2025年金管局放寬按揭成數，無論是首置上車、換樓或投資工商舖，首期門檻都大幅降低。不過，新例下是否人人都能借足7成？想突破上限，利用按揭保險（MIP）借盡9成，又有何條件與秘訣？
實際的按揭成數，遠不止一個數字，更牽涉到你的入息、物業狀況、信貸評級等5大關鍵。本文將為你一文拆解2025最新按揭指引，由新舊政策比較、按保申請資格，到影響銀行審批的核心因素，全部深入剖析。我們更準備了按揭計數機懶人包及實例教學，助你精準計算首期及供款，為成功「上會」做好萬全準備。
2025按揭成數新規定：金管局放寬！住宅及工商舖最高7成
2025年本港的樓宇按揭成數迎來重大調整，金管局宣佈放寬多項逆周期宏觀審慎監管措施，這個變化直接影響住宅與工商舖物業的貸款上限。對於正在計劃置業或投資的你來說，了解這些新規定至關重要，它可能會改變你的預算和入市策略。
住宅物業按揭：樓價$3,000萬內劃一最高7成
新政策最核心的變動，就是簡化了住宅物業的按揭階梯。現在，價值$3,000萬或以下的住宅物業，不論是自住還是投資用途，其最高樓宇按揭成數一律提升至7成。而價值$3,000萬以上的物業，按揭上限也調高至6成。這項改動大大簡化了過去複雜的計算方式。
新例重點詳解
簡單來說，這次金管局放寬措施的重點，是將過去按樓價區分的多層式按揭成數上限，變為一個更統一的標準。以往買家在計算首期時，需要考慮物業價值是否超過$1,000萬，用途是自住還是出租，這些因素都會影響最終的按揭成數。新例下，大部分買家只需記住一個數字：7成。這不僅讓準買家在規劃財務時更加清晰，也簡化了整個樓宇按揭程序。
新舊政策對比分析
為了讓你更清楚理解這次變化的幅度，我們可以做一個簡單的新舊對比：
舊有政策 (自住物業，無按揭保險)
* 樓價$1,000萬或以下：最高6成 (貸款上限$500萬)
* 樓價$1,000萬以上：最高5成
* 非自用物業：最高5成
2025年新政策 (無按揭保險)
* 樓價$3,000萬或以下：最高7成 (自住及非自住劃一)
* 樓價$3,000萬以上：最高6成 (自住及非自住劃一)
從對比可見，新政策讓買家在不動用按揭保險的情況下，能夠借取更高比例的貸款，首期壓力自然減輕。
對各類買家（首置、換樓、投資）的影響
這個政策轉變，對市場上不同背景的買家都帶來了實質影響。
* 首次置業人士： 對於預算在$1,000萬至$3,000萬之間的首次置業買家，影響最為顯著。以往他們只能借5成，現在能借足7成，首期開支大幅減少，讓他們有機會選擇地點更好或面積更大的單位。
* 換樓人士： 換樓客是另一大受益群體。以往他們持有多於一個物業時，按揭成數會被下調。新例下，即使持有其他物業，購買$3,000萬以下的單位同樣可申請最高7成按揭，換樓的資金調動變得更靈活。
* 投資者： 以往投資物業的按揭成數上限只有5成，現在也統一放寬至7成。這等於是提升了投資的槓桿比例，投資者可以用相同的資金，考慮購入價值更高的物業作收租用途。
非住宅物業（工商舖）：按揭上限由6成放寬至7成
除了住宅物業，金管局亦同時放寬了非住宅物業，即工商舖（寫字樓、工業大廈、商舖）的按揭成數。其最高按揭成數由過去的6成，統一提升至7成。
新例如何惠及中小企及工商舖投資者
對於中小企業主而言，這項政策放寬提供了實質的幫助。以往購入自用寫字樓或廠房時，最高只能借6成，餘下4成需要動用公司流動資金。現在按揭成數提升至7成，代表可以釋放更多公司現金用於業務發展和日常營運，減輕了企業的財務壓力。而對於工商舖投資者，更高的按揭成數同樣意味著更高的資金效益和槓桿能力。
投資者應如何調整槓桿策略？
