【分權共有出售】共有人拒絕賣樓？終極指南詳解2大出路、強制售賣法律步驟與風險

與親友共同持有「分權共有」物業，卻在賣樓問題上意見不合？其中一位或多位共有人堅持拒絕出售，令您想套現卻束手無策，陷入僵局？這種情況在遺產繼承或共同投資的物業中屢見不鮮，但法律上絕非死路一條。

本終極指南將為您徹底剖析，當分權共有人拒絕賣樓時的兩大核心出路：一是直接出售您個人持有的業權份額（俗稱「賣半契」或「碎契」），二是向法庭申請「強制售賣令」，將整個物業出售。我們將深入拆解兩種方案的詳細法律步驟、潛在風險、財務與時間成本，並結合真實案例，助您在複雜的業權糾紛中，權衡利弊，找到最適合自己的解決方案。

分權共有 vs 聯權共有：出售權利大不同

要順利處理分權共有出售物業的事宜，首先必須釐清你與共有人的業權形式。香港的共同業權主要分為「分權共有」和「聯權共有」兩種，它們在法律上的定義截然不同，直接影響你可否獨立進行分權共有賣樓，以及需要遵循的法律步驟。理解兩者的分別，是解決問題的第一步。

解構分權共有 (Tenancy in Common)：為何能獨立賣樓？

分權共有物業的持有人，在出售個人業權時擁有較大的自由度。這是因為分權共有的法律基礎，賦予了每位共有人清晰且獨立的權利。

核心特徵：獨立且明確的業權份額

在分權共有關係中，每位共有人都擁有物業的一個獨立且明確的業權份額。你可以想像成幾個人合夥買一間公司，每個人都清楚持有多少百分比的股份。這份「股份」就是你的私有財產。

業權份額：可按協議自由分配，不限於均等

這些業權份額不一定要平均分配。例如，兩位共有人可以協議一人佔70%，另一人佔30%。這個比例會清楚列明在樓契上，完全根據各方在購入物業時的協議或出資比例而定。

繼承方式：個人份額按遺囑或遺產法處理

由於業權份額是你的個人資產，所以當你離世後，你所持有的份額會成為遺產的一部分。你可以透過訂立遺囑，將這份業權傳給你指定的繼承人。如果沒有遺囑，則會按照香港的遺產法進行分配。

出售權利：無需共有人同意即可出售個人業權

這是分權共有最關鍵的特點。因為你擁有的是一份獨立的業權，所以在法律上，你有權在無需徵求其他共有人同意的情況下，將自己持有的那一份額出售或轉讓給第三方。

剖析聯權共有 (Joint Tenancy)：為何賣樓前須先分割業權？

聯權共有，俗稱「長命契」，其運作模式與分權共有完全相反。如果你是聯權共有人，想單獨賣樓，就必須先進行一個關鍵的法律步驟。

核心特徵：「生存者權利」（長命契）凌駕遺囑

聯權共有的共有人，在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業的100%業權，沒有獨立份額可言。其核心是「生存者權利」，即任何一位共有人去世，其業權會自動轉移給仍在生的其他共有人。這個法律原則的效力，甚至高於遺囑的指示。

賣樓前提：必須先「分割聯權」(Severance of Joint Tenancy)

由於你並不擁有一個可獨立出售的「份額」，所以你無法直接將你的「權益」賣給別人。要賣樓，前提是必須先解除聯權共有的關係，將業權轉變為分權共有。這個過程稱為「分割聯權」。

法律程序：單方面發出通知並於土地註冊處註冊

分割聯權的程序可以由任何一位共有人單方面啟動。你只需委託律師，向所有其他共有人發出書面通知，表明分割業權的意圖，然後將該通知書在土地註冊處進行註冊。

法律後果：業權轉為分權共有，方可進行後續賣樓步驟

一旦完成註冊，聯權共有關係便告終止，業權會自動轉為分權共有。例如，原本兩位聯權共有人，會變為各佔50%份額的分權共有人。完成這一步之後，你才獲得了獨立的業權份額，可以進行後續的賣樓步驟。

