想透過長命契「甩名」恢復首置身份，節省大筆印花稅？或是因家庭狀況改變，需要重整物業擁有權？長命契轉名手續看似直接，但實際操作上牽涉繁複的法律程序、費用計算及潛在風險，尤其涉及居屋等資助房屋，限制更多。本文將為您全面拆解長命契轉名的兩大方案（轉讓契約 vs 送贈契約），詳細解說四步完成的實際流程、費用明細、居屋轉名限制，並剖析三大常見「伏位」，助您順利完成手續，避免不必要的損失。
長命契轉名兩大方案：轉讓契約 vs 送贈契約
談及長命契轉名費用，首先要理解整個長命契轉名手續，主要取決於你選擇哪一種法律途徑。在香港，要將長命契其中一位業主的名字移除（俗稱「甩名」），主要有兩個截然不同的方案：一是透過「轉讓契約」，二是經由「送贈契約」。這兩個方案在費用、手續、潛在風險和對未來按揭的影響上都有很大分別。大家可以將它們理解為一個是穩健安全的標準做法，另一個則是低成本但附帶條件的選項。
方案比較：費用、風險及按揭影響一覽
在決定採用哪種方式進行長命契轉名前，清晰比較兩者的利弊至關重要。
- 費用結構：轉讓契約的印花稅是按物業轉讓部份的市值計算，費用相對較高。送贈契約若在近親（指配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間進行，印花稅則只需象徵式的港幣100元，初期成本極低。律師費則是兩者都必須支付的開支。
- 潛在風險：轉讓契約的業權清晰，風險極低。送贈契約則存在一個關鍵風險，就是若送贈者在送出業權後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該送贈，追討業權用作償債，這為業權的穩定性帶來隱憂。
- 按揭影響：不論使用哪種方案，若物業本身有按揭，都必須先取得銀行的同意。對於送贈契約，由於存在上述的破產追溯風險，絕大部分銀行在業權轉手後的五年內，都不會為該物業承造任何新的按揭或轉按，物業的融資能力和市場流通性會大受限制。
方案一詳解 (安全之選)：轉讓契約 (Conveyance on Sale)
轉讓契約是處理長命契轉名最標準和穩妥的方法。它的法律基礎是將這次業權變動視為一次正式的買賣交易。即使雙方是家人，在法律層面上，這等同於「甩名」的一方將其持有的業權份額，正式「賣」給留名的一方。
這種做法最大的好處是業權清晰穩固。完成交易後，新的業權記錄就像一般買賣一樣，不會附帶任何特別限制。物業可以隨時在市場上自由出售，或者向銀行申請按揭、轉按套現，完全沒有後顧之憂。
至於費用方面，印花稅是主要開支。稅局會根據物業當時的市值，以及被轉讓的業權比例來計算稅款。例如，一個市值800萬的物業由兩人聯名持有，若其中一方想轉讓其50%業權給另一方，印花稅就會以400萬的價值作為計算基礎。雖然成本較高，但換來的是絕對的安心和物業的市場價值。
方案二詳解 (低成本選項)：送贈契約 (Deed of Gift)
送贈契約，顧名思義，就是其中一位業主以無償贈與的形式，將自己的業權份額轉送給另一位聯名業主。它最大的吸引力，在於極低的印花稅成本。假如轉讓是在近親之間進行，印花稅只需港幣100元，與轉讓契約動輒數萬甚至數十萬的稅款相比，成本優勢非常明顯。
不過，這個低成本選項背後隱藏著重要的「時間枷鎖」。首先是「破產追溯期」，根據《破產條例》，如果送贈人在簽署送贈契後的五年內被頒令破產，破產管理署有權追溯這項交易，並向法院申請將該物業歸還，用以償還債務。
