點不同了。你可以將單位放在第二市場，出售給持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。這時候，你可以自行定價，樓價的升跌就會影響你的收益。
15年後：可補地價於公開市場自由出售
當你持有單位滿15年後，你的居屋就真正「鬆綁」了。你可以選擇繳付補地價，然後將單位放在公開市場自由出售。買家再沒有任何身份限制，就像買賣一般私人樓宇一樣。
2019年至2021年首次推售的單位 (10年禁售期)
這段時期的居屋，包括受居屋轉售限制2021和居屋轉售限制2020影響的單位，轉售限制期為10年，比最新的規定略為寬鬆。
首2年內：只可以原價售回予房委會
與最新的規定相似，但鎖定期較短。在首2年內，你只能以原價將單位售回予房委會，不能在市場上轉售圖利。
第3年至第10年：可在第二市場按自訂價格出售
從第3年開始，你就可以在第二市場按自己決定的價格，將單位轉售予合資格的綠表或白表買家。
10年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位滿10年後，你便可以繳付補地價，將單位在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。
2018年首次推售的單位 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，轉售限制期為5年，但其操作方式比較獨特，是政策轉變期的一個特例。
首2年內：只可以原價售予房委會提名的綠表買家
在這2年內，你同樣只能以原價出售。但特別之處在於，你不是直接賣回給房委會，而是由房委會提名一位綠表買家來承接你的單位。
第3年至第5年：可在第二市場按自訂價格出售
第3年開始，限制放寬。你可以在第二市場自由定價，將單位售予合資格的買家。
5年後：可補地價於公開市場自由出售
滿5年後，你的單位便可以補地價，然後在公開市場自由買賣。
2007年至2017年首次推售的單位 (5年禁售期)
這批居屋的轉售限制相對寬鬆，業主的選擇也較多。
首2年內：須補地價後於公開市場出售
一個很大的分別是，在這2年內，你若想出售單位，唯一的途徑是先繳付補地價，然後在公開市場上出售。
第3年至第5年：可在第二市場出售，或補地價後於公開市場出售
來到第3至第5年，你就擁有兩個選擇。你可以免補地價在第二市場出售，或者選擇補地價在公開市場出售。
5年後：可在兩大市場自由出售
滿5年後，限制全面解除。你可以隨時選擇補地價在公開市場出售，或免補地價在第二市場轉售。
1982年至2006年首次推售的單位 (轉售限制已屆滿)
如果你持有的是這段時期的「元祖級」居屋，那麼恭喜你，你的單位早已過了一切轉售限制年期。
可隨時在公開市場或第二市場自由出售
你可以完全自由地決定出售方式。想接觸更多買家，可以選擇補地價後在公開市場放售。如果想省下補地價的費用，也可以直接在第二市場放盤給合資格人士。決定權完全在你手上。
補地價終極指南：解除轉售限制、實現資產升值的關鍵
想將居屋單位放上公開市場自由買賣或者出租，補地價就是必經的一步。完成補地價，等於正式解除單位的居屋轉售限制，讓物業的價值潛力完全釋放。很多人對補地價感到陌生，甚至覺得程序複雜。其實，只要掌握了計算方法、申請流程和關鍵注意事項，整個過程就會變得清晰。這份指南會由淺入深，帶你一步步了解補地價的所有細節。
補地價計算方法全解析
補地價的金額不是一個固定數字，而是跟隨市場樓價浮動的。它的核心概念是，業主需要將當年政府以折扣價賣出單位時所提供的差額，按現時的市價歸還給政府。
官方補地價計算公式詳解
房屋署的官方計算方法相當直接，公式如下：
補地價金額 = 補價時單位的十足市值 × (購入單位時的最初市值 – 原來買價) / 購入單位時的最初市值
這個公式看起來有點長，但可以簡化理解成：
補地價金額 = 補價時單位的十足市值 × 當年的折扣率
所以，影響最終補價金額的兩個最大變數，就是你申請補價那一刻的單位市值，以及你當年買入單位時的折扣率。
如何確定單位的「最初市值」與「折扣率」？