決策流程圖：三步判斷您的最佳賣樓路徑

面對複雜的共有業權問題，你可以跟隨以下三個簡單步驟，判斷最適合你的賣樓方案。

第一步：釐清業權屬「分權共有」或「聯權共有」

首先，查閱你的樓契文件。文件上會明確註明你是「Tenants in Common」（分權共有）還是「Joint Tenants」（聯權共有）。這是決定你下一步行動的基礎。

第二步：確認其他共有人是否同意共同出售

與其他共有人進行溝通，了解他們是否願意一同將整個物業出售。如果大家能夠達成共識，這是最直接、最簡單的解決方案，可以獲得最佳的市場價值。

第三步：選擇方案（共同出售、賣半契或申請強制售賣）

根據前兩步的結果，你將面臨不同的選擇。若全體同意，便可共同出售。若你是分權共有人但無法達成共識，則可以考慮出售個人份額（俗稱賣半契），或向法庭申請強制售賣令。接下來的文章將會詳細探討這兩種途徑的操作方法與風險。

途徑一：出售個人業權份額（賣半契／碎契）

處理分權共有出售物業時，理論上最直接的方法，就是出售自己持有的業權份額。由於分權共有物業的特點是每位共有人都擁有獨立且可分割的業權，因此你有權在無需其他共有人同意的情況下，將自己名下的份額轉讓給第三方。市場上一般稱這種交易為「賣半契」（若業權為一半）或「賣碎契」（若業權份額非一半）。

如何執行「賣半契」？交易流程與潛在買家

尋找買家：拍賣行、專門投資者及市場現況

要成功進行分權共有賣樓，第一步是尋找願意購入不完整業權的買家。這類買家與一般物業市場的用家或投資者截然不同，他們通常不會透過主流地產代理物色樓盤。主要的潛在買家群體包括：

拍賣行： 部份業權或涉及業權糾紛的物業，經常會透過拍賣行尋找買家。
專門投資者： 市場上存在專門收購「半契樓」或「碎契樓」的投資公司或個人。他們的目標是以低價吸納業權，再尋求與其他共有人協商，或等待時機統一業權以獲利。
其他共有人： 最直接的潛在買家，其實就是物業的其他共有人。他們或許有興趣收購你的份額，以獲得物業的完整控制權。

交易流程：與一般物業買賣的異同

在法律程序上，「賣半契」與一般物業買賣有許多相似之處。你需要委託律師處理文件，簽署臨時及正式買賣合約，並將業權轉讓文件於土地註冊處註冊。

最大的分別在於融資及交易對手。由於買家購入的是不完整業權，幾乎沒有銀行或財務機構願意提供按揭貸款。這意味著買家必須準備充足資金，以現金全額支付（full pay）樓價。這大大收窄了潛在買家的範圍，交易過程中的議價能力亦會相對較弱。

為何「賣半契」極具挑戰？市場流通性與按揭難題

市場困境：「半契樓」價值受限，流通性極低

雖然法律上可行，但「賣半契」在現實中充滿挑戰。市場對不完整業權的需求極低，可謂「有價無市」。一份佔50%的業權，其市場價值遠遠低於整個物業估值的一半。因為新買家購入的不單是資產，更是一系列潛在的管理及法律問題。為反映相關風險，成交價通常會較市價有非常大的折讓，幅度可達三至五成，甚至更多。

融資困難：銀行及財務機構拒絕為不完整業權承造按揭

這是「半契樓」交易的最大阻礙。從金融機構的角度看，不完整的業權並非理想的抵押品。假如新買家日後斷供，銀行難以透過出售部份業權來收回貸款，法律程序亦相當複雜。因此，無論是傳統銀行還是絕大部分財務公司，都會直接拒絕為這類交易承造按揭。

業權糾紛：新買家將繼承與舊共有人協商的困難

新買家一旦購入你的業權份額，便會取代你的位置，成為物業的新共有人。這意味著他將直接面對當初與你無法達成共識的其他共有人。新買家無法單獨決定物業的用途，例如是自住、出租還是裝修，所有事情都需要與舊共有人協商。這種潛在的衝突和僵局，正是令大多數買家卻步的主因。

