金管局於2025年2月28日宣佈，即時暫停實施多年的住宅物業按揭壓力測試。此項重大「減辣」措施，對一眾準買家而言無疑是喜訊，意味著置業門檻顯著降低。然而，壓力測試取消後，按揭審批標準究竟有何改變？計算方法與以往有何不同？您的實際借貸能力又提升了多少？本文將為您全面拆解暫停壓力測試後的5大必知重點，由核心的「供款與入息比率」(DSR) 計算方法、最新入息門檻要求，到如何計算最高貸款額，並透過新舊制度下的實例比較，助您清晰掌握最新按揭形勢，準確評估個人負擔能力，輕鬆部署置業大計。
按揭壓力測試最新變動：2025年暫停措施全解讀
相信您對「按揭壓力測試」這個詞不會陌生，它一直是置業路上的重要關卡。在2025年2月28日，香港金融管理局宣布了一項重大變動，就是暫停實施所有住宅物業的按揭壓力測試。這項關於按揭壓力測試 2025年的新措施，直接改變了銀行審批按揭的遊戲規則，對每一位準買家都有深遠影響。
政策核心：金管局為何暫停住宅物業按揭壓力測試？
政策變動的背景與目的
金管局這次的決定，主要基於對宏觀經濟環境的評估。過去幾年，為了應對利率可能持續上升的風險，壓力測試扮演著重要的防火牆角色，確保業主有足夠的還款能力。不過，隨著美國加息周期步入尾聲，市場普遍預期香港按揭利率進一步大幅攀升的機會不大。因此，這項自2010年起實施的逆周期監管措施，在現階段的必要性已經降低。暫停壓力測試的目的，是在維持銀行體系穩健的前提下，適度調整過往因應樓市過熱而設的嚴格標準，以適應當前的市場環境。
新措施的適用範圍與生效日期
這項新措施非常清晰，適用於所有在2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易。無論您是購買一手樓還是二手樓，只要合約日期符合要求，申請按揭時就無需再進行壓力測試。這也意味著，過往複雜的按揭壓力測試計算方式暫時成為歷史。
審批標準回歸「供款與入息比率」(DSR)
暫停壓力測試後，按揭審批的核心標準回歸到一個更基本的指標：「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio，簡稱DSR）。簡單來說，銀行審批按揭時，只會看您現時的總債務供款（包括新申請的按揭）是否超過家庭總入息的50%。這比起過往既要通過DSR測試，又要通過加息壓力測試的「兩關」制度，無疑是簡化了。
對首次置業人士的正面影響：入息門檻降低
對於首次置業的朋友來說，這絕對是個好消息。在舊制度下，即使您符合DSR的50%要求，仍要通過假設利率增加2厘後、供款不超過入息60%的壓力測試，後者往往是更高的門檻。現在只需符合單一的DSR要求，意味著對入息的要求直接降低。用同樣的入息水平，您能申請到的貸款額度也相應提高了。與按揭壓力測試2022年的標準比較，上車的門檻確實變得更為寬鬆。
對換樓及投資人士的實際影響分析
對於非首次置業，例如換樓客或物業投資者，按揭審批標準一向較為嚴格，其DSR上限通常設定在40%。雖然暫停壓力測試同樣適用於他們，這也降低了他們的入息要求，但40%的DSR門檻依然存在。特別是對於「先買後賣」的換樓客，在賣出舊有物業前，新購物業的按揭申請仍會按非首置的標準審批。儘管門檻有所降低，但在財務規劃上仍需格外謹慎。
暫停壓力測試如何直接提升您的可負擔樓價？
暫停壓力測試最直接的效果，就是提升了您的借貸能力。試想像，在固定的家庭月入下，由於審批的入息門檻降低了，銀行自然願意批出更高的貸款額。更高的貸款額，就代表您可以將目標鎖定在樓價更高的物業上。舉個例子，以往您的入息或許只能勉強通過壓力測試借到400萬，現在可能輕鬆借到450萬甚至更多。這多出來的貸款額，就成為了您提升置業預算、選擇心儀單位的重要資本。
您的借貸能力提升了多少？新舊制度下貸款額比較
暫停按揭壓力測試，最直接的影響就是您的借貸能力有所提升。究竟實際幫助有多大？讓我們一起回顧舊制度的計算方式，再用實例比較一下新舊制度下的最高貸款額，您就會一目了然。
