將居屋單位在公開市場自由出售、出租，或進行加按套現，是不少業主希望實現的財務目標。但要解除政府的轉讓限制，必先處理「補地價」這個關鍵程序。補地價過程牽涉複雜的計算公式、折扣率、繁瑣的申請手續，而且時機選擇亦會直接影響補價金額，往往令業主感到無從入手。本文為您準備了最詳盡的「居屋補地價懶人包」，將由淺入深，一文詳解由計算方法、捕捉最佳時機、8大申請步驟，到補地價按揭及賣樓操作等所有必知事項，助您輕鬆掌握整個流程，順利取回單位完整業權。
認識居屋補地價：轉讓限制、補價好處與法律責任
什麼是居屋補地價？核心目的與法律依據
在考慮進行居屋補地價手續之前，我們先來聊一聊補地價究竟是什麼一回事。簡單來說，居屋是政府資助的房屋，當年業主是以低於市價的折扣價買入。這個折扣，其實就是政府資助的部分。所以，補地價的核心目的就是業主向政府歸還這筆資助，取回單位的完整業權。
核心目的：解除轉讓限制，獲取完整業權
完成補地價之後，單位的性質就等同於私人樓宇，可以解除所有轉讓限制。換句話說，業主可以隨時在公開市場上自由出售、出租或以其他方式轉讓單位，不再受限於只能賣給綠表或白居二等合資格買家。這個步驟是將資助房屋完全「私有化」的關鍵。
法律依據：《房屋條例》的角色
這一切的轉讓限制與補價要求，並非單純的行政規定，而是有清晰的法律基礎。香港法例第283章《房屋條例》的附表詳細列明了相關的限制條款。所以，進行補地價不單是取回業權，也是履行法律責任，確保任何交易合法合規。
各年份居屋轉讓限制年期一覽
不同年份購入的居屋，其轉讓限制年期有很大分別，了解自己單位所屬的年期限制，是規劃補地價的第一步。
2018年前購入單位 (5年限制期)
在2018年之前購入的居屋，轉讓限制期一般為5年。期滿後，業主就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
2018年購入單位 (首5年限制)
由2018年起推售的新居屋，限制有所收緊。業主在首5年內不能於公開市場出售單位，但可以在第3年起於第二市場轉售予合資格人士。必須持有單位滿5年後，才可以申請補地價並在公開市場放售。
2019至2021年購入單位 (10年限制期)
政府進一步延長限制，在2019至2021年間購入的居屋，轉讓限制期延長至10年。業主需要持有單位滿10年，才能申請補地價並在公開市場出售。
2022年及以後購入單位 (15年限制期)
為進一步打擊短期炒賣，由2022年起推售的居屋，轉讓限制期再延長至15年。這意味著業主需要持有單位長達15年，才能透過補地價進入自由市場。
補地價後的三大核心好處
完成了補地價，就等於解開了物業的枷鎖，可以享受以下三大好處。
好處一：於公開市場自由買賣，獲取更高樓價
公開市場的潛在買家遍佈全港，需求遠比局限於綠表及白居二買家的第二市場大。更大的需求意味著單位有機會以更高的價格成交，讓業主全面享受物業升值的成果。
好處二：自由出租，賺取穩定租金回報
未補地價的居屋是嚴禁出租的。補地價後，業主便可將單位合法放租，將資產轉化為每月持續的租金收入，增加財務彈性。
好處三：靈活加按套現，應付財務需要
未補地價的居屋在按揭上有嚴格限制，銀行一般不會批准加按或轉按套現。完成補地價後，單位在銀行眼中就與私樓無異，業主可以根據物業的升值潛力申請加按，套取資金應付個人或家庭的各種財務需要。
不補地價的法律後果
有些人可能會嘗試繞過規定，但這樣做的法律風險非常高。
違法出租或出售的風險
任何未補地價而私下將單位出售、出租或轉讓的行為，都屬於違法。一旦被發現，業主將要面對嚴重的法律制裁，而且相關的交易協議也會被視為無效。
最高罰款$500,000及監禁1年的嚴重性
根據《房屋條例》，違規的業主一經定罪，最高可被判罰款港幣$500,000及監禁1年。這樣的後果絕對是得不償失。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
補地價並非居屋獨有，多個資助房屋計劃都受此規管。
涵蓋計劃列表：居屋、私人參建居屋、租置、綠置居等