「賣半契」的優劣分析：賣家套現與買家投資機遇

賣家優勢：無法達成共識時的唯一套現途徑

儘管困難重重，對於陷入僵局的分權共有人來說，「賣半契」可能是唯一能將資產套現的途徑。當你急需資金，而其他共有人堅決拒絕合作出售整個物業時，即使要接受大幅度的價格折讓，出售個人份額亦是打破困局、取回部分資金的可行方法。

買家機遇：以大幅折讓價購入資產，博取未來整合業權的回報

對專門的投資者而言，「半契樓」是一個高風險、高潛在回報的機遇。他們的策略是以極低的價格購入部份業權，然後利用新的共有人身份，主動與其他業權持有人展開談判，尋求收購其餘份額，或說服對方同意一同出售整個物業。一旦成功整合所有業權，物業的價值便會即時回升至正常市價，從中賺取可觀的差價。

租金回報：與新共有人協商共同出租並按比例分潤

在另一種較理想的情況下，新買家可以嘗試與其他共有人達成共識，將整個物業共同出租，然後按照各自的業權比例分配租金收入。這能為新買家在等待整合業權的過程中，提供穩定的現金流回報，同時亦讓舊共有人在無需出售物業的情況下，善用資產賺取收入。

途徑二：申請強制售賣令，解決分權共有出售僵局

當出售個人業權份額的路走不通，而你又確實需要將資產套現，法律其實提供了另一條出路。你可以考慮向法庭申請強制售賣令，目標是將整個分權共有物業完整出售。這個方法雖然程序較為複雜，但它可能是解決共有人之間賣樓分歧的最終方案。

法律基礎：《分區條例》如何賦予你強制賣樓的權利

你可能會問，憑什麼可以強制別人賣樓？這項權利其實源於香港的法律。

香港法例第352章《分區條例》(Partition Ordinance) 的應用

這條例的核心精神，是保障任何一位共有人的財產權益。法例認為，剝奪任何一位業主將其資產變現的權利，本身就是一種不公平。所以，《分區條例》賦予了法庭權力，在共有人無法達成共識時介入，下令以最適當的方式處理整個物業，而最常見的方式就是出售。

適用情況：任何共有人希望套現但無法獲全體同意

簡單來說，只要你是分權共有物業的其中一位業主，而你希望出售物業套現，卻得不到其他所有共有人的同意，你就有權利啟動這個法律程序。不論你持有的業權份額是多少，哪怕只是一個很小的比例，法律都保障你提出申請的權利。

強制售賣令詳細申請步驟

申請強制售賣令是一個嚴謹的法律過程，每個步驟環環相扣。了解整個流程，有助你作出更全面的評估。

步驟一：正式與共有人協商並保留記錄

在入稟法庭之前，你應該先嘗試與其他共有人進行最後一次正式協商。最好透過書信或電郵等有記錄的方式，清楚表達你希望出售整個物業的意願和原因。對方即使拒絕，這些來往記錄也能在法庭上證明你已盡力協商，是對方不合作才需要訴諸法律。

步驟二：委託律師入稟土地審裁處或高等法院

協商無果後，下一步就是委託律師。律師會根據物業的價值，決定向土地審裁處或高等法院提交申請。律師會準備所有必要的文件，正式啟動法律程序，並將申請文件送達給所有其他共有人。

步驟三：法庭審理及證據提交

法庭會排期進行聆訊。在庭上，你的律師會提出理據，證明出售物業是公平和合理的做法。同時，反對出售的共有人也有機會提出反對理由和相關證據。法官會中立地審視雙方的陳述和文件。

步驟四：法庭頒令及物業出售方式（公開拍賣或私人協商）

如果法庭接納你的申請，便會頒下強制售賣令。命令中會列明物業的出售方式，常見的有兩種：一是透過公開拍賣，價高者得；二是透過私人協商（例如委託地產代理放盤），尋找合適買家。法庭會選擇一個最能保障所有共有人利益的方式。

步驟五：扣除費用後按業權份額分配售樓款項

物業成功出售後，所得的款項會先用來支付所有相關費用，例如律師費、法庭費用、測量費、地產代理佣金等。扣除所有開支後，餘下的淨額就會按照每位共有人持有的業權份額，精確地進行分配。

