身為公屋或居屋業主，您是否正被卡數、私人貸款等高息債務壓得喘不過氣，甚至面臨被追數的困境？明明手持一層樓，卻因未補地價的限制，無法像私樓業主般輕鬆加按套現，解決燃眉之急。自行向房屋署（房署）申請免補加按，不但程序繁複，其嚴苛的審批門檻更令不少業主碰壁，最終只能繼續捱貴息，陷入惡性循環。
本篇【免補加按天書2025】正是為您而設的自救指南。我們將會深入拆解房署的5大審批難關，並由專家教您運用合規合法的「免補加按」，只需簡單4個步驟，即可助您善用未補地價物業的內在價值，整合高達百萬的巨額債務。無論您的信貸評級如何，或正為複雜的申請文件而煩惱，本文都將提供清晰的出路，助您擺脫債務枷鎖，重掌財務自主權。
了解免補加按：未補地價公屋及居屋業主的理財出路
甚麼是免補加按？深入了解其定義與目的
免補加按定義：未補地價資助房屋的再按揭套現
手持未補地價的公屋或居屋，其實隱藏著一個靈活的理財方案，這就是「免補加按」。簡單來說，免補加按是指資助房屋的業主，在毋須向政府補回地價的情況下，為現有物業進行再按揭，從而套現一筆資金。這個過程屬於一個合法的「免補地價重新按揭計劃」，讓業主能夠善用手上的資產，應對財務上的各種挑戰。
免補加按目的：應對突發財務需要及重組高息債務
申請免補加按的目的非常明確，主要有兩大方向。第一，是應對家庭突發的財政需要，例如家人的醫藥費、子女的教育開支，或者其他緊急的個人財務狀況。第二，是進行債務重組，將利息高昂的私人貸款、信用卡欠款等債務，整合成一筆利息較低的按揭貸款。這樣不但能大幅減輕每月的還款壓力，更能節省龐大的總利息支出，讓財務狀況重回正軌。
申請難點：為何銀行難以直接批核未補地價物業按揭？
很多人會好奇，既然是自己的物業，為何不能像私樓一樣，直接向銀行申請加按。關鍵在於政府的擔保角色。房委會的按揭擔保，只會涵蓋業主首次購買單位時的貸款。當業主申請免補加按時，這筆新增的貸款並不受政府擔保。對銀行而言，一旦業主無法償還貸款，銀行需要承擔的風險便會大增。所以，絕大部分銀行都不會輕易直接批核未補地價物業的加按申請。
申請免補加按的法律基礎：《房屋條例》的關鍵規定
法律框架：任何按揭操作均須獲房屋署（房署）批准
進行免補加按，必須在一個完全合法的框架下進行。根據香港的《房屋條例》，所有未補地價的資助出售單位，除了首次購買時的按揭外，任何形式的再按揭或加按，都必須事先向房屋署署長提交書面申請，並且獲得其正式批准。這是整個申請流程中不可或缺的法律程序，任何繞過房署的加按操作，都可能涉及法律風險。
合法性保證：我們的服務在合法框架內代辦所有申請
整個免補加按的申請過程雖然有其複雜性，但它是一個有法可依的正規途徑。我們的專業服務，正是在完全遵守《房屋條例》的合法框架下，為業主代辦所有向房屋署及銀行的申請程序。我們會確保所有文件和理由都符合房署的審批要求，協助您循著正確合法的路徑，去解決眼前的財務需要。
經房署申請免補加按：為何官方途徑困難重重？
提到免補加按，直接向房屋署（房署）申請似乎是最正統的做法。不過，許多業主在嘗試後，都會發現這條路徑比想像中要迂迴得多。官方渠道雖然存在，但其設立的初衷是為了解決業主燃眉之急的困境，而非提供一個靈活的理財選項。因此，從審批理由、貸款額計算到申請流程，都設下了重重關卡。
房署對免補加按的五大嚴格審批理由
房署的立場很清晰，申請免補地價重新按揭計劃，必須是基於真實且迫切的需要。他們只接納特定的申請原因，目的在於防止資助房屋資源被用作一般消費或投機套現。
批准理由一覽：醫藥費、殮葬費、教育費、離婚/分居贍養費、生意財困
房署會考慮批准的理由主要有五大類：
1. 籌措醫藥費： 用於支付業主本人或其核心家庭成員的緊急醫療開支。
2. 籌措殮葬費： 為家庭成員辦理後事所需費用。
3. 應付家庭成員的教育費： 為子女或家人支付升學開支。
4. 離婚/分居的財務安排： 因婚姻狀況改變，需要向配偶支付樓價份額。
5. 生意出現財政困難： 業主經營的生意陷入財困，急需資金維持基本營運。
申請門檻：財務需要須具備迫切性及確實證明
