「居屋」是不少香港人的置業階梯，但面對繁複的申請程序、綠表與白表的資格差異，以及一手與二手市場的不同玩法，許多申請者都感到困惑，不知從何入手。本文為您整合【2025買居屋全攻略】，由申請資格、入息及資產審查開始，一步步拆解新居屋抽籤、揀樓，以及二手居屋搵樓、申請提名信的完整流程。我們更會深入剖析按揭成數、首期預算、律師角色以至收樓驗樓的關鍵細節，助您清晰規劃，避開買樓陷阱，輕鬆實現上車夢。
買居屋前必讀：釐清資格、市場分別與中籤策略
正式開始買居屋流程之前，花點時間做好基本功課，絕對能讓你的置業之路順暢不少。這一步就像是玩遊戲前先讀懂規則，搞清楚自己的角色和可行的策略。我們首先要釐清最關鍵的三件事：你的申請資格屬於哪一類、你應該在一手還是二手市場出擊，以及不同申請者類別的揀樓優先次序。掌握了這些基礎，才能制定出最適合自己的申請方案。
綠表與白表資格有何大不同？
要順利完成買居屋程序，第一關就是要確定自己手持的是「綠表」還是「白表」入場券，因為兩者的申請條件和處理方式截然不同。
簡單來說，綠表資格是為現時的公屋住戶或合資格的公屋申請者而設的。如果你是房委會或房協轄下屋邨的租戶，或者持有有效的《綠表資格證明書》，就屬於這個類別。買居屋綠表申請者的最大優勢，是房署已有你的資料，申請時的資格審查相對簡單，並且在按揭成數上通常更有利。
另一方面，白表則是為不符合綠表資格的香港永久性居民而設，例如住在私樓的人士。白表申請者需要符合房委會每次公佈的入息及資產限額，這兩個數字每年都會調整，所以遞交申請前必須仔細核對。由於申請人數眾多，白表申請者需要通過抽籤決定揀樓機會，競爭相當激烈。
一手新居屋 vs. 二手居屋市場：如何選擇？
決定了申請資格後，下一步就要考慮目標市場。居屋市場主要分為一手和二手兩個板塊，各有優劣，選擇哪一個，取決於你的個人需要和策略。
一手新居屋是由房委會直接推出的全新單位，最大吸引力是樓價有明顯折扣，而且樓宇簇新，省卻了日後高昂的維修煩惱。不過，買新居屋流程的最大挑戰是競爭極大，基本上是一場運氣主導的抽籤遊戲，而且從申請到入伙往往需要等上幾年時間。
二手居屋市場，又稱為「居屋第二市場」（居二市場），則是現有居屋業主在未補地價的情況下，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。「白居二」是白表申請者參與二手市場的途徑，同樣需要抽籤獲得配額。這個市場的好處是選擇多樣，遍佈港九新界各區，有不同樓齡和面積的單位可供選擇，而且通常是現樓交易，可以即買即住。缺點是樓價由買賣雙方議定，未必比一手居屋便宜，而且樓齡較高的單位，在承造按揭時可能會有限制。
揀樓成功率大解構：家庭、長者與單身申請者優先次序
在居屋抽籤的世界裏，並非人人平等，房委會設定了清晰的揀樓優先次序，以照顧不同類別申請者的需要。了解這個排序，有助你評估自己的成功機會。
排在最前列的，通常是受政府清拆計劃影響的住戶，但這類申請者佔少數。在一般申請者當中，擁有最高優先權的是參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者。他們會被優先邀請，從一個預留的單位配額中揀樓。
其次是一般的家庭申請者，他們是申請的主力軍，配額也最多。
排在最後的，則是一人申請者。雖然房委會也會為他們預留一定數量的單位配額，但數目相對較少，而且通常只能選擇面積較小的單位，因此競爭最為白熱化。簡單來說，揀樓的順序是：家有長者家庭 > 普通家庭 > 一人申請者。
【互動工具】即時評估申請資格與預算
看完了以上的規則，可能還是有點眼花繚亂。想知道自己究竟是否符合最新的入息資產限額？想估算一下自己的負擔能力和潛在的揀樓次序嗎？我們為你準備了一個簡單易用的評估工具。你只需要輸入幾個基本資料，例如家庭人數、每月總收入和總資產，工具就能即時為你分析：
