想買二手居屋，但又怕心儀單位樓齡太高，銀行唔肯批足9成按揭或30年還款期？2025年二手居屋按揭政策迎來重大變革，政府擔保期由30年大幅延長至50年，令不少高樓齡居屋重見曙光。然而，放寬背後，樓齡與按揭成數、年期的關係變得更為複雜，當中「居屋搖搖板」機制更是影響貸款額的關鍵。本文將一文詳解最新政策下的二手居屋按揭全攻略，為你拆解綠表及白表買家的申請資格、樓齡計算方法、銀行審批準則，助你計清首期預算，避開高樓齡物業的按揭陷阱，順利上車。
2025年最新政策：二手居屋按揭擔保期及年期全面放寬
打算申請二手居屋按揭的朋友，2025年的新政策絕對是個好消息。以往樓齡較高的物業，常因擔保期不足，令二手居屋按揭唔批的風險增加。現在政府全面放寬了擔保期和還款期，讓買家有更多選擇，上車也變得更輕鬆。
政策核心變動：50年政府擔保期與30年還款期
這次政策更新有兩個核心重點，就是政府擔保期和最長還款期都延長了。這直接影響到你能選擇的樓盤範圍，還有你每月的供款壓力。
生效日期與適用範圍
首先要清楚，新政策適用於在2025年3月1日或之後簽訂臨時買賣合約，並完成交易的二手居屋或綠置居單位。如果你是在這個日期之前成交，就仍然要跟隨舊有的政策。
政府擔保期延長至50年
政府為未補地價居屋提供的按揭貸款擔保期，由首次出售日期起計，從舊有的30年大幅延長至50年。這個擔保是銀行願意批出高成數二手居屋按揭的關鍵，延長後，許多舊日因樓齡太高而難以申請按揭的單位，現在都重新有了機會。
最長按揭還款期延長至30年
配合擔保期放寬，最長的按揭還款期也由25年統一延長至30年。還款期拉長了，代表每個月的供款額會降低，有助買家更易通過銀行的入息審查，財務安排也更有彈性。
二手居屋按揭成數分級制：樓齡40年為關鍵分界線
在新政策下，二手居屋按揭成數並非劃一標準，而是採用了分級制。銀行會以物業首次出售日期起計的40年樓齡，作為一條清晰的界線。
樓齡40年或以內（首40年擔保期）
如果物業樓齡在40年或以內，買家就可以申請到最高的按揭成數。
* 綠表買家：最高可借95%按揭。
* 白表買家：最高可借90%按揭。
樓齡40年以上至50年（第40至50年擔保期）
如果物業樓齡已超過40年，但仍在50年政府擔保期內，可申請的最高按揭成數就會下調。
* 不論綠表或白表買家：最高只可借80%按揭。
如何借盡最高成數及30年還款期？
雖然最長還款期放寬至30年，但不是所有物業都能同時做到最高成數和最長年期。這取決於物業的剩餘擔保期，所以樓齡成為了重要因素。
綠表買家條件：物業樓齡32年或以內
綠表買家想借足95%按揭，同時還款期做到最長的30年，就要選擇樓齡在32年或以內的單位。
白表買家條件：物業樓齡34年或以內
白表買家想借足90%按揭，同時還款期也做足30年，就要選擇樓齡在34年或以內的單位。如果樓齡高於這個年期，就需要調整按揭成數或還款年期了。
影響二手居屋按揭審批的三大核心因素
要成功申請二手居屋按揭，除了物業樓齡，還有三大核心因素，直接影響銀行最終的審批結果和二手居屋按揭成數。想順利上會，就要先理解這幾個關鍵點，它們分別是你的申請資格、居屋的「出身」，以及物業所在的市場種類。
因素一：申請人資格（綠表 vs. 白表）
首先，銀行會看你是用哪種資格去申請。你的身份，直接決定了按揭的入場券。
綠表資格定義與按揭優勢
