想賣居屋怕踩伏？【居屋轉讓限制終極指南】一文看懂4代政策、2大市場操作及7大補價步驟

想出售手上居屋，但面對不同年份的轉讓限制、複雜的補地價程序，以及「公開市場」與「第二市場」的抉擇，感到困惑無從入手？居屋轉讓限制政策歷年多次修訂，稍一不慎隨時誤墮陷阱。本【居屋轉讓限制終極指南】將為你一文釐清歷代居屋政策差異，詳解補地價的計算方法與7大申請步驟，並拆解兩大市場的操作流程與利弊。無論你的居屋屬哪個時期，本文都將助你掌握所有關鍵資訊，輕鬆規劃最適合你的賣樓策略，順利完成交易。

居屋轉讓業權必讀：了解年份限制與核心概念

講到居屋轉讓限制，相信是不少業主處理居屋轉讓業權時最關心的部分。這不像買賣私人樓宇那樣直接，因為居屋政策隨着時代變遷而不斷更新，不同年份首次出售的單位，所面對的限制、可以出售的時間點，以及轉售對象都大有不同。要順利賣出居屋，第一步就是要清晰了解自己單位所屬的「年份限制期」，以及幾個必須知道的核心概念。接下來，我們會一步步拆解這些看似複雜的規則，讓你對整個流程有個清晰的掌握。

【互動查詢】你的居屋落入哪個轉讓限制期？

想知道自己的單位受到哪種限制？第一步，先找出你家中的「首次轉讓契據」(First Deed of Assignment)。這份文件是當年你從房委會或房協手上購入單位時簽署的，文件上的日期，就是計算所有限制期的起點，非常關鍵。找到日期後，你就可以對照以下年份，看看自己的單位屬於哪個時期：

• 2022年或之後首次推售
• 2019年至2021年首次推售
• 2018年首次推售
• 1982年至2017年首次推售

一表看清：各時期居屋轉讓限制核心差異

不同年代的居屋，轉讓限制可謂天壤之別。我們為你整理了一個簡潔的對比表，讓你一眼就能看出核心差異。詳細的規則會在後面的章節逐一解說。

釐清三大關鍵字：公開市場、第二市場、補地價

要完全掌握居屋買賣，就必須先搞懂這三個出場率極高的詞語。它們是理解整個轉讓程序的基礎。

• 公開市場 (Open Market)
  你可以把它理解為我們平時接觸的自由物業市場。在這個市場，你的單位就跟一般私樓一樣，可以賣給任何人，不論對方是什麼身份，也可以自由出租。但是，前提是你必須先完成「補地價」這個步驟。

• 第二市場 (Secondary Market)
  這是一個專為資助房屋而設的轉售市場，有時又稱為「居二市場」。在這個市場交易的最大好處，就是業主無需補地價就可以出售單位。不過，買家身份是有限制的，他們必須是持有「購買資格證明書」的合資格人士，例如公屋住戶（綠表資格）或抽中「白居二」的申請者。

• 補地價 (Premium Payment)
  這是整個居屋轉讓限制的核心。簡單來說，就是將當年政府以折扣價賣樓給你的差價，歸還給房委會或房協。由於樓價會變動，所以補價金額不是以當年的樓價計算，而是根據補價當時的單位市值，再乘以當初購入時的折扣率來計算。完成補地價後，你的單位就解除了所有轉讓限制。

各年份居屋轉讓指南：詳解不同時期的轉讓限制

談到居屋轉讓限制，最關鍵的因素就是你手上單位首次出售的年份。房委會為了回應不同時期的社會需要和樓市狀況，多次調整出售資助房屋的政策，所以不同年代的居屋，其轉售規則可謂大相逕庭。想順利完成居屋轉讓業權，第一步就是要準確找出你的單位屬於哪個時期的政策規管。

