家人離世，遺下未補地價的居屋單位，其繼承過程遠比一般私人物業複雜，令不少後人感到徬徨。由於居屋涉及政府資助及轉讓限制，處理業權繼承時，不僅要辦理遺產承辦，更需向房委會申請同意，並要釐清繼承人自身是否符合資格，以及日後如何處理按揭、補地價等棘手財務問題。本文將為您整合一份詳盡的居屋繼承指南，由繼承資格的三大情境分析，到申請轉名的四大詳細步驟，再深入拆解最常見的按揭及補地價難題，助您一文理清所有程序與潛在問題，順利完成承辦手續。
我有資格繼承居屋嗎？先理解轉讓限制與三大繼承情境
談到居屋繼承，很多朋友第一時間都會問自己是否有資格。處理居屋繼承，第一步就是要了解它的「身世」，因為未補地價的居屋與一般私樓不同，它帶有政府的資助和隨之而來的轉讓限制。所以，我們先要清晰理解這些限制，然後再分析您會遇到的三種主要繼承情境和對應的處理方法。
繼承前必讀：未補地價居屋的業權限制
在深入討論繼承資格之前，我們必須先弄清楚一個核心概念，就是未補地價居屋的業權限制。因為居屋的售價包含了政府的資助，所以業主在享受較低樓價的同時，也需要遵守房屋委員會（房委會）制定的規則，這份規則直接影響到居屋的繼承和日後處理。
房委會轉讓限制：為何不能自由買賣或出租？
根據《房屋條例》，未補地價的居屋業權受到嚴格規管，業主不能像私樓一樣，隨意在公開市場上將單位出售、出租或轉讓給任何人。這個限制的目的很簡單，就是為了確保公共房屋資源能用於真正有需要的人，而不是成為市場炒賣的工具。任何形式的業權轉讓，都需要得到房委會的批准。
「補地價」與否對繼承後操作的關鍵影響
繼承居屋後，「補地價」與否是決定您如何處理這項資產的關鍵。簡單來說有兩條路可以走，一條是向政府補回當初的買樓折扣，即完成居屋繼承補地價程序，之後單位就會變成一間真正的私人物業，您可以自由在市場上放售或出租。另一條路是不補地價，如果您選擇不補地價，單位就必須繼續遵守房委會的轉讓限制，日後如果想出售，只可以在「居屋第二市場」轉售給合資格的綠表或白表人士。
分析三大繼承情境與處理方法
了解了基本規則後，我們就可以來看看實際操作了。您的個人情況會直接決定居屋繼承權問題的處理方式，主要可以分為以下三種情境。
情況一：繼承人名下無任何香港住宅物業（豁免資產審查）
這是最簡單直接的情況。如果您在繼承時，名下沒有任何香港的住宅物業，您可以直接繼承該未補地價的居屋。房委會會豁免您的入息和資產審查，即使您的收入或資產水平已經超出了申請居屋的上限，也不會影響您的繼承權。因為法律上視之為遺產繼承，而非一宗新的買賣申請。
情況二：繼承人已是香港私人物業業主（同樣豁免審查）
這可能是最多人感到意外的一點。即使您名下已經擁有一間或多間私人物業，您同樣可以繼承未補地價的居屋。背後的邏輯與情況一相同，因為遺產繼承權有其優先性。在這個過程中，您同樣不需要接受入息或資產審查，而且在辦理遺產轉名手續時，還可以豁免繳付買賣印花稅。
情況三：繼承人已是另一資助房屋業主（觸犯「雙重福利」及解決方案）
這裏就是最複雜的居屋繼承問題了。如果您本身已經是另一間未補地價居屋或任何資助房屋的業主，房委會就會引用「雙重福利」原則，拒絕您同時繼承另一個資助單位。房委會的政策是嚴格禁止任何人士同時享用兩份房屋資助。一個常見的誤解是，以為只要在繼承前賣掉自己原有的居屋就可以，但這個做法是行不通的。要解決這個困局，唯一的方法是，您必須將其中一個單位（您原有的或打算繼承的）在居屋第二市場出售，確保您最終只持有一個資助房屋單位，這樣才能符合規定。
【詳細步驟】居屋繼承轉名申請全流程
處理居屋繼承，最核心的部分就是辦理轉名手續。整個申請流程其實有既定步驟，只要逐一跟從，就能順利完成。我們將整個過程拆解成四大步驟，讓你一看就明白。
步驟一：申請遺產承辦書 (Grant of Representation)
這是整個居屋繼承權轉移的法律基礎。無論逝者有沒有留下遺囑，你都需要先向高等法院遺產承辦處取得一份法律文件，證明你有權處理其遺產。這份文件分為兩種情況。
有遺囑情況：申請「遺囑認證書」
如果逝者生前已訂立遺囑，並在當中指定了遺產執行人，那麼執行人就需要向法庭申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)。這份文件等同法庭確認該遺囑的有效性，並正式授權執行人按照遺囑的指示去處理包括居屋在內的各項遺產。
無遺囑情況：申請「遺產管理書」