除了最普遍的居者有其屋計劃（居屋），私人機構參建居屋計劃（PSPS）、租者置其屋計劃（租置公屋）、綠表置居計劃（綠置居）等，只要是以折扣價購入的資助出售房屋，基本上都需要在轉售或出租前完成補地價。
特例：最早期的居屋為何無需補地價？
凡事總有例外。香港最早期的居屋，例如第一期及第二期甲的單位，如葵涌悅麗苑、觀塘順緻苑等，由於當年的賣地條款（地契）中並未加入轉讓限制，所以這些單位的業主是無需補地價，就可以在自由市場買賣的。不過，這只適用於極少數的早期屋苑。
居屋補地價計算方法與最佳時機分析
談到居屋補地價手續，大家最關心的問題，無非就是「居屋補地價幾錢？」以及「居屋補地價點計？」。這筆金額可大可小，直接影響你的財務規劃。其實，計算方法有明確的官方公式，只要掌握箇中竅門，你也可以自行初步估算，甚至捕捉最佳的申請時機，節省一筆可觀的費用。
官方補地價計算公式詳解
公式剖析：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
房委會用作計算補價的公式看起來可能有點複雜，但核心概念相當直接。它主要是將你當年買入單位時所享有的折扣，按現時的市價重新計算出來。這個公式確保了補價金額能公平地反映單位現時的價值。
兩大關鍵變數：固定折扣率與浮動市值
要理解這個公式，我們可以將它拆解成兩個關鍵部分。第一部分是「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」，這其實就是你買樓時的「居屋補地價折扣率」。這個折扣率在你買入單位的一刻就已經定下來，是一個固定不變的數字。第二部分是「補價時市值」，這是整個計算中唯一會變動的數字。它會由房署委派的測量師根據申請補價當時的市況來評估，所以樓市的升跌會直接影響最終的補價金額。
如何從樓契查閱準確的首次購入折扣率？
想知道自己單位最準確的折扣率，最好的方法就是翻查你當初簽署的樓契（或稱轉讓契據）。文件上會清楚列明單位在購入時的「十足市值」和你的「實際購入價」。只要將這兩個數字代入公式，就能計算出專屬於你單位的固定折扣率，這是後續所有估算的基礎。
如何自行初步估算補價金額？
估算所需參數：首次購入年份、購入價、單位現時估值
在正式遞交居屋補地價申請表之前，你可以先為自己做個簡單估算，心裡有個底。你需要準備三個主要資料：你買入單位的年份、當時的購入價，以及最重要的，是單位現時的大約市場估值。你可以參考近期同屋苑、相似單位的成交價，或向多間銀行查詢網上估價，以獲取一個較貼市的估值。
提供網上估算工具或參考案例
讓我們用一個簡單例子來說明。假設陳先生在多年前以210萬買入一個居屋單位，當時的十足市值是300萬。他的固定折扣率就是 (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%。來到今天，他打算補地價，而銀行對其單位的估值為650萬。那麼，他需要支付的補價金額大約就是：650萬 × 30% = 195萬元。透過這個簡單計算，你就能對所需資金有初步概念。
捕捉最佳補地價時機：兩大策略
策略一：趁樓市下行時申請，鎖定較低補價成本
既然補價金額與「補價時市值」直接掛鉤，一個聰明的策略就是在樓市處於調整期或下行階段時提出申請。當整體樓價較低，房署評估出來的市值自然也會較低，這意味著你可以用較低的成本完成補地價。當你鎖定了這個較低的補價成本後，即使日後樓市回升，你已繳付的金額也不會改變，未來賣出單位時的利潤空間就更大了。
策略二：簽訂臨約後，利用交易期完成補地價
另一個常見且對現金流非常友善的策略，就是先找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序。你可以在合約中訂明，利用一般買賣的兩至三個月交易期去完成所有補地價手續。這樣，你便可以利用買家支付的部分樓價去繳付補價，而無需在賣樓前預先籌集一大筆資金，大大減輕財務壓力。
居屋補地價申請流程：8大步驟逐一拆解
