居屋作為資助房屋，在業權轉讓上設有重重限制，尤其在未補地價的情況下，程序遠比私樓複雜。當家庭狀況出現變化，例如成員結婚、離婚、移民或年長等，業主或需考慮將「長命契」除名或轉名。其實，只要符合房屋委員會接納的特定理由，業主便有機會在毋需繳付高昂補地價的情況下，合法地轉讓業權予指定家庭成員。
本文將為你一文整合居屋長命契除名的終極懶人包，詳細拆解房委會接納的10大獲批理由、手把手教你完成4大申請步驟，並列明相關律師費、手續費預算，以及處理銀行按揭的關鍵注意事項，助你順利為物業業權作出最合適的安排。
居屋長命契除名/轉名是甚麼？優勢與流程概覽
談到居屋長命契除名，這其實是很多居屋業主在家庭狀況改變時會遇到的情況。簡單來說，居屋長命契除名或轉名，就是在毋需補地價的前提下，將物業的業權從聯名業主中移除其中一位，或者轉讓給另一位合資格的家庭成員。這是一個有特定規則的程序，但搞清楚後其實並不複雜。
為何要辦理居屋業權轉讓？免補地價是最大誘因
你可能會問，為甚麼要辦理這個手續？最主要的原因通常和家庭成員的狀況改變有關，例如離婚、結婚、移民等等。而整個程序最大的吸引力，就是在於可以「免補地價」進行業權轉讓。
解釋未補地價轉讓：與公開市場買賣的最大分別
未補地價的居屋，是不可以在公開市場自由買賣的。如果你想在公開市場賣出單位，就必須先向政府補回當初買樓時的折扣差價，也就是「補地價」。但是，透過向房委會申請業權轉讓，就等於是家庭內部成員之間的業權變動。只要符合房委會的特定理由，就可以省卻這筆龐大的補地價費用。這和公開市場的買賣是完全不同的兩回事。
強調此程序僅限於房委會接納的特定家庭成員之間
有一點必須清楚，這個免補地價的轉讓程序不是可以隨便轉給任何人的。它有嚴格限制，轉讓對象必須是房委會接納的指定家庭成員，而且通常是原本已經登記在該單位戶籍內的成員。這個設計是為了確保資助房屋資源能留在真正有需要的家庭手中。
居屋長命契除名/轉名申請流程概覽
整個申請流程可以歸納為幾個主要步驟，讓你對整個過程有個清晰的概念。
資格評估：確認是否符合房委會接納的理由
第一步，是先了解自己是否符合房委會接納的申請理由。房委會有一份清晰的清單，列明了各種可接納的轉讓原因。
準備文件：備妥申請表及各項證明文件
確認符合資格後，下一步就是準備文件。你需要填寫指定的申請表格，和附上所有相關的證明文件，例如身份證明、關係證明和支持申請理由的文件。
遞交申請：向房委會提交申請及繳費
文件準備齊全後，就可以正式向房委會遞交申請，和支付相關的申請手續費。
法律程序：獲批後聘請律師處理轉名契據
當房委會發出批准信後，你就需要聘請律師。律師會負責草擬正式的轉讓契據，和處理後續的法律文件。
銀行按揭：通知銀行並處理按揭變動
如果你的單位還有按揭未供完，這一步非常重要。你必須通知承按銀行有關業權的變動，和處理任何按揭上的調整。
完成註冊：更新土地註冊處及屋邨辦事處紀錄
最後，律師會將新的轉讓契據送到土地註冊處進行註冊。完成後，再通知屋邨辦事處更新業主紀錄，整個程序就正式大功告成。
辦理除名前必讀：了解「長命契」與「分權共有」
在正式開始處理居屋長命契除名程序之前，首要一步是清晰理解你物業的業權結構。香港的聯名物業主要分為「長命契」與「分權共有」兩種，兩者在法律概念和操作上有天淵之別，直接影響繼承權和業權轉讓的決策方式。大部分居屋的聯名契約，都預設為「長命契」。
「長命契」（聯權共有）的法律特性
「長命契」，法律上的正式名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。它的核心概念是所有聯名業主被視為一個單一的法律個體，共同擁有整個物業，沒有劃分個人份額。
繼承權：「生存者權利」原則凌駕遺囑