【視覺化時間線】一張圖看懂歷年居屋轉讓政策演變

居屋轉讓政策多年來多次修訂，條款細節繁多，容易令人感到混亂。我們特別製作了一張視覺化時間線圖表，將歷年居屋轉讓政策的演變清晰呈現。你可以透過這張圖，快速定位自己單位所屬的年份區間，並且對整個政策的發展有一個宏觀的了解。

2022年及之後推售：最嚴格的15年轉讓限制

如果你是近年成功抽中居屋的幸運兒，就要特別留意這個最長的轉讓限制期。政府為了大力打擊短期炒賣，為2022年及之後首次出售的單位設下了歷來最嚴格的規定。

• 首5年內 (第1-5年): 業主只可以在「第二市場」，以不高於原價的價錢，將單位轉售予房委會提名的合資格人士（綠表及白居二買家）。這意味著期內沒有任何獲利空間。
• 第6至15年內: 業主仍然只可以在「第二市場」轉售單位，但是可以自行議定價格，不需要再受原價限制。
• 15年後: 單位終於「鬆綁」。業主可以選擇繼續在「第二市場」免補地價出售，也可以選擇向房委會繳付補地價後，於「公開市場」自由出售，其單位性質就與一般私人樓宇無異。

2019年至2021年推售：10年轉讓限制期

這段時期推售的居屋，轉讓限制比最新的政策稍為寬鬆，但仍然設有長達10年的禁售期，以遏制市場炒風。

• 首2年內 (第1-2年): 與最新政策相似，業主只可以在「第二市場」以不高於原價的價錢出售單位予合資格人士。
• 第3至10年內: 業主可以在「第二市場」按自行議定的價格出售單位。
• 10年後: 限制期屆滿。業主既可選擇在「第二市場」免補地價出售，也可以在繳付補地價後，於「公開市場」自由買賣。

2018年推售：分階段的5年轉讓限制

2018年是居屋轉讓政策的一個轉捩點，引入了較複雜的分階段限制模式，但整體限制期比之後的政策短。

• 首2年內 (第1-2年): 業主必須以原價將單位售回給房委會。根據現行政策，房委會通常不會真的回購，而是會提名合資格的買家承接。
• 第3至5年內: 業主有兩個選擇。第一，可以繼續售回給房委會，但售價會由房委會根據當時市值評估後，再扣除當初的折扣來釐定。第二，可以在「第二市場」按自行議定的價格，出售予房委會提名的買家。
• 5年後: 業主可以選擇免補地價在「第二市場」出售，或者在繳付補地價後於「公開市場」出售。

1982年至2017年推售：限制期已屆滿的居屋

如果你持有的居屋是在這個較早的時期購入，那麼恭喜你，你的單位早已過五年轉讓限制期，擁有最大的靈活性。不論是1982年最早期的居屋，還是2017年復售居屋後的批次，現在都享有相同的待遇。

業主有兩個清晰的選擇：
1. 免補地價出售： 在「第二市場」將單位出售予合資格的綠表或白居二買家。
2. 補地價後出售： 向房委會申請評估及繳付補地價後，便可在「公開市場」上自由出售、出租或以其他方式轉讓，對象不再受任何身份限制。

轉讓途徑(一)：補地價後於「公開市場」自由買賣

如果你的目標是將居屋單位像私樓一樣，自由地賣給市場上任何一位買家，甚至是用作出租，那麼「補地價」就是必經之路。完成補地價，就等於正式解除政府設下的居屋轉讓限制，讓你的物業釋放全部市場價值，在「公開市場」上自由流通。這一步雖然涉及一筆可觀的費用，但它同時也為你的資產打開了最大的靈活性與潛力。接下來，讓我們一步步拆解補地價的方方面面。

居屋補地價金額計算方式詳解

大家最關心的，想必是「究竟要補幾多錢？」。補地價的金額並不是一個固定數字，而是根據一條清晰的官方公式計算出來的。理解這條公式，是你規劃財務的第一步。

補地價金額 = 補價時的十足市值 × 當初購入單位的折扣率

聽起來好像很簡單，但當中有兩個關鍵變數需要弄清楚：

1. 補價時的十足市值：這不是你自己找銀行做的估價，也不是地產代理口中的市價。這個市值是由房屋委員會（房委會）委派的專業測量師評估得出的。測量師會參考當時的市況，並親身上門視察你的單位狀況（例如保養程度、景觀等），最後釐定一個不受轉讓限制下的公平市值。