強制售賣的例外：法庭如何判斷「巨大困難」(Undue Hardship)？

雖然法庭普遍傾向批准售賣令，但這並非絕對。如果反對方能證明，出售物業會對他們造成「巨大困難」，法庭是有可能駁回申請的。

判斷原則：超越情感因素，著重實際利益與公平性

法庭所指的「巨大困難」，並非單純的情感連繫或不捨得。法官會進行一個利益權衡，比較申請人無法套現所受的損失，和反對方因賣樓而承受的損害，哪一方更為嚴重和實在。判斷的基礎是實際利益和公平性。

考量因素(一)：反對方的個人狀況（年齡、健康、經濟能力）

法庭會仔細審視反對方的個人情況。例如，反對方是否為年邁、長期患病或殘疾人士？他們是否經濟能力薄弱，一旦失去居所便難以在市場上另覓住處？如果強制出售會導致他們無家可歸，這便可能構成「巨大困難」。

考量因素(二)：對物業的歷史貢獻與居住依賴性

反對方過去是否為這個家或物業付出了重大貢獻？例如，長年累月獨力照顧家庭成員，或者曾出資進行重要維修。同時，他們是否一直視該物業為唯一居所，對其有高度的居住依賴性？這些都是法官會納入考量的因素。

案例分析：法庭在何種情況下可能駁回申請

在一些真實案例中，法庭曾駁回申請。例如，一位年長的母親長居於祖屋，一直由她獨力維持，而申請人是長居海外、經濟狀況良好的子女。法官衡量後認為，出售物業為子女帶來的金錢利益，遠遠不及令年邁母親失去唯一安身之所的傷害，最終拒絕頒令。

訴訟前準備：行動清單與成本效益分析

決定踏上訴訟之路前，理性的準備和評估不可或缺。這不只是一場官司，更是一項重大的財務和家庭決策。

行動清單：申請強制售賣令前的5大準備步驟

整理業權文件：確保你有清晰的樓契副本，能證明你是分權共有人。
收集協商證據：整理好所有與其他共有人溝通的書面記錄。
諮詢專業律師：尋找擅長處理物業糾紛的律師，初步評估案件的成功率和潛在風險。
進行物業估價：委託測量師為物業進行估價，了解其市場價值，有助計算潛在收益。
評估財務狀況：預算訴訟可能涉及的律師費和雜費，確保自己有足夠的資金應付。

成本評估：法律、時間與家庭關係的全面考量

你需要考慮的成本有三方面。第一是法律成本，包括律師費、法庭費用等，這可能是一筆不小的開支。第二是時間成本，整個法律程序可能歷時數月甚至超過一年，期間資金會被鎖定。第三是關係成本，與家人對簿公堂，很可能會對家庭關係造成無法彌補的裂痕。

效益分析：預期收益與潛在風險的權衡

在效益方面，成功出售後，你可以取回屬於你那份額的資金，解決財務需要。不過，也要權衡潛在風險，例如訴訟失敗的風險、物業最終成交價低於預期的風險，以及過程中承受的巨大精神壓力。將預期收益與所有潛在成本和風險放在天秤上，才能作出最明智的決定。

賣樓前必讀：風險評估、法律準備與真實案例

決定透過法律途徑處理分權共有出售事宜，是一項重大決定。在正式啟動任何程序前，全面評估潛在的財務、時間和情感成本是相當重要的一步。這不只是一宗物業交易，更可能是一場影響深遠的家庭事件。清晰了解所有風險，才能作出最明智的判斷。

財務成本考量

啟動法律程序，首先要面對的是一筆不菲的開支。這些費用會在物業成功出售前不斷累積，需要有充足的資金準備。

律師費及法庭相關費用估算

處理分權共有賣樓的法律程序，律師費是最大的一筆開銷。律師通常會按案件的複雜程度、所需時間及訴訟階段收費。初期諮詢後，律師會提供一份費用估算。如果案件需要對簿公堂，費用會更高。此外，入稟法院本身亦有指定費用，這些都是啟動程序前必須計算在內的成本。

物業估價及測量費用

向法庭申請強制售賣，一份由專業測量師行出具的物業估價報告是關鍵文件。法庭需要依據這份報告來了解物業的市場價值，作為判決的參考。這份報告的費用需要由申請人先行支付，是法律程序中不可或缺的一環。

