手持物業，想將資產轉化為靈活現金流？「業主貸款」近年成為熱門選擇，但您是否真正了解它比傳統按揭或二按的優勝之處？市面上計劃五花八門，利率及條款差異極大，一不小心隨時跌入合約陷阱，得不償失。本文將為您全面拆解2025年最新的業主貸款資訊，由比較各大銀行及財務公司計劃、分析四大核心優勢、剖析利率計算及合約魔鬼細節，到提供一步步的申請教學，助您根據自身情況（如未補地價居屋、自僱人士或聯名物業），輕鬆揀選最穩妥、最「著數」的方案。
【即時比較】精選業主貸款計劃一覽
進行業主貸款比較，是申請前最關鍵的一步。想知道業主貸款邊間好，最直接的方法就是比較各間銀行與財務公司的重要條款。我們為您整理了市面上幾個熱門的業主貸款計劃，涵蓋傳統財務公司、金融科技公司及虛擬銀行，讓您可以即時看清利率、額度及優惠的分別，輕鬆找出最切合您財務需要的方案。
財務公司精選：UA 亞洲聯合財務
- 計劃名稱：「NO SHOW」私人貸款
- 實際年利率 (APR)： 低至 1.98%
- 最高貸款額： 可達HK$2,000,000
- 最長還款期： 長達84個月
- 計劃特色： 整個申請過程無需露面，可以透過網上或手機App完成，審批速度快。這個計劃特別適合注重私隱，又希望盡快取得資金周轉的業主。
金融科技公司精選：WeLend
- 計劃名稱： A.I. 私人貸款
- 實際年利率 (APR)： 低至 1.88%
- 最高貸款額： 可達HK$1,500,000
- 最長還款期： 長達84個月
- 計劃特色： 運用人工智能（AI）技術簡化及自動化審批流程，申請步驟簡單，最快可以即日批核及過數。這個方案適合追求極致效率與科技化體驗的申請人。
虛擬銀行精選：ZA Bank
- 計劃名稱： 分期「萬應錢」
- 實際年利率 (APR)： 低至 1.99% (以指定貸款額及還款期計算)
- 最高貸款額： 可達HK$1,000,000
- 最長還款期： 長達60個月
- 計劃特色： 作為虛擬銀行，其營運模式具高透明度，通常沒有隱藏收費。您可以全天候透過手機應用程式處理申請，操作方便。
溫馨提示：
以上的資料僅供初步參考，最終獲批的利率及貸款額會因應您的個人信貸評級（TU）、入息狀況及物業估價等因素而有所調整。比較不同計劃時，請務必以「實際年利率」（APR）為核心標準，因為它已經計算了所有利息和相關費用，最能準確反映您的總借貸成本。同時，各機構的推廣優惠時有變動，建議在提交申請前，直接向相關機構查詢最新的條款細則。
業主貸款 vs 按揭/二按有何分別？四大核心優勢
進行業主貸款比較時，很多人都會好奇，它與傳統的銀行按揭或二按到底有甚麼不同？其實兩者在性質上有根本分別，並非同一類產品。想知道業主貸款邊間好，首先要理解它獨有的四大核心優勢，這樣才能判斷哪種方案更切合你的財務需要。
優勢一：無需抵押物業，保障業主私隱
貸款性質：以「業主身份」作信貸支持的無抵押貸款
業主貸款的本質，是一種無抵押的私人貸款。貸款機構並非要求你將物業樓契抵押，而是看重你的「業主身份」，因為這代表你擁有一定資產和較高的還款能力。整個過程是基於你的個人信譽，而物業只是作為一項強力的信貸支持證明。
私隱度高：貸款紀錄不登記於土地註冊處，免除Call Loan風險
由於無需抵押物業，你的貸款紀錄完全不會在土地註冊處（田土廳）登記。這帶來一個極大好處，就是你現有的一按銀行無法知悉這筆額外貸款的存在，因此能有效免除銀行因發現物業有新押記而「Call Loan」（即要求提早償還部分或全部按揭）的風險，私隱度極高。