2. 當初購入單位的折扣率：這個比率在你當年與房委會簽訂的首次轉讓契據（俗稱「樓契」）上已經白紙黑字列明。每一期居屋的折扣率都不同，所以最準確的方法就是翻閱自己的樓契。
   折扣率的計算方法是：(購入時的市值 – 購入時的樓價) ÷ 購入時的市值。

舉個例子，假設你當年以210萬買入一個市值300萬的居屋單位，折扣率就是 (300萬 – 210萬) ÷ 300萬 = 30%。多年後你想補地價，當時房委會評估你的單位十足市值為700萬。那麼你需要繳付的補價金額就是：700萬 × 30% = 210萬。

【補價估算機與案例庫】即時計算及參考真實個案

在正式向房委會遞交申請前，相信你一定想對補價金額有個底。雖然我們無法提供一個官方的即時估算機，但你可以透過以下方法，為自己做一個相當準確的初步預算：

首先，找出你單位樓契上的原始折扣率。然後，參考近期同屋苑、甚至同座向及樓層，已補地價單位在公開市場的成交價，以此作為「十足市值」的參考。將這兩個數字代入公式，就能得出一個大概的補價金額。

為了讓你更有概念，這裡提供一個真實情境作參考：
* 案例：陳先生持有沙田愉翠苑一個單位，當年折扣率為45%。他打算出售單位，參考了近期自由市場上同類單位的成交價約為650萬。
* 初步估算：650萬 × 45% = 292.5萬。
* 結果：陳先生心裡有數，知道需要準備近300萬的資金來完成補地價。這個估算幫助他決定是先集資補價，還是尋找願意配合成交日補價的買家。

多做資料搜集，參考市場成交數據，能讓你對財務規劃更有把握。

補地價申請7步曲：由遞表到領取「解除轉讓限制證明書」

了解計算方法後，就來到實際操作層面。整個補地價申請流程清晰透明，只要跟著以下七個步驟，就能順利完成：

1. 遞交申請：填妥「評估補價申請書」(表格HD1066C)，連同樓契副本和申請所需的行政費（注意：此費用日後可於補價款項中扣除），交往房委會總部。
2. 房委會處理：房委會收到申請後會發出認收信，並委派測量師行跟進。
3. 單位估價：測量師會與你預約時間，上門視察單位，以評估其當時的十足市值。
4. 接收評估通知：視察後約一個月，你會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。
5. 提出異議（如需要）：如果你對評估出的市值有異議，可以在通知書發出日期起計28天內，以書面形式提出反對。
6. 繳付補價：你需要在通知書發出日期起計兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳清全數補價金額。
7. 領取證明書：繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，你應盡快經由律師樓協助，交往土地註冊處進行登記，你的單位便正式完成補地價程序，可在公開市場自由買賣。

補地價專家竅門與財務策略

掌握官方流程只是基本功，想更精明地處理補地價，不妨參考以下幾個專家竅門與財務策略：

• 竅門一：選擇合適的申請時機
  補價金額與樓市市況息息相關。理論上，在樓市平穩或稍為回調時申請補地價，房委會評估出的「十足市值」可能會相對較低，你實際要支付的金額亦會較少。

• 竅門二：估價前保持單位原貌
  這是一個很多人會忽略的細節。在測量師上門估價前，切忌進行大規模的豪華裝修。因為一個裝潢簇新的單位，有機會被評估出更高的市值，這意味著你要繳付的補價金額也會隨之增加。

