在持續的加息週期下，不少業主雖然坐擁已升值的物業，卻苦於資金被「鎖死」。想將物業的潛在價值轉化為流動現金，又擔心利息成本高昂？「銀行加按」正是應對此困境的精明理財工具。它能助你有效釋放物業中的「水位」，無論是資助子女「上車」、整合高息卡數、把握投資時機，抑或純粹賺取現金回贈，加按都能提供一筆低成本的靈活資金。本文將為你提供一份詳盡的「銀行加按全攻略」，從基本概念、與轉按及二按的分別，到5大策略用途、即時試算方法，以至加息環境下的決策與潛在風險，助你一文看懂如何善用物業價值，做出最有利的財務部署。
什麼是銀行加按？與轉按、二按的核心分別
當考慮申請銀行加按時，你很可能會遇到「轉按」和「二按」這些名詞。它們聽起來很相似，實際上的操作原理、手續和風險卻有很大分別。尤其在銀行加息的環境下，清晰分辨不同銀行按揭產品的特性，對作出精明決策非常重要。讓我們逐一拆解，助你一目了然。
深入理解「銀行加按」(Top-up Mortgage)
定義： 在原有按揭銀行，基於物業已升值的價值，申請增加貸款額以套取現金。
銀行加按是最直接的套現方式。簡單來說，就是在不轉換銀行的情況下，直接向你現有的按揭銀行申請「加碼」，提取一筆額外的現金。這一切都建基於你的物業在過去一段時間升值了。
核心原理： 釋放物業中的「水位」(Equity)，將不動產價值轉化為流動資金。
物業升值的部分，就是俗稱的「水位」(Equity)。銀行加按的核心，就是將這部分賬面上的資產價值釋放出來，把它由不動產轉化為你可以靈活運用的流動資金，讓你能夠應對不同的人生規劃需要。
適用情況： 物業大幅升值、有額外資金需求、且滿意現有銀行服務。
如果你對現時的按揭銀行服務和利率感到滿意，不想經歷轉換銀行的繁複手續，同時你的物業價值有顯著增長，又有明確的資金需要（例如裝修、子女升學），那麼銀行加按就是一個相當便捷的選項。
「轉按套現」(Top-up Refinancing) vs. 「銀行加按」
定義： 將整筆按揭由A銀行轉移至B銀行，以獲取更佳利率或現金回贈，並同時增加貸款額套現。
轉按套現就好比將你的整份按揭「搬家」。你會將整筆按揭貸款由原有銀行，一次過轉到另一間能提供更佳條件（例如更低利率或更高現金回贈）的新銀行。在新銀行重新申請按揭時，你會基於物業的最新估值申請一筆更大的貸款額，從而套現差額。
核心分別： 涉及銀行數目、手續複雜度（是否涉及律師樓贖契）、主要目的（純套現 vs. 慳息與套現並重）。
「銀行加按」只涉及一間銀行，手續相對簡單。而「轉按套現」則涉及新舊兩間銀行，過程需要經由律師樓處理贖契和重新訂立按揭契的法律文件，手續更為繁複。它們的主要目的也有分別：加按的目標較純粹，主要是套現；轉按套現則通常是慳息和套現兩大目標並重。
釐清「二按」(Second Mortgage) 的高風險特性
定義： 在保留原有銀行一按的情況下，向另一財務機構（通常非銀行）申請第二份按揭。
二按是完全不同的概念，你需要特別留意它的風險。它是在保留原有銀行「一按」的同時，再向另一間機構（通常是財務公司）申請第二份按揭貸款。
根本區別： 貸款機構（銀行 vs. 財務公司）、利率水平（P按/H按 vs. 遠高於市場利率）、風險程度（受金管局監管 vs. 風險極高）。
兩者最根本的分別在於貸款機構和風險。銀行加按的貸款方是受金管局嚴格監管的銀行，利率跟隨市場的P按或H按。二按的貸款方大多是財務公司，利率遠高於市場水平，不受金管局的壓力測試等監管限制，所以風險程度極高，總利息開支會大幅增加。
快速比較表：銀行加按 vs. 轉按套現 vs. 二按
比較維度： 貸款機構、利率、審批時間、手續、風險、主要目的。
| 比較維度 | 銀行加按 | 轉按套現 | 二按 |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 原有銀行 | 新銀行 | 財務公司為主 |
| 利率水平 | 市場按揭利率 | 市場按揭利率 | 遠高於市場 |
| 審批時間 | 較快 | 較長 | 速度快慢不一 |
| 手續 | 較簡單 | 較複雜 (需律師) | 較簡單 |