要順利完成整個居屋補地價手續，其實就像跟著一份清晰的說明書操作，只要清楚了解每個環節，過程就會相當順暢。以下我們將整個流程拆解成八個主要步驟，讓你對每一步都有十足的把握。
第一步：遞交補價申請書
選擇正確申請表格 (HD1066 vs HD1065) 及遞交途徑
申請的第一步，就是向房屋委員會（房委會）遞交正確的居屋補地價申請表。表格的選擇主要視乎你的單位是否已過五年的轉讓限制期。
如果單位已過五年限制期，你需要填寫表格HD1065C。如果單位仍在五年限制期內（例如因特殊原因需要提早出售），則需使用另一份申請書。最穩妥的做法是直接到房委會網站下載最新版本的表格。
遞交途徑亦十分靈活，你可以親身前往位於何文田佛光街的房委會總辦事處，交到支援服務第四組，也可以透過房委會網站進行網上申請。網上申請需要使用已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或有效的個人數碼證書。
第二步：準備所需文件及支付手續費
文件清單：樓契副本、申請書、劃線支票
遞交申請時，除了填妥的申請書正本，還需要一併附上以下文件：
- 樓契副本（即轉讓契據，Deed of Assignment）
- 用作支付申請手續費的劃線支票或銀行本票
現時手續費金額及支付方式
現時的申請手續費金額會按年調整，建議在申請前到房委會網站確認最新費用。支付時，需要準備一張劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」，並在支票背面清楚註明你的單位地址。這筆費用在申請過程中是不會退還的。
第三步：房署預約上門視察及估價
預約流程、需時及估價前注意事項
房署收到你的申請後，會發出認收通知，然後委派其專業的測量師與你聯絡，預約時間上門視察單位。這次視察的目的，是為你的單位進行專業的市值評估，這是整個居屋補地價點計的核心環節。
這裡有一個重要的貼士：在測量師上門前，最好保持單位原狀，不要進行任何大型裝修。因為一個裝修簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，這會直接影響你需要支付的居屋補地價幾錢，最終的補價金額可能會因此增加。
第四步：接收「評估補價通知書」
處理時間及通知書內容解讀
測量師完成視察及估價報告後，房署大約需要一個月時間處理，之後便會向你郵寄一份正式的「評估補價通知書」。
這份通知書非常關鍵，上面會清楚列明：
- 你單位的評估市值
- 你單位當年的居屋補地價折扣率
- 根據以上兩項數據計算出的最終補價金額
第五步：提出異議與上訴機制
28天內提出反對的權利及程序
如果你認為房署評估的市值過高，你有權提出反對。你必須在「評估補價通知書」發出日期起計的28天內，以書面形式向房署提出。如果雙方無法達成共識，你甚至可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
第六步：在兩個月內繳付補價
繳款方式及逾期後果
假如你對評估金額沒有異議，下一步就是在指定期限內繳款。你必須在通知書發出日期起計的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式，繳付全數補價金額。
請務必準時繳款，因為一旦逾期，這次的評估便會自動失效。屆時你需要由第一步開始重新申請，並且要再次支付申請手續費。
第七步：獲取「解除轉讓限制證明書」
房署確認收妥你的補價款項後，就會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）的重要文件。這份文件象徵你的單位已經正式解除轉讓限制，擁有完整的業權。
第八步：到土地註冊處辦理登記手續
最後一步，也是確保法律程序完整的一步，就是將「解除轉讓限制證明書」交往土地註冊處辦理登記手續。這個步驟會將你的單位業權狀況在官方紀錄上正式更新。如果你正透過律師樓辦理單位買賣，律師通常會為你一併處理此項登記手續，確保整個交易萬無一失。
補地價資金與按揭全攻略