想知道自己單位當年的「最初市值」和「折扣率」，最準確的方法就是翻閱你手上那份單位的「首次轉讓契據」（俗稱樓契）。樓契上會清楚列明單位在首次出售時，由房署評估的十足市值，以及你的實際買入價。將這兩個數字代入公式，就能計算出當時的實際折扣率。這個折扣率是固定的，不會隨時間改變。
補地價費用實例試算
讓我們用一個簡單例子來說明。假設你現在想為單位補地價，而經房署評估後，單位的現時十足市值是600萬港元。你翻查樓契，發現當年是以市價七折（即30%折扣率）買入。
那麼你需要支付的補地價金額就是：
6,000,000港元（現時市值） × 30%（當年折扣率） = 1,800,000港元
整個計算就是這麼簡單直接。
補地價申請流程六大步驟
了解如何計算後，下一步就是實際行動。整個申請流程大約需要幾個月時間，主要分為以下六個步驟。
步驟一：向房署提交「評估補價申請書」
首先，你需要填妥一份名為「評估補價申請書」(HD1066C)的表格。然後連同樓契副本和訂明的手續費，一併交回房屋署總部或所屬的租約事務管理處。
步驟二：房署委派測量師上門估價
房署收到你的申請後，就會委派專業的測量師行與你聯絡，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，然後向房署提交一份詳細的估價報告，用來釐定單位的「十足市值」。
步驟三：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月，你就會收到由房署發出的正式「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及根據你當年的折扣率計算出來的應繳補價金額。
步驟四：兩個月內決定接納估價或提出上訴
收到通知書後，你有兩個月的時間考慮。如果你接納這個估價，就可以準備繳款。如果你認為估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權在指定限期內提出書面上訴。
步驟五：前往律師樓簽署法律文件及繳付補價
決定繳款後，你需要委託律師協助處理。律師會代你處理相關的法律文件，並安排你用銀行本票或律師樓支票，將補價金額支付給房屋署。
步驟六：領取「解除轉讓限制證明書」完成程序
房署確認收妥款項後，就會向你和你的律師發出「解除轉讓限制證明書」。最後一步，就是由律師將這份證明書送到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位就正式解除所有轉讓限制，可以自由在市場上出售或出租了。
補地價三大注意事項
在整個補地價過程中，有幾個關鍵點值得特別留意，處理得好可以為你節省不少金錢和時間。
注意事項一：申請前避免大型裝修
這是一個非常重要的貼士。測量師上門估價時，會將單位的內部狀況納入評估範圍。一個剛剛完成華麗裝修的單位，其估值自然會比一個狀況普通的單位高。估值越高，你需要支付的補地價金額就越多。所以，最明智的做法是先完成補地價程序，待單位正式「鬆綁」後，才進行大型裝修工程。
注意事項二：善用銀行初步估價作預算
在正式向房署提交申請之前，你可以先向幾間不同的銀行查詢，為你的單位做一個免費的網上或電話初步估價。這樣做有兩個好處。第一，你可以對單位的大約市值心裡有數，從而預算可能要支付的補地價金額。第二，如果日後房署的估價遠高於銀行的估價，這些紀錄也可以成為你提出上訴時的參考理據。
注意事項三：釐清買賣雙方支付補價的責任
如果你打算在賣樓的同時進行補地價，就要釐清是由賣家還是買家負責支付這筆費用。市場上通常有兩種做法。第一種是由賣家負責補地價，合約上的成交價是一個已補地價的「實價」。第二種是買賣雙方協商，由買家負責補地價，合約價會是一個較低的未補地價價錢。兩種做法各有利弊，並會影響到買家的按揭申請和印花稅計算，建議在簽訂臨時買賣合約前，與地產代理和律師詳細溝通，選擇最適合雙方的方案。
免補地價出售：第二市場交易全攻略
