在香港，不少業主會透過物業轉名（俗稱「甩名」）以回復「首次置業」身份，為下次入市慳下一大筆從價印花稅。然而，物業轉名並非只是簡單的文書手續，當中涉及轉讓契與送讓契的選擇、繁複的法律程序、按揭審批，以及印花稅和律師費等開支。想準確計算成本，順利完成轉名並盡享稅務優惠？本文將為您提供一站式全攻略，由轉名目的、步驟、成本計算到常見風險，助您清晰掌握所有關鍵細節，作出最精明的資產規劃。
樓宇「轉名」基礎：了解「甩名」與回復首置身份
甚麼是樓宇「轉名」？
法律定義：更改、加入或剔除物業業權的程序
談到樓宇轉名，很多人會立即想到坊間俗稱的「甩名」。其實，這只是轉名的其中一種形式。在法律層面上，樓宇轉名是一個正式的法律程序，指的是透過法律文件，更改現有物業的業權人（Owner）名單。這個過程可以是在業權上加入新的名字（例如將配偶加為聯名業主），或更常見的是，從聯名物業中剔除其中一位業主的名字。整個轉名手續都需要經由律師處理，確保業權變更合法並正式記錄在土地註冊處。
近親轉讓 vs 一般買賣的核心分別
物業轉名，特別是近親之間的轉讓，跟一般在市場上透過地產代理進行的買賣有很大分別。最核心的分別在於動機和交易對象。一般買賣是純粹的商業交易，買賣雙方通常是陌生人，以市場價格進行交易。近親轉讓則多數是基於家庭內部的資產安排，例如父母將物業轉給子女。因此，交易通常不涉及地產代理，而轉讓的「樓價」可以是協商的價格，甚至是遠低於市價，但計算轉名 印花稅時，稅務局仍會以市場估值為準。
為何要進行物業轉名？三大主要目的解析
目的ㄧ：回復首次置業(首置)身份，盡享稅務及按揭優惠
這可以說是現時最普遍的轉名目的。如果一位聯名業主透過「甩名」將自己的業權轉讓給另一位近親業主，他在法律上就不再持有任何住宅物業，從而回復首次置業人士（首置）的身份。這個身份非常寶貴，因為當他再次置業時，便可以較低的從價印花稅第2標準稅率繳稅，而且在申請按揭時亦能享有更寬鬆的條件，例如申請較高成數的按揭，這對於策劃購買下一層樓極為有利。
目的二：家庭成員間的資產規劃與財富傳承
轉名也是家庭進行長遠資產規劃和財富傳承的重要工具。例如，年長的父母可能希望在生前將物業業權順利轉移給子女，預先安排好資產分配，避免日後可能出現的承繼問題。這種安排讓財富傳承的過程更清晰，而且更有確定性。
目的三：移除擔保人身份或重整業權比例
有時候，轉名的目的比較個人化。例如，當初為了讓銀行順利批出按揭，加入了家庭成員作為其中一位業主或擔保人。當物業持有人的財政狀況改善後，便可以透過轉名將這位成員的業權移除。此外，聯名業主之間也可能因為各自的財務規劃或協議，需要調整彼此持有的業權比例（例如由各佔一半改為三七比），這同樣需要透過轉名手續來完成。
「近親」資格釐清：誰可享印花稅優惠？
《印花稅條例》下的近親定義：父母、配偶、子女、兄弟姊妹
要享受到較低的轉名 印花稅優惠，轉讓必須在「近親」之間進行。這一點非常重要，因為並非所有親戚關係都符合資格。根據香港法例《印花稅條例》的清晰界定，「近親」僅指父母、配偶、子女、兄弟姊妹。換句話說，如果業權是轉讓給祖父母、孫子女、叔伯姨嬸或表兄弟姊妹等，即使關係親密，在稅務上亦不能被視為近親轉讓，無法享受較低的稅率。在規劃轉名時，必須先釐清這一點，才能準確計算相關的轉名費用和稅款。
轉名方式大比拼：轉讓契 vs 送讓契
決定為物業進行轉名，第一步就是要選擇正確的法律文件。處理近親轉名手續，主要有兩種方式：「轉讓契」和「送讓契」。這兩者在法律概念、金錢代價和日後影響上有很大分別，選擇哪一種會直接影響物業未來的按揭申請和轉售能力。