簡單來說，綠表資格申請人主要是現時的公屋住戶。他們最大的優勢，就是可以申請到更高的按揭成數。在政府擔保期內，綠表買家最高可以借到樓價的九成半，換句話說，首期只需要準備半成，大大減輕了上車的初期資金壓力。
白表資格定義與按揭條件
白表資格申請人，則是指符合特定入息和資產限額的香港永久性居民。他們申請二手居屋按揭時，條件會稍有不同。在政府擔保期內，白表買家最高可借的按揭成數是九成，即是需要準備一成首期。雖然成數比綠表略低，但相較於一般私樓按揭，仍然是相當吸引的條件。
因素二：居屋提供機構（房委會 vs. 房協）
另一個經常被忽略的關鍵，就是居屋是由哪個機構興建和出售的。香港的資助房屋主要由房屋委員會（房委會）和房屋協會（房協）提供，兩者在按揭審批上有根本性的分別。
房委會（HA）居屋按揭特點
大部分市面上的居屋，都由房委會興建。房委會居屋的最大特點，就是由政府提供按揭擔保。正因為有這個「金漆招牌」，二手居屋按揭銀行願意提供高成數貸款，而且通常豁免申請人的壓力測試和按揭保險。審批過程相對寬鬆，主要確保申請人有還款能力就可以。
房協（HS）居屋按揭特點
房協興建的單位，例如「住宅發售計劃」下的屋苑，質素和設計普遍更貼近私樓。不過，房協本身並不提供按揭擔保。因此，買家如果想申請高成數按揭，就需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃。這也意味著，申請人必須提供足夠的入息證明，並且通過壓力測試，審批標準與私樓看齊，相對嚴格。
因素三：物業市場種類（第二市場 vs. 自由市場）
最後，你要購入的單位是未補地價還是已補地價，也決定了按揭申請要走的路線。
未補地價第二市場：受政府擔保政策規管
我們一般所說的「居二市場」，就是指這個未補地價的第二市場。在這個市場交易的單位，由於業主未向政府補回當年的買樓折扣，所以買賣雙方都必須符合指定資格。其按揭申請，會完全按照上文提及的政府擔保政策來進行審批，例如按揭成數上限、還款年期等都受規管。
已補地價自由市場：按揭申請與一般私樓無異
如果心儀的居屋單位，業主已經完成補地價程序，那它就可以在自由市場上隨意買賣，任何人都可購買。在這種情況下，銀行會將這個單位視為一個普通的私人物業。不論是按揭成數、還款年期、壓力測試要求，還是二手居屋按揭利率，其審批標準都會與一般私樓的按揭申請完全相同。
破解高樓齡物業難題：「居屋搖搖板」機制深度解析
當你看中心儀的二手居屋，卻發現樓齡偏高，申請二手居屋按揭時可能會遇到一個獨特的關卡。這就是銀行內部俗稱的「居屋搖搖板」機制。這個機制雖然不是官方名詞，卻是決定高樓齡單位二手居屋按揭成數與年期的關鍵，理解它有助你作出最明智的財務部署。
什麼是「居屋搖搖板」機制？
「按揭成數」與「還款年期」的平衡關係
「居屋搖搖板」機制生動地形容了「按揭成數」與「還款年期」之間此消彼長的關係。你可以想像一個搖搖板，一邊是按揭成數，另一邊是還款年期。當你希望借取更高的按揭成數時，銀行為了平衡風險，就會縮短你的還款年期。反過來，如果你願意降低按揭成數，準備多一點首期，銀行就可以給你一個較長的還款期。
確保貸款在政府擔保期內還清的核心原則
這個機制的根本原則，是確保整筆按揭貸款必須在政府提供的50年擔保期完結前全數還清。因為有政府擔保，二手居屋按揭銀行才願意提供高成數貸款。所以，銀行會用物業的剩餘擔保期（即50年減去樓齡）作為計算最長還款年期的重要參考。當樓齡越高，剩餘的擔保期就越短，銀行審批貸款年期時就會更加謹慎。