| 風險 | 中等 | 中等 | 極高 |
| 主要目的 | 套現 | 慳息、套現、賺回贈 | 解決首期不足 |
結論摘要： 指出「銀行加按」是平衡成本與便利性的主流套現選項。
綜合來看，對於財務狀況穩健、希望以較低成本和合理手續套取資金的業主，「銀行加按」是在便利性、成本和風險之間取得最佳平衡的主流選擇。
為何考慮銀行加按？解鎖物業價值的5大策略用途
很多人談起銀行加按，第一時間想到的可能只是「套現」兩個字。其實，這項理財工具遠比想像中靈活。當你的物業升值，就等於在不動產中累積了一筆隱藏資產。懂得善用銀行按揭，特別是在銀行加息週期下，就能將這筆資產轉化為流動資金，實現不同的財務目標。這不單是借貸，更是一種主動的財務規劃。下面我們就來看看，如何透過五大策略，將物業價值發揮到極致。
策略一：助子女置業「上車」
核心應用： 父母利用現有物業加按，套現資助子女支付首期、印花稅或裝修費。
在香港，年輕人要儲夠首期「上車」並不容易。如果父母的物業已經供款多年並且有顯著升值，就可以考慮加按。將物業升值的部分套現出來，直接幫助子女解決首期、印花稅、律師費甚至裝修費等前期開支，大大減輕他們初次置業的壓力。
財務橋樑： 將加按定位為實現跨代置業的有效工具。
這種做法等於建立了一道財務橋樑，將父母累積的資產價值，安全地轉移給下一代使用。相比直接贈予大筆現金，利用加按的資金成本更低，也更有預算，成為許多家庭實現跨代置業夢想的聰明選擇。
策略二：靈活資金周轉與個人理財
多元化用途： 家居裝修、生意周轉、投資理財、持續進修、醫療開支等。
人生總有不同階段的資金需要。可能是想為家居來個大翻新，提升生活質素。又或者生意上需要一筆資金作周轉擴充。甚至是用作個人投資、海外升學或應付突發的醫療開支。銀行加按提供了一筆較大額的資金，讓你在這些人生交叉點上有更多選擇和彈性。
成本優勢： 利率遠低於私人貸款或信用卡貸款，還款期更長，財務規劃更具彈性。
這是加按最顯著的優勢之一。按揭貸款的利率，通常遠遠低於無抵押的私人貸款或信用卡現金分期。而且還款期可以長達二、三十年，每月供款額自然更輕鬆。這讓你能夠更有系統地規劃財務，避免因短期高息貸款而打亂陣腳。
策略三：整合高息債務
債務重組： 利用加按所得的低息資金，清還卡數、私人貸款等高息欠款。
如果你手頭上有多項利息高昂的債務，例如卡數（結欠年利率可高達30%以上）或私人貸款，每月的還款壓力一定不輕。這時候，加按就可以扮演「債務重組」的角色。你可以利用加按獲得的一筆低息資金，一次過清還所有高息債務。
減輕負擔： 降低每月總還款額，簡化債務管理。
將所有零散的高息債務，整合為一筆利息較低的按揭貸款後，你每月的總還款額通常會大幅下降。而且，你只需要集中處理一筆供款，債務管理變得更簡單清晰，有助你更快地重拾健康的財務狀況。
策略四：賺取銀行現金回贈
額外獎賞： 成功申請加按或轉按套現，通常可獲取貸款額一定百分比的現金回贈。
這是一個相當直接的額外好處。為了吸引客戶，銀行通常會為成功批核的加按或轉按套現申請，提供現金回贈。回贈金額一般是貸款額的某個百分比，金額可以相當可觀。這筆回贈就如同一份獎賞，可以直接用來抵銷申請過程中產生的律師費等開支，甚至有餘額落袋。
策略五：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
運作原理： 將套現後備用資金存入高息戶口，利息收入直接抵銷按揭利息支出。
這是理財達人必懂的一招。很多銀行按揭計劃都會附帶一個高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。你可以將加按套現後暫時未用的資金，存入這個戶口。戶口會提供與你的按揭貸款利率完全相同的存款利息，而這筆利息收入就可以用來直接抵銷部分的按揭利息支出。
資金效益最大化： 即使資金未有即時用途，也能有效降低整體利息成本，達至「零成本」套現效果。
這個設計的最大好處，是讓你的備用資金不會白白閒置。資金放在戶口內賺取高息對沖利息，需要時又可以隨時提取使用，靈活性極高。如果運用得宜，存放在戶口的資金所產生的利息，足以完全抵銷新增貸款的利息開支，變相實現了「零成本」套現，讓你的資金效益達到最大化。