想出售居屋但又不想支付高昂的補地價費用，第二市場（或稱居二市場）就是最理想的途徑。特別是近年政府推出的居屋轉售限制，例如居屋轉售限制2022的新政策，令業主在指定年期內只能循第二市場出售單位。這個市場專為合資格人士而設，讓資助房屋資源得以在有需要的人士之間流轉。整個交易過程雖然比一般私樓買賣多了幾個步驟，但只要掌握當中竅門，其實非常直接。
資格驗證：申請「准賣證」與「准買證」
在第二市場進行交易，買賣雙方都必須先取得由房屋署發出的「入場券」，以證明各自的資格。賣方需要的是「可供出售證明書」（俗稱准賣證），而買方則需要「購買資格證明書」（俗稱准買證）。這兩份文件是啟動整個交易的關鍵，缺一不可。
賣家篇：如何申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，在放盤前第一件要做的事，就是申請「可供出售證明書」。這份文件代表房委會確認你的單位可以在第二市場上合法出售。申請手續很簡單，首先要填妥申請書，連同樓契副本及申請費用，一併交回所屬的租約事務管理處。值得一提的是，這張「准賣證」申請一次後便永久有效，除非單位成功出售，否則無需續期。
買家篇：「購買資格證明書」（准買證）申請資格及流程
對於買家而言，不論你是綠表資格人士，還是透過「白居二」計劃抽中配額的白表申請者，都必須先向房委會申領「購買資格證明書」。這份證明書是你可以在第二市場物色心儀單位的憑證。與賣家的「准賣證」不同，「准買證」設有有效期，由簽發日期起計十二個月內必須使用。如果限期內未能簽訂臨時買賣合約，資格便會作廢，需要等待下一輪計劃推出時重新申請。
第二市場交易流程四大步驟
當持有「准賣證」的賣家與持有「准買證」的買家相遇，並且就價錢達成共識後，便可以正式進入交易程序。整個流程主要分為以下四個核心步驟。
步驟一：簽訂臨時買賣合約
買賣雙方在議定樓價、成交日期等條款後，便可以透過地產代理簽訂臨時買賣合約。簽約時，買方需要出示有效的「購買資格證明書」，賣方則需要出示「可供出售證明書」。買方同時需要支付一筆臨時訂金（俗稱細訂）予賣方。
步驟二：向房署申請買家「提名信」
簽署臨約後，雙方的代表律師會立即將所需文件，包括臨約副本、准買證及准賣證等，交往房委會，為買家申請「提名信」。這封信是房委會正式同意該名買家購買此指定單位的證明文件，也是銀行批核按揭的必要文件之一。一般而言，申請過程需時約兩至三星期。
步驟三：辦理按揭及簽署正式買賣合約
買家在取得「提名信」後，便可以正式向銀行提交按揭申請。由於有政府作為擔保人，第二市場居屋的按揭審批相對寬鬆。在確認按揭獲批後，雙方律師便會準備正式買賣合約，買方此時需要支付加付訂金（俗稱大訂），然後簽署正式合約。
步驟四：完成交易及辦理轉讓手續
來到最後一步，在雙方約定的成交日，買方的銀行會將按揭貸款餘額支付給賣方律師。然後，雙方律師會處理所有轉讓手續，並簽署樓契（轉讓契據）。完成後，賣方將單位鎖匙交予買方，買方再由律師協助到土地註冊處辦理登記手續，整個交易便大功告成。
特殊情況下的業權轉讓：限制的例外與法律界線
居屋轉售限制是每位業主都需要清楚了解的規定，但生活中總有預計之外的變化。有時因為家庭狀況改變或其他特殊原因，業主可能需要轉讓單位業權。房屋署（房署）在非常嚴格的框架下，確實設有一些酌情處理的例外情況。接下來，我們會為你詳細拆解這些特殊情況的申請條件，同時也說明觸犯轉售限制的法律界線，讓你全面掌握相關資訊。
居屋「甩名」恢復首置身份？房署酌情批准的嚴格條件
不少居屋聯名業主都會有疑問，可否將自己的名字從業權中「甩走」，藉此恢復首次置業身份，方便日後購買私樓？這個想法很普遍，但在實際操作上卻非常困難。房署對於這類業權轉讓（俗稱「甩名」）的審批極為嚴格，因為資助房屋的政策原意是協助市民自置居所，而非作為資產增值的跳板。
基本原則：為何房署一般不接納「甩名」申請？
房署审批申請的大原則，是防止業主藉此享用「雙重房屋福利」。如果業主可以輕易透過「甩名」恢復首置身份，再去購買其他物業，就可能變相濫用了珍貴的公共房屋資源。因此，純粹為了個人理財規劃、恢復首置身份或方便購買私樓等理由，提出的「甩名」申請，基本上都不會獲得批准。無論是居屋轉售限制2022的新規，還是過往居屋轉售限制2021及居屋轉售限制2020的政策精神，都貫徹了這個核心原則。
