綠表資格檢閱：我是否符合購買二手居屋的條件？
計劃透過公屋買二手居屋，第一步就是要清楚了解自己是否擁有「綠表資格」。這個資格就像一張入場券，是您開啟置業之路的關鍵。究竟什麼是綠表資格，而您又是否符合申請門檻？以下將會為您逐一拆解，讓您對自己的資格狀況有一個清晰的掌握。
誰符合「綠表資格」？
基本上，「綠表資格」的持有者主要是現有的公共房屋租戶，或者已通過審查，即將獲編配公屋的準租戶。他們可以分為以下幾大類別：
房委會轄下公屋住戶
這是最常見的一類綠表人士。如果您是香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的租戶，您和名列在租約上的家庭成員，便符合綠表資格。
房協轄下出租屋邨住戶
與房委會公屋住戶相似，香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶，以及名列在租約上的家庭成員，同樣擁有綠表資格。
持有《綠表資格證明書》的合資格人士
這一類涵蓋了幾種情況。例如，已通過詳細資格審查並即將獲配公屋的「公屋輪候冊」申請者；受政府清拆或重建計劃影響，並持有有效證明文件的住戶；又或者選擇放棄公務員房屋福利的退休公務員等。他們會獲發一份《綠表資格證明書》以茲證明。
長者租金津貼計劃受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的長者，也符合綠表資格，可以申請購買二手居屋。
如何申請「購買資格證明書」？
確認自己屬於合資格類別後，下一步就是正式提交申請，領取一份名為「購買資格證明書」（准買證）的重要文件。這份文件是您後續睇樓、簽約的必要憑證。
申請所需文件清單
申請時，您需要準備已填妥的申請表（HD1080C）以及申請者和所有家庭成員的身份
財務規劃：綠表買二手居屋要準備多少錢？
想用公屋買二手居屋，最大的考量之一就是資金問題。究竟要準備多少錢才足夠上車？這一步的財務規劃非常重要，它直接決定了你的置業藍圖。我們將會由淺入深，為你詳細拆解所有開支，讓你對預算有更清晰的掌握。
綠表買家優勢：居屋第二市場（未補地價）
綠表人士的最大優勢，就是可以在「居屋第二市場」購買未補地價的單位。這個市場是專為合資格的綠表及白表人士而設的，讓你能夠以更優惠的條件置業。
優點一：樓價遠低於市價，上車門檻較低
由於居屋第二市場的單位尚未向政府補回地價，所以售價通常是市價的五至七折。這意味著你可以用遠低於私人樓宇的價錢，購入一個屬於自己的安樂窩，大大降低了上車的門檻。
優點二：按揭成數高達九成半，首期開支大減
因為有房委會作為擔保人，銀行願意為綠表買家提供高達九成半的按揭貸款。換句話說，你最低只需要準備樓價的5%作為首期。相比起私人樓宇最高只可借九成按揭，綠表買家在首期上的開支顯著減少，資金壓力也相對較輕。
注意事項：日後轉售及出租限制
需要留意的是，未補地價的居屋存在轉售及出租限制。將來如果想在公開市場上自由出售或出租單位，就必須先向政府補回地價。在決定購買前，應先了解清楚這些限制，確保符合你長遠的居住和財務計劃。
總開支預算：首期及雜費清單
除了首期，買樓過程中還涉及各種雜費。清楚計算這些開支，可以避免日後出現預算失誤的情況。
首期計算方法與實例
首期的計算非常直接。假設你購入一個價值500萬港元的二手居屋單位，最高可申請九成半按揭，首期就是：
$5,000,000（樓價）x 5% = $250,000（首期）
從價印花稅 (AVD) 計算方式