長命契最重要的一個法律特徵，就是「生存者權利」（Right of Survivorship）。這個原則是指，當其中一位聯名業主不幸離世，他或她在物業中的權益，會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個繼承過程是即時和自動的，並且其法律效力凌駕於任何遺囑之上。換句話說，即使離世的業主在遺囑中指定將物業權益留給子女，該項指示也會因為「生存者權利」而變得無效。
決策權：任何業權決定（包括除名）須全體業主同意
在長命契的框架下，所有業主對物業的擁有權是密不可分的。所以，任何牽涉到業權變動的重大決定，例如出售物業、加按，甚至是進行居屋長命契轉名或除名，都必須得到全體聯名業主的一致同意，並且共同簽署相關法律文件才能生效。任何一位業主都不能單方面作出決定。
「長命契」與「分權共有」在業權上的核心區別
為了更深入理解長命契，我們可以將它與另一種聯名方式「分權共有」（Tenancy in Common）作比較，兩者的核心差異非常明顯。
業權份額：長命契為「一體」，分權共有則可獨立分割
長命契的業權份額是視為一個不可分割的「一體」。而分權共有則完全不同，它允許聯名業主各自擁有物業的獨立、清晰份額，例如業主A擁有70%業權，業主B擁有30%。這些份額是明確分開的，並且可以獨立處理。
業權轉讓：分權共有業主可自由買賣其個人份額
基於業權份額可以獨立分割的特性，分權共有的業主有權自由處置自己名下的業權份額。他可以單獨將自己的30%份額出售、轉贈或抵押給第三方，而不需要徵求其他聯名業主的同意。這一點與長命契要求全體業主一致同意的原則，形成了最鮮明的對比。
居屋長命契轉名申請資格：房委會接納的10大理由
想成功申請居屋長命契除名，並不是隨便找個理由就可以。房委會為了確保資助房屋資源妥善運用，對居屋長命契轉名設下了清晰的門檻。申請人必須符合官方接納的特定理由，並提供相關證明文件，申請才有機會獲批。以下就為你詳細拆解房委會接納的10大理由，讓你評估自己的情況是否符合資格。
因家庭狀況改變
家庭結構的變化，是房委會最常接納的轉名理由。這類申請通常與結婚、離婚或家庭成員離世等重大人生事件有關。
1. 業主因離婚或分居（須提供絕對判令或法庭命令）
若聯名業主決定離婚或合法分居，可以申請將其中一方的業權轉移給另一方。要留意的是，申請時必須附上法庭頒布的絕對判令（即正式的離婚令）或相關的法庭命令，以證明雙方的婚姻關係已合法結束或正在處理財產分配。
2. 家庭成員結婚並遷出該單位
如果其中一位業主或名列在戶籍上的家庭成員結婚，並且會搬離現居的居屋單位，可以申請將業權轉讓予單位內的其他家庭成員。申請時通常需要提交結婚證明，以及新住址證明文件。
3. 聯名業主去世
這是「長命契」法律特性下的直接情況。當其中一位聯名業主不幸離世，其業權會自動由其他在生的聯名業主繼承。在生的業主需要向房委會申請，將已故業主的名字從業權記錄中移除，這一步是更新業權資料的必要程序，申請時必須提交死亡證副本。
因個人特殊情況
除了家庭結構變化，一些個人面對的特殊狀況，房委會也會酌情考慮批准業權轉讓。
4. 業主移民或需長期在海外工作
若業主已取得外國居留權並決定移民，或者因為工作需要而必須長期派駐海外，可以申請將業權轉給仍在單位居住的家庭成員。這類申請需要提供有力的證明，例如移民簽證、外國護照或公司發出的海外工作證明等。
5. 業主年滿65歲，希望將業權轉予其他家庭成員
當年邁的業主（年滿65歲或以上）希望將物業傳承給下一代時，房委會亦容許他們將業權轉讓給名列戶籍內的家庭成員。這可視為一種方便家庭內部資產安排的途徑。
6. 業主因患上末期病患或身體極度虛弱
在業主健康出現嚴重問題的情況下，例如經醫生診斷患上末期疾病或身體狀況極度虛弱，房委會基於人道理由，通常會批准其將業權轉移給家庭成員的申請。申請時，必須附上由註冊醫生簽發的詳細醫療證明文件。
7. 業主因破產而被頒令清盤
當業主不幸被法庭頒令破產，其資產（包括居屋業權）會交由破產管理署署長處理。在這種情況下，業權轉讓是清盤程序的一部分，目的是為了償還債務。
因其他房屋或財務需要
有時候，業權轉讓是為了滿足家庭其他成員的房屋或財務安排需要，房委會對此也有相應的考慮。