正是這個潛在風險，引申出第二個問題——銀行的「按揭冷靜期」。由於銀行無法確定送贈者未來五年的財務狀況，為了規避業權被追討的風險，它們普遍會在送贈契簽署後的五年內，拒絕為該物業批出任何按揭貸款。這意味著，物業在這五年內將變得「有價無市」，難以出售給需要承造按揭的買家，亦無法用作加按融資。因此，選擇送贈契約前，必須確認家庭成員沒有潛在債務問題，並且在未來五年內沒有任何出售或抵押物業的計劃。
【實戰流程】四步完成長命契「甩名」
了解長命契轉名費用後，實際操作的長命契轉名手續其實並不複雜。整個過程可以清晰地分為四個主要步驟，只要跟著流程走，就能順利完成業權變更。現在，我們就一步一步拆解整個實戰流程。
步驟一：處理現有物業按揭
如果你的物業仍然有按揭在身，第一步，也是最關鍵的一步，就是必須先取得承按銀行的同意。這一步並非只是簡單地通知銀行一聲，而是銀行需要重新審視整份按揭。留名的業主需要向銀行證明自己有足夠的還款能力去獨立承擔餘下的所有貸款。
你可以將這個過程理解成一次全新的按揭申請。銀行會要求留名的業主提供最新的入息證明，並且會對其進行壓力測試。只有當銀行確認留名的業主財政狀況穩健，能夠獨自供款，才會發出同意書。如果銀行評估後認為風險太高，就有權拒絕申請，那麼整個轉名程序就無法繼續。
步驟二：委託律師草擬轉名文件
當獲得銀行的初步批准後，下一步就是委託律師處理法律文件。長命契轉名是一項正式的物業交易，必須由律師協助處理。
律師會根據你之前選擇的方案，草擬一份「轉讓契約」(Conveyance on Sale) 或者「送贈契約」(Deed of Gift)。律師的角色是確保文件內容符合法律規定，清楚列明業權轉讓的細節，然後安排所有相關人士簽署作實。這個步驟是整個長命契轉名手續的核心，確保業權變更有法律依據。
步驟三：到稅務局加蓋印花 (打釐印)
簽署好法律文件之後，律師會將文件送到稅務局加蓋印花，也就是俗稱的「打釐印」。這一步是為了繳付物業交易應繳的印花稅。
印花稅的金額會根據你採用的轉名方式而定。如果是視為買賣的「轉讓契約」，稅款會按物業市值的一半計算。如果是近親之間的「送贈契約」，則通常只需支付定額的象徵式費用。根據法例規定，所有物業轉讓文件必須在簽署後的三十天內打釐印，否則會面臨罰款。
步驟四：到土地註冊處註冊新契約
完成了打釐印，就來到最後一步。律師會將已繳付印花稅的契約文件，送到土地註冊處（田土廳）進行註冊。
這個註冊的程序，是為了將物業的業權變更記錄在公開的土地登記冊上。一經註冊，這次的長命契轉名便正式生效，具有法律效力，任何人查閱土地紀錄時，都會看到最新的業權狀況。註冊完成後，整個「甩名」程序便大功告成。
【居屋轉名必讀】資助房屋轉名限制、費用及程序
處理居屋或綠置居等資助房屋的長命契轉名費用及手續，與私人樓宇有很大分別。由於單位仍有轉讓限制，業主不可以隨意在公開市場出售或轉讓業權，任何長命契轉名操作，都必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且獲得批准後才能進行。
申請先決條件：必須為認可的家庭成員
要成功申請為居屋業權轉名，首要條件是承讓人（即是想「加名」或接收業權的一方）必須是該單位戶籍內的認可家庭成員。同時，整個轉讓過程必須以「送贈」形式進行，不可以涉及任何金錢交易。
房委會只會在特殊情況下酌情批核申請，常見的接納原因包括：
* 業主年滿65歲，希望加入子女方便日後承繼。
* 業主身患重病，例如癌症，需要預先安排資產。
* 因離婚或分居，法庭命令將業權轉予另一方。
* 業主移民或需要到海外工作，將業權轉給同住家人。