舊制度回顧：壓力測試如何計算？
在2025年2月28日之前，銀行審批按揭需要通過兩大關卡，兩者都必須符合標準，可以說是「雙重保險」。這種按揭壓力測試計算方法，在按揭壓力測試2022年及之前的市場環境下，是主流的審批標準。
第一關：基本供款與入息比率 (DSR) 上限50%
第一關相對簡單，計算您申請的按揭貸款，加上您其他所有債務的每月還款額，總數不可以超過您家庭總入息的50%。這是為了確保您有足夠的收入應付日常生活開支。
第二關：假設利率加2厘的壓力測試標準
第二關就是俗稱的「壓力測試」。銀行會假設您現時申請的按揭利率，再額外增加2厘（在2022年9月前更是假設加3厘），然後重新計算您的每月供款。在這個加息情景下，您的總債務還款額，不可以超過您家庭總入息的60%。這個測試的目的，是確保即使未來利率上升，您依然有能力還款。
現時單一審批標準：供款與入息比率(DSR)計算
隨著金管局在2025年宣布暫停按揭壓力測試，審批流程變得直接得多。現在，銀行只需要用一個標準來評估您的借貸能力。
核心指標：每月總供款不超過家庭總入息的50%
目前的核心指標，就是回歸到最基本的「供款與入息比率」(DSR)。簡單來說，您所有債務（包括新申請的按揭）的每月總還款額，只要不超過家庭每月總入息的一半（50%）就可以了。少了壓力測試那一關，入息門檻實質上是降低了。
實例計算：月入$5萬，新舊制度下的最高貸款額比較
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個實際例子來看看。假設一位申請人月入$50,000，按揭利率為4.125%，還款期30年，看看新舊制度下他的最高貸款額相差多少。
案例一：單身首置人士（無其他債務）
舊制度下（需通過壓力測試）：
在壓力測試下，利率會以6.125%（4.125% + 2%）計算，每月總供款不能超過月入$50,000的60%，即$30,000。同時，在基本DSR下，每月供款不能超過月入的50%，即$25,000。銀行會以較嚴格者為準，所以最高貸款額約為$418萬。
現時新制度下（只需符合DSR）：
審批標準只有一個，就是每月供款不超過月入的50%（$25,000）。基於這個標準，最高貸款額可以達到約$490萬。
比較之下，借貸能力直接提升了約$72萬，增幅超過17%。
案例二：已持有私人貸款或信用卡分期的申請人
假設同一位申請人，每月有$5,000的私人貸款還款。
舊制度下（需通過壓力測試）：
計算DSR時，銀行會先扣除$5,000的債務。在基本DSR下，可用於按揭還款的金額是$20,000（$25,000 – $5,000）。在壓力測試下，可用於按揭還款的金額是$25,000（$30,000 – $5,000）。同樣以較嚴格者為準，最高貸款額約為$334萬。
現時新制度下（只需符合DSR）：
計算方法同樣是先扣除債務。可用於按揭還款的金額是$20,000（$25,000 – $5,000）。基於這個標準，最高貸款額可以達到約$392萬。
即使本身有其他債務，在新制度下，借貸能力仍然提升了約$58萬，對於預算有限的買家來說，這個差別相當顯著。
現時按揭審批核心：深入理解「供款與入息比率」(DSR)
金管局暫停實施按揭壓力測試後，銀行審批按揭的焦點回歸到最核心的指標——「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR)。要準確進行舊時的按揭壓力測試計算，或者理解現時的審批標準，徹底掌握 DSR 的計算方式至關重要。這項指標直接決定了您的最高貸款額，是您置業規劃的第一步。
什麼是供款與入息比率 (DSR)？
簡單來說，供款與入息比率 (DSR) 是用來衡量您每月總債務支出佔家庭總入息多少的百分比。根據金管局的指引，首次置業人士的 DSR 上限為50%，意思是您每月所有的貸款供款，包括新的按揭供款，總額不能超過您家庭總入息的一半。銀行透過這個比例，評估您的還款能力是否穩健。