轉讓契 (Deed of Assignment)：有代價的業權轉讓
定義與適用情況：視為正常買賣，涉及樓價支付
轉讓契是最普遍和穩妥的轉名方式。法律上，它被視為一宗正式的物業買賣。即使是近親之間轉讓，過程中仍然會訂立一個「成交價」，並需要處理樓價的支付。雖然實際操作上家人之間可能不涉及真實的現金過戶，但在法律文件上，這是一筆有代價的交易。
優點：銀行按揭審批較易，業權清晰
使用轉讓契的最大好處是業權清晰。因為它是一宗標準的買賣，銀行會視之為正常交易。所以，接收業權的新業主日後如果想為物業申請按揭或轉按，銀行的審批過程會比較順利。這也保障了物業將來的轉售價值，下一手買家亦能輕易申請按揭。
缺點：需準備資金支付樓價及印花稅
採用轉讓契的主要考慮是資金安排。由於交易涉及樓價，新業主需要證明有能力支付這筆款項，不論是透過儲蓄或是申請新的按揭貸款。同時，亦要準備一筆資金用作繳付相關的轉名印花稅和轉名律師費等開支。
送讓契 (Deed of Gift)：無代價的業權贈與
定義與適用情況：純粹送贈，不涉金錢交易
送讓契，顧名思義，就是一份無償贈與的法律文件。送贈人將物業業權無條件地送給接收方，整個過程完全不涉及任何金錢代價或「成交價」。這種方式表面上看來最簡單直接，因為它免除了處理樓價的步驟。
優點：免除樓價交易的資金壓力
送讓契最直接的好處，是新舊業主之間毋須處理任何樓價支付，省卻了安排大額資金的煩惱。對於不打算申請按揭，純粹想將資產傳承給家人的情況，這是一個可行的選項。
缺點：銀行5年內近乎無法批出按揭，影響未來轉售
送讓契的最大問題在於其對未來融資的嚴重影響。經由送讓契轉名的物業，俗稱「送契樓」。銀行為規避風險，普遍在送贈日期起的五年內，幾乎不會為這類物業批出任何按揭。原因是根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該交易作廢，追討業權。這使得「送契樓」在五年內難以轉售，因為潛在買家無法承造按peg，市場價值大受影響。
潛在風險：成交價遠低於市價亦可被視為送贈
還有一點需要特別留意。即使雙方簽訂了買賣合約，但如果成交價遠遠低於當時的市場估值，部分銀行出於風險評估，仍有可能將該交易視為「名義上的買賣，實質上的贈與」，繼而拒絕批出按揭。
專業建議：為何應優先考慮使用轉讓契？
綜合以上分析，除非情況非常特殊，並且確定物業在未來五年內完全沒有任何融資或出售的需要，否則我們通常建議客戶優先採用「轉讓契」來完成轉名手續。雖然轉讓契需要處理樓價和相關轉名費，但它確保了業權的完整性和市場流通性，避免了日後申請按揭或出售物業時出現不必要的阻礙，是保障家庭資產長遠價值的最穩妥做法。
樓宇轉名手續5大步驟
想必你已經對樓宇轉名的基本概念有所了解。現在，就讓我們一步步拆解整個轉名手續，你會發現只要規劃得宜，整個流程其實相當清晰。這五個步驟環環相扣，當中亦涉及轉名費及轉名律師費等開支，預先了解有助你更好地規劃預算。
第一步：初步評估及尋求專業意見
在正式啟動任何轉名程序前，首要任務是做好詳盡的評估。這一步就像是建房子的地基，做得穩固，後續才會順利。你需要先評估接收方（例如你的家人）的財務能力，特別是他們的收入是否足以通過銀行的壓力測試。同時，建議向至少兩至三間銀行索取物業的初步估價，因為這會直接影響後續轉名印花稅的計算。最後，諮詢專業律師及按揭顧問的意見，他們可以根據你的具體情況，提供最合適的方案。
第二步：申請按揭並獲取銀行批核
