「上車」做業主是不少港人的夢想，對於公屋住戶而言，利用「綠表」資格購買二手居屋，無疑是實現置業目標的絕佳階梯。然而，由下定決心到成功收樓，過程涉及繁複的資格審查、財務計算及申請步驟，往往令人感到卻步。本文將為你整合【2025公屋換二手居屋】的完整攻略，從比較公屋與居屋的利弊、清晰剖析綠表申請資格，到詳解首期、入息要求及按揭細節，並一步步教你完成整個申請流程，助你輕鬆實現業主夢。
決策篇：公屋 vs 居屋，全面利弊分析助你抉擇
考慮公屋換二手居屋，是不少家庭在規劃未來時的重要一步。這個決定沒有絕對的好與壞，關鍵在於清晰了解兩者分別，然後權衡哪種生活模式更切合你現階段與長遠的家庭需要。這篇文章會為你逐一分析，助你作出最適合的選擇。
首先，我們談談繼續租住公屋的好處。最明顯的優勢是租金非常低廉，遠低於市場水平。租金已包含管理費和差餉，而且房屋署會負責單位的結構性維修，例如漏水或石屎剝落等問題，住戶無需承擔這些額外開支。只要家庭狀況不超出「富戶政策」的上限，基本上可以安穩地長期居住，享有非常穩定的居住環境。
但租住公屋亦有其限制。最大的考慮點是「富戶政策」。住滿十年後，住戶便須每兩年申報一次家庭入息及資產。一旦超出指定限額，便需要繳交倍半甚至雙倍租金，甚至可能要遷出現居單位。更重要的是，公屋戶籍只是一種租住權，並非個人資產，單位在戶主離世後會被收回，無法傳承給下一代。
轉向考慮購買居屋，最大的吸引力自然是「業權」。居屋以市價折扣發售，為家庭提供一個較易負擔的置業階梯。物業屬於你自己的資產，有升值的潛力。日後，你可以在「居屋第二市場」將未補地價的單位轉售予其他合資格人士，或者在繳付補價後，於公開市場自由出售，資產運用上更具彈性，亦可以作為遺產留給家人。
成為業主也意味著需要承擔更大的財務責任。每月開支會由數千元的租金，變成包括按揭供款、管理費、差餉地租等費用的綜合支出，總額遠高於公屋租金。在計劃公屋換居屋首期時，除了樓價的首期，還要預備印花稅、律師費、經紀佣金及裝修等一次性龐大開支。同時，樓價和利率的波動會直接影響你的財務狀況，這是租住公屋時不會遇到的市場風險。因此，穩健的公屋換居屋入息規劃是不可或缺的一環。
資格篇：我是否符合綠表資格？一文看清申請條件
想實現公屋換二手居屋的業主夢，第一步就是要確認自己是否手持「綠表」這張入場券。擁有綠表資格，不單代表你可以進入門檻較低的資助房屋市場，更直接影響到你之後規劃公屋換居屋首期和計算公屋換居屋入息的方案。現在，就讓我們一起清晰地看看，你是否就是合資格的申請人。
核心資格：誰是合資格的「綠表人士」？
要申請購買二手居屋的「購買資格證明書」，你必須是年滿18歲的香港居民，並且屬於以下其中一類人士。
-
公共房屋租戶：這是最主要的綠表來源。如果你是房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶，或香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶，你就具備了基本資格。需要留意，一些臨時或有條件的租約，例如「有條件租約」住戶，則不包括在內。
-
其他合資格人士：除了現有租戶，房委會中轉房屋的認可居民、已獲核實資格，並會在一年內獲配公屋的準公屋住戶、「長者租金津貼計劃」的受惠者，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士，同樣符合申請資格。
申請基本盤：必須符合的三大條件
即使你屬於上述類別，仍要滿足幾個基本條件，才能順利展開公屋換居屋的旅程。
-
婚姻狀況規定：已婚人士必須與配偶一同名列於一份申請表上。如果因分居、離婚或配偶非香港居民等特殊情況，則需要提交相關證明文件作支持。
-
無擁有物業限制：這是非常關鍵的一點。由遞交申請書前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，你和申請表上的所有家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業或其權益。這個規定確保了資助房屋資源能真正幫助到有需要的人士。