所有物業交易都需要繳付從價印花稅。稅率根據樓價而定，首次置業人士可享用較低的第二標準稅率。以一個500萬港元的單位為例，根據現時的稅率，印花稅約為112,500港元。你可隨時到稅務局網站查閱最新的稅率表。
地產代理佣金
透過地產代理尋找盤源和協助交易，通常需要支付佣金。市場普遍的收費是樓價的1%，買賣雙方各自支付。以上述500萬港元的單位計算，佣金便是50,000港元。
律師費及相關雜項開支
買賣物業必須聘請律師處理法律文件，例如樓契、按揭契等。律師費連同查冊、註冊等雜項開支，預算大約在10,000至20,000港元之間，視乎律師樓的收費和交易的複雜程度。
綠表居屋按揭深入剖析
按揭是整個財務規劃中最核心的一環。了解銀行的審批準則，有助你順利獲得貸款。
關鍵因素：政府擔保期如何影響按揭年期？
房委會為居屋單位提供的擔保期，是由單位首次出售日期起計30年。這是決定銀行批核最長按揭還款年期的關鍵。計算公式是：
30年（政府擔保期）- 單位樓齡 = 最長按揭年期
例如，一個樓齡12年的居屋，銀行最多可批出18年（30-12）的按揭。如果單位樓齡已達25年，那麼最長還款期就只有5年，每月供款額會因此大幅增加。
銀行審批按揭年期與成數的準則
除了政府擔保期，銀行亦會審視申請人的還款能力、信貸紀錄和物業質素。雖然綠表買家最高可借九成半，但如果申請人的財務狀況不理想，銀行仍有權調整最終的按揭成數和年期。
綠表買家需要通過壓力測試嗎？
這也是綠表的一大優勢。在房委會的擔保下，綠表申請人一般無須通過銀行的壓力測試。這讓入息相對不高的家庭，也有更大機會成功申請按揭。
P按 vs H按：如何選擇最合適的按揭計劃？
市場上的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」。「P按」以最優惠利率為基礎，利率相對穩定。「H按」則以銀行同業拆息為基礎，利率波動較大，但通常比P按低。你可以根據自己對利率風險的承受能力，比較不同銀行如滙豐銀行、恒生銀行或中國銀行（香港）提供的計劃，選擇最適合自己的一款。
揀樓秘笈：如何挑選最適合你的二手居屋？
決定「公屋買二手居屋」後，下一步就是最令人期待的揀樓環節。要找到理想的安樂窩，除了考慮樓價和地區，還有很多細節需要留意。掌握以下幾個關鍵要點，可以幫助你從眾多選擇中，挑選出最適合自己和家人的單位。
樓齡的影響：新舊居屋利弊與按揭年期
樓齡是挑選二手居屋時一個非常重要的考慮因素，它不只關乎單位的內外觀感，更直接影響你可以承造的按揭。
樓齡如何直接影響銀行批核的還款年期
房委會為居屋單位提供由首次發售日期起計30年的擔保期。銀行在審批綠表買家的按揭申請時，會以此作為重要參考。如果單位樓齡較輕，例如只有15年，尚餘15年政府擔保期，銀行通常願意批出長達25年的還款期及高達九成半的按揭。相反，如果單位樓齡已達28年，只剩下2年擔保期，銀行為控制風險，可能會縮短還款年期或降低按揭成數，這會直接增加你的首期預算和每月供款壓力。
新式居屋 vs. 傳統居屋間隔設計分別
不同年代落成的居屋，其間隔設計有很大分別。80至90年代的傳統居屋，例如十字型、Y型大廈，普遍實用率較高，間隔四正，沒有窗台或玄關位，空間運用更有效率。而2000年後落成的新式居屋，例如康和式設計，間隔更貼近私人樓宇，設有主人套房、窗台甚至露台，設計較現代化，但實用面積可能會相對較低。你可以根據家庭的實際需要，衡量哪種間隔更符合你的生活習慣。
屋苑管理與維修狀況評估