優勢二：豁免壓力測試，審批流程更簡易快捷
審批標準：毋須通過壓力測試，審批較銀行按揭寬鬆
申請傳統的業主貸款銀行按揭或加按，申請人必須通過金融管理局規定的壓力測試，對入息要求非常嚴格。業主貸款則豁免了這個步驟，審批標準相對寬鬆。對於自僱人士、收入不穩定或未能提供齊全入息證明的業主，申請的成功機會也較高。
審批速度：申請流程簡化，最快可即日批核及過數
因為省卻了繁複的法律程序和嚴格的入息審查，整個申請流程得以大大簡化。現時很多財務機構都提供網上申請服務，只要文件齊備，最快可以在申請當日完成批核並取得款項，能夠迅速應對各種突發的資金需要。
優勢三：節省律師費及估價費，降低前期成本
成本效益：申請過程無需支付額外法律及行政費用
辦理按揭或二按時，律師費和物業估價費是兩筆不可避免的前期開支。由於業主貸款不涉及物業抵押的法律程序，所以申請過程完全無需經過律師樓，也無需支付這些額外的行政費用，直接降低了你的整體借貸成本。
優勢四：物業類型更廣泛，具彈性
涵蓋未補地價公營房屋（居屋／公屋）
對於銀行來說，未補地價的居屋或公屋在申請加按時限制重重，過程亦相當繁複。然而，市場上很多提供業主貸款的財務機構都接納這類物業的業主申請，為他們開拓了一個非常重要的融資渠道。
接受唐樓、村屋、車位或聯名物業等申請
除了公營房屋，申請的物業類型亦涵蓋樓齡較高的唐樓、村屋，甚至獨立車位。更具彈性的一點是，即使物業由多人聯名持有，通常也允許其中任何一位業主單獨提出申請，無需取得所有業主的同意，處理上更加方便靈活。
按情況分析：哪種業主貸款方案最適合您？
進行業主貸款比較時，最重要的一步是認清自身處境。市場上的計劃五花八門，了解哪種方案最能切合您的個人財務狀況和物業類型，是成功申請的關鍵。想知道業主貸款邊間好，就要從您的實際需要出發。以下我們將幾個常見情況逐一拆解，助您找到最合適的選擇。
情況一：未補地價公屋／居屋業主
處境分析：物業難以向銀行申請加按，但有大額資金周轉需要。
您可能手持未補地價的公屋或居屋單位，由於物業存在轉讓限制，絕大部分銀行均無法為其承造加按或二按。當您有大額資金需要，例如生意周轉或家庭應急時，便會發現傳統的融資渠道幾乎行不通。
方案選擇：尋找明確接受未補地價物業、審批友善的財務公司。
這個時候，目光應轉向市場上具規模的財務公司。它們的審批標準較具彈性，不少機構都設有專門為未補地價公營房屋業主而設的貸款計劃。關鍵在於尋找條款清晰列明接受此類物業申請的機構，確保申請過程順暢。
推薦機構比較：亞洲聯合財務 (UA) vs 邦民日本財務 (Promise) 的條款差異
亞洲聯合財務 (UA) 的「UA咭主」業主貸款，以其高貸款額和較長的還款期見稱，最高貸款額可達百萬以上，還款期亦相當彈性，適合需要大額資金作長遠規劃的業主。而邦民日本財務 (Promise) 則以其快捷便利的申請流程和批核速度為賣點，透過網上或手機應用程式便可完成大部分手續，適合追求效率、需要盡快取得資金的申請人。兩者都接受未補地價物業申請，選擇時可根據您對資金額度和批核速度的具體要求來決定。
情況二：自僱、收入不穩定或未能提供入息證明人士
處境分析：難以提供傳統受薪糧單，申請銀行貸款時遇困難。
如果您是自由工作者、的士司機、小商戶店主或任何收入以現金或非固定形式結算的人士，相信對申請銀行貸款的困難深有體會。由於缺乏固定糧單或稅單，即使實際收入可觀，也難以滿足銀行的嚴格入息證明要求，令申請處處碰壁。