• 策略一：善用「成交日補價」
  手上沒有足夠現金一次過支付數百萬的補價款項？這是許多業主面對的現實。市場上最常見的做法，是找到買家並簽訂臨時買賣合約後，利用買家支付的樓價，在交易完成當日（成交日）同步完成補地價。整個過程會由律師樓處理，確保資金安全及流程順暢。這種操作需要買賣雙方有良好溝通，並在合約中訂明較長的成交期（例如三個月），以預留充足時間處理房委會的申請程序。

• 策略二：清晰劃分責任
  採用「成交日補價」時，合約上必須清晰訂明由誰承擔補價金額。最常見的做法是合約價定為「已補地價」的自由市場價，由賣方負責支付補價。這樣做的好處是買家申請按揭的估價和貸款額會比較清晰。但賣方需承擔房委會最終估價與預算有出入的風險。

轉讓途徑(二)：「免補地價」轉售及特殊業權處理

除了補地價在公開市場放售，其實還有另一條路可以選擇，特別適合不想或暫時無法承擔高昂補價金額的業主。這個途徑的核心，就是在毋須補地價的情況下，完成單位的轉售，或者處理家庭成員之間的居屋轉讓業權問題。不過，這條路並非康莊大道，同樣有其清晰的規則與限制，讓我們一起來了解清楚。

如何在第二市場免補地價轉讓居屋？

想避開補地價，最直接的方法就是透過「居屋第二市場」出售單位。你可以將這個市場理解為一個專為資助房屋而設的內部轉售平台。

在這個市場，你的單位不需要補地價，可以直接放售。不過，買家身份就有所限制，他們必須是合資格的「綠表」人士（例如現有公屋租戶）或持有「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）批准信的申請者。

這樣做最大的好處，是免除了動輒過百萬的補地價費用，讓你的單位售價在第二市場中更具競爭力。交易流程上，當你找到合適的買家後，雙方可自由議價（受限於部分新居屋的年期限制），然後向房屋署申請「提名信」，再像一般二手樓宇買賣一樣，經由律師處理後續的法律文件與交易程序便可。對於許多居屋業主來說，這是一個相當普遍且高效的轉讓方式。

家人轉名（加名/除名）全攻略：特殊情況、條件與步驟

談到居屋轉讓業權，很多業主都會有一個疑問：可否像私樓一樣，透過「甩名」給家人來回復自己的首次置業身份？答案是，基本上不可行。政府為了防止業主享用雙重房屋福利，對居屋的業權轉讓有嚴格的居屋轉讓限制，只有在非常特殊的狀況下，房屋署才會酌情批准。

以下是一些房署有機會接納的特殊情況：

• 家庭狀況改變：例如業主離婚、分居，需要根據法庭命令將業權轉給前配偶；或家庭成員因結婚而遷出，需要除名。
• 業主離世：業權可由遺產繼承人（須為名單上的家庭成員）承繼。
• 申請其他房屋福利：例如家庭成員需要申請公屋或長者住宿津貼。
• 業主個人特殊原因：例如業主因破產、移民、危疾或年滿65歲等原因，需要將業權轉讓給其他家庭成員。
• 增加配偶為聯名業主：這是較常見獲批的情況。
• 有實質出資證明：根據終審法院案例，假如某位家庭成員當初曾為購買單位出資（如支付首期或供款），即使名字不在樓契上，亦可成為轉名的有力理據。

申請流程並不複雜，主要分為以下幾步：
1. 填寫申請書：向房屋署索取並填妥「業權轉讓申請書」。
2. 準備證明文件：根據你的申請原因，提交相關證明文件副本，例如結婚證明、離婚令、醫生證明或移民簽證等。
3. 繳付手續費：將申請書、文件連同指定金額的手續費，一併遞交至所屬的租約事務管理處。
4. 等候審批：房屋署收到申請後，一般需要約六個星期處理，並會以書面通知結果。
5. 辦理法律手續：一旦申請獲批，你便需要聘請律師，在「轉讓同意書」的有效期內辦理轉讓契據等法律文件。