隨著按揭成數上限的放寬，投資者在運用槓桿時有了更大的空間。不過，高槓桿同時也帶來更高的風險。建議投資者在決定借款額度前，必須使用樓宇按揭計數機，仔細計算每月供款額，並且評估在不同利率情境下的還款能力。同時，亦要充分考慮物業的出租回報率是否能覆蓋按揭供款及其他雜項支出。靈活運用槓桿的同時，做好風險管理才是長遠的致勝之道。
什麼是按揭成數？拆解核心概念與計數機應用
按揭成數的定義：為何直接影響你的首期預算？
在計劃置業的旅程中，你最先要掌握的，就是「樓宇按揭成數」這個核心概念。簡單來說，它就是銀行願意批出的貸款金額，佔物業價值的百分比。這個百分比直接決定了你需要準備多少首期資金，所以它是整個財務預算的基石。成數愈高，代表銀行願意借出的金額愈多，你初期需要拿出的首期就愈少。
了解金管局規管按揭成數的原因
你可能會好奇，為何銀行不能隨意批出九成甚至十成按揭？這是因為香港的樓宇按揭成數受到金融管理局（金管局）的嚴格規管。金管局設定按揭成數上限，主要是為了維持銀行體系的穩定。透過控制借貸槓桿，可以減低在樓市波動時，銀行和業主因斷供而面臨的信貸風險，保障整個金融市場的健康。
按揭成數與首期、貸款額的關係
這三者的關係非常直接，可以用一個簡單的公式來理解：
- 物業價值 – 貸款額 = 首期
- 物業價值 × 按揭成數 = 最高貸款額
舉個例子，一個價值$1,000萬的物業，如果最高按揭成數是七成（70%），銀行最多只會借出$700萬。那麼，你就需要自己準備剩下的$300萬作為首期。由此可見，按揭成數的每一個百分點變動，都會直接影響你的首期預算。
如何計算按揭成數？（附首期計數機實測）
計算按揭成數其實很簡單，你可以隨時利用網上的樓宇按揭計數機來快速估算，但了解背後的原理同樣重要。
核心公式：貸款額 ÷ 物業估值
按揭成數的計算公式是：
（銀行批出的貸款額 ÷ 物業估值或成交價的較低者） × 100%
這裡的關鍵點是「物業估值或成交價的較低者」。銀行在審批貸款時，會以自己委託估價行評估的價值，和你簽訂的臨時買賣合約上的成交價作比較，然後取較低者來計算貸款額。
實例示範：$1,000萬物業的最高貸款額及首期計算
假設你看中一個單位，成交價為$1,000萬，而銀行對該單位的估價也是$1,000萬。在金管局現行規定下，如果不申請按揭保險，最高按揭成數為七成。
- 最高貸款額：$10,000,000 × 70% = $7,000,000
- 所需首期：$10,000,000 – $7,000,000 = $3,000,000
所以，你需要準備至少$300萬現金作為首期。
關鍵變數：銀行估價與「估價不足」風險
在整個樓宇按揭程序中，銀行估價是一個非常關鍵的變數，它直接引申出一個置業新手必須留意的風險：「估價不足」。
什麼是「估價不足」及其常見成因？
「估價不足」是指銀行對物業的估值，低於你和賣家議定的成交價。這種情況其實相當常見，成因有很多，例如：
- 市場波動：樓市氣氛轉淡，銀行取態會變得保守，估價自然審慎。
- 成交價過高：業主叫價遠高於近期同類單位的成交價。
- 物業特殊情況：例如單位是凶宅、有僭建物，或者樓齡太高、質素欠佳等，都會影響銀行的估價。
實例解說：估價不足如何大幅增加首期負擔
讓我們延續上面$1,000萬物業的例子。假設你簽訂的成交價是$1,000萬，但銀行最終的估價只有$950萬。
銀行會以較低的估價（$950萬）來計算七成按揭：
- 最高貸款額：$9,500,000 × 70% = $6,650,000
- 所需首期：$10,000,000 (成交價) – $6,650,000 (貸款額) = $3,350,000