-
家庭成員資格：所有名列在申請表上的家庭成員，都必須與你一樣，符合上述的各項規定，特別是無擁有物業的限制。
注意！「一生人一次」的資助房屋福利
資助房屋是珍貴的社會資源，所以設有「一生人一次」的原則。如果你或你的配偶，在過去曾經以業主或借款人身份，受惠於任何資助自置居所計劃，例如過去的居者有其屋計劃（居屋）、私人機構參建居屋計劃、綠表置居計劃（綠置居）或租者置其屋計劃（租置計劃）等，那麼即使你現在已出售單位或還清貸款，一般來說也不能再次申請綠表資格。在遞交申請前，務必確認自己和家人過往的房屋資助記錄，避免白費心機。
流程篇：公屋換居屋申請四部曲，由零到一實戰教學
想將現時的公屋單位，換成真正屬於自己的安樂窩嗎？其實公屋換二手居屋的過程，只要拆解成幾個清晰的步驟，就會發現它比想像中簡單。這趟旅程就像一場有計劃的升級，讓你由租客順利過渡成為業主。現在，就讓我們一步步，由零開始實踐這個業主夢。
第一步：申請「購買資格證明書」，取得你的入場券
萬事起頭難，但這第一步其實非常直接。你需要先向房屋署申請一份名為「購買資格證明書」的文件。你可以將它理解為進入二手居屋市場的「入場券」。申請方法很簡單，只需前往你現居公屋所屬的屋邨辦事處，向職員表明你想申請綠表資格購買二手居屋，他們就會提供相關的申請表格給你填寫。遞交申請後，房屋署會進行審批，成功獲批後你就會收到這份證明書，有效期為十二個月。有了這份文件，你就可以正式開始你的
財務規劃：首期、入息及按揭全攻略
決定進行公屋換二手居屋，是人生的一大步，而財務規劃正是這一步能否踏得穩健的關鍵。許多朋友一想到買樓，就覺得首期和入息要求高不可攀，但其實綠表這個身份，在財務安排上擁有意想不到的優勢。接下來，我們會一步步拆解大家最關心的首期、入息和按揭問題，讓你清晰掌握自己的財務狀況，輕鬆規劃置業路。
H3: 解構「公屋換居屋首期」：5%上車不是夢
談到公屋換居屋首期，綠表資格的最大好處，就是可以申請高達九成半（95%）的按揭，這意味著最低只需準備樓價的5%作為首期。
舉一個簡單例子，假設你看中一個價值400萬港元的二手居屋單位。
- 最高貸款額： 400萬 x 95% = 380萬港元
- 最低首期： 400萬 x 5% = 20萬港元
只需20萬港元首期，就能一圓業主夢，這與私人樓宇市場動輒需要數百萬首期的情況相比，門檻確實低很多。當然，除了首期，置業初期還需要預留一筆資金，用作支付印花稅、律師費、地產代理佣金及基本裝修等雜項開支，在計算總預算時記得將這些都考慮進去。
H3: 計算「公屋換居屋入息」：免壓力測試的優勢
另一個讓綠表申請者大大鬆一口氣的優勢，就是豁免壓力測試。一般購買私樓，銀行需要測試申請人在假設利率上升後，供款佔入息比率是否仍然符合規定。這個測試會令實際的入息要求提高不少。
然而，由於有房委會作擔保，綠表買家申請高成數按揭時，銀行通常都毋須為申請人進行壓力測試。評估公屋換居屋入息的標準，主要看「供款與入息比率」，即是每月的按揭供款，不超過家庭總收入的50%便可。
同樣用上面的例子，假設貸款380萬港元，分30年償還，以現時利率計算，每月供款大約是18,000港元。
- 所需家庭總月入： 18,000港元 ÷ 50% = 36,000港元
換言之，整個家庭的每月總收入達到36,000港元或以上，便有很大機會獲批核。這個入息要求，對於很多家庭來說，都是一個相對容易達成的目標。
H3: 掌握按揭關鍵：成數、年期及2025年新政策
要成功申請按揭，除了計好首期和入息，還要了解銀行審批的幾個關鍵因素。
H4: 按揭成數與年期：解讀政府擔保期的奧秘
銀行之所以願意為綠表買家提供高達九成半的按揭，全因有房委會提供的「按揭擔保期」。銀行在審批貸款額度和還款年期時，看的並不是單位的「樓齡」，而是由「首次發售日期」起計的擔保期。這個細節非常重要。只要單位仍在擔保期內，銀行批出高成數按揭的機會就非常高。
H4: 2025年重大放寬：按揭保證期延長至50年