DSR 50%上限的詳細計算公式
要計算DSR其實很直接，公式如下：
（每月總債務還款額 ÷ 每月家庭總入息）x 100% ≤ 50%
只要將您所有的債務月供款加起來，再除以您家庭的總月入，得出的百分比不高於50%，就符合了銀行的基本入息要求。
如何準確計算您的「每月家庭總入息」？
計算入息是申請按揭時最關鍵的一環，不同收入類型的計算方法都有差異。銀行需要確保您的收入來源穩定，所以會仔細審核您提交的證明文件。
固定收入人士：底薪、雙糧及固定津貼
如果您是固定月薪的受薪人士，計算方式最簡單。銀行會以您的底薪為基礎，加上固定的津貼，例如交通津貼或膳食津貼。至於年終雙糧或保證發放的花紅，銀行通常會將其總額除以12個月，然後加到您的每月入息中。您需要準備最近三個月的糧單、銀行月結單以及最新的稅單作證明。
非固定收入人士：佣金、花紅及超時工作收入（銀行折扣率參考）
對於收入非固定的人士，例如地產代理、保險從業員或銷售人員，銀行的審核會比較審慎。銀行通常會要求您提供最少六個月，甚至更長時間的入息證明，來計算您的平均收入。因為這類收入波幅較大，銀行在計算時會採用一個折扣率，一般會將您的平均收入打六至八折計算。例如，您過去半年平均月入是$60,000，銀行可能會視您的收入為$36,000至$48,000來計算 DSR。
自僱人士：入息證明文件準備要點
自僱人士或公司東主，需要準備的文件就更多。您需要提供最少過去一至兩年的公司審計報告、利得稅單、公司銀行戶口紀錄以及您的個人稅單和銀行紀錄。銀行會綜合評估您公司的盈利能力和您的個人入息，以釐定一個較為穩定的月入水平作審批基礎。文件準備得越齊全，審批過程就越順暢。
租金收入的計算方法
如果您有物業正在出租，租金收入也可以計入住息一部分。您需要提供有效的租約和顯示租金收入的銀行紀錄。銀行一般不會將租金收入100%計算，而是會打一個約七折的折扣，用來抵銷潛在的空置期或維修開支。例如，每月租金收入為$20,000，銀行會視為$14,000的額外收入。
如何全面計算您的「每月總債務還款額」？
在計算 DSR 時，除了新的按揭供款，您現有的所有債務都必須計算在內。任何遺漏都可能影響審批結果。
必須申報的常見債務：私人貸款、學生貸款、稅貸及信用卡分期
很多人會忽略一些小額或短期的債務。請記得，不論是私人貸款、汽車貸款、學生貸款、稅務貸款，甚至是信用卡的現金或消費分期計劃，它們的每月還款額都必須全數計入「每月總債務還款額」之中。銀行會透過信貸報告查核您的所有債務紀錄，所以誠實申報是十分重要的。
申請按揭前清還短期債務的重要性
由於 DSR 的計算是「一盤棋」，任何一筆債務都會直接減少您可以負擔的按揭供款。假設您有一筆每月供款$3,000的私人貸款，這意味著您可以承擔的按揭月供就直接減少了$3,000。在現時的利率水平下，這足以影響數十萬的貸款額。因此，在正式申請按揭前，如果財政狀況許可，優先清還這些年期較短、利息較高的債務，是提升您借貸能力最直接有效的方法。
按揭壓力測試歷史回顧與其重要性
甚麼是按揭壓力測試？定義、目的與作用
要全面理解最新的按揭審批標準，我們必須先了解過去十多年來影響著無數業主的「按揭壓力測試」。簡單來說，這是一項由香港金融管理局（金管局）設立的風險管理要求。銀行在審批按揭申請時，除了要計算申請人在當前利率下的供款能力，還需要進行一個額外的按揭壓力測試計算，模擬在未來利率上升的情況下，申請人是否仍然有足夠的能力償還貸款。
作為逆周期監管措施的角色
壓力測試並非一項恆常不變的規定，而是金管局用以穩定金融市場的「逆周期監管措施」。意思是，當樓市熾熱、信貸增長過快時，金管局會收緊標準，增加置業門檻，為市場降溫。相反，當市場環境轉變，利率上升風險減低時，則會放寬甚至暫停，以維持市場的健康流動。