你看，只是因為$50萬的估價差距，你需要額外準備的現金首期就從$300萬增加到$335萬，足足多了$35萬。這筆差額需要由你一力承擔，所以簽署臨時買賣合約前，先行向多間銀行查詢初步估價，是保障自己預算的重要一步。
突破7成上限：善用按揭保險計劃 (MIP) 申請最高9成按揭
雖然金管局設定的樓宇按揭成數上限是7成，但這並不代表你無法借得更高。對於首期預算有限的置業人士，特別是首次置業者，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 就是一個非常實用的工具，讓你合法地突破常規上限，申請高達9成的按揭貸款。
按揭保險計劃 (MIP) 是什麼？
運作原理：按證公司 (HKMC) 如何為銀行分擔風險
簡單來說，按揭保險並非保障業主，而是保障銀行。當銀行批出高於金管局指引成數的貸款（例如7成以上的部份），這筆「額外」的貸款對銀行而言風險更高。
你可以想像，香港按揭證券有限公司 (The Hong Kong Mortgage Corporation Limited, HKMC) 就像一個擔保人。透過按揭保險計劃，HKMC會為這筆額外貸款提供保險。萬一借款人無法償還貸款，HKMC會向銀行賠償差額，從而分擔了銀行的風險。正因為有這重保障，銀行才願意批出高達8成甚至9成的按揭。當然，申請人需要為此支付一筆按揭保險費用。
申請資格及適用物業類型（主要為自住）
按揭保險計劃的主要目標是協助市民置業自住。因此，申請資格有一定限制。最基本的要求是，所有按揭申請人在申請時，都不能持有任何香港的住宅物業，而且物業必須作自住用途。換言之，如果你是為投資或出租而買樓，就不能使用按揭保險來提高樓宇按揭成數。
最新按揭保險樓價層級：幾錢樓可以借足9成？
物業價格直接決定了你可以透過按揭保險借到多高的成數。以下是根據最新指引劃分的樓價層級，讓你一看便知自己的心儀物業最高可以借多少：
樓價$1,000萬或以下：最高90%
如果物業價格在$1,000萬或以下，你最高可以申請90%按揭。這是目前能夠借足9成的最高樓價門檻。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高80%-90% (貸款上限$900萬)
如果樓價高於$1,000萬但不多於$1,125萬，按揭成數最高可以達到80%至90%，不過貸款額上限鎖定在$900萬。這意味著樓價愈接近$1,125萬，實際按揭成數會稍為降低。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高80%
對於這個價格區間的物業，最高按揭成數為80%。
樓價$1,500萬至$1,715萬：最高70%-80% (貸款上限$1,200萬)
當樓價介乎$1,500萬至$1,715萬，最高按揭成數為70%至80%，貸款額上限為$1,200萬。
樓價$1,715萬以上至$3,000萬：不適用
若樓價超過$1,715萬，就不能再使用按揭保險計劃來申請高成數按揭，需要回歸到金管局最高7成的基本指引。
按揭保險費用：保費計算方法與支付方式
申請按揭保險需要支付保費，這筆費用是整個高成數樓宇按揭程序中的一項重要開支。
影響保費的因素（按揭成數及還款期）
保費並非一個固定數目，主要取決於兩個因素：按揭成數和還款期。簡單原則是，你申請的按揭成數愈高、還款期愈長，代表風險愈高，因此保費亦會相應增加。
一次性付清 vs 加借分期比較
支付保費主要有兩種方式，你可以根據自己的財務狀況選擇：
1. 一次性付清：在提取按揭貸款時，一次過支付所有保費。好處是總支出較低，因為你無須為保費支付利息。缺點是會增加前期的現金支出。