【即時試算】銀行加按能套現多少？計算公式與壓力測試
想知道申請銀行加按究竟可以套現多少資金，其實計算方法很直接。不過，最終的金額並非一個簡單的數字遊戲，銀行會根據物業估值、您的還款能力及現時的銀行加息環境，對整筆銀行按揭進行全面評估。以下為您逐步拆解計算公式，並剖析影響獲批金額的關鍵因素。
銀行加按套現金額計算公式
要初步估算可動用的資金，可以參考以下這條核心公式。
公式詳解： 最高可套現金額 = (物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) – 剩餘按揭貸款額
這條公式由三個核心部分組成，理解每一部分，就能掌握計算的竅門。
步驟一： 獲取物業最新銀行估價
首先，您需要知道物業在銀行眼中的最新價值。您可以透過銀行的網上估價系統，輸入物業地址，通常很快就能獲得一個即時估價。這個估價是計算貸款額的基礎，它反映了物業當前的市場價值，而非您當年的買入價。
步驟二： 確認剩餘按揭貸款額
接著，找出您目前還欠銀行多少按揭貸款。這個數字可以在最新的按揭還款通知書或網上銀行的貸款概要中找到。這是計算套現金額時必須扣除的部分。
步驟三： 套入公式計算最大貸款額
將數字代入公式，就能得出一個初步概念。例如，假設您的物業最新估值為800萬港元，銀行最高可批出七成按揭（560萬港元），而您目前的按揭餘額為300萬港元。
套現金額 = (800萬 x 70%) – 300萬 = 260萬港元。
這260萬港元，就是您理論上可套現的最高金額。
影響可套現金額的3大關鍵因素
不過，單靠公式計算出的理論數值，與銀行最終批核的金額可能會有出入。銀行審批時會考慮以下三大關鍵因素。
物業種類與樓價： 不同樓價區間的最高按揭成數限制（按金管局指引）
公式中的「銀行最高按揭成數」並非固定不變。根據香港金融管理局的指引，不同樓價的住宅物業，其按揭成數上限亦有不同。一般來說，樓價越高的物業，按揭成數上限會相對較低。此外，物業的種類（如私人住宅、村屋或工商舖）也會影響最終的按揭成數。
申請人入息與財務狀況： 供款與入息比率 (DTI) 及壓力測試要求
這是銀行審批的核心環節。銀行必須確保您有足夠能力償還新的、總額更高的貸款。
* 供款與入息比率 (DTI)： 您所有債務的每月總供款額（包括新的按揭供款），不能超過每月總入息的50%。
* 壓力測試： 銀行會假設現行按揭利率上升2厘，在加息後，您的每月總供款額不能超過每月總入息的60%。在目前銀行按揭步入加息週期的環境下，壓力測試的要求會變得尤其重要。
信貸評級 (TU)： 良好的信貸紀錄是獲批高額貸款的關鍵
銀行會查閱您的環聯 (TransUnion) 信貸報告。一份良好的信貸報告（例如A級或B級）證明您是個可靠的借款人，有助於順利獲批貸款。相反，如果信貸評級不佳，銀行可能會調低貸款額、提高利率，甚至拒絕您的申請。
銀行加按申請全流程：由準備文件到成功放款
想申請銀行加按，將物業的升值潛力轉化為現金，整個過程其實不如想像中複雜。只要清楚了解銀行的審批標準和申請流程，就可以更有信心地規劃財務。以下將會逐步拆解，由申請資格到所需文件，讓你對整個銀行按揭加息週期的操作有更全面的認識。
申請資格與銀行審批準則
申請人要求： 穩定的入息證明、良好的信貸紀錄 (TU Grade A-C)。
銀行在審批加按申請時，基本上會視為一次全新的銀行按揭申請。因此，申請人必須提供穩定的入息證明，例如糧單或稅單，以證明自己具備充足的還款能力。同時，一份良好的信貸報告也十分關鍵，銀行通常會要求申請人的環聯（TU）信貸評級達到A至C級，這代表你的財務紀律良好，是銀行眼中可靠的借款人。
物業要求： 具備足夠的升值空間、業權清晰。
加按的核心，在於釋放物業升值後產生的「水位」。所以，你的物業必須要有足夠的升值空間，銀行才會為它重新估價，並批出更高的貸款額。另外一個基本要求是業權必須清晰，沒有任何爭議或釘契問題，這是銀行批核貸款的法律基礎。