當接收方確認有能力承擔物業後，下一步就是向銀行申請按揭。即使是近親轉名，銀行在審批按揭時，基本上會視為一宗全新的買賣個案。接收方需要提交入息證明等文件，銀行會獨立進行物業估價，並評估其還款能力。成功取得銀行的按揭批核，是整個轉名手續中非常關鍵的一環，確保了後續交易有足夠的資金支持。
第三步：委託律師草擬及簽署樓契文件
獲得銀行的按揭批核後，便可以正式委託律師處理法律文件。在近親轉名的情況下，一個很大的好處是轉讓雙方可以委託同一位律師處理，這樣有助簡化溝通，同時也能節省一部分轉名律師費。律師會負責草擬正式的買賣合約及轉讓契（Deed of Assignment），並安排雙方簽署。簽署這些文件代表業權轉讓在法律層面上正式啟動。
第四步: 計算及繳付印花稅
簽署樓契文件後，律師會根據稅務局的要求，基於物業的市場估值（或轉讓價，以較高者為準）來計算應繳的轉名印花稅。近親轉讓的一大優勢，就是可以按照首次置業的從價印花稅（AVD）第2標準稅率計算，稅款遠低於非首置人士。一般而言，律師會協助你處理繳稅事宜，確保在指定期限內完成。
第五步：於土地註冊處註冊，完成業權轉移
繳付所有稅項及費用後，律師會將已簽署及加蓋印花的轉讓契，送交土地註冊處進行註冊。這個步驟是為了將業權變更記錄在案，向公眾正式宣告物業的新業主是誰。當土地註冊處完成登記手續，整個樓宇轉名程序便大功告成，原業主的業權亦正式轉移給新的接收方。
樓宇轉名成本及費用全解析
決定為物業轉名前，最重要的一步就是仔細規劃預算。整個轉名手續涉及的費用主要有三大部分，分別是印花稅、律師費，以及一些政府收取的雜費。清楚了解這些轉名費的構成，可以幫助你更準確地掌握開支，讓整個過程更順利。
印花稅計算方法
在所有轉名成本中，轉名印花稅通常是最大的一筆開支。不過，近親之間的物業轉讓，在稅務計算上有特別的安排，這也是大家透過轉名來規劃資產的主要原因。
計算基礎：以物業市場估值為準
首先要釐清一個重要概念，印花稅的計算基礎並非由轉讓雙方自定的成交價決定，而是根據物業的市場估值（Market Valuation）。即使你用一個象徵式的一元轉讓業權，稅務局仍然會參考當時的市場估值去計算應繳的稅款。如果申報的成交價遠低於市價，稅務局有權自行估價，並追收稅款差額。
近親轉讓稅率：沿用從價印花稅（AVD）第2標準
近親轉讓的最大好處，就是可以享有稅務寬減。根據現行法例，合資格的近親轉讓，繳付的印花稅會按照「從價印花稅（AVD）」的第2標準稅率計算。這個稅率與首次置業人士看齊，稅率由$100起，遠低於非首置人士需要繳付的稅率，可以節省相當可觀的稅款。
節省稅款技巧：索取多份銀行估價作參考
既然印花稅是按估值計算，那麼估值的多少就直接影響稅款。這裡有一個實用技巧，就是在正式辦理手續前，向多間不同銀行為物業申請免費估價。因為不同銀行的估價結果可能會有些微出入。你可以選取當中最低的一個估價，作為釐定轉讓價的參考基礎，並提供給律師作文件之用。這樣便能合理地以較低的估值去計算印花稅，達到節省稅款的效果。
律師費：服務內容及收費範圍
處理物業轉讓必須委託律師辦理，所以轉名律師費是不可避免的開支。律師的服務範圍一般包括草擬及簽署轉讓契、代表你向稅務局遞交文件及繳付印花稅、處理舊有按揭的贖回及新造按揭的法律文件，以及最後到土地註冊處完成業權註冊。律師費沒有統一標準，收費會因應律師行、物業類型及交易的複雜程度而有所不同，市面上有些律師行會提供固定收費的服務套餐，建議你事先查詢清楚。
其他雜費：查冊費、註冊費等