【決策流程圖】我應如何處理我的居屋業權轉讓？

面對各種居屋轉讓限制，感到有點迷惘？不妨跟著以下的思路，一步步理清你的最佳方案：

1. 思考起點：我想轉讓我的居屋業權。

2. 第一個問題：轉讓的目的是為了在自由市場高價出售或出租單位嗎？

3. 是 → 你的方向是「補地價」。你需要準備一筆資金，完成補價程序後，單位便與私樓無異。請返回上一章節，詳細閱讀關於補地價的計算方式與申請步驟。

4. 否 → 請繼續看下一個問題。

5. 第二個問題：我是想將單位出售，但希望避免繳付補價嗎？

6. 是 → 你的方向是「第二市場」。你可將單位出售給合資格的綠表或白居二買家。請參考本章節關於第二市場的介紹，了解其運作模式。

7. 否 → 請繼續看下一個問題。

8. 第三個問題：轉讓是涉及家庭成員之間的業權變動（例如加名、除名或轉名）嗎？

9. 是 → 你需要判斷你的情況是否符合房屋署的「特殊理由」。請仔細對照上一段列出的獲批條件（如離婚、繼承、移民、病危等）。如果符合，你可以正式入紙申請；如果不符合（例如只想「甩名」買私樓），申請獲批的機會極微。
10. 否 → 如果你的情況不屬於以上任何一種，可能較為獨特，建議直接聯絡房屋署或尋求專業法律意見，了解處理方案。

居屋轉讓業權常見問題 (FAQ)

處理居屋轉讓限制的過程總會遇到不少疑問。我們整理了一些關於居屋轉讓業權最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。

未補地價的居屋可以出租或抵押嗎？有何後果？

答案是絕對不可以。未補地價的居屋單位，其業主是受《房屋條例》規管的。政府資助業主置業的原意是自住，所以任何形式的出租、分租或按揭抵押，都屬於違反轉讓限制條款。一旦被發現，後果相當嚴重。業主除了會被房屋委員會要求收回單位，更有可能面臨刑事檢控，最高可被罰款五十萬港元及監禁一年。所以，在未完成補地價程序前，切勿將單位作任何自住以外的用途。

完成補地價後，是否必須立即出售單位？

這是一個常見的誤解。其實，完成補地價程序後，單位就等同於市場上的私人住宅，業主擁有完全的處置權。你並不須要立即出售單位。你可以選擇繼續自住，享受更靈活的業權；或者將單位放租，賺取租金收入；當然，你也可以隨時在公開市場上自由出售。補地價只是解除了單位的轉讓限制，之後如何處理，完全由業主自行決定。

補地價的資金可以向銀行申請按揭嗎？

補地價的款項，必須以現金形式一次過支付給房屋委員會。業主不可以用該居屋單位本身，向銀行申請新的按揭或加按來籌集這筆資金。因為在補地價完成之前，單位的業權依然受限制，銀行無法將其視為有效的抵押品來批出貸款。業主需要自行準備足夠的現金，或者透過其他資產進行融資，例如申請私人貸款或利用其他已供滿的物業進行再按揭。

所有居屋在轉讓業權前，都必須先補地價嗎？

這倒不一定，主要視乎你想透過哪種途徑轉讓。如果你希望將單位放在「公開市場」（即自由市場），賣給任何人士，那麼就必須先完成補地價。但還有另一個途徑，就是「第二市場」。在第二市場轉讓居屋，業主無須補地價，不過買家必須是符合資格的人士，例如持有「綠表」資格的公屋住戶。此外，家庭成員間的業權轉讓（例如加名或除名）亦有特定程序，屬於特殊情況，不一定需要補地價。

近年政府有否再調整居屋轉讓業權的政策？

有的，而且近年政策的趨勢是持續收緊。為了進一步打擊短期炒賣，確保資助房屋資源能真正幫助有需要的市民，政府對居屋轉讓限制進行了調整。例如，由2022年起推售的新居屋，業主必須在首次轉讓契據簽署日期起計15年後，才可以補地價並在公開市場出售單位。這比以往的10年限制期更長，反映了政府希望居屋業主以長期自住為主要目的。