壓力測試要求： 在假設利率上升2厘後，每月供款不得超過入息的60%。
所有按揭申請都必須通過金融管理局設定的壓力測試，加按也不例外。這個測試的要求是，在現有按揭利率基礎上，假設銀行加息兩厘，你每月總供款額，包括新舊按揭及其他債務，不可以超過每月入息的60%。這個機制是為了確保即使未來利率上升，你依然有能力應付供款，保障整個銀行體系的穩定。
逐步拆解申請流程
步驟一： 向原按揭銀行查詢及遞交申請。
申請的第一步，是聯絡你現時承造按揭的銀行。你可以向他們查詢加按的可能性，並且索取申請表格。由於銀行已經有你的物業及個人資料紀錄，處理起來可能會比較便捷。
步驟二： 銀行為物業重新估價。
遞交申請後，銀行會委託估價行為你的物業進行一次全新的估價。這個估價結果，是計算你最終可以套現多少金額的關鍵基礎。
步驟三： 提交入息證明及所需文件。
接著，你需要按照銀行的要求，提交最新的個人及財務文件。這主要包括身份證明、入息證明以及物業相關文件，讓銀行重新評估你的財務狀況。
步驟四： 銀行進行審批及壓力測試。
銀行收到所有文件後，便會正式進入審批階段。他們會核實你的資料、查閱你的信貸報告，並且計算你是否能通過壓力測試。
步驟五： 簽署貸款法律文件（如適用）。
一旦申請成功獲批，銀行會通知你簽署相關的貸款法律文件。這一步通常需要律師的協助，以確保所有法律程序妥當。
步驟六： 銀行放款至指定戶口。
完成所有文件簽署程序後，銀行就會將批出的新增貸款部分，直接存入你指定的銀行戶口，整個加按流程便告完成。
申請所需文件清單
身份證明： 香港身份證副本。
這是最基本的文件，所有申請人都必須提供有效的香港身份證副本。
入息證明： 最近3-6個月的糧單、稅單、銀行月結單等。
為了證明你的還款能力，你需要準備最近3至6個月的入息文件。如果你是固定收入人士，可以提交糧單及顯示薪金入賬的銀行月結單。如果你是自僱或收入不穩定人士，則可能需要提供最近期的稅務局評稅通知書或公司財務報表。
物業證明： 原有按揭貸款合約、差餉單或管理費單。
你需要提供文件證明你對該物業的擁有權。例如你原有的按揭貸款合約，以及最近期的差餉單或管理費單，後者同時可作為住址證明。
其他文件： 如有其他按揭或貸款，需提供相關證明。
如果你本身有其他私人貸款、信用卡分期或為他人作擔保，都必須如實向銀行申報。銀行需要掌握你的總負債情況，以準確計算供款與入息比率及壓力測試結果。
加息週期下的按揭策略：精明選擇加按或轉按
面對市場利率波動，考慮進行銀行加按或轉按套現，絕對不是一成不變的方程式。精明的業主會因應宏觀經濟環境，特別是銀行加息按揭週期的變化，選擇最有利自己的方案。一個正確的決定，可以為你節省一筆相當可觀的利息開支。
市場加息週期策略：保留低息舊按揭
情況分析： 原有按揭利率極低 (如 H+1.3%)，新造按揭利率較高 (如 H+1.6%)。
讓我們設想一個常見情況。你幾年前承造的按揭計劃，利率條件非常好，例如是 H+1.3%，並且有高額的現金回贈。現在因為銀行加息，新批核的銀行按揭利率普遍已升至 H+1.6% 或更高。
最佳操作： 考慮在原銀行進行「分拆加按」，保留原有低息貸款，只為新增貸款額承造新按揭。
這個時候，最佳的操作是在原有銀行申請「分拆加按」。這個做法的核心，是將你原有的低息按揭貸款完整保留下來。然後，你只為額外需要套現的金額，申請一筆新的按揭貸款。
策略優勢： 鎖定原有貸款的低利率，只有新增部分受較高利率影響，節省整體利息。
這樣做最大的好處，就是可以鎖定原有貸款的極低利率。只有新增的貸款部分，才會受到當前較高利率的影響。這樣能有效將總利息成本控制在最低水平，避免因為套現而拉高整筆貸款的利息支出。
市場減息週期策略：轉按套現更著數
情況分析： 原有按揭利率較高，當前市場利率較低，且其他銀行提供吸引的現金回贈。
我們再看看另一種情況。如果你的原有按揭是在利率較高時承造，而現在市場利率回落，其他銀行為了吸納新客戶，提供了非常吸引的低利率和現金回贈。
最佳操作： 選擇「轉按套現」(Top-up Refinancing)。