* 業主身故，由遺產繼承人辦理轉名手續。
居屋轉名獨有費用：補地價、行政費及申請費
資助房屋的長命契轉名費用，比私人樓宇多出幾項獨有的開支。首先，如果轉名的原因不獲房委會接納，或者想轉給非戶籍成員，便可能需要先補地價，解除轉讓限制，這筆費用相當可觀。
即使符合資格，整個申請過程亦涉及兩筆主要的行政費用：
1. 申請費： 遞交業權轉讓申請時，需向房委會繳付港幣$3,020元的手續費。
2. 法律文件審批費： 申請獲批後，律師草擬的轉讓文件契據初稿，需要再交予房委會的法律事務分處審批，此時需再繳付港幣$2,630元。
要留意的是，以上兩筆費用不論申請成功與否，都不會退還。當然，申請人亦要預算律師費及印花稅等基本開支。
房委會申請流程及時間線
整個長命契轉名手續涉及多個步驟，需要預留充足時間處理。
- 遞交申請： 業主需要填妥申請書（表格HD7），連同相關證明文件副本及申請費，交到所屬屋邨的租約事務管理處。
- 房委會審批： 房委會收齊文件後，一般需要約六個星期時間審批，然後會發信通知申請結果。
- 獲批後法律程序： 收到房委會的「業權轉讓同意書」後，便可以正式委託律師辦理轉名文件。律師擬定送贈契初稿後，要先提交給房委會審批，並繳付第二筆費用。
- 完成註冊： 待房委會批准文件草稿後，雙方才可正式簽署文件，並安排到稅務局打釐印及到土地註冊處註冊。
有一點非常重要，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年，必須在限期內完成所有法律程序，否則便要重新申請及繳費。
長命契轉名潛在風險及常見「中伏」位
大家在考慮長命契轉名費用和程序時，很容易忽略一些潛在的風險。這些「中伏」位表面看似不顯眼，但處理不當可能引致比預期更複雜的問題，甚至造成財務損失。以下會逐一拆解幾個常見的陷阱，讓大家在進行長命契轉名前有更全面的準備。
送贈契的「雙重時間鎖」：破產追溯期與銀行按揭冷靜期
選擇以送贈契約（Deed of Gift）進行轉名，雖然可以節省大筆印花稅，但它附帶了兩個重要的時間限制，就像一把「雙重時間鎖」。第一個鎖是「破產追溯期」。根據法例，如果送贈人在送出業權後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法庭申請將該送贈作廢，追討物業用作償還債務。第二個鎖是「銀行按揭冷靜期」。大部分銀行對經由送贈契轉讓的物業都非常審慎，在轉手後的五年內，幾乎不會為該物業承造任何新的按揭。這意味著物業的融資能力和市場流動性會大受影響，期間想加按套現或出售都變得十分困難。
「甩名」不等於「除名」：銀行或視為全新按揭
很多人誤以為長命契轉名中的「甩名」，只是在樓契文件上簡單地刪除一個名字。事實上，如果物業仍有按揭在身，整個過程遠比想像中複雜。銀行必須同意這次業權變動，而且銀行不會只當作簡單的資料更新。銀行會將這次「甩名」視為一次全新的按揭申請。留下來的業主需要獨自重新接受銀行的入息審查和壓力測試，證明自己有足夠的還款能力去承擔整筆按揭貸款。如果留名業主的財務狀況不符合銀行的最新要求，銀行有權拒絕「甩名」的申請，整個轉名計劃便會告吹。
高齡業主轉名的隱藏成本：精神健康評估
除了律師費和印花稅等基本開支，如果其中一位進行長命契轉名手續的業主年事已高，例如超過70歲，便可能出現一項「隱藏成本」。為了確保交易的法律效力，避免日後有人質疑長者是在神志不清或受壓下簽署文件，負責的律師通常會要求該位長者業主先接受精神健康評估。這項評估需要由註冊西醫或精神科醫生進行，並出具一份醫療報告，證明該業主精神健全，完全理解轉名的性質和後果。這份醫生報告的費用需要由業主自行承擔，是許多人在初步預算時未有考慮到的額外開支。