可獲酌情批准的七大特殊情況（如離婚、移民、危疾等）
雖然原則嚴格，但房署亦會考慮一些基於家庭狀況重大改變或人道理由的特殊申請。一般而言，以下七種情況有機會獲酌情批准業權轉讓，但業主必須提供充足的證明文件支持申請：
- 離婚或分居： 假如聯名業主辦理離婚或法定分居，可根據法庭命令或雙方協議，將業權轉讓予其中一方。
- 結婚遷出： 單位其中一位業主因結婚而遷出，並能證明已搬到新地址居住，可以申請將業權轉讓予單位內的其他家庭成員。
- 移民或長駐海外工作： 業主如需移民或要長期到海外工作，並能提供相關簽證或僱傭合約作證明，可申請轉讓業權。
- 業主身故： 若業主不幸離世，其業權可根據遺囑或遺產繼承法例，轉讓予合法繼承人。
- 業主陷入嚴重財困： 例如業主被法庭頒令破產，需要變賣資產以償還債務。
- 業主患上危疾或需入住安老院： 因健康理由，例如患上末期絕症或需要長期護理，而要出售單位以應付龐大醫療開支。
- 配偶加名或轉名： 主要是為了完善家庭成員的法律保障，例如將業權轉讓予單位內已登記的配偶，或為配偶加名成為聯名業主。
觸犯居屋轉售限制的法律後果
了解例外的同時，更要清楚知道違規的嚴重性。任何未經房署批准，或在轉售限制期內將未補地價的居屋單位出售、出租或以任何形式轉讓，都屬於違法行為。千萬不要以身試法，因為後果可能遠超你的想像。
法律依據：《房屋條例》相關條文
相關的法律規定主要來自香港法例第283章《房屋條例》。條例清楚列明，任何違反轉讓限制的買賣或轉讓協議均屬無效。這意味著即使簽了合約、收了訂金，該交易在法律上亦不成立，買賣雙方都不會受到保障。
違規買賣或出租的最高罰則
除了交易無效之外，違規的業主更會面臨刑事檢控。根據《房屋條例》第27A條，非法轉讓或出租未補地價的居屋單位，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這項嚴厲的罰則，旨在打擊任何試圖繞過居屋轉售限制的投機行為。
居屋轉售限制常見問題 (FAQ)
補地價的款項可以申請按揭嗎？
這是一個大家都很關心的財務問題。答案是，補地價的款項本身，並不能直接為該單位申請按揭來支付。因為在未完成補地價前，單位業權並不完整，銀行一般不會就這筆額外的款項批出按揭。所以，業主需要預先準備好一筆資金，例如現金、私人貸款或其他儲備，來支付這筆費用。
完成補地價後，可以改變主意不出售單位嗎？
絕對可以。一旦你完成了補地價，並取得了房署發出的「解除轉讓限制證明書」，你的單位在法律上就等同於一個私人住宅單位。這代表你擁有完全的處置權，可以選擇繼續自住，也可以將它出租，或者在任何你認為合適的時機，再放到公開市場上出售。整個決定權完全在你手上。
整個補地價申請過程需時多久？
整個過程沒有一個絕對固定的時間，但一般來說，預計需要幾個月的時間。由你遞交申請開始，到房署委派測量師上門估價，再發出「評估補價通知書」，這個階段通常需要一至兩個月。收到通知書後，你有兩個月的時間考慮是否接納估價並繳付款項。總括而言，整個流程順利的話，大約需要三至四個月。不過，如果當中涉及對估價提出上訴，時間就會相應延長。
業主身故後，繼承的單位是否受原有轉售限制影響？
是的，單位本身的轉售限制並不會因為業權繼承而自動解除。繼承人所繼承的是該單位的業權，同時也繼承了其附帶的各種限制。換句話說，如果繼承人日後想將單位在公開市場出售，他們同樣需要根據單位首次出售年份所對應的居屋轉售限制，例如居屋轉售限制2022的15年禁售期規定，先完成補地價的程序。
違反轉售限制將單位出租會有什麼後果？
這是一個非常嚴肅的問題，後果可以十分嚴重。根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的居屋單位，在未經房署批准的情況下出租或轉讓，都屬於違法行為。一經定罪，業主可能面臨高額罰款，甚至監禁。除此之外，房署也有權收回該單位。任何相關的出租協議在法律上亦會被視為無效，租客無法得到保障，業主亦可能要面對由此而起的民事糾紛。