2. 加借入貸款額：將保費總額加到按揭貸款之中，與樓價貸款一同分期償還。好處是能大大減輕前期的現金流壓力，但缺點是整個還款期內都需要為保費支付利息，長遠來說總利息支出會更高。
實戰教學：首置客如何利用按保買千萬樓？
假設你是一位首次置業人士，目標是購入一個價值$1,000萬的單位，整個樓宇按揭程序和預算可以這樣規劃：
第一步：計算最高貸款額、首期及總借貸額
- 物業價格：$1,000萬
- 最高按揭成數：90%
- 最高貸款額：$1,000萬 x 90% = $900萬
- 基本首期：$1,000萬 – $900萬 = $100萬
假設按揭保費約為貸款額的4%（$900萬 x 4% = $36萬），若選擇加借分期，你的總貸款額會是$936萬。
第二步：評估供款與入息比率及壓力測試
取得高成數按揭的關鍵，是你的還款能力。銀行會評估你的「供款與入息比率 (DSR)」，即你每月所有債務供款（包括新造按揭）不能超過你月入的50%。你可以利用網上的樓宇按揭計數機，輸入總貸款額、預計利率和還款年期，初步估算每月供款，看看是否在自己的負擔能力之內，並符合銀行的入息要求。
第三步：估算印花稅、律師費等其他開支
除了首期，置業還有很多其他必要開支。以$1,000萬樓價為例，首次置業的印花稅（從價印花稅第2標準稅率）為$37萬。此外，還要預留資金支付律師費、地產代理佣金等雜費。將這些開支一併計算，才能得出一個完整的置業預算。
影響按揭成數5大關鍵因素：壓力測試、入息與物業狀況全解析
想成功申請理想的樓宇按揭成數，銀行除了看物業價值，更會深入審視申請人與物業本身的多項因素。這些因素環環相扣，共同決定了最終的批核結果。以下我們將會逐一拆解影響審批的5大關鍵，助你清晰了解整個樓宇按揭程序，讓你更有預算。
關鍵一：申請人收入與信貸評級 (TU)
申請人的還款能力，是銀行批核按揭時的首要考量。這主要體現在兩方面：收入的穩定性，以及過去的信貸紀錄。
固定月薪 vs 非固定收入（佣金、自僱）的計算差異
對於擁有固定月薪的上班族，銀行審批相對直接。銀行通常會以最近3至6個月的平均收入作準，計算起來清晰明瞭。如果你的收入來自佣金、花紅或屬於自僱人士，銀行的計算方法便會比較審慎。銀行一般會將過去6至12個月的收入平均計算，有時更會將部分非固定收入（例如佣金）打個折扣，例如只計算80%。這種計算差異，會直接影響最終評估出的還款能力，進而影響可批出的樓宇按揭成數。
良好信貸評級的重要性
除了收入，你的信貸評級（TU）報告也是銀行審批的關鍵文件。它就像一份個人財務的「成績表」，記錄了你所有的信貸活動，包括信用卡還款、私人貸款等。任何逾期還款紀錄，都可能令銀行質疑你的理財習慣，從而調低批核的按揭成數，甚至拒絕申請。因此，保持準時還款的良好習慣，對順利申請按揭至關重要。
關鍵二：供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試
供款與入息比率（DSR）是金管局用來衡量申請人供款負擔的標準，是計算樓宇按揭成數時的一道重要關卡。
DSR基本要求（50%）
簡單來說，你每月所有的債務總供款（包括新申請的按揭、其他按揭、私人貸款等），不能超過你每月總入息的50%。例如，你月入$40,000，所有債務的每月總還款額就不能超過$20,000。你可以善用坊間的樓宇按揭計數機，預先估算每月供款，看看自己是否符合要求。
壓力測試暫停後的實際影響
雖然金管局已暫停了物業按揭的壓力測試要求，但這不代表銀行完全放鬆了審批。銀行內部仍然會有自己的風險評估機制。即使不再需要通過「假設利率加2厘」的計算，銀行依然會審慎評估申請人在利率波動下的還款能力。所以，在計算置業預算時，最好還是為自己預留一些緩衝空間，切勿將供款能力用到盡。