談及居屋補地價手續，除了要清楚計算方法與流程，最關鍵的一環莫過於資金安排。一筆數十萬甚至過百萬的補價金額，對大部分業主來說都不是小數目。想順利完成補價，釋放物業的全部價值，就要預先規劃好資金來源，而按揭正是一個重要的選項。
未補地價居屋的按揭限制
為何不能隨意加按或轉按套現？
首先要理解一個基本概念，未補地價的居屋，其業權並不完整。由於業主當初是以折扣價購入單位，政府（房委會）實際上仍持有單位的部份權益。因此，在未繳清補價前，銀行視這類物業為「不完整抵押品」，不會輕易批准業主利用物業進行加按或轉按套現。房委會為了保障公帑，亦設下嚴格限制，防止業主利用資助房屋作投機或獲取額外融資。
房委會酌情批准的特殊情況
雖然限制嚴格，但房委會並非完全不近人情。在一些特定的緊急情況下，業主可以向房委會申請，酌情批准加按。這些情況通常涉及重大的個人或家庭需要，例如：
- 籌集醫藥費應付嚴重疾病
- 家庭成員的教育開支
- 殮葬費
- 因離婚或分居而需要支付給前配偶的樓宇權益
業主需要提交證明文件，由房委會作個別審批，並非必然獲准。
如何申請補地價按揭？
當業主決定為居屋補地價，但手頭資金不足時，就可以考慮向銀行申請「補地價按揭」。這是一種專門為支付補價金額而設的貸款，讓業主可以先向銀行借貸，完成補價程序，然後再將物業正式轉為私人樓宇按揭。
補地價按揭操作流程及審批時間
整個操作流程需要業主、銀行及律師三方緊密配合。
- 取得補價通知書：業主首先要完成之前的步驟，從房屋署取得列明「居屋補地價幾錢」的評估補價通知書。
- 向銀行申請：憑此通知書及個人財務文件，向提供補地價按揭的銀行提出申請。
- 銀行審批：銀行會為單位進行估價，並審批業主的還款能力。這個估價是基於單位補足地價後的「完整市值」來評估。
- 協調放款：按揭獲批後，在繳付補價的指定日子，銀行會將貸款額直接支付給代表律師，再由律師將款項轉交房委會。
- 完成手續：房委會收款後發出「解除轉讓限制證明書」，業主正式完成補價，物業的按揭也隨即轉為一般的私樓按揭。
整個審批過程一般需時數星期，業主收到補價通知書後，應盡快與銀行接洽，確保在兩個月的付款限期內完成所有手續。
銀行按揭成數上限分析
銀行在審批補地價按揭時，會以物業補價後的完整市值作估價基礎。一般而言，按揭成數上限與私樓看齊，最高可達物業估值的七成。舉例來說，如果一個單位補價後的估值為600萬，銀行最高可批出420萬的貸款。這筆貸款足以支付補價金額有餘，餘額更可用作業主的其他資金周轉。當然，最終成數仍受制於金管局指引及申請人的財務狀況。
善用「平手轉按」支付補價的可行性
市場上有人提及利用「平手轉按」來獲取資金，這是一個需要釐清的概念。「平手轉按」是指將現有按揭餘額，不增加貸款額地轉至另一間銀行，主要目的是為了獲取更優惠的利率或現金回贈。
對於未補地價居屋，由於平手轉按不涉及額外套現，房委會一般較易批准。業主可以利用轉按所得的現金回贈（通常是貸款額的1%至2%），作為補價資金的一部分。不過，這筆現金回贈的金額相對有限，難以覆蓋動輒過百萬的補價總額。因此，平手轉按的現金回贈，只能視為一種輔助性的資金來源，而不能作為支付補價的主要方案。主要的融資工具，仍然是前述的補地價按揭。
補地價期間賣樓操作：流程、風險與合約要點
許多業主都會思考，究竟應該先完成所有居屋補地價手續，還是找到買家後才處理。一個更靈活而且對現金流更友善的操作方式，是在簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序。這個「先賣後補」的模式既合乎法規，又能利用買方的資金完成補價，是市場上相當普遍的做法。
「先賣後補」操作流程與法律要求
「先賣後補」的核心操作，是業主與買家簽訂臨時買賣合約後，才向房屋署遞交居屋補地價申請表。這樣業主就可以利用買家支付的訂金，加上其後透過律師樓代管的樓價餘款，去支付補地價的費用。整個流程無須動用自己手頭上的大筆資金，財務安排上會輕鬆很多。
臨時買賣合約須列明「限時補價條款」