長命契轉名常見問題 (FAQ)
Q1: 整個長命契轉名手續需時多久？
整個長命契轉名手續所需的時間，主要取決於物業本身是否仍有按揭。如果物業沒有任何按揭負擔，流程會比較簡單快捷。一般來說，由委託律師草擬文件、簽署、到稅務局打釐印，最後到土地註冊處註冊，整個過程大約需要三至六個星期。
不過，如果物業尚有按揭，時間就會大大延長。因為轉名前必須先取得承按銀行的同意。銀行會將此視為一次全新的按揭申請，需要重新評估留名業主的還款能力，包括入息審查和壓力測試。單是這個審批過程，就可能需要一至兩個月甚至更長的時間。所以，有按揭在身的物業，整個轉名手續可能需時數個月。
Q2: 長命契轉名與訂立遺囑有何分別？哪個更優先？
長命契與遺囑是處理身後資產的兩種完全不同的法律安排。長命契的核心是「生存者權利」，意思是當其中一位聯權共有人去世，其持有的物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是自動發生的，相關物業不會被視為去世者的遺產。
遺囑（俗稱平安紙）則是處理一個人去世後其名下所有遺產（包括物業、現金、股票等）如何分配的法律文件。繼承人需要根據遺囑，透過法庭進行遺產承辦程序，才能正式繼承資產。
在法律效力上，長命契的「生存者權利」是優先於遺囑的。換句話說，即使業主在遺囑中寫明要將物業份額留給某個指定繼承人，只要該物業是以長命契形式持有，這項遺囑指示便會無效。業權依然會依法自動轉移給在生的聯權共有人。
Q3: 聯權共有人失聯或不同意，可否單方面「甩名」？
「甩名」的本質是將自己的業權轉讓給他人，這需要接收方同意，所以不能單方面強制執行。不過，如果聯權共有人之間出現矛盾，或者有人失聯，任何一方其實都可以採取單方面的法律行動，去解除「聯權共有」的關係。
這個行動稱為「分割業權」。業主可以委託律師，向所有其他的聯權共有人發出書面通知，並將一份分割業權的法律文件在土地註冊處登記。完成後，物業的業權形式就會由「聯權共有」（Joint Tenancy）轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉變後，每位業主會擁有一個清晰、獨立的業權份額。這個份額日後可以透過遺囑自由傳承，而不會再自動轉移給其他共有人。這個方法雖然不能直接「甩名」，但可以保障自己的獨立業權份額。
Q4: 除了律師費和印花稅，還有哪些雜費？
計算長命契轉名費用時，除了最主要的律師費和印花稅外，確實還有一些雜項開支需要預算。這些費用雖然數目不大，但加起來也是一筆開銷，主要包括以下幾項：
- 土地查冊及註冊費：律師在處理文件前後，都需要到土地註冊處進行查冊，以核實業權狀況。完成轉名後，新的契約亦需要註冊，這兩項都會產生政府收取的固定費用。
- 銀行手續費：如果物業涉及按揭轉移或重新安排，銀行一般會收取數千元不等的手續費或行政費。
- 精神健康評估費：若進行轉名的業主年紀較大，為確保交易的法律效力，避免日後出現爭議，律師通常會建議或要求業主先接受醫生評估，取得一份證明其精神狀況良好、有能力作決定的報告，這會產生額外的醫療費用。
- 資助房屋行政費：如果轉名的物業是居屋等未補地價的資助房屋，轉名前須向房屋委員會申請並取得同意，過程中亦需繳付相關的行政費用。