關鍵三：物業狀況與銀行估價
除了申請人，物業本身的條件也是銀行決定是否批出按揭，以及批出多少成數的重要依據。
樓齡、物業類型（唐樓、凶宅）如何影響估價及批核
一般而言，樓齡太高的物業（例如超過50-60年），銀行可能會因為考慮到樓宇結構和剩餘壽命，而縮短最長還款年期，或者調低按揭成數。唐樓、村屋等非主流物業，由於市場流通性較低，估價可能較為保守。至於凶宅或有僭建等問題的單位，銀行更可能直接拒絕批出按揭。
如何應對「估價不足」的風險？
「估價不足」是指銀行的物業估價，低於你的買入成交價。假設你以$800萬買入單位，打算借7成（$560萬），但銀行估價只有$750萬。銀行只會以估價的7成批出貸款，即$525萬。這意味著，你需要額外準備$35萬的首期資金去填補差額。為避免這種情況，建議在簽署臨時買賣合約前，先向多間銀行為心儀物業進行網上初步估價，心中有數。
關鍵四：申請人背景及債務狀況
申請人的置業背景和現有的財務承擔，同樣會影響審批結果。
首次置業 vs 非首次置業的審批差異
如果你是首次置業人士，並且是用作自住，就有資格申請按揭保險計劃，從而獲得遠高於基本成數的貸款，最高可達9成。但如果你已經持有其他住宅物業，或者買樓是用作投資收租，即使符合其他資格，也無法申請按揭保險，最高樓宇按揭成數會受基本規定所限。
現有按揭、擔保或私人貸款的影響
正如前面提及，你現有的任何債務都會計入DSR之中。如果你本身已經有按揭在身，或者正為他人物業做擔保人，銀行在計算你的DSR時，會將這些供款一併計算在內。這會直接蠶食你的借貸能力，令新申請的按揭貸款額度減少。所以在申請新按揭前，最好先整理好自己的債務狀況，評估對借貸能力的影響。
特殊物業按揭成數：村屋、居屋、公司名義大不同
除了標準的私人住宅，香港還有不少物業類型，它們的樓宇按揭成數計算方法和上限都有自己的一套規則。如果你的目標是村屋、居屋，或者打算用公司名義入市，了解這些特殊情況就十分重要。
村屋及丁屋按揭
基本按揭成數上限
村屋和丁屋由於業權、轉讓限制（例如補地價問題）及估價標準較為複雜，銀行在審批按揭時會相對審慎。一般來說，在不使用按揭保險的情況下，村屋的基本按揭成數上限與私樓看齊，最高為7成。不過，銀行的最終估價往往是關鍵，部分位置偏遠或樓齡較高的村屋，估價可能較為保守，直接影響最終的貸款額。
透過按揭保險申請高達85%按揭
好消息是，符合條件的村屋申請人同樣可以申請按揭保險計劃，以獲取更高的按揭成數。與最高可達9成的私樓不同，村屋透過按揭保險，最高可申請的按揭成數為85%。申請人同樣需要符合首次置業、自住用途及通過壓力測試等基本要求。在整個樓宇按揭程序中，銀行會更仔細審查村屋的「滿意紙」等文件。
資助房屋按揭
居屋第二市場（綠表及白表）按揭成數及政府擔保期
資助房屋的按揭成數主要取決於政府的擔保期。在房屋委員會的擔保期內（通常由首次出售日起計30年），銀行可以提供極高成數的按揭而無需申請人購買按揭保險。
- 綠表買家：由於本身是公屋住戶，他們可獲批的按揭成數最高可達95%，還款期最長25年。
- 白表買家：透過「白居二」資格入市的買家，最高按揭成數亦可達90%，還款期同樣最長25年。
關鍵在於，買家無需通過銀行的壓力測試，只要有足夠的供款能力便可獲批。不過，一旦物業過了政府擔保期，銀行便會視之為一般私樓處理，按揭成數會大幅回落，並需要進行壓力測試，屆時便較難承造高成數按揭。
其他資助出售房屋計劃（如綠置居、首置盤）