方案選擇：考慮接受多樣化入息證明，甚至提供「免TU」選項的機構。
財務公司在此方面再次展現其靈活性。不少機構都接受更多元化的入息證明文件，例如顯示有穩定業務收入的銀行月結單、有效的商業合約或發票等。部分機構更會以物業估值作為主要的審批依據，甚至提供「免TU」選項，為信貸紀錄不佳或不想留下信貸查詢記錄的業主提供另一條出路。
推薦機構比較：WeLend vs 安信信貸 (Grantit) 的審批彈性
WeLend 作為金融科技公司，其審批過程多以A.I.系統分析申請人的綜合數據，除了傳統文件，亦可能參考其他數碼足跡，審批角度較為全面，適合熟悉網上操作的年輕自僱人士。安信信貸則是一家歷史悠久的財務機構，審批經驗豐富，對不同行業的自僱人士收入模式有較深理解，接受的證明文件種類廣泛，其分行網絡亦方便申請人親身遞交文件及查詢。
情況三：信貸紀錄良好，追求大額低息資金
處境分析：物業已供斷或尚餘少量按揭，尋求成本最低的大額融資。
您的情況正好與前兩者相反。您擁有良好的信貸紀錄（TU），物業可能已經完全供斷，或者按揭餘額很低。您的目標非常明確，就是以最低的資金成本，獲取一筆大額資金作投資、置業或個人發展之用。
方案選擇：比較各大銀行及一線財務公司提供的最低實際年利率。
在這個情況下，業主貸款 銀行和一線財務公司都是您的考慮對象。您應該主力比較各機構能提供的最低實際年利率 (APR)，因為APR是反映包括利息及各項費用在內的真實貸款成本。銀行提供的利率可能最具競爭力，但審批門檻最高；而一線財務公司的利率亦非常貼近銀行，審批則相對快捷。
推薦機構比較：渣打銀行 vs 亞洲聯合財務 (UA) 的利率及額度
渣打銀行的私人貸款或業主貸款計劃，對信貸評級極佳的客戶能提供非常低的實際年利率，貸款額亦相當可觀，是追求極致低成本的首選。不過，其審批時間較長，對文件要求亦一絲不苟。亞洲聯合財務 (UA) 作為市場領先的財務公司，其業主貸款的利率對優質客戶同樣具有吸引力，批核金額高，而且審批流程遠比銀行簡便快捷，最快可即日完成，能平衡利率與效率的需求。
情況四：聯名物業，但只想單獨申請貸款
處境分析：物業為聯名持有，但僅一方有資金需要，或不便讓其他業主知悉。
聯名物業是香港常見的持有方式，但當其中一位業主有個人財務需要，而另一位聯名業主可能身在外地、不便簽署文件，或您基於私隱考慮不希望對方知悉時，申請貸款便會變得複雜。
方案選擇：揀選條款允許其中一位業主獨立申請的貸款計劃。
幸好，市場上大部分財務公司的業主貸款都考慮到這個情況。它們允許任何一位名列在樓契上的業主，憑其業主身份獨立提交申請，整個過程無需其他聯名業主簽署或授權，確保了申請的自主性與私隱度。
推薦機構比較：邦民日本財務 (Promise) 的申請流程及私隱保障
邦民日本財務 (Promise) 在處理單邊業主申請方面經驗豐富，其申請流程清晰指明，只需提供能證明申請人為業主的文件（如差餉單）即可。申請過程高度電子化，可透過手機應用程式完成，減少了人手接觸，而與客戶的溝通亦能確保私密性，貸款批出後亦只會存入申請人指定的個人戶口，充分保障了申請人的私隱，讓您處理個人財務需要時倍感安心。
業主貸款申請教學：由準備文件到成功過數
在完成詳盡的業主貸款比較，並且心中有了初步選擇後，下一步就是實際的申請流程。整個過程比傳統按揭簡單直接，但要順利獲批，掌握申請的每一步和預先準備好文件非常重要。以下為你拆解由評估資格到成功取得現金的完整教學。
第一步：評估申請資格及條件