8. 家庭成員為申請公務員房屋福利或僱主房屋津貼
戶籍內有家庭成員（可以是業主本人、其配偶或子女）需要申請公務員房屋福利（例如房屋津貼或宿舍）或公司提供的類似福利時，而申請資格列明不能持有任何物業，就可以申請將業權轉走。
9. 有證據顯示其中一位家庭成員已支付大部分樓價
如果能夠提供清晰證據，證明單位的大部分首期或按揭供款，均由其中一位家庭成員支付，房委會或會批准將業權轉到該成員名下，以反映其真實的財務貢獻。相關證明文件例如銀行轉帳紀錄、付款收據等就十分重要。
10. 房委會酌情批准的其他特殊情況
除了以上九個明確列出的理由，房委會亦保留了酌情權，處理一些未有涵蓋但情況特殊的個案。不過，這類申請的門檻相當高，申請人必須有非常充分和有力的理據，才能說服房委會作特別批准。
【手把手教學】居屋長命契除名申請4大步驟
當你了解清楚所有獲批理由後，下一步就是處理居屋長命契除名的實際申請程序。整個過程涉及向房委會遞交申請，再到律師樓辦理法律文件，其實只要跟隨以下四大步驟，就能有條不紊地完成整個居屋長命契轉名手續。
步驟一：向房委會遞交業權轉讓申請
填寫申請書 (HD7)，確保簽名與樓契紀錄一致
申請的第一步，是填妥房屋署的「業權轉讓申請書（HD7）」。填寫時必須小心謹慎，所有資料要準確無誤。最重要的一點，是申請書上的簽名式樣，必須與當年簽署樓契時的紀錄完全一致，這是房委會核對身份的關鍵環節。
附上申請人和擬議新業主的身份證副本
除了申請書，你還需要準備所有相關人士的香港身份證副本，這包括申請除名的業主，以及將會繼續持有業權的家庭成員。
步驟二：準備及提交相關證明文件
根據不同申請理由準備證明文件（例如：離婚令、移民簽證、醫生證明）
房委會需要你提供充分的證明，以支持你的申請理由。你需要根據你的具體情況，準備相應的證明文件。例如，因離婚而除名，便須提交離婚令副本；若因移民而轉讓業權，則需附上移民簽證或外國居留證明；如因業主健康問題申請，便要提供由註冊醫生簽發的證明文件。
將文件親身遞交或郵寄至指定辦事處
備妥所有文件後，你可以選擇親身前往指定的房屋署辦事處遞交，或者以郵寄方式提交。遞交前，建議再次核對文件清單，確保沒有遺漏。
步驟三：支付手續費並等待審批結果
繳付申請手續費（不設退還）
遞交申請的同時，需要繳付一筆申請手續費。需要留意，這筆費用無論申請成功與否，都不會退還。
房委會審批時間一般約為六星期
提交所有文件和費用後，就需要耐心等候房委會的審批。一般來說，在文件齊備的情況下，審批過程大約需時六個星期。
步驟四：獲批後聘請律師辦理轉名手續
收到房委會「同意書」後，委託律師草擬轉讓契（如「饋贈契」）
當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」，代表你的申請已獲原則上批准。這時，你便需要自行聘請律師，處理後續的法律程序。律師會根據你的情況，草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契約，通常稱為「饋贈契」（Deed of Gift）。
律師將契據送交房委會審批及繳付法律文件審批費
律師草擬好轉讓契後，會先將契據的草稿提交給房委會的法律事務分處審批。在這個階段，律師會代你繳付另一筆「法律文件審批費」。
律師到土地註冊處完成註冊，正式更新業權紀錄
待房委會審批並簽署確認轉讓契後，律師便會安排相關業主簽署正式文件，然後將已簽署的契據送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，物業的業權紀錄便會正式更新，整個除名程序亦告完成。
居屋長命契除名費用預算：政府、律師費及雜費一覽
談及辦理居屋長命契除名，大家最關心的其中一環，想必就是整個過程的費用預算。整個程序涉及的開支主要分為兩大類，一部分是支付給政府及房委會的固定收費，另一部分則是律師及其他可能產生的雜費。預先了解這些開支，能讓你更好地規劃財務。