其他由政府或相關機構推出的資助房屋計劃，例如「綠置居」、「港人首次置業先導項目」（首置盤）等，其按揭安排與居屋第二市場大同小異。它們同樣設有政府擔保期，期內買家可以享有高成數按揭優惠。各個計劃的具體條款或有微調，申請前應直接向相關機構或銀行查詢最新指引。
公司名義持有物業按揭
公司持有住宅及非住宅物業的按揭上限
自從金管局放寬樓宇按揭成數後，以公司名義持有物業的按揭上限已與個人名義看齊。不論是住宅或工商舖等非住宅物業，現時最高按揭成數均為7成。這對於需要以公司持有資產的投資者或企業家而言，無疑增加了資金調配的靈活性。
申請時的額外審批要求
雖然按揭成數上限一致，但銀行對公司名義的按揭申請審批卻嚴格得多。在樓宇按揭程序上，除了基本的物業資料和買賣合約，銀行通常會要求額外文件，例如：
- 公司文件：有效的商業登記證、公司註冊證書、公司章程等。
- 個人擔保：公司所有的股東及董事，均須以個人名義作為貸款的擔保人。
- 董事會決議：提交正式的公司會議記錄，證明所有董事同意進行此項物業按揭。
由於涉及額外的審批和文件核實，處理時間一般會比個人申請長，而且部分銀行可能會因為風險較高而收取稍高的按揭利率。大家在使用樓宇按揭計數機初步預算時，也要考慮到這些潛在的額外成本。
樓宇按揭申請流程及文件清單
了解清楚樓宇按揭成數的計算方法後，下一步自然是實際的樓宇按揭程序。整個過程看似複雜，但只要跟著以下步驟，準備好所需文件，便能順利完成。
申請高成數按揭完整步驟
第一步：網上初步評估及預算
在正式睇樓或簽約前，最明智的做法是先為自己做個初步財務評估。你可以利用網上的樓宇按揭計數機，輸入心儀物業的樓價、預計的樓宇按揭成數和還款年期，快速估算出每月供款、總利息開支及其他相關費用，例如印花稅和律師費等。這一步有助你建立清晰的置業預算，鎖定適合自己的樓價範圍。
第二步：尋求銀行或按揭中介作預先批核
有了初步預算後，下一步是尋求預先批核（Pre-approval）。這一步可以讓你更準確地掌握自己能夠獲批的實際貸款額和利率，避免簽約後才發現貸款不足的窘境。你可以直接聯絡幾家心儀的銀行，或者透過專業的按揭中介一次過比較不同方案，取得一份原則上批核，讓你睇樓時更有信心。
第三步：簽署臨約後提交正式申請
當你選定心儀單位並簽署臨時買賣合約後，便要馬上向銀行提交正式的按揭申請。這時候你需要提交所有必需的證明文件，銀行會根據你的資料和物業狀況進行全面審批，包括委託估價行對物業進行正式估價。
第四步：銀行審批、簽署貸款文件及完成交易
銀行完成審批並發出正式的貸款確認信後，你需要與律師預約時間，簽署正式的按揭契據及其他貸款文件。整個過程律師會清晰地向你解釋所有條款。最後，在成交日，銀行會將貸款額直接支付給賣方律師，你就正式成為業主了。
申請按揭必備文件Checklist
身份及住址證明
這是最基本的文件，包括你的香港永久性居民身份證副本。銀行亦會要求你提供最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤賬單或銀行月結單。
臨時買賣合約
簽署臨時買賣合約後，這份文件便成為申請按揭的核心證明，上面清楚列明了成交價、物業地址及買賣雙方的資料。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
這是銀行評估你還款能力的關鍵。對於固定收入人士，通常需要提供最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。如果你的收入來自佣金或花紅，銀行可能需要你提供更長時間（例如六個月或以上）的入息記錄，以計算一個平均數。
現有債務證明文件