申請前先了解自己的條件是否符合基本門檻，可以有效節省時間，並選擇成功率最高的貸款方案。
基本物業要求（樓齡、類型等）
貸款機構普遍接受各類型的物業，彈性相當大。不論是私人屋苑、唐樓、村屋，甚至是未補地價的居屋或公屋，只要你是業主，都有申請資格。部分機構會對物業樓齡設有上限，例如樓齡過高的唐樓，批核機會可能會受影響，申請前可先向心儀的機構查詢。
個人信貸及還款能力要求
雖然業主貸款的審批比銀行按揭寬鬆，很多時都豁免壓力測試，但貸款機構依然會評估你的個人信貸報告（TU）及還款能力。一份良好的信貸紀錄和穩定的收入證明，絕對有助你爭取更理想的貸款額和利率。即使是自僱或收入不穩定的人士，只要能提供持續的銀行入數紀錄，同樣有機會獲批。
提升批核成功率的貼士
想申請過程更順暢，有幾個小貼士可以參考。首先，保持良好的信貸習慣，準時清還卡數及各類貸款。其次，在申請前整理好所有收入及物業證明文件，確保資料齊全準確。如果物業是聯名持有，而你只是其中一位業主，應先了解清楚貸款機構是否接受單邊業主申請。
第二步：準備所需文件 (Checklist)
預備好一套完整的文件，是加快審批速度的關鍵。你可以參考以下清單，確保沒有遺漏。
身份證明文件（香港永久性居民身份證）
這是最基本的文件，申請時需要提交清晰的身份證副本。
住址證明（最近三個月內）
用作核實你的通訊地址，一般提供印有你姓名及地址的水、電、煤氣費單或銀行月結單即可。
業主身份證明（差餉單、管理費單或樓契）
這是證明你是物業持有人的關鍵文件。提交最近一期的差餉單或管理費單是最直接快捷的方法。如果未能提供，亦可提交樓契副本。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單等）
用以證明你的還款能力。固定受薪人士可提供最近三個月的糧單或銀行出糧紀錄。自僱或收入浮動人士，則可提供最近的稅單或顯示穩定收入的銀行月結單。
第三步：了解完整申請流程
由網上申請到現金到手，整個流程最快可於一天內完成，過程清晰透明。
網上比較及提交初步申請
現時要了解業主貸款邊間好，最方便的方法就是透過網上平台比較不同銀行或財務公司的方案。選定心儀計劃後，可以直接在網上填寫簡單的個人資料，提交初步申請。
專人跟進及遞交詳細文件
提交初步申請後，貸款機構的專員一般會很快聯絡你，核對資料及解答你的疑問。屆時，你可以根據指示，透過電郵、手機應用程式或親身遞交上一部分所準備好的文件。
貸款機構審批及確認條款
收到你的完整文件後，貸款機構便會進入正式審批階段。批核結果通常很快便會通知你，當中會列明最終批核的貸款額、實際年利率（APR）及還款期等重要條款。請務必仔細閱讀及確認所有細節。
簽署貸款合約及現金過數
當你同意所有貸款條款後，便可簽署正式的貸款合約。完成手續後，貸款額會以轉數快、本票或現金等方式發放給你，讓你即時取得所需資金周轉。
申請前必讀：拆解業主貸款利率、TU影響及合約陷阱
進行業主貸款比較時，除了考慮貸款額和還款期，更要深入了解背後的數字遊戲和條款細節。想知道業主貸款邊間好，就要先學懂看穿利率的偽裝、明白信貸報告的角色，以及避開合約中的隱藏陷阱。這些知識是您作出精明決策的基礎，確保您申請的貸款方案真正符合您的利益。
利率解碼：實際年利率 (APR) vs 月平息
在眾多貸款廣告中，您會看到「月平息」和「實際年利率」兩個名詞。它們雖然都與利息有關，但計算出來的成本卻可以相差甚遠。
為何月平息具誤導性？