採用「先賣後補」方式，簽訂的臨時買賣合約並非普通版本。合約上必須清楚列明一項關鍵條款，稱為「限時補價條款」。這項條款規定，賣方必須在指定期限內（通常是簽署臨約後的28天內）完成向房屋署繳付補價。這是一個保障買賣雙方的法律要求，確保交易能在單位已補妥地價的狀態下完成。
建議預留至少60日交易期以完成程序
整個居屋補地價手續需要時間。由遞交申請、房署安排測量師上門估價、再到發出正式的「評估補價通知書」，一般需要一個月左右。收到通知書後，業主還有兩個月的繳款期限。為了確保所有程序順利完成，建議買賣雙方在簽訂臨時合約時，將正式交易日（即成交日）定在至少60日之後，預留充足時間處理所有文件往來及付款事宜。
買賣雙方負責補地價的風險分析
在商討合約細節時，一個核心問題是：補地價的最終金額由誰來承擔風險？因為在簽約時，大家都只能根據銀行估價去推算居屋補地價幾錢，但最終金額要以房署的評估為準。合約上通常有兩種處理方式，各自對應不同的風險。
由賣家負責補地價的風險 (估價高於預期)
這是最常見的做法。合約會訂明一個「全包價」，即樓價已包含補地價金額。例如，雙方協定成交價為600萬元，並預期補價金額是150萬元。賣家的風險在於，如果房署最終評估的補價金額高於預期，例如是170萬元，那麼賣家實際收到的樓價淨額就會減少20萬元。反之，如果補價金額低於預期，賣家就變相獲利。這個差價的風險完全由賣家承擔。
由買家負責補地價的風險 (總支出增加及按揭問題)
另一種較少見的做法，是在合約訂明一個未補地價的樓價，並註明補價由買方負責。例如，樓價為450萬元，買家另外負責支付補地價。這樣一來，房署估價高低的風險就轉移到買家身上。如果最終補價高於預期，買家的總支出便會增加。此外，這種做法還有一個很實際的問題，就是銀行審批按揭時，通常只會根據合約上的樓價（即450萬元）去計算貸款額，補地價的款項買家很可能需要以現金全數支付，這對買家的首期預算會構成巨大壓力。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理複雜的居屋補地價手續時，大家心中總會有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一一解答。
問：申請前應否自行找銀行估價作參考？
這是一個非常推薦的做法。雖然房署的最終估價不會直接參考銀行的結果，但是預先找幾間銀行做初步估價有兩個明顯好處。第一，你可以對居屋補地價幾錢有一個大概預算，方便你規劃資金。第二，如果日後你認為房署的估價過高，這些銀行估價紀錄就可以成為你提出反對時的有力理據。
問：整個補地價流程一般需時多久？
整個流程，由遞交申請到收到「解除轉讓限制證明書」，一般需要預留大約三個月的時間。當中包括房署處理申請及預約測量師上門視察，大約需要一個月。然後，在收到「評估補地價通知書」後，你有兩個月的時間繳付補價。如果你計劃在賣樓的交易期內完成補地價，記得在簽訂臨時買賣合約時，預留足夠長的成交期，例如60至90日，這樣會比較穩妥。
問：租置公屋的補地價手續有何不同？
租置公屋的補地價手續，在核心流程上與居屋非常相似。主要的分別在於遞交文件的地點。租置公屋的業主通常可以將居屋補地價申請表交回所屬屋邨的管理處，而居屋業主則需要交往房委會的指定辦事處。至於補地價點計的方法，兩者同樣是根據單位的最新市值乘以購入時的居屋補地價折扣率，原理是完全一樣的。
問：已繳付的申請手續費可否退還？
這筆申請手續費基本上是不可退還的。不過，有一個情況例外。如果你在收到「評估補地價通知書」後的兩個月限期內，成功繳付全數補價金額，這筆手續費就可以在應繳的補價總額中扣除。相反，如果你中途決定放棄申請，或者超過期限未繳款，那筆手續費就無法取回。
問：補地價後，單位與私樓在業權上有何分別？
當你完成所有補地價手續，並且到土地註冊處登記了「解除轉讓限制證明書」之後，你的單位在業權上就與一般私人樓宇沒有任何分別。這代表你擁有該單位的完整業權。你可以自由在公開市場上將它出售、出租或者進行加按套現，不再受任何轉讓限制所約束。