- 你符合綠表還是白表的申請資格。
- 根據最新的標準，你的入息和資產是否超額。
- 你在揀樓隊伍中可能屬於哪個優先組別。
立即使用我們的工具，為你的居屋申請之路，踏出清晰準確的第一步。
【一手新居屋】申請流程全拆解：由入表、攪珠到揀樓
想成功上車，熟悉整個買居屋流程是必不可少的第一步。一手新居屋的申請程序環環相扣，由遞交申請表開始，到攪珠決定運氣，再到資格審查與最終揀樓，每一步都有其關鍵之處。現在就為你詳細拆解整個買新居屋流程，讓你對每個階段都心中有數。
步驟一：遞交申請
整個買居屋程序的起點，就是遞交申請表。房委會一般提供三種途徑：網上申請、親身遞交或郵寄。網上申請最為方便，在指定時間內到房委會網站填妥資料，再用信用卡繳付申請費即可。如果選擇親身或郵寄，就需要預先到指定地點領取或在網上下載申請表，填妥後連同劃線支票或銀行本票一併遞交。
不論你用哪種方式，最重要的是確保資料準確無誤，並且只能提交一份申請。任何重複申請，不論是夫婦分開入表，或同時經網上及郵寄遞交，都會直接被取消資格。若是買居屋綠表申請者，記得要將填好的表格交給所屬屋邨辦事處或租務管理處核實簽署，這是與白表申請者最主要的分別。
步驟二：攪珠及決定揀樓次序
遞交申請後，下一步就是既緊張又刺激的攪珠環節。攪珠的目的並非直接抽出中籤者，而是為數字00至99隨機排序，這個次序將會決定所有申請者的揀樓優先次序。你的申請編號最後兩個數字，就是你的「攪珠號碼」。舉例來說，如果攪珠結果第一個號碼是「08」，而你的申請編號是「W090008」，你就屬於第一批獲邀揀樓的幸運兒。
房委會會根據攪珠結果及申請類別，來編排一個詳細的揀樓次序。一般而言，「家有長者」或「家有初生」的家庭申請者會擁有最優先的揀樓權，其次是普通家庭申請者，最後才輪到一人申請者。
步驟三：資格審查
攪珠結果出爐後，房委會便會根據揀樓次序，分批邀請申請者進行資格審查。這個步驟對白表與綠表申請者的處理方式有所不同。
排在較前位置的白表申請者，會收到房委會的信件，要求在指定期限內（通常是7至10天）提交詳細的入息及資產證明文件作審核。所以，預早準備好稅單、糧單、銀行月結單等文件非常重要。至於綠表申請者，由於其資格大部分已由房屋署掌握，審查程序通常會由內部直接處理，過程相對簡單得多。
步驟四：揀樓與簽署臨時買賣協議
成功通過資格審查，就會收到夢寐以求的「選樓通知書」。這代表你已成功跑入直路，距離上車只有一步之遙。通知書上會列明你揀樓的具體日期和時間。收到信後，你應立即到房委會網站查看最新的可售單位列表，預先選定幾個心儀的單位。
揀樓當日，你必須帶齊所有文件，並準時到達樂富的房委會客戶服務中心。最關鍵的一環，是預先到銀行準備一張指定金額的銀行本票用作支付訂金。白表申請者的訂金為樓價的10%，而綠表申請者則為5%。選定單位後，便要即場簽署臨時買賣協議，完成後，整個一手居屋的申請與揀樓程序便大功告成。
【二手居屋市場】實戰攻略：由搵樓、申請提名信到成交
想了解二手市場的買居屋流程嗎？它與買新居屋流程的邏輯很不同，更講求買賣雙方的緊密配合。整個買居屋程序涉及不少獨有文件與步驟，但只要掌握了核心關卡，過程就會變得清晰。以下為你逐步拆解，由準備文件到成功收樓的完整攻略。
視覺化流程圖：一圖看懂一手與二手居屋程序之分別
（此處為文字描述，以配合流程圖的呈現）
一手新居屋的程序，是由申請、攪珠到揀樓，是一個線性的官方流程。二手居屋市場則更像自由買賣，買家與業主配對後，才需要共同向房委會或房協申請批准，程序上涉及更多互動與文件往來。以下的流程圖，能讓你一眼看清兩者的根本路徑差異。
準備階段：申請關鍵資格證明
在正式開始搵樓之前，買賣雙方都需要取得各自的「入場券」，證明自己擁有合資格的身份。