「月平息」（Monthly Flat Rate）的計算方法十分簡單，就是將貸款本金乘以月平息率，得出每月的利息開支，然後在整個還款期內，每月償還的利息都是固定的。這種計算方式的最大問題，是它忽略了您其實一直在償還本金。即使您的本金結欠已大幅減少，您所支付的利息依然是按最初的總貸款額計算，變相令後期的實際利率變得非常高。
實際年利率 (APR) 如何反映真實貸款成本？
「實際年利率」（Annual Percentage Rate, APR）是衡量貸款總成本的標準指標。根據香港《放債人條例》的指引，APR的計算已包括利息以及其他必須支付的費用，例如手續費、行政費等。更重要的是，它的計算方式反映了本金會隨還款而減少的實際情況。因此，APR才是唯一能讓您公平比較不同業主貸款 銀行及財務公司產品總成本的可靠工具。
貸款成本計算實例
假設您申請一筆HK$200,000的貸款，還款期為24個月，月平息為0.3%。
- 每月利息：HK$200,000 x 0.3% = HK$600
- 全期總利息：HK$600 x 24個月 = HK$14,400
- 每月還款額：（HK$200,000 + HK$14,400）/ 24個月 = HK$8,933
表面上，0.3%的月平息看似很低，但將它換算成實際年利率（APR）後，大約是6.85%。這個數字才能真正反映您在這兩年期貸款中，每年所需承擔的實際成本。
信貸報告 (TU) 的角色與影響
您的信貸報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是財務機構評估您信貸風險的重要文件。它記錄了您的信貸使用狀況，直接影響貸款的審批結果。
申請時的信貸查詢（Enquiry）記錄
當您每次向銀行或財務公司正式申請貸款時，對方都會查閱您的TU報告，這個動作會留下一個「信貸查詢」記錄。如果在短時間內有多個同類型的查詢記錄，這可能會讓貸款機構認為您有迫切的資金需要，從而對您的信貸評級產生負面影響。因此，建議先做好資料搜集，鎖定一至兩間心儀機構才提交正式申請。
還款紀錄如何影響未來信貸評級
獲批貸款後，準時還款是建立良好信貸紀錄的關鍵。每一筆還款紀錄都會反映在您的TU報告上。持續的良好還款習慣，會逐步提升您的信貸評級（Credit Score），對您將來申請按揭、信用卡或其他信貸產品都有正面幫助。相反，逾期還款則會嚴重損害您的信貸評級。
「免TU」貸款的優點、缺點與代價
市場上有些財務公司提供「免TU」或「免查閱信貸報告」的業主貸款。
- 優點：為信貸紀錄不佳或不想在TU報告上留下查詢記錄的業主，提供了一個融資渠道。
- 缺點與代價：由於貸款機構無法評估您的信貸風險，只能承擔更高的潛在壞賬風險。為了彌補這個風險，這類貸款的實際年利率通常會比需要查閱TU的貸款高出許多。這是一種以高昂成本換取便利的選擇，申請前必須清楚計算其代價。
合約魔鬼細節：簽署前必須注意
貸款合約是具有法律約束力的文件，簽署前必須逐字逐句細心閱讀，特別是以下幾個部分。
隱藏收費：留意手續費、行政費等條款
除了利息，合約中可能列明其他收費，例如一次性的貸款手續費、行政費，或定期的賬戶管理費。雖然APR理應已包含這些費用，但清楚了解每項收費的細節，能讓您更全面地掌握貸款的總支出。
提早還款罰息：計算方式與限制
如果您預計有能力提早清還全部或部分貸款，必須留意合約中的「提早還款條款」。部分貸款計劃會收取罰息，計算方式可能是剩餘本金的某個百分比，或是數個月的利息。在簽署前，應向職員查詢清楚相關的計算方法和限制。