除了印花稅和律師費，整個流程還會涉及一些政府部門收取的行政費用。這些雜費雖然金額不大，但也應計算在預算之內。主要包括到土地註冊處進行的物業查冊費，用以確認業權狀況。以及完成轉讓後，將新的轉讓契於土地註冊處登記的註冊費。這些都是辦理轉名手續的標準開支。
樓宇轉名常見問題 (FAQ) 與風險須知
在考慮進行物業轉名時，除了轉名手續與費用，很多人心中都會浮現各種疑問。以下整理了幾個最常見的問題，助你全面了解轉名過程中可能遇到的情況和長遠影響。
送讓契對未來按揭及出售有何長遠影響？
送讓契，即無償贈與物業，雖然看似能省下支付樓價的資金，但其後續影響深遠。由於交易不涉及代價，銀行會視之為「送契樓」。為防範送贈人在送贈物業後短期內破產，債權人有權追討該物業的風險，銀行普遍在送贈日起計五年內，不會為「送契樓」批出任何按揭。這意味著，若新業主在這段時間內需要資金周轉，將無法透過加按或轉按套現。同時，這亦會嚴重影響物業的轉售能力，因為市場上絕大部分買家都需要承造按揭，他們無法向銀行申請貸款，自然難以成交。
轉名會否影響現有按揭？需要解除按揭保險嗎？
物業轉名在法律上被視為一項正式的買賣交易，因此會直接影響現有的按揭安排。原有的按揭貸款是以舊業主的名義申請，當業權轉移時，這份舊按揭合約必須終止，意即需要先「贖樓」，清還所有未償還的貸款。接著，接收物業的新業主需要以自己的名義，向銀行重新申請一份全新的按揭貸款。銀行會對新業主的財政狀況，包括入息、信貸紀錄等進行全面審批及壓力測試。如果原有按揭包含按揭保險（例如高成數按揭），該份保單亦不能轉讓，會隨舊按揭一同終止。新業主若需要申請高成數按揭，便要重新投保，並通過按揭保險公司的審批。
聯名物業（長命契 vs 分權契）的轉名程序有何不同？
聯名物業的轉名程序，會因其業權形式而有些微分別。
長命契 (Joint Tenancy)：所有聯名業主共同擁有整個物業，並無指定份額。在辦理轉名手續時，必須獲得「所有」聯名業主的一致同意，並共同簽署所有法律文件，才能將其中一位或多位業主的名字從契約中移除。
分權契 (Tenancy-in-Common)：每位業主都擁有物業一個獨立、明確的業權份額（例如各佔50%）。理論上，任何一位業主都可以獨立決定出售或轉讓自己持有的那一部分業權。但在實際的近親轉名操作中，目的通常是為了讓其中一方完全「甩名」，因此仍需要各方協商合作，共同完成整個轉名手續。
接收方收入不足，如何通過壓力測試？
這是轉名時最常遇到的障礙之一。如果接收方的收入未能通過銀行的按揭壓力測試，有兩個常見的處理方法。第一，是邀請一位信貸紀錄良好、收入穩定的近親作為按揭擔保人。銀行會將擔保人的收入一併計算，以滿足審批要求。第二個方法是與轉讓方協商，適當延長交易的成交期。雙方可以先簽訂臨時買賣合約，但將正式完成交易的日期定於數月之後，這讓接收方有更充裕的時間去改善自身的財務狀況，例如爭取加薪或累積更長時間的收入證明，待條件成熟後才向銀行正式申請按揭。
轉名後，何時才算真正回復「首置」身份？
回復「首次置業」身份的時間點，是整個轉名計劃中至關重要的一環。這個身份並非在簽署買賣合約當日即時回復。真正的時間點，是在轉讓契據送交土地註冊處完成註冊，你的名字已正式從該物業的業權紀錄上被移除之後。一般而言，由簽署樓契到完成註冊需時數星期。因此，在計劃購買新物業時，務必先向負責處理轉名律師費的律師確認，舊物業的轉名手續已百分百在土地註冊處完成註冊，才好簽署新物業的臨時買賣合約，這樣才能確保能以首置身份繳交較低的轉名印花稅。