白表買家「搖搖板」機制實例計算
讓我們用幾個白表買家的例子，看看「搖搖板」在實際操作中是如何運作的。
樓齡35年物業：9成按揭 vs 較長年期
假設你看中一個樓齡35年的單位。如果你堅持要申請最高的9成按揭，銀行根據內部計算，可能只會批出約21年的還款期。這意味著每月供款額會比較高。但是，如果你有能力多付一些首期，選擇申請8成半按揭，還款期就有機會延長至26年，大大減輕每月的供款壓力。
樓齡37年物業：不同按揭成數下的年期選擇
當物業樓齡達到37年，這個取捨會變得更加明顯。若要申請9成按揭，還款期可能會被大幅縮短至只有14年。如果選擇8成半按揭，年期可增至約18年。假如你預算更鬆動，申請8成按揭，還款期甚至有機會拉長到27年，讓你的財務規劃更具彈性。
樓齡39年物業：高成數按揭下的極短還款期
對於接近40年樓齡的物業，想借足9成按揭的難度就更高了。銀行批出的還款期可能只有短短5年，每月供款額會非常驚人，對一般家庭來說並不划算。比較實際的選擇，是考慮申請8成半按揭換取約7年的還款期，或者申請8成按揭以獲得約12年的還款期。
如何繞過「搖搖板」限制？
申請按揭保險計劃的可行性與代價
如果你真的非常心儀某個高樓齡單位，又希望承造高成數按揭及較長還款期，其實還有一個方法可以考慮，就是向香港按證保險有限公司（HKMCI）申請按揭保險計劃。這個方法的可行性高，但是有兩個重要的代價。第一，你的申請將會按照私樓標準審批，必須提供齊全的入息證明文件，並且要通過銀行的壓力測試，不能再單靠聲明書。第二，你需要支付一筆按揭保險費用，這筆費用可以一筆過支付，也可以加借在總貸款額中分期攤還，但總體的借貸成本會因此增加。
獨家決策工具：秒速篩選可造高成數按揭的二手居屋
處理二手居屋按揭時，物業樓齡是一個關鍵變數，直接影響到最終的二手居屋按揭成數與還款期。面對市場上成千上萬的放盤，逐一計算實在費時失事。為了讓你更有效率地作出明智決策，我們設計了一套獨家的決策工具，讓你一眼就能判斷出心儀居屋的按揭潛力。
全港首創「按揭潛力」標籤系統
這個系統的核心概念，是將複雜的政府擔保期、樓齡限制與「居屋搖搖板」機制，轉化為直觀易明的顏色標籤。你在瀏覽樓盤資訊時，會見到每個二手居屋盤旁邊都附有一個標籤。這個標籤就是該單位在按揭申請上的潛力指標，讓你毋須深入研究繁瑣的二手居屋按揭利率或擔心申請不獲批核，也能快速篩選。
✅ 綠色標籤（樓齡34年內）：安心之選
見到綠色標籤，就代表這個單位樓齡較新（34年或以內）。對於白表買家而言，這類物業很大機會可以順利向銀行申請到九成按揭，並且享有最長的30年還款期。基本上，這代表你的首期預算和每月供款壓力都會是最低的，是上車最穩健的選擇。
⚠️ 黃色標籤（樓齡35至40年）：需作權衡
黃色標籤提醒你，這類物業（樓齡介乎35至40年）的按揭申請進入了「搖搖板」機制範圍。意思是你需要在「高按揭成數」與「長還款年期」之間作出取捨。若你堅持要借足九成按揭，銀行便可能需要縮短你的還款期，導致每月供款額急升。反之，若想維持較長的還款期，你便可能需要準備更多首期，降低按揭成數。
❌ 紅色標籤（樓齡40年以上）：首期注意
紅色標籤是個明確的警示。當物業樓齡超過40年，政府的擔保政策會有所調整。不論是綠表或白表買家，向銀行申請的最高二手居屋按揭成數會降至八成。這意味著你需要準備至少兩成首期，資金壓力會顯著增加。選擇這類單位前，必須仔細評估自己的首期預算是否足夠。