潛在稅務責任（印花稅、利得稅等）

稅務問題是另一個需要注意的環節。雖然物業經由法庭頒令出售後，款項分配給各共有人，過程本身未必產生印花稅。但是，如果在訴訟期間，其中一方同意收購另一方的業權份額，這次業權轉讓就需要按正常買賣程序繳付印花稅。如果該分權共有物業並非自住而是用作投資收租，出售後所得的利潤，亦有可能需要繳納利得稅。

時間與情感成本

金錢以外，時間和心力是處理這類糾紛時最容易被低估的成本。法律程序漫長，而且過程中的拉鋸對人際關係是極大的考驗。

法律程序的潛在時長

法律程序從來都不是一蹴可幾的。從正式入稟、雙方提交證據、排期聆訊到最終判決，整個過程可以長達數月甚至超過一年。如果對方提出抗辯，或者案情比較複雜，所需時間就會更長。在這段時間內，你的資金將一直被綑綁在物業中，無法動用。

對家庭關係的永久性影響

當共有人是家人時，將糾紛訴諸法律，幾乎等於將家庭關係放上審判台。訴訟過程中的爭辯與對立，很容易造成無法彌補的裂痕。即使最終成功出售物業，換來的金錢也可能難以修復已經破裂的親情。這是啟動程序前，必須深思熟慮的一點。

訴訟過程中的精神壓力

面對訴訟，精神壓力是無可避免的。你需要不斷與律師溝通、準備文件和證據，還要面對結果的不確定性。如果對方是親人，這種壓力更會加倍。整個過程既耗時又勞心，對日常生活和工作都可能構成影響。

真實案例深度剖析：成功、失敗與庭外和解

了解真實案例的走向，能幫助你更具體地預視未來。法庭的判決並非必然，而是權衡各方利益後的結果。

成功案例：遺產物業繼承人如何透過強制售賣令成功套現

一個常見情況是，數名子女共同繼承父母留下的物業。其中一名繼承人長年居住在內，並反對出售。其他繼承人則希望將業權套現，作為自己的家庭開支。在協商無果後，他們入稟法院申請強制售賣。法庭認為，剝奪其他共有人將資產變現的權利並不公平，而且居住者亦非完全沒有能力另覓居所，最終頒下強制售賣令，讓物業得以在市場上公平出售，各繼承人按份額獲得款項。

失敗案例：法庭因「巨大困難」原則駁回出售祖屋申請

另一個案例中，申請人希望出售與年邁母親共同擁有的祖屋。母親一生都居住在該單位，而且對家庭有巨大貢獻，多年來獨力照顧家人。她的收入微薄，健康狀況欠佳，如果強制出售祖屋，她將無家可歸，亦難以適應新環境。法官在權衡利弊後，認為出售物業為申請人帶來的金錢利益，遠遠不及對年邁母親造成的「巨大困難」。最終，法庭行使酌情權，駁回了出售申請。

和解案例：訴訟雙方達成協議，由一方收購另一方業權

在很多分權共有物業糾紛中，訴訟本身其實是促成和解的催化劑。一對兄弟因出售祖業問題鬧上法庭。在法律程序進行期間，雙方律師在庭外進行了多次協商。最終，弟弟意識到即使打贏官司，物業經拍賣的價格可能不理想。哥哥也想保留祖屋。雙方最終達成協議，由哥哥以一個雙方同意的價格，向弟弟收購其持有的業權份額，案件得以庭外和解告終，避免了更長的訴訟和家庭關係的進一步惡化。

尋求專業法律意見的重要性

處理分權共有業權糾紛，法律知識是你的最大保障。試圖自行處理，可能會因小失大。

為何不應自行處理分權共有賣樓事宜

《分區條例》的應用與法庭程序極為專業，當中涉及複雜的法律原則和證據要求。任何程序上的錯誤，都可能導致你的申請被延誤甚至駁回。而且，在沒有律師代表的情況下與對方協商，你的法律權益可能得不到充分保障。處理價值不菲的物業資產，聘請專業人士是絕對必要的風險管理。