要成功申請，並非單純符合上述其中一項理由就可以。申請人必須證明其財務需要具備「迫切性」，並且要提供實質、有力的證明文件，例如醫院發出的詳細費用單、法庭頒佈的贍養令或公司的財務報表等，以證實情況的嚴重性及真實性。
常見被拒原因：一般個人消費或信用卡欠款不獲接納
值得留意的是，房署一般不會接納因個人消費、投資失利或償還普通信用卡欠款等理由提出的申請。因為這些情況通常被視為個人理財選擇的結果，而非突發的家庭困境，不符合政策的原意。
官方免補加按貸款額計算方法及限制
即使申請理由獲房署接納，最終可以獲得的貸款額度亦有嚴格的計算方法與限制，並非由業主隨意決定。
貸款額上限原則：「實際需要金額」與「官方公式上限」取其低者
計算貸款額的最高上限有一個重要原則：最終批准的金額，會是「你實際需要的金額」與「根據官方公式計算出的上限」兩者之中的較低者。換句話說，你不能因為單位價值高，就借到超出實際需要的金額。房署的目標是解決你的困難，而不是讓你套取額外現金。
計算公式（一）：居屋／綠置居的免補加按貸款額
對於居屋或綠置居單位，最高貸款額的計算方式如下：
（房屋署評定的單位市值 – 應付補價）x 80% – 尚未清還的按揭貸款 = 最高可批出貸款額
計算公式（二）：租者置其屋單位的免補加按貸款額
租者置其屋單位的計算方式則要視乎購買年期：
* 首次轉讓契據日期起計兩年內：
（購入時的買價）x 80% – 尚未清還的按揭貸款 = 最高可批出貸款額
* 首次轉讓契據日期起計第三年起：
計算方法與居屋／綠置居相同。
官方申請的繁複流程與高昂時間成本
除了嚴格的審批標準，官方申請的流程本身亦相當繁複，需要投入大量的時間和心力，而且結果充滿不確定性。
申請文件清單：須提交指定申請表及大量證明文件
申請免補加按並非一份簡單表格就能完成。業主需要填寫指定的申請表（HD1104C及HD1105C），並附上大量證明文件，包括但不限於入息證明、家庭成員資料、證明申請理由的各種文件副本，以及原有按揭的還款紀錄等，準備過程相當耗時。
雙重審批程序：先經房署同意，再由銀行進行獨立信貸審批
最關鍵的一點是，整個過程涉及「雙重審批」。首先，你的申請必須先通過房署的審核，取得「重新按揭准許證明」。然而，這封信並不等於你已經成功獲得貸款。你還需要拿著這封批准信，自行向銀行申請按揭。銀行會把你視作一個全新的按揭申請，進行獨立的信貸評估。這意味著整個過程充滿變數，耗時數月甚至更長，而且房署的批准，絕不保證銀行最終會批出貸款。
我們的專業免補加按服務：為您掃除申請障礙，一步到位
處理免補加按的申請，過程中的確有不少細節需要注意。我們的專業免補加按服務，正是為了協助您掃除申請路上的各種障礙而設，從房署申請到銀行批核，提供一站式解決方案，讓您一步到位實現財務目標。
為何選擇專業顧問代辦免補加按？
解決自行申請三大障礙：房署審批嚴、程序複雜、銀行取態保守
自行申請免補地價重新按揭計劃時，業主通常會遇到三大關卡。首先，房署的審批標準有著明確且嚴格的框架，只接納如醫藥費、教育費等特定緊急理由，而且對證明文件的要求極高，稍有不足便會被拒絕。其次，整個申請程序涉及大量表格及證明文件，過程繁複，任何微細錯漏都可能導致申請進度延誤。最後，由於房委會不會為加按貸款提供擔保，銀行需要自行承擔風險，因此大部分銀行的取態都非常保守，即使您成功取得房署批准，銀行仍可能因為信貸評級或入息證明等問題而拒絕批核。
我們的價值：憑藉豐富經驗，為您的個案規劃最佳申請路徑
這正是我們的價值所在。我們團隊憑藉處理大量免補加按個案的豐富經驗，完全掌握房署的審批準則與最新要求，能為您的個案預先評估，並準備一份理據充分、資料齊全的申請文件，大大提高成功獲批的機會。我們熟悉整個流程，為您處理所有繁瑣的文書工作。更重要的是，我們與市場上少數願意承辦此類按揭的銀行建立了緊密合作關係，能夠為您的個案規劃出最佳的申請路徑，並配對最合適的金融機構。
我們的免補加按服務四步曲：清晰、簡單、高效
第一步：免費財務分析及免補加按初步評估