潛在風險：避免「變相抵押」或「釘契」條款
業主貸款的最大賣點是「無抵押」。不過，部分不良機構的合約中可能藏有陷阱條款。這些條款列明，一旦借款人嚴重拖欠還款，貸款機構有權將該筆貸款協議註冊到土地註冊處，俗稱「釘契」。物業一旦被「釘契」，業主便無法自由出售或轉按，直至欠款還清及解除註冊為止。這等同將一筆無抵押貸款，變相成為有抵押的債務，大大增加了您的風險。簽約前務必確認合約中沒有這類不利條款。
業主貸款常見問題 (FAQ)
在進行業主貸款比較時，您心中或許有不少疑問。以下我們整理了一些業主最常遇到的問題，希望能夠幫助您在決定申請前，對整個流程和細節有更清晰的理解。
我的信貸評級(TU)較差，仍可申請業主貸款嗎？
可以的。信貸評級（TU）是貸款機構評估風險的其中一項重要指標，但並非唯一標準。相較於審批極為嚴謹的業主貸款銀行計劃，市面上不少財務機構的審批標準更具彈性。它們會綜合考慮您的物業價值、還款能力等因素。即使信貸紀錄未如理想，只要您能證明擁有穩定的還款來源，仍然有機會獲批。部分機構甚至提供免TU審查的選項，為信貸評級較低的業主提供另一條出路。當然，獲批的利率可能會因應風險評估而有所調整。
申請業主貸款會否影響我現有的銀行按揭（一按）？
這是一個關鍵問題，答案是不會。市面上大部分業主貸款的性質屬於無抵押私人貸款。這代表整個貸款過程無需抵押您的樓契，貸款協議亦不會登記於土地註冊處。因為沒有任何登記記錄，您現有的一按銀行將無法得悉這筆額外貸款的存在。所以，您完全可以避免因申請二按或加按而可能引發的「Call Loan」（銀行要求提早償還按揭）風險，可以繼續享有原有按揭的條款。
如果物業仍在按揭中，我的貸款額會如何計算？
如果您的物業尚有按揭未供完，貸款機構在計算最終批核額度時，會進行一個全面的財務評估。當中考慮的因素主要有三方面：首先是物業的最新市場估值；其次是您現時的按揭餘額，以評估物業的淨值；最後是您的個人還款能力，包括入息證明、現有總債務狀況及信貸紀錄。貸款機構會綜合這些資料來釐定一個既在您可負擔範圍內，亦符合其風險管理原則的貸款金額。
如果日後還款出現困難，應該怎麼辦？
若預期或已經出現還款困難，最重要是主動與貸款機構聯絡。坦誠溝通是解決問題的第一步。很多時候，貸款機構都願意與客戶協商可行的解決方案，例如考慮將還款期延長，以降低每月的還款額，舒緩您的財政壓力。切勿選擇逃避問題，因為逾期還款會產生額外罰息，並且會對您的信貸評級造成長遠的負面影響，甚至可能引致法律追討行動。
為何最終批核的利率與廣告宣傳的不一樣？
這是市場上普遍的現象。您在廣告上看到的，通常是「最低實際年利率」（APR），這個最優惠的利率一般只適用於信貸紀錄極佳、還款能力非常強的特選客戶。當您思考業主貸款邊間好時，要知道每位申請人的最終批核利率都是個人化的。貸款機構會根據您的信貸評級、入息水平、職業穩定性、物業質素等多方面因素作獨立的風險評估，然後批出一個最合適的利率。因此，將廣告利率作為參考指標是好的，但最終應以獲批的貸款合約條款為準。
貸款批出後，資金用途是否有限制？
業主貸款其中一個最大的優點，就是其資金用途的靈活性。基本上，這筆資金可以由您自由運用，無論是用作生意周轉、家居裝修、整合卡數債務、子女教育開支，甚至是個人投資，都沒有嚴格限制。這與一些指定用途的貸款（例如汽車貸款或稅務貸款）不同，讓您可以根據個人實際需要，靈活調動資金，應對生活上各種財務安排。