假如逝者未有留下遺囑，法律上會根據《無遺囑者遺產條例》訂明的繼承順位（通常是配偶優先，其次是子女、父母等）來決定誰有權繼承。合資格的繼承人需要向法庭申請「遺產管理書」(Letters of Administration)，由法庭正式委任其為遺產管理人，去負責管理和分配遺產。
步驟二：向房委會申請「業權轉讓同意書」
取得了遺產承辦書後，下一步就要處理居屋獨有的規定。由於未補地價居屋的業權受到房委會限制，所以轉名之前，必須先取得房委會的書面同意。
申請原則：「不涉及金錢代價」的遺產繼承
房委會處理居屋繼承問題時，有一個重要原則，就是整個業權轉讓過程必須是「不涉及金錢代價」的。換句話說，這純粹是基於繼承關係的業權轉移，不能涉及任何買賣或金錢交易，否則申請將不獲批准。
所需文件清單 (死亡證、承辦書等)
向房委會遞交申請時，一般需要準備以下文件的副本：
* 已故業主的死亡證
* 遺囑認證書或遺產管理書 (即步驟一取得的文件)
* 業主的遺囑 (如有)
* 豁免遺產稅證明書或資產與負債清單
* 繼承人的身份證明文件
遞交申請表格 (HD7) 的注意事項
你需要填寫一份名為「資助出售單位業權轉讓/按揭安排申請書 (HD7)」的表格。填寫時要確保所有資料準確無誤，業主簽署的樣式需與樓契上的相同，而且切記不要使用塗改液修改，以免申請被延誤。
申請費用及官方處理時間
遞交申請時需要繳付手續費（費用會定期調整，請以房委會最新公布為準）。在文件齊備的情況下，官方的處理時間一般約需六個星期，之後你會收到書面通知結果。
步驟三：經律師樓簽署「轉讓契」(Deed of Assent)
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，你就可以委託律師處理正式的轉名文件。在遺產繼承的個案中，這份文件通常稱為「轉讓契」或「遺產歸屬契」(Deed of Assent)，由遺產執行人或管理人簽署，正式將居屋的業權轉移到繼承人名下。
步驟四：到土地註冊處為新業權進行註冊
律師為你辦妥轉讓契後，最後一步就是將這份文件送到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，土地註冊處的公開紀錄便會正式更新，顯示你已成為該居屋單位的新業主。至此，整個居屋繼承的轉名流程便大功告成。
居屋繼承的財務與法律核心問題
處理居屋繼承，除了要清楚轉名步驟，當中牽涉的財務與法律細節，更是決定你能否順利過渡的關鍵。很多人面對居屋繼承問題時，都會聚焦在按揭、稅項及補地價這三大核心範疇。以下我們會逐一拆解，讓你對整個財務佈局有更清晰的理解。
如何處理已故業主的居屋按揭？
原有按揭會否中止？繼承人是否需重造按揭？
當居屋業主離世後，他原有的按揭貸款並不會自動轉移到繼承人身上。實際上，銀行在收到業主過身的消息後，會中止原有的按揭戶口。這是因為按揭合約是業主與銀行之間的個人協議，隨着業主離世，合約主體已不存在。
所以，繼承人是無法直接「接手」或繼續供款的。你需要以自己的名義，向銀行重新申請一份新的按揭貸款，用來清還原業主欠下的按揭餘額。這個過程稱為「重造按揭」，是處理居屋繼承按揭的標準做法。
繼承人申請新按揭的入息要求與壓力測試
申請新的居屋繼承按揭，銀行會將你視為一個全新的客戶去審批。你需要提交你的入息證明、財務狀況等文件，並且必須通過金管局規定的壓力測試。
銀行的審批標準，完全是基於你個人的還款能力，與已故業主過往的信貸記錄無關。如果你的入息不足以通過壓力測試，或者信貸評級不佳，銀行有權拒絕你的按揭申請。屆時你可能需要尋找其他財務安排，例如一筆過付清按揭餘額，或者尋找收入穩定的家人作為按揭擔保人。
居屋繼承涉及哪些稅項及潛在成本？
豁免遺產稅及買賣印花稅 (Stamp Duty)
在稅務方面，有好消息。首先，香港自2006年起已經取消了遺產稅，所以無論居屋價值多少，你都無需繳付任何遺產稅。
其次，透過遺產承辦程序將居屋業權轉到合法繼承人名下，這個過程在法律上屬於遺產分配，並非買賣交易。因此，整個轉名過程可以豁免繳交買賣印花稅 (Stamp Duty)。這兩項豁免能為繼承人省下一筆可觀的費用。
潛在成本：繼承後失去「首次置業」身份的影響
雖然繼承過程豁免了印花稅，但你需要留意一個潛在的長遠成本。當你成功繼承居屋並成為業主後，你在稅務局的定義中便不再是「首次置業」人士。
這意味著，如果你將來打算購買另一層私人住宅物業，就需要根據當時的「非首次置業」稅率繳付從價印花稅，稅率會比首次置業高出許多。這是在你考慮是否保留這間繼承得來的居屋時，一個非常重要的財務規劃考量點。