政府及房委會固定收費
首先，在申請過程中，有幾項費用是直接支付給房屋委員會的，這些收費金額是固定的，讓你的預算更清晰。
房委會申請手續費：港幣$3,020（或按當時收費為準）
遞交業權轉讓申請時，你需要向房委會繳付這筆行政手續費。這筆費用在提交申請時支付，而且不論申請最終是否獲批，都不會退還。
房委會法律文件審批費：港幣$2,630（或按當時收費為準）
當你的申請獲批後，律師會草擬一份轉讓契。這份契據的初稿需要送交房委會的法律事務分處進行審批，這筆費用就是審批契據的行政開支，同樣是不設退還的。
律師及其他相關費用
除了政府的收費，你還需要預留一筆資金來處理法律文件及可能出現的稅項。
律師樓收費：處理轉名契及相關法律文件的費用
這是整個居屋長命契轉名程序中開支浮動較大的一部分。律師的收費會涵蓋草擬轉讓契（例如「饋贈契」）、提供法律意見、代為處理文件往來及到土地註冊處註冊等所有法律程序。不同律師樓的收費標準各異，建議你在委託前先作比較及查詢。
印花稅（釐印費）：近親轉讓雖免補地價，但仍可能涉及印花稅，須由律師評估
這是一個十分重要的考慮點。雖然未補地價居屋在獲批後，近親之間的業權轉讓可以豁免補地價，但這不代表完全免除所有稅項。根據物業的估值及轉讓方之間的關係，稅務局仍可能徵收印花稅。你的律師會根據你的具體情況，評估是否需要繳付印花稅以及相關金額，並協助處理打釐印的程序。
完成除名後的關鍵一步：處理銀行按揭
成功辦理居屋長命契除名後，許多人可能以為已經完成所有程序，但其實還有一個非常重要的環節，就是處理銀行按揭。如果單位仍有按揭貸款，業權的任何變動，都必須通知銀行，這一步絕對不能忽略。
為何必須通知承按銀行？
業權變更是按揭契據中的重大事項，必須取得銀行同意
當初申請樓宇按揭時，你與銀行簽訂的按揭契據是一份具有法律效力的合約。合約清楚列明了借款人及物業持有人是誰。現在進行居屋長命契轉名或除名，等於更改了合約上的其中一方。因為業權結構出現根本性改變，你必須先取得銀行的書面同意，才能繼續下一步的法律程序。
未經同意或會構成違約，銀行有權要求即時還款（Call Loan）
假如你未有通知銀行，就自行到律師樓辦理除名手續，銀行一旦從土地註冊處的紀錄發現業權有變動，便會視作你違反了按揭契據的條款。在這種情況下，銀行有權採取嚴厲行動，最嚴重的後果是要求你立即清還所有剩餘的按揭貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。這會為你帶來巨大的財務壓力，所以必須按規矩辦事。
銀行對業權變動的審批考量
重新評估還款能力：審核剩餘業主的入息及財務狀況
銀行最關心的，是貸款的風險。當其中一位聯名業主被除名後，借款人就少了一位。銀行需要重新評估，只靠剩餘的業主，他或她的收入與財務狀況，是否仍然足以負擔每月的按揭供款。銀行會要求剩餘的業主提供最新的入息證明，並可能重新計算壓力測試，確保還款能力符合要求。
可能的審批結果：維持現有條款、要求增加擔保人或調整按揭計劃
銀行審批後，可能會出現幾種結果。如果剩餘業主的還款能力非常充裕，銀行可能會同意維持現有的按揭條款不變。如果還款能力變得較為勉強，銀行可能會要求你增加一位財務狀況穩健的擔保人，或者建議調整按揭計劃，例如延長還款年期以降低每月供款額。
最佳做法：在申請除名前先向銀行作初步諮詢
最穩妥的做法，是在你正式向房委會遞交除名申請之前，先主動聯絡承按銀行，進行初步諮詢。你可以向銀行說明你的計劃，並了解他們對這類業權變動的審批準則和所需文件。這樣做可以讓你預先評估成功的機會，避免在支付了各項申請費用後，才發現銀行不批准按揭變動，從而陷入進退兩難的局面。
居屋長命契除名常見問題 (FAQ)
處理居屋長命契除名的過程中，許多業主都會遇到各式各樣的疑問。我們整合了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。