保障銀行體系穩定與避免業主過度借貸
這項措施有兩個核心目的。第一，是保障整個銀行體系的穩定性。透過確保借款人能抵禦利率波動的衝擊，可以大幅減低未來因加息而出現大規模斷供的風險。第二，是保護置業人士，避免他們在低息環境下過度借貸，承擔了超出自己長遠負擔能力的債務，從而保障個人財務穩健。
壓力測試的歷史演變
壓力測試的標準多年來經歷了數次調整，反映了香港經濟與樓市環境的變遷。
2010年：首次引入
在2008年金融海嘯後，全球進入低息環境，香港樓市開始急速升溫。為了管理信貸風險，金管局於2010年首次引入壓力測試，當時的要求是假設利率上升2厘後，供款與入息比率不得超過60%。
2017年至2022年：由加3厘收緊至加2厘
隨著樓價持續攀升，金管局在2017年將壓力測試的要求進一步收緊，假設的加息幅度由2厘上調至更嚴格的3厘。這項嚴格標準維持了數年，包括在按揭壓力測試2021年時依然生效。直至2022年，因應美國開始加息周期，本港利率跟隨向上，金管局才在同年9月將按揭壓力測試2022的標準由加3厘放寬回加2厘。
2025年2月28日：正式暫停
最新的發展，就是市場最為關注的按揭壓力測試 2025年變動。鑑於美國加息周期相信已見頂，本港按揭利率進一步大幅上升的機會減低，金管局於2025年2月28日宣布，正式暫停實施所有住宅物業的按揭壓力測試。這意味著沿用超過十年的審批框架，迎來了歷史性的改變。
不同背景申請人須知：最新按揭審批策略
置業路上，每個人的背景和財務狀況都不同。因此，銀行審批按揭的策略亦非一刀切。自從按揭壓力測試暫停後，審批核心回歸到更基本的供款與入息比率（DSR），但針對不同身份的申請人，例如你是否首次置業、物業是否用作出租等，審批的尺度其實有很大分別。了解這些差異，能助你更準確地規劃財務。
非首次置業／按揭擔保人：DSR上限收緊至40%的影響
如果你已經持有其他住宅物業，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行在審批新按揭時會視你為「非首次置業」人士。這類申請最主要的影響，是你的供款與入息比率（DSR）上限會由一般首置的50%收緊至40%。這意味著你的總債務供款，不能超過你每月總入息的四成，直接影響你的最高貸款額度。
如何界定「非首置」及擔保人身份？
「非首次置業」的定義相當清晰，就是指在申請新按揭時，你個人或聯名在香港持有任何其他住宅物業。而「按揭擔保人」的身份亦等同持有按揭。如果你為家人或朋友的物業按揭提供了擔保，當你申請自己的按揭時，銀行會將該筆擔保的按揭供款視為你的債務，並以非首置的40% DSR標準來審批。
「先買後賣」換樓客的審批流程注意事項
對於計劃「先買後賣」的換樓人士，在賣出舊有物業之前買入新物業，你在法律上會短暫同時持有兩個物業。在這段過渡期內申請新按揭，銀行會將你歸類為非首次置業人士。因此，你必須按照收緊後的40% DSR上限進行審批。同時，最高按揭成數亦會比首置人士降低一成。你需要確保自己的入息和首期資金，能夠應付這個更嚴格的標準。
申請高成數按揭（按揭保險）的審批流程
如果你的首期預算有限，希望申請七成以上的按揭貸款，就需要經由按揭保險計劃（MIP）處理。申請人首先向銀行遞交按揭申請，銀行會先進行初步審批，如果符合基本要求，便會將個案轉交至香港按揭證券有限公司（HKMC）作最終審批。整個流程的核心，仍然是評估你的還款能力。
按揭保險計劃下的入息要求有何不同？
申請按揭保險的基本入息要求，與一般按揭申請一樣，都是以供款與入息比率（DSR）50%為基準。不同之處在於，由於你申請的貸款額更高，要符合50% DSR門檻所需的入息自然會更高。另外，按揭保險公司普遍傾向接受入息較穩定的固定受薪人士申請，如果你的收入來源主要是佣金或花紅等非固定收入，審批可能會相對困難。
H44: 壓力測試暫停後，申請按揭保險的優勢分析