如何使用標籤系統快速鎖定心水樓盤
掌握了標籤系統後，尋找理想居屋就變得簡單。第一步，先用我們的二手居屋按揭計算機，根據你的預算和收入，初步估算自己能負擔的樓價範圍。第二步，在瀏覽樓盤列表時，優先篩選符合你財務狀況的標籤顏色。例如，首期資金較緊絀的買家，應主力留意綠色標籤的樓盤。第三步，鎖定幾個心儀目標後，再深入研究單位的具體狀況和地區，大大節省前期漫無目的的搜索時間。
不同樓齡及狀況的二手居屋按揭方案全攻略
面對不同樓齡的物業，二手居屋按揭的處理方式可以有很大分別。想成功申請，就要先了解銀行如何評估這些樓齡較高的單位，以及申請人年齡會帶來什麼影響。
樓齡超過50年（超出政府擔保期）的物業
銀行處理方式：視為一般私人物業
當居屋的樓齡超過50年，代表政府提供的按揭擔保期已經完結。在這個情況下，銀行處理按揭申請時，會將這個單位視為一個普通的私人物業。由於失去了政府這個「安全網」，銀行的審批標準會變得嚴謹，與處理一般私樓按揭申請的準則看齊。申請人需要提供齊全的入息證明，並且要通過壓力測試。
按揭成數及還款期計算方法
由於被視為私人物業，二手居屋按揭成數最高一般只有六至七成，想申請更高成數就要依賴按揭保險計劃。還款期的計算亦會跟隨私樓標準，銀行普遍會用「75減樓齡」及「75減人齡」這兩條公式，並取其較短者作為最長還款期，上限為30年。所以，一個樓齡達55年的居屋，還款期最多只有20年（75-55），對買家的供款能力要求會高很多。
擔保期即將完結（樓齡45年以上）的物業
實用財務規劃：一站式計算二手居屋上車總開支
計劃購買二手居屋，最實在的一步，就是清晰計算所有開支。除了樓價本身，買樓涉及的費用五花八門，如果單靠自己逐項計算，不但費時，而且很容易遺漏，導致預算失準。一個好的財務規劃工具，可以將所有複雜的計算整合，讓你對上車總開支一目了然。
獨家按揭及總開支計算機功能介紹
為了讓你更輕鬆掌握預算，我們特別設計了一站式的二手居屋按揭計算機。它不單單計算每月供款，而是將整個上車過程中最主要的開支項目全部涵蓋。你只需要輸入心儀單位的樓價、樓齡和你的買家資格（綠表或白表），計算機便能即時為你生成一份詳細的上車預算表，讓你對首期、稅項以至雜費都有個實在的概念。
上車預算表包含項目一覽
究竟實際上需要準備多少資金才能成功上車？我們的預算表將總開支拆解為以下幾個關鍵部分，確保你不會遺漏任何重要項目。
首期金額（按樓齡及資格自動計算）
首期是上車開支中最大的一筆。二手居屋按揭成數會受到物業樓齡和申請人資格直接影響，並非一個固定數值。我們的計算機能夠根據你輸入的資料，自動應用最新的政府擔保期政策，為你計算出綠表或白表資格下，實際需要準備的首期金額，讓你對這筆最重要的資金有準確預算。
銀行按揭每月供款
成功上車後，每月供款將成為長期的財務承擔。計算機會根據你選擇的貸款額、最新的二手居屋按揭利率以及還款年期，準確計算出每月的供款額。你可以嘗試調整不同的年期組合，看看哪種方案最符合你的還款能力，亦可以比較不同二手居屋按揭銀行的利率差別，作出最明智的選擇。
印花稅（按最新稅階計算）
印花稅是另一項不可忽視的重要開支。政府不時會調整印花稅稅階，自行計算很容易出錯。我們的計算機與最新的稅務條例同步，會根據你輸入的樓價，自動計算出你需要繳付的從價印花稅（AVD）金額，結果精準可靠。
律師費及其他雜費