如何選擇擅長處理物業糾紛的律師

選擇律師時，不能只看名氣或收費。你應該尋找一位在物業訴訟，特別是處理《分區條例》相關案件方面擁有豐富實戰經驗的律師。在初次諮詢時，可以主動詢問律師過往處理類似案件的經驗和成功率。一位好的律師，不只會為你處理法律文件，更會為你分析案情的強弱之處，評估不同方案的利弊，並在適當時機建議你尋求和解。清晰的溝通和務實的策略，是選擇合適律師的關鍵。

分權共有賣樓常見問題 (FAQ)

處理分權共有出售的過程，總會遇到各種疑問。我們整理了四個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，助你更順利地處理分權共有物業。

Q1：物業尚有按揭，可以申請強制售賣嗎？

處理方式：售樓所得款項須優先償還銀行貸款

可以的。即使分權共有物業仍有按揭在身，你依然有權向法庭申請強制售賣。法庭頒布售賣令後，物業成功出售所得的款項，其首要用途必須是全數償還銀行的剩餘貸款本金和利息。只有在清還所有按揭欠款之後，餘下的款項才會按照各共有人的業權份額進行分配。這個安排確保了銀行的利益得到保障，因此按揭本身並不會構成申請強制售賣的法律障礙。

注意事項：須及早通知按揭銀行

非常重要的一點是，在你決定啟動法律程序時，應該盡早以書面形式正式通知承按銀行。銀行作為物業的其中一位債權人，在整個強制售賣過程中擁有知情權。提前溝通可以讓銀行有所準備，確保整個售賣和還款過程更加順暢，避免在交易後期出現不必要的延誤或程序問題。

Q2：我作為分權共有人，是否有權居住在物業內？

共同佔用權 (Unity of Possession) 的法律意義

絕對有權。分權共有一個非常核心的法律原則，稱為「共同佔用權」（Unity of Possession）。這個原則意味著，不論你持有的業權份額是多少，即使只有百分之一，你都有權利使用和佔用整個物業的任何一部分。任何一位共有人都不能阻止其他共有人進入或使用物業。反之，你也無權獨佔物業的某個特定部分，並排除其他人使用。

新買家買入部份業權後，能否要求其他共有人遷出？

這是一個很實際的問題。當新買家購入了其中一位共有人的業權份額後，他便會繼承那位舊業主的所有權利，當中就包括了這個「共同佔用權」。因此，新買家同樣有權使用整個物業，但他亦不能要求其他原有的共有人遷出。大家會成為新的共有人，需要共同協商如何使用這個分權共有物業，這也是為何「半契樓」或「碎契樓」的買家在購入業權後，往往需要面對與舊有共有人協商的挑戰。

Q3：未補地價的資助房屋（如居屋）可以申請強制售賣嗎？

房委會的角色與限制

這個情況比較複雜。理論上，資助房屋的業權共有人同樣可以引用《分區條例》申請強制售賣，但實際操作上會受到房屋委員會（房委會）的嚴格限制。因為未補地價的資助房屋，其轉讓契據中包含了政府訂立的轉售限制條款，房委會是執行這些條款的機構。任何形式的業權轉讓，包括經由法庭頒令的強制出售，都必須先得到房委會的批准。

申請業權轉讓的特殊程序與補地價要求

若要對未補地價的居屋進行強制售賣，申請人必須先向房委會提交申請。房委會將根據個別情況審批，而且幾乎可以肯定，在物業於公開市場出售前，必須先向政府補回地價，以解除轉售限制。整個程序比一般私人樓宇複雜，涉及的時間和行政成本也更高。所以在處理這類分權共有物業的出售問題時，必須將補地價的龐大費用和所需時間計算在內。

Q4：分權共有賣樓是否牽涉額外印花稅（SSD）？

近親轉讓與非近親交易的稅務差異

進行分權共有賣樓時，印花稅是一個必須正視的成本。稅務的處理方式主要視乎交易對象而定。如果你的業權份額是轉讓給「近親」（即父母、配偶、子女、兄弟姊妹），通常可以豁免額外印花稅（SSD）。但是，如果物業是透過強制售賣令在公開市場上售予非近親的第三方，或者你將自己的份額直接賣給非親屬，便需要根據持有物業的時間來計算是否需要繳納SSD。