甚麼情況需要補地價？計算方法簡介
補地價的兩種時機：公開市場出售或出租
未補地價的居屋，業權會受到房委會的轉讓限制。在你完成居屋繼承的程序後，這個限制依然存在。如果你想解除這些限制，就需要進行居屋繼承補地價。
一般來說，需要補地價的情況主要有兩個：
1. 在公開市場自由出售：如果你想將單位賣給任何人士（而非只限於綠表或白居二資格買家）。
2. 將單位出租：無論是全部單位或部分房間出租，都必須先補地價。
若不打算出售或出租，而是選擇自住，則無需即時補地價。
補地價金額評估方法與申請程序
補地價的金額並不是固定的，而是根據一套官方公式計算。簡單來說，就是將單位在申請補地價「當時的市值」，乘以「當年首次購入時的折扣率」。
計算公式：補價 = 補價時的單位市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
申請程序是向房委會遞交補價申請，房委會或地政總署會委派估價師評估單位當時的市值，然後計算出你需要繳付的補價金額。在你繳清款項後，便會收到「解除轉讓限制證明書」，之後你的居屋就等同於私人樓宇，可以自由買賣或出租。
居屋繼承常見問題 (FAQ)
如果居屋有多於一名合法繼承人，應如何處理？
處理居屋繼承時，如果出現多於一位合法繼承人，這是一個常見的居屋繼承問題。首先，各繼承人需要共同協商，決定如何處理業權。法律上，他們可以選擇以「分權共有人」的形式，共同繼承物業，每人按遺囑或法例訂明的份額持有業權，並在土地註冊處上註冊所有人的名字。
另一個處理方法是，其中一位繼承人繼承整個單位。其他繼承人可以透過簽署一份「送契」，即無償轉讓，將他們繼承的業權份額轉贈予該名指定繼承人。假如各方都無意保留單位，最好的選擇就是將單位出售，然後按照繼承份額分配所得的款項。無論選擇哪種方案，我們都建議各繼承人尋求法律意見，最好能訂立一份家庭協議，清晰列明各方的權責，避免日後因居屋繼承權問題產生不必要的爭拗。
繼承居屋後不想自住，有何出售選擇？(公開市場 vs 居二市場)
繼承居屋後若不打算自住，主要有兩個出售途徑：在公開市場出售，或是在居屋第二市場（居二市場）轉售。
選擇在公開市場出售，首要步驟是完成居屋繼承補地價的程序。繼承人必須先向房屋委員會申請評估補價金額，並繳付相關款項，以解除單位的轉讓限制。完成補地價後，該居屋的法律地位就等同於私人樓宇，可以自由售予任何買家，買家群體更廣，售價通常也較高。
如果想避免支付大額的補地價費用，可以選擇在居二市場出售。這個市場的買家只限於持有「綠表」或「白表」資格的合資格人士。繼承人無需預先補地價，因為補價的責任會轉移至下一手買家。這種方式的優點是程序較簡單，資金壓力較小。不過，由於買家資格受限，單位的定價會低於已補地價的市場價。如何選擇，完全取決於繼承人的財務狀況與期望。
業主在簽約賣樓後、成交前身故，交易應如何繼續？
當業主在簽訂臨時買賣合約後、正式成交前不幸離世，該份合約並不會自動失效。根據法律，買賣合約對已故業主的遺產具有約束力，遺產的代理人有責任繼續完成交易。
這時候，交易能否順利進行，關鍵在於遺產代理人（即遺囑執行人或遺產管理人）是否已取得合法的身份證明。代理人必須先向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。取得這份法律文件後，代理人才有權代表遺產處理後續事宜，包括簽署正式的轉讓契，將業權轉移給買家。由於申請承辦書需時數月，交易的成交日期無可避免會延遲。因此，遺產代理人應盡快透過律師與買方溝通，商討並協議一個新的成交日期，以完成整個交易。
家庭成員之間對繼承權出現爭議，有何解決途徑？
家庭成員間因居屋繼承權問題出現紛爭，確實是相當棘手的情況。當意見無法統一時，尋求專業協助是解決問題的第一步。
比較理想的途徑是進行「家庭調解」。由一位中立的調解員協助各方進行溝通，釐清各自的需要和法律權益，引導大家尋找一個都能接受的解決方案。調解過程比法庭訴訟更平和、省時且便宜，有助維持家庭關係。如果調解不成功，下一步就是各自聘請律師進行協商。律師會根據法律理據為當事人爭取權益，嘗試在訴訟前達成和解協議。
最後的解決方法就是訴諸法庭。由法官根據遺囑內容或無遺囑繼承法例作出最終裁決。不過，訴訟過程漫長，費用高昂，而且會對家庭關係造成難以彌補的傷害。因此，這通常是到萬不得已時才考慮的選項。為免後人煩惱，一份清晰有效的遺囑是預防繼承爭議的最佳工具。