除了上述大額開支，買樓過程還涉及不少雜費，例如律師費（處理樓契及按揭契）、地產代理佣金、查冊費等。雖然每項金額看似不大，但加起來也是一筆可觀的數目。我們的預算表會為你估算這些雜項開支，讓你更全面地規劃財務，避免最後因資金不足而手忙脚亂。
二手居屋按揭申請流程、文件及銀行選擇
睇啱心水單位，準備申請二手居屋按揭，但係具體流程是怎樣的？要準備哪些文件？市面上眾多二手居屋按揭銀行，又應該如何選擇？這部分會為你一步步拆解整個申請過程，讓你對所有細節瞭然於胸，順利上會。
申請步驟（第二市場）
在居屋第二市場買樓，整個流程環環相扣，清楚了解每一步，可以令交易過程更順暢。
步驟一：申請「購買資格證明書」
這份文件是你在第二市場置業的「入場券」。無論是綠表或白表買家，都需要先向房委會或房協提交申請，獲發「購買資格證明書」。這份文件設有有效期，記得要在有效期內簽署臨時買賣合約。
步驟二：簽訂臨時買賣合約及申請按揭
當你找到心儀單位，並且與賣家達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署臨約後，你就可以憑著這份合約，連同你的「購買資格證明書」及身份證明文件，正式向心儀的二手居屋按揭銀行提交申請。銀行會在這時進行初步審批。
步驟三：律師樓申請「提名信」
簽署臨約後，你需要委託律師，由律師將臨時買賣合約及相關文件交回房委會或房協，以申請「提名信」。這份文件是正式確認你是該單位的合資格買家，銀行收到提名信後，才會進入最終的審批階段。
步驟四：銀行正式批核及完成交易
銀行收到提名信及完成所有審批程序後，就會發出正式的按揭貸款確認信（Offer Letter）。之後，你只需在律師樓簽署正式買賣合約及按揭契，並在指定成交日完成交易，單位就正式屬於你了。
所需文件清單
準備齊全的文件，是避免申請二手居屋按揭唔批的關鍵一步。所需文件主要分為兩大類。
基本個人及合約文件
- 香港永久性居民身份證副本
- 臨時買賣合約副本
- 有效的「購買資格證明書」副本
- 最近三個月的住址證明
入息證明要求（房委會 vs. 房協）
- 房委會居屋： 因為有政府作為按揭擔保人，銀行審批相對寬鬆。對於有固定收入的受薪人士，通常需要提供最近三個月的糧單及銀行月結單。對於收入不穩定或退休人士，部分銀行或會接納以資產證明或家庭成員聲明書作審批，要求較具彈性。
- 房協居屋： 房協居屋沒有政府擔保，申請高成數按揭需要經按揭保險公司審批，所以入息證明要求與私樓看齊，審批會比較嚴格。申請人需要提供更詳盡的證明，例如最近的稅單、強積金結單等。
如何選擇最合適的按揭銀行？
選擇合適的二手居屋按揭銀行，除了考慮二手居屋按揭利率，還有其他因素值得留意。
比較不同銀行的利率、現金回贈及服務
不同銀行提供的按揭計劃，在利率（P按為主）、現金回贈、罰息期長短等方面都有些微差異。除了比較這些硬性條款，銀行的服務質素和審批效率同樣重要。建議可以一次過向三至四間銀行查詢，比較它們提供的二手居屋按揭成數及條款，從中挑選最適合自己財務狀況的方案。
應否選擇賣方使用的同一間銀行？
這是一個常見的迷思。選擇賣方正在使用的按揭銀行，好處是該銀行已有物業的估價紀錄，理論上審批流程可能會快一點。不過，這並不代表該銀行能提供全城最優惠的利率和回贈。為了獲得最佳條款，還是建議貨比三家，不要因為貪圖方便而錯失更佳的按揭計劃。
相關費用一覽
除了樓價和首期，整個買賣過程還涉及其他必要開支，最好預先用二手居屋按揭計算機做好預算。