您只需要聯絡我們，我們的顧問便會提供一次完全免費的初步諮詢。我們會先了解您的財務狀況與資金需求，並為您的物業進行初步估價，然後評估申請免補加按的可行性及成功率，讓您在清晰了解所有情況後才作出決定。
第二步：全程代辦房署申請文件，免卻煩惱
一旦您決定委託我們，我們的團隊便會馬上展開工作。我們會指導您準備所需文件，並全程代辦所有向房署提交的申請文件與表格，確保內容準確無誤，符合官方要求。您毋須再為繁複的程序費心，節省寶貴時間。
第三步：配對最合適銀行，爭取最佳免補加按利率及條款
在成功取得房署的批准信後，我們會利用我們的專業網絡，為您配對最願意承做的銀行。我們會根據您的財務背景，向銀行提交一份有力的貸款申請，並盡力為您爭取最優惠的免補加按利率、最長的還款年期及最理想的貸款條款。
第四步：專人跟進直至貸款到手，確保過程順暢
我們的服務承諾是全程跟進，絕不中止。由銀行進行審批，到委派律師樓處理法律文件，直至最終貸款成功批出並轉賬到您的戶口，我們都會有專人緊密跟進每一步，確保整個過程暢順無阻，讓您安心等待好消息。
成功案例及數據實證：免補加按如何助您重組債務，每月節省過萬開支
文字說明遠不及實際數據來得實在。許多居屋或公屋業主，都曾利用免補加按這項理財工具，成功整合分散的高息債務，讓自己的財務狀況重回正軌。以下我們將透過具體的數據比較和真實個案，直接展示免補地價重新按揭計劃，如何能夠為您大幅減
另一選項：業主貸款——毋須房署審批的靈活套現方案
處理財務問題時，了解所有可行的選項十分重要。除了經房署申請的免補加按，市場上還有另一種方案，就是業主貸款。這個方案為未補地價物業的業主，提供了一個更快捷的套現途徑。
甚麼是業主貸款？
定義：以物業業主身份為信貸基礎的私人貸款
簡單來說，業主貸款是一種私人貸款。金融機構批核貸款時，會因為您是物業持有人的身份，而給予您更高的信貸評級。它們視「業主」為一個還款能力較佳的證明，所以願意批出較大額的貸款。這個過程不涉及將物業作抵押，所以貸款紀錄不會在土地註冊處登記。
優點：毋須經房署申請，審批特快，適合緊急資金周轉
業主貸款最大的優點是速度和便利。由於它不屬於物業按揭，您完全毋須經過房屋署的審批程序，省卻了大量繁複的文件往來和漫長的等待時間。如果您面對突發情況，需要資金作緊急周轉，這個方案的特快審批就能夠滿足您的即時需要。
業主貸款 vs. 免補加按：如何選擇最適合您的方案？
兩個方案各有優劣，關鍵在於了解它們的根本分別，然後對照您自身的財務狀況去作出選擇。
比較一：審批速度與流程複雜度
這一點是兩者最顯著的分別。免補地價重新按揭計劃必須通過「房署」和「銀行」的雙重審批，文件要求嚴格，整個流程動輒需要數個月。相反，業主貸款的流程直接得多，您只需向銀行或財務公司提交申請，最快數天內便可完成審批及取得款項，過程的複雜度大大降低。
比較二：利率水平與貸款額度
在利息成本方面，免補加按通常更具優勢。因為它本質上是物業按揭，利率可以貼近銀行的按揭利率水平，相對較低。而業主貸款始終是私人貸款的一種，實際年利率會比按揭利率高。至於貸款額度，免補加按可根據物業估值套現一筆較大的資金，而業主貸款的額度則主要視乎您的個人信貸評級和入息水平。
我們的專業建議：根據您的財務狀況與資金緊急程度作出選擇
綜合以上比較，選擇哪一個方案，主要取決於兩個核心因素：您對資金的「緊急性」及對「利息成本」的考慮。
如果您的資金需求非常迫切，無法等待房署漫長的審批，業主貸款無疑是解決燃眉之急的有效工具。但如果您計劃的是一項大型的債務重組，希望以最低的利息成本去整合一筆巨額欠款，那麼花時間循正規途徑申請免補加按，長遠而言將會為您節省一筆相當可觀的利息支出，是更穩健的理財選擇。
為何我們是您最值得信賴的免補加按夥伴？
在處理免補加按這類關乎未來財務規劃的重要決定時，選擇一個專業可靠的夥伴至關重要。我們深明您的考慮，因此我們建立的服務，不僅是為了解決您眼前的財務問題，更是為了成為您長遠信賴的後盾。
「不成功，不收費」的服務承諾
零風險申請：前期費用由我們墊付，成功取得貸款後才收費