在2025年，政府為二手居屋市場帶來了好消息，就是大幅放寬了按揭保證期和還款期，讓買家有更多選擇。
- 最長還款期： 由25年延長至30年。
- 按揭保證期： 由首次轉讓日期起計，首40年內，綠表買家最高可申請95%按揭；在第40年至第50年之間，最高仍可申請80%按揭。
這項新政策，直接「激活」了市場上大量樓齡較高的二手居屋。以往一些因為樓齡太大，導致擔保期不足而難以申請高成數按揭的單位，現在都重新變得「借到錢」。這不單止擴闊了你的選擇範圍，更讓你能夠以更長的年期供款，減輕每月的財務壓力，更輕鬆地完成公屋換居屋的計劃。
答疑篇：真實個案分析及常見問題 (FAQ)
計劃公屋換二手居屋的過程，就像是為家人規劃一個更安穩的未來。當你對基本流程有了概念後，腦海中可能還會浮現許多實際操作上的問題。這裡，我們透過一個真實個案和常見問題，為你逐一解答，讓你的置業之路走得更順暢。
個案分析：子女如何協助退休父母上車？
陳先生和太太與年邁的父母同住於一個公屋單位。他們一直希望搬近自己工作的地區，同時也想讓父母擁有自己的物業，將租住權益轉化為可以傳承的資產。他們看中了心儀地區的一個二手居屋單位，但在財務規劃上遇到了難題：父母已經退休，沒有固定收入，難以通過銀行的按揭審批。
解決方案：
經過諮詢後，他們採用了一個常見且有效的方法。首先，由於「綠表資格」屬於戶主，所以物業的業主必須是陳先生的父母。然後，陳先生和太太作為子女，可以擔任父母的按揭擔保人。
在具體操作上，他們開設了一個聯名銀行戶口。陳先生夫婦每月將協定好的供款金額存入此戶口，然後銀行會從這個戶口自動轉賬支付按揭供款。這個安排的好處是，由於陳先生夫婦並非業主，他們日後若有置業需要，仍然可以保留自己的「首次置業」身份，不受影響。這個個案清晰地展示了，即使父母的公屋換居屋入息不足，子女也能透過擔保人制度，合力實現家庭的置業夢想。
常見問題 (FAQ)
Q1: 公屋換居屋的首期和入息要求是否很高？
這是一個核心問題。利用綠表資格購買二手居屋的最大優勢，在於極高的按揭成數。銀行最高可提供九成半（95%）的按揭，所以理論上，準買家只需準備半成（5%）的樓價作為公屋換居屋首期，再加上印花稅和律師費等雜費。
至於入息要求，由於有房委會作為擔保，銀行一般會豁免申請人的壓力測試。這意味著審批標準會相對寬鬆，主要考慮家庭總收入是否足夠覆蓋每月的供款。
Q2: 父母是公屋戶主但已退休，子女可以幫忙申請按揭嗎？
完全可以，這正是前面個案所展示的情況。只要父母（即公屋戶主）作為居屋的唯一業主，子女就可以作為按揭的「擔保人」。銀行會評估擔保人的還款能力來審批貸款。這種方式既解決了父母因退休而無法申請按揭的問題，又不會佔用子女的置業名額。
Q3: 購買二手居屋的樓齡，會如何影響按揭申請？
樓齡是影響二手居屋按揭的關鍵因素。房委會為二手居屋提供了按揭擔保期，這個期限直接影響銀行批出的按揭成數和還款年期。在2025年的新政策下，房委會的按揭擔保期已大幅放寬。由單位首次轉讓日期起計，首40年內，綠表買家最高可獲九成半（95%）按揭，還款期最長可達30年。即使是樓齡介乎40至50年的單位，最高按揭成數仍可達八成（80%）。所以，選擇樓齡較新的單位，在申請按揭時會更有優勢。
Q4: 成功買入二手居屋後，何時需要交還公屋單位？
當你正式簽署二手居屋的轉讓契據，成為業主後，便需要履行交還公屋單位的責任。一般來說，你需要在完成買賣手續後的60天內，騰空並將原先租住的公屋單位交還給房屋署。建議在交易完成前，預先規劃好搬遷和清理事宜，確保過程順利。
Q5: 如果家庭成員中有人已擁有物業，還能用綠表資格嗎？
不能。房委會對綠表資格有嚴格規定。由遞交「購買資格證明書」申請表當日起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能擁有任何香港住宅物業的業權或權益。如果任何一位成員不符合此條件，整個家庭的綠表資格便會被取消。所以在決定進行公屋換居屋前，必須確保所有家庭成員都符合資格。