作為業主，必須先向房委會或房協申請一份「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這份文件確認其單位可以在居屋第二市場上合法出售。
作為買家，資格證明則視乎身份。持有有效「綠表資格證明書」的買居屋綠表申請者，可以直接物色單位。若是「白居二」的中籤者，則需要先通過資產審查，然後向房委會申領「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），有效期為一年。這兩份證明書，是進行交易的必備文件。
交易流程一：物色單位與簽訂臨約
當買賣雙方都準備好資格證明，真正的交易程序便正式展開。買家可以透過地產代理或網上平台物色心儀單位。當雙方就樓價達成共識後，便會簽訂臨時買賣合約。
簽署臨約時，買家需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金（細訂）給業主。這一步非常關鍵，建議在簽署臨約前已委聘好代表自己的律師，因為後續的文件申請工作，都需要由律師協助處理。同時，買家可以憑這份臨約，開始向銀行申請按揭。
交易流程二：申請核心文件「提名信」
簽署臨約後，下一步並非直接簽署正式合約，而是要先處理二手居屋交易中最核心的一份文件——「提名信」。
這份文件由買方的代表律師，將臨時買賣合約、買家的「購買資格證明書」正本，以及賣家的「可供出售證明書」副本等文件，一併遞交給房委會或房協申請。房委會審批後會發出「提名信」，以正式確認同意該單位由這位獲提名的買家承接。沒有這份提名信，交易便無法繼續。
交易流程三：簽署正約至完成交易
律師樓成功取得提名信之後，買賣雙方才可以簽署正式買賣合約。這時，買家需要支付「加付訂金」（大訂），連同之前的細訂，總額一般為樓價的10%。
簽署正約後，餘下的步驟便與一般私樓買賣相似。律師會處理查契、樓宇轉名等法律文件。在正式成交日當天，銀行會將按揭款項批出，買家透過律師樓支付樓價尾數給業主。交易完成後，買家便可以從律師樓取得新居的鎖匙，正式成為業主。
買居屋財務規劃：按揭、首期、印花稅及雜費預算
成功抽中居屋固然值得高興，但接下來的財務規劃，是整個買居屋流程中最關鍵的一環。清晰的預算能讓你順利完成交易，安心上會。除了大家最關心的首期，其實還有按揭、印花稅及其他雜項開支需要準備。讓我們一起詳細拆解這份財務清單，為你的置業之路做好準備。
居屋按揭全解構：成數、年期、利率與壓力測試
居屋按揭因有房屋委員會作為擔保人，銀行提供的條款會比私樓寬鬆，這也是居屋吸引之處。了解清楚按揭細節，是完成買居屋程序的重要一步。
首先是按揭成數。由於有政府擔保，買家可以承造高成數按揭。以一手新居屋及未補地價的二手居屋為例，整個買居屋綠表申請者的按揭成數最高可達九成半（95%），而白表申請者亦可高達九成（90%）。
其次是還款年期。在最新政策下，不論一手或二手居屋，最長還款期已統一延長至30年。對於二手居屋，政府擔保期也大幅放寬，樓齡較高的單位亦有機會獲批較長年期，增加了市場上的選擇。
然後是按揭利率。居屋按揭有一項規定，就是只能選用P按（最優惠利率按揭），不能選用H按（銀行同業拆息按揭）。P按利率通常較穩定，但市場減息時，利率未必及H按低。
最後是壓力測試。由於有房委會的擔保，所有居屋的按揭申請人均獲豁免壓力測試。換言之，只要申請人有能力應付每月供款，並且信貸紀錄良好，即使入息不夠通過私樓的壓力測試門檻，亦能成功獲批按揭。
費用預算清單：首期以外的開支
揀樓當日支付的首期只是第一筆較大的開支，在整個買新居屋流程中，還有其他費用需要預留資金應對。
-
印花稅：居屋的印花稅是按第二標準稅率計算，稅率較私樓低。買家需要在簽署正式樓契後的30天內繳付。稅款視乎樓價而定，是上會前一筆不能忽略的開支。
-
律師費：買賣物業涉及複雜的法律文件，必須聘請律師處理。律師費包括買賣合約、樓契及按揭契等文件的處理費用，市價由數千至過萬港元不等。