我們明白您在申請免補地價重新按揭計劃時，可能對未知的前期開支感到猶豫。所以我們承諾，所有申請過程中的前期費用，例如律師費或申請手續費，均會由我們先行墊付。您完全毋須支付任何費用，直至您的貸款申請成功獲批，資金順利到手後，我們才會收取相應的服務費用。這個安排讓您的申請過程真正實現零風險。
信心保證：我們對處理各類複雜免補加按個案充滿信心
「不成功，不收費」的承諾，源於我們對自身專業能力的絕對信心。憑藉多年處理各類複雜免補加按個案的豐富經驗，我們清楚了解房署與銀行的審批準則及流程。我們有信心為您的個案制定最有效的申請策略，大大提高成功獲批的機會。
服務對象廣泛，照顧不同人士需要
服務對象包括：自僱人士、信貸評級(TU)欠佳人士等
許多人以為，某些特定職業或財務狀況會成為申請免補加按的障礙。我們的服務對象非常廣泛，即使您的背景較為特殊，例如是收入不穩定的自僱人士，或是信貸評級(TU)有瑕疵，我們同樣樂意為您提供協助，評估可行的方案。
不論背景，我們均致力為您尋找最佳免補加按方案
我們的目標是為每一位有需要的業主，尋找最合適的出路。我們會深入了解您的具體情況與財務需要，不論您的背景如何，都會運用我們的專業知識與網絡，為您配對最適合的銀行及爭取最有利的貸款條款，助您渡過難關。
超越中介：提供貸後財務健康諮詢
我們的角色：不僅是中介，更是您的長遠理財夥伴
我們的服務並不止於成功取得貸款。我們希望扮演的角色，不僅是一個完成交易的中介，而是一個能夠與您並肩同行的長遠理財夥伴。我們關心您成功整合債務後的財務健康，期望您能真正重拾穩健的財務生活。
增值服務：成功貸款後，提供免費財務規劃建議，助您維持健康財政
因此，在您的免補加按申請成功批核後，我們會為您提供免費的個人財務規劃諮詢服務。我們的顧問會根據您的情況，提供實用的理財建議，協助您更有效地管理資金，避免重蹈覆轍，確保您的財政狀況能長期維持在健康穩定的水平。
免補加按常見問題 (FAQ)
申請免補加按會否影響我的信貸評級（TU）？
申請免補加按本質上是一項正式的信貸產品申請，所以銀行或財務機構必定會查閱你的信貸報告（TU）。這個查閱記錄屬於「硬性查詢」（Hard Inquiry），會短暫地影響你的信貸評級。如果短時間內有多個硬性查詢記錄，例如同時向多家銀行申請，信貸評級的下降幅度會較為明顯。一個有經驗的顧問會先評估你的狀況，然後選擇成功率最高的銀行才遞交申請，這樣可以避免因多次申請被拒而產生不必要的TU查詢記錄，將對信貸評級的影響減至最低。
聯名物業可以申請免補加按嗎？有何注意事項？
聯名物業可以申請免補加按，不過整個過程需要所有業主共同參與。最重要的注意事項是，所有在樓契上列名的業主都必須同意，並且一同簽署所有相關的申請文件及按揭契。這是因為按揭是將整個物業作為抵押，任何一位業主都不能單獨作出決定。此外，銀行在審批時，會同時評估所有聯名業主的信貸記錄和還款能力。只要其中一位業主的信貸評級欠佳或收入不穩定，便可能影響最終的審批結果、貸款額度或利率。所以在申請前，所有業主應先達成共識，確保財務狀況清晰。
整個免補加按申請過程（由房署到銀行）一般需時多久？
整個免補加按申請流程涉及兩個主要部門的審批，所以時間會比一般私樓按揭長。第一階段是向房屋署（房署）遞交申請，等待其發出批准信。這個過程涉及文件審核，視乎個案的複雜程度及房署當時的工作量，一般需時約一至兩個月。取得房署批准信後，便進入第二階段，即向銀行正式提交按揭申請。銀行會進行獨立的信貸審批及物業估價，這個過程通常需要額外兩至四個星期。綜合計算，整個申請由準備文件到最終獲得貸款，普遍需時約二至三個月，個別複雜個案可能需要更長時間。
辦理免補加按除了服務費，還有其他隱藏收費嗎？
在一項正規的免補地價重新按揭計劃申請中，所有收費都應該是清晰透明的。除了我們收取的顧問服務費外，你還需要預算一些由第三方收取的標準費用。這些費用並非隱藏收費，而是處理任何物業按揭的必然開支。主要包括：付予房屋署的申請手續費、銀行可能收取的物業估價費、以及最大開支的律師費，因為需要由律師樓處理新的按揭契及到土地註冊處進行登記。一個可靠的顧問，會在服務開始前清楚列明所有收費項目，讓你對總開支有明確預算。