在以往設有按揭壓力測試2022的時期，按揭保險其中一個賣點，是允許合資格的首置申請人，在未能通過壓力測試的情況下，可以透過支付額外保費來豁免壓測。自從按揭壓力測試2025年起暫停後，這個「豁免壓測」的優勢看似消失了。但按揭保險的核心優勢從未改變，那就是讓置業人士能以較低的首期上車。對於首期資金不足，但供款能力充裕的買家來說，按揭保險依然是實現置業目標的重要途徑。
以出租為目的之物業按揭申請
如果你購買物業的目的是為了放租投資，銀行審批按揭的標準會比自住物業嚴格得多。這主要是基於投資風險的考量。一般來說，無論是按揭成數上限，還是入息的計算方法，都有特別的規定。
最高按揭成數及入息計算的特別考量
就出租物業而言，不論物業價值多少，最高按揭成數一律為五成。在計算入息方面，如果你購入的物業已有租約，銀行通常會將租金收入打七折或八折後，才計算到你的每月總入息之中。如果物業尚未租出，銀行會以市場的「擬租金收入」作評估，並以更低的折扣率（例如六折）計算。這個按揭壓力測試計算方式外的考量，直接影響你的最終借貸能力。
關於按揭壓力測試與最新審批的常見問題 (FAQ)
了解最新的按揭審批標準後，您可能還有一些具體疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助您更全面地掌握現況。
暫停壓力測試是永久措施嗎？未來會否重啟？
金管局暫停按揭壓力測試，並非一項永久性的決定。這項措施本質上是「逆周期監管措施」的一部分，目的是因應宏觀經濟環境作出調整。當局在2025年決定暫停，主要是判斷美國加息周期已近尾聲，香港按揭利率進一步大幅上升的風險降低。
不過，這代表金管局會持續觀察市場變化。假如未來樓市出現過熱跡象，或者利率風險再次升溫，當局有機會重新引入壓力測試，以保障銀行體系的穩定。所以，這項措施的存續，完全取決於未來的經濟與市場環境。
非住宅物業（如工商舖、車位）的壓力測試是否也同步暫停？
是的，同步暫停。金管局在2025年2月28日公佈的措施，涵蓋了所有受其監管的認可機構所承造的物業按揭。這意味著不論是住宅物業，還是工商舖、獨立車位等非住宅物業的按揭申請，都同樣暫停實施壓力測試的要求。審批標準劃一回歸到「供款與入息比率」的基本要求。
海外收入人士的按揭審批標準有何不同？
對於主要收入來源並非來自香港的申請人，銀行在審批按揭時通常會採取更審慎的態度。主要原因是核實海外收入的來源、穩定性及相關稅務文件的過程較為複雜。
因此，銀行普遍會對海外收入採用一個「折扣率」作計算，例如只將其收入的八成或九成納入計算，具體折扣因應收入來源地及銀行的內部政策而定。此外，申請人亦需要準備更詳盡的文件，例如海外的僱傭合約、稅單及銀行紀錄等。雖然核心的「供款與入息比率」上限不變，但由於計算基數被打折扣，所以對入息的要求實際上會更高。
除了金管局指引，個別銀行會否設有更嚴格的內部審批要求？
這是有可能的。金管局設定的是行業的最低監管標準，所有銀行都必須遵守。不過，每間銀行都有自身的信貸風險管理政策。
銀行會根據申請人的背景（例如從事的行業、收入穩定性）以及物業的質素（例如樓齡、類型）等因素，進行綜合評估。因此，個別銀行可能對某些類型的申請或物業，設有比金管局指引更嚴格的內部審批要求。這也是為何同一份申請，在一間銀行可能獲批，但在另一間銀行卻被拒絕的原因。
與過往的壓力測試標準相比，現時置業是否更容易？
單從按揭入息門檻的角度來看，答案是肯定的。過往的審批制度下，很多申請人即使符合第一關的「供款與入息比率」要求，也可能無法通過第二關的按揭壓力測試計算。與按揭壓力測試2021或按揭壓力測試2022的標準相比，現時的單一審批標準無疑降低了「上車」的入息要求。
暫停壓力測試後，申請人只需符合「供款不超過入息一半」這一項核心指標，可借貸的金額實質上有所提升，或者說，可以用相同的入息借到更多的貸款。不過，這也意味著置業人士需要更主動地評估自己對未來利率變動的承受能力，為自己的財務狀況做好規劃。