印花稅
這是最大筆的雜項開支，稅率根據樓價而定。政府會不時調整稅階，簽署臨約前應參考最新的從價印花稅（第2標準稅率）計算。
律師費（樓契及按揭契）
買賣二手居屋需要聘請律師處理法律文件。律師費主要包括兩部分：處理樓宇買賣合約及樓契的費用，以及處理銀行按揭契的費用。
土地註冊處費用及其他
這包括到土地註冊處查冊、註冊樓契及按揭契的政府費用。另外還有一些零碎雜費，例如管理費按金、差餉及地租按金等，雖然金額不大，但也應計算在預算之內。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
申請二手居屋按揭的過程總會遇到各種疑問，這裡整理了幾個大家最關心的問題，為你逐一拆解。
未補地價居屋可否加擔保人？拆解「諮詢人」灰色地帶
這是一個很常見的迷思。根據房屋委員會的政策，申請未補地價的二手居屋按揭，原則上是「不可以」加擔保人的。因為有政府作為最終擔保，銀行審批的重點會放在業主本人的還款能力上，所以一般不接納擔保人。
不過，現實操作中存在一個灰色地帶，就是「諮詢人」的角色。如果申請人的收入稍為不足，部分二手居屋按揭銀行或會容許加入直系親屬作為「諮詢人」。諮詢人會向銀行提供其財務資料作參考，以增強銀行批核的信心。但要清楚一點，諮詢人與擔保人的法律責任完全不同，諮詢人並不需要為貸款負上法律責任。銀行是否接納諮詢人，以及最終會否批出貸款，完全由銀行自行決定，並非必然的選項。
提早還清二手居屋按揭貸款有罰息期嗎？
對於經房委會擔保的二手居屋按揭，其中一個很大的好處，就是普遍豁免了提早全數還款的罰息期。這意味著，如果你日後有額外資金，可以隨時一次過還清按揭貸款，節省利息支出，而不需要支付像私樓按揭常見的、長達兩至三年的罰息。
當然，每間銀行的按揭條款始終有細微差異。雖然全數還款大多沒有罰息，但如果只是作部分提早還款，某些銀行可能會設有最低還款額等要求。所以在簽署按揭契前，最好還是跟銀行職員確認清楚相關條款。
未補地價居屋轉按或加按是否自由？
絕對不是。未補地價居屋的業權受到房委會嚴格規管，業主不能像私樓業主一樣，隨時因應個人財務需要或較低的二手居屋按揭利率而自由轉按或加按套現。
業主如果確實有特殊困難，例如需要支付龐大的醫療開支、家庭成員的教育費用，或者生意出現周轉問題等，必須先向房屋委員會提交申請，並提供充足的證明文件。房委會會按個別情況審批，只有在取得房委會發出的「同意書」後，業主才可以向銀行申請相關的轉按或加按手續。純粹想套現作投資用途的申請，一般不會獲批。
如果銀行估價不足，可以怎辦？
當銀行對物業的估價低於你的買入價時，俗稱「估價不足」。由於銀行會以估價或成交價的較低者去計算二手居屋按揭成數，這意味著你的貸款額會減少，需要準備更多的首期資金，甚至可能導致二手居屋按揭唔批預期的貸款額。遇到這種情況，可以嘗試以下幾個方法：
第一，嘗試向多幾間銀行申請。不同銀行的估價部或會得出不同的估價結果，多找幾間銀行比較，有機會找到估價更貼近成交價的選擇。
第二，向銀行提供理據。你可以搜集該屋苑近期同類單位的成交紀錄，向銀行提出覆核估價的申請，證明你的成交價是合理的市場水平。
第三，與賣家商討。如果時間許可，可以嘗試與賣家磋商，看看對方是否願意因應估價下調樓價。
最後，就是準備更充裕的資金，用作填補估價與成交價之間的差額。這也提醒了我們，在做置業預算時，最好預留一筆備用資金，以應對這類突發情況。