在這種順風情況下，選擇「轉按套現」就是最明智的決定。你會將整筆按揭，包括原有的貸款餘額和新增的套現金額，一併從舊銀行轉移到提供更優厚條件的新銀行。
策略優勢： 將整筆貸款（原有及新增部分）轉至新銀行，享受全面的低利率優惠及現金回贈，最大化慳息效果。
這個策略的優勢非常明顯。你的整筆貸款都能即時享受到市場最新的低利率優惠，慳息效果最大化。同時，你還可以賺取新銀行提供的現金回贈，進一步降低整體借貸成本。這是一個能同時實現慳息和套現的雙贏方案。
銀行加按的潛在風險與替代方案
談及銀行加按，除了看到它靈活套現的好處，我們也要像理財規劃一樣，全面評估事情的兩面。了解潛在的風險和比較其他選項，是作出精明決策的重要一步。畢竟，任何財務決定都應該建基於清晰的認知之上。
必須注意的3大潛在風險
在申請加按之前，有幾個關鍵點值得我們花時間細心思考。這並非要製造緊張氣氛，而是希望大家能準備得更充分，讓財務規劃更穩健。
樓市逆轉風險： 樓價下跌可能導致估價不足，銀行或有權「Call Loan」追討差額。
銀行按揭貸款是與物業價值緊密掛鈎的。如果樓市掉頭向下，物業的銀行估價便會跟隨下跌，導致貸款與估值比率（LTV）超出銀行規定的水平。在這種情況下，銀行理論上有權要求借款人立即償還部分貸款，以將LTV降回安全線，這就是市場上俗稱的「Call Loan」。雖然這並非普遍情況，但這是一個與樓市週期相關的結構性風險，需要納入考慮。
加息風險： 浮動利率按揭（H按或P按）會因利率上升而增加每月供款負擔。
香港的銀行按揭計劃，不論是H按或P按，絕大部分都是浮動利率。當市場進入銀行加息週期，按揭利率便會跟隨向上調整，這直接意味著每月的供款金額會增加。這對於申請了加按、總貸款額提高了的業主來說，供款負擔的感受會更加明顯，因此必須預留充足的流動資金，以應對利率波動帶來的額外開支。
審批不確定性： 銀行會重新審視申請人的財務狀況，加按並非必然獲批。
申請銀行加按，並非只是簡單地在原有貸款上增加金額。銀行會將其視為一宗全新的貸款申請，重新對申請人的入息、債務狀況、信貸評級（TU）等進行全面審查，並且必須再次通過壓力測試。如果這段時間你的財務狀況有變，例如轉工導致收入不穩定，或者新增了其他私人貸款，都可能影響審批結果。所以，加按獲批並非理所當然。
替代方案比較：銀行加按 vs. 業主私人貸款
如果加按不符合你的即時需要，或對其風險有所顧慮，市面上還有另一種常見的選擇，就是業主私人貸款。兩者各有優劣，讓我們直接比較一下它們的核心分別。
利率： 按揭利率顯著低於私人貸款利率。
這是銀行加按最大的優勢。由於按揭貸款有物業作為抵押品，風險較低，所以利率通常能維持在一個相對低的水平。相反，業主私人貸款本質上是無抵押貸款，利率必然會較高，以反映銀行或財務機構需要承擔的信貸風險。
貸款額： 加按貸款額度通常遠高於私人貸款。
加按的可套現金額是根據物業的升值空間計算，數額可以達到數十萬甚至數百萬元。而私人貸款的批核額度，通常是申請人月薪的某個倍數，上限一般遠低於加按可提供的金額。
審批速度： 私人貸款較快，最快可即日批核；加按需時數星期。
在時間成本上，私人貸款佔有絕對優勢。由於手續簡便，部分財務機構甚至可以做到即時網上批核、現金即日到手。而加按流程涉及物業重新估價、文件審批及法律程序，一般需時三至四個星期，甚至更長。
審批門檻： 加按需通過壓力測試；私人貸款審批較寬鬆，但利率反映風險。
加按申請受金融管理局的嚴格規管，必須符合供款與入息比率及壓力測試的要求。業主私人貸款的審批則較具彈性，不受壓測限制，但其較寬鬆的門檻，會直接反映在較高的貸款利率上。
適用對象： 加按適合財務穩健、不急需現金者；私貸適合急需小額現金、或未能通過壓測者。
總結來說，銀行加按適合本身財務狀況穩健、信貸紀錄良好、對資金需求不那麼急切，並計劃借取較大金額的業主。而業主私人貸款，則更適合需要小額資金作應急周轉、追求批核速度，或者未能通過銀行嚴格壓力測試的業主。
銀行加按常見問題 (FAQ)
在考慮申請銀行加按時，你可能心中還有一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以一次過為你清晰解答。