銀行需要全面了解你的財務狀況，因此你必須申報所有現有的債務。這包括其他物業的按揭、私人貸款、汽車貸款或信用卡分期供款等。請準備好相關的貸款合約或月結單，以便銀行準確計算你的供款與入息比率。
樓宇按揭成數常見問題 (FAQ)
在了解影響樓宇按揭成數的各項因素後，實際申請時總會遇到一些棘手情況。以下整理了幾個置業新手最常遇到的問題，助你清晰掌握整個樓宇按揭程序，做好萬全準備。
Q1：銀行估價不足點算？有咩解決方法？
銀行估價不足，是指銀行對物業的估值低於你的買入價。由於銀行會以估價或買入價的較低者，作為計算按揭貸款額的基礎，所以估價不足意味著獲批的貸款額會減少，你需要準備更多首期資金去填補差額。
例如，你以$800萬買入單位，但銀行估價只有$750萬。若申請七成按揭，貸款額會以$750萬計算，即$525萬，而非$800萬的七成（$560萬）。這$35萬的差額，便需要由你額外支付。
解決方法有幾個方向：
1. 尋求其他銀行估價：不同銀行的估價行或有差異，可以嘗試向多幾間銀行申請，有機會獲得更貼近成交價的估價。
2. 提供成交證明：向銀行提交同一屋苑或附近地區的近期成交紀錄，證明你的買入價合理，爭取銀行調整估價。
3. 與賣方磋商：假如時間許可，可以嘗試與賣方商討，看看能否在價格上有調整空間，以減輕首期壓力。
Q2：加按、轉按的按揭成數上限有不同嗎？
加按和轉按的按揭成數，會因應其目的而有所不同。
- 轉按（Remortgage）：如果只是將現有按揭由A銀行轉至B銀行，而沒有提取額外現金，其按揭成數上限與新造按揭看齊。根據金管局最新指引，自住物業最高可達七成。
- 加按套現（Cash-out Refinancing）：如果你希望在轉按或在原有銀行加按時， aprovechando 物業升值而套取額外現金，這部分的貸款額會受到更嚴格的規管。一般而言，套現部分的按揭成數上限會較低。
所以，兩者的成數上限並不完全相同，關鍵在於是否有涉及套現的成份。
Q3：增加擔保人可以借多啲嗎？
這是一個常見的誤解。增加擔保人的主要作用，是協助借款人通過「供款與入息比率」（DSR）的審查，而不是直接提高樓宇按揭成數。
按揭成數的上限是由金管局規定，並視乎物業價值。擔保人的角色，是將其收入計算在內，合併計算家庭總收入，從而讓借款人有更充裕的還款能力，去借取在成數上限內的最高貸款額。
簡單來說，如果你的收入不足以通過壓力測試去借足七成按揭，擔保人便能幫你「過關」；但是，這並不能讓你借到超越七成的貸款額。
Q4：自僱人士／Freelancer 收入點計？
對於收入非固定的自僱人士或自由工作者，銀行在審批按揭時會比較審慎。你需要提供更詳盡的文件，去證明你擁有穩定且持續的收入來源。
銀行普遍會要求以下文件：
* 過去6至12個月的個人銀行戶口紀錄
* 過去1至2年的稅務局報稅紀錄（利得稅或個人入息課稅單）
* 有效的商業登記證（如適用）
* 專業資格證明（如適用）
銀行會根據這些文件，計算出一個平均月入，並可能在此基礎上作適度折讓（例如打八折），以評估你的還款能力。因此，保持清晰的會計紀錄和準時報稅，對申請按揭至關重要。
Q5：本身有按揭或做緊擔保人，會影響新申請嗎？
會的，而且影響相當直接。如果你本身已經有未供完的按揭在身，或者正為他人的按揭做擔保人，銀行在審批你的新按揭申請時，會將這些現有按揭的每月供款，一併計入你的總債務中。
這會直接影響你的「供款與入息比率」。根據金管局指引，有按揭在身的申請人，其DSR上限會由原來的50%收緊至40%。換言之，你的總供款佔總收入的比例需要更低，這大幅削減了你的借貸能力。在規劃置業前，建議先利用樓宇按揭計數機，準確評估現有債務對新貸款額的影響。