-
其他雜費：這包括在地產代理處登記契據的註冊費、管理費按金（通常是兩至三個月的管理費）、裝修期間的水電費按金等。雖然每項金額不大，但加起來也是一筆需要預留的資金。
-
裝修及傢俬費：一手居屋是以「清水樓」標準交樓，單位內只有最基本的批盪和設施。因此，裝修、購置傢俬及電器的費用，是首期以外最大的一筆開支，必須提早規劃。
實戰案例分析
為了讓你更有預算，我們以一個實際例子來計算總開支。
假設一個白表家庭，購入一個價值350萬港元的一手新居屋單位：
- 樓價：$3,500,000
- 首期（樓價10%）：$350,000
- 貸款額（樓價90%）：$3,150,000
- 每月供款：假設利率為3.5%，還款期30年，每月供款約$14,143。
除了首期，置業前期需要準備的現金還包括：
- 印花稅（第二標準稅率1.5%）：$52,500
- 律師費（估算）：$8,000
- 契據註冊費及雜費（估算）：$5,000
總計首次現金支出：$350,000 (首期) + $52,500 (印花稅) + $8,000 (律師費) + $5,000 (雜費) = $415,500
從這個例子可見，除了樓價一成的首期外，還需要預備約6至7萬港元的額外現金，才能順利完成交易。這筆預算並未包括後續的裝修費用，所以在規劃財務時，務必將這些開支一併考慮。
交易尾聲：律師、收樓及驗樓注意事項
來到整個買居屋流程的尾聲，處理好按揭申請後，就剩下律師、收樓和驗樓這幾個重要步驟。很多人以為揀完樓便可以鬆一口氣，但其實最後的環節同樣關鍵，直接影響你是否能順利和安心地入住新居。現在我們就來逐一拆解這些程序，讓你對交易的最後階段有更清晰的了解。
律師在買居屋程序中的角色
在買新居屋流程中，你必須委託一位代表自己的律師。這是一個非常重要的環節，因為房委會的代表律師，只會保障賣方（即房委會）的利益。你需要有自己的律師，去審核所有法律文件和買賣合約條款，確保你的權益得到全面保障。
你的律師主要負責以下工作：
* 審閱和解釋正式買賣合約的內容。
* 處理銀行按揭的相關法律文件，例如按揭契。
* 代為處理樓價餘款、印花稅及其他雜費的繳付事宜。
* 最後代表你從房委會接收樓契和單位鎖匙，完成整個交易。
選擇一位有豐富居屋買賣經驗的律師，可以讓整個過程更順暢。
正式收樓程序
當銀行正式批出按揭貸款後，便會與你的律師樓聯絡，安排在指定成交日放款。整個收樓程序大概是這樣：
- 你的律師收到銀行批出的按揭款項後，會代你向房委會支付樓價的餘額。
- 完成所有款項交收後，房委會的代表律師會將單位的「入伙紙」（佔用許可證）和鎖匙，交給你委託的律師。
- 你的律師收到所有文件和鎖匙後，就會通知你親身到律師樓辦理收樓手續。
- 在律師樓，你會簽署一系列文件，然後便可以正式領取新居的鎖匙、業主手冊和裝修指引等重要資料。
一般來說，你可以在成交日的下一個工作天，到律師樓領取鎖匙。
收樓後「黃金7日」驗樓期
恭喜你！拿到鎖匙後，就正式成為業主了。不過，在你急著規劃裝修前，還有一件非常重要的事要做，就是驗樓。
房委會為一手新居屋業主提供一個為期7日的驗收保障期，俗稱「黃金7日」。你必須在這7天內，仔細檢查單位內的所有裝置和設備。因為一手居屋多數是「清水樓」狀態，常見的問題包括牆身或天花滲水、地台空心磚、窗戶不密實或水喉漏水等。
你需要將發現的所有問題，填寫在收樓時一併收到的「損壞情況報告表」上，然後在7日期限內交回屋苑的管理處。房委會收到報告後，便會安排承建商進行維修。
請記住，這個步驟必須在進行任何裝修工程前完成。如果超過了這「黃金7日」才提交報告，或者單位已經開始裝修，房委會便有權不再負責維修，屆時所有費用便需要由業主自行承擔。所以，收樓後的第一個星期，絕對是驗樓的關鍵時刻。