一個屋苑的管理質素和維修狀況，會長遠影響居住質素和樓宇價值。一個管理完善的屋苑，不僅環境更舒適，樓價也更有保證。
如何查閱大廈維修基金狀況
在決定購買前，你可以透過地產代理或律師，向賣方索取大廈最近期的財務報告，了解大廈維修基金的滾存金額。一個財政穩健的業主立案法團，代表屋苑有足夠儲備應付日常維修和未來的大型工程，避免業主需要臨時集資大筆費用。
留意屋苑是否有大型維修工程計劃
同時，也要主動查詢屋苑未來一兩年內，是否有計劃進行大型維修工程，例如強制驗樓計劃下的大維修。這些工程動輒需要每戶攤分數萬甚至十多萬元的費用。假如你購入單位後才發現相關計劃，便要承擔這筆額外開支，所以務必在簽約前查清楚。
考察社區配套與交通便利性
單位的內部條件固然重要，但周邊的社區環境和交通配套，同樣是構成理想家居的關鍵部分。
街市、商場、學校等生活設施
親身到屋苑附近走一圈，考察日常生活的便利程度。附近有沒有街市或超級市場方便買餸？有沒有商場、食肆和康樂設施滿足日常所需？如果家中有小朋友，校網和區內學校的選擇也是一個重要的考慮點。
鄰近的公共交通網絡
交通便利性直接影響你的通勤時間和生活成本。評估屋苑距離最近的港鐵站、巴士站或小巴站有多遠，步行是否方便。了解清楚主要的交通路線可以到達哪些地區，計算一下往返工作地點所需的時間，確保交通網絡符合你的出行需要。
常見問題 (FAQ): 解答綠表買二手居屋的疑問
關於公屋買二手居屋的過程，你可能心中有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你逐一解答，讓你的置業之路更加清晰。
Q1: 整個綠表買二手居屋流程需時多久？
一般而言，由申請「購買資格證明書」開始，到物色單位、簽約、申請按揭，直至最後成功收樓，整個過程大約需要3至4個月。實際時間會因為不同個案而有差異，例如搵樓時間的長短、銀行審批按揭的快慢等。建議預留充裕時間，讓每個步驟都能順利進行。
Q2: 成功買入二手居屋後，須在多久內交還公屋？
根據房屋委員會的規定，成功購入二手居屋後，業主及所有名列公屋租約上的家庭成員，必須在居屋的轉讓契據簽署日期起計的60天內，遷出並交還原先租住的公屋單位。緊記預早規劃搬遷事宜，確保能準時交還單位。
Q3: 原有公屋家庭成員，在買入居屋後可以申請分戶嗎？
這是一個很常見的疑問。原則上，所有在公屋戶籍內的家庭成員，都必須一同遷入新購入的居屋單位。房屋政策的原意是為了解決整個家庭的住屋需要，所以買入居屋後並不能申請分戶。所有家庭成員的名字都會列在居屋的業權上，共同擁有這個單位。
Q4: 未補地價居屋將來想出售或出租，有什麼限制？如何計算補地價？
未補地價的居屋在轉售和出租方面有嚴格限制。單位只能在居屋第二市場，轉售給同樣持有「綠表」或「白表」資格的人士。將整個單位或部分空間出租，都屬於違法行為。
將來如果想將單位在公開市場自由出售或出租，就必須先向政府補回地價。補地價的金額，是根據單位在轉售時的市值，乘以當年首次購入單位時的折扣率計算。例如，如果當年政府以七折（即30%折扣）出售單位，補地價金額就是轉售時單位市值的30%。
Q5: 「購買資格證明書」過期了怎麼辦？可以續期嗎？
「購買資格證明書」的有效期為12個月，由簽發日期起計算。你必須在證明書的有效期內，簽署所購入單位的臨時買賣合約。如果證明書不幸過期，它將會自動失效，並且不能續期。屆時你必須重新向房委會遞交申請，所有程序與首次申請完全相同。所以，取得證明書後，最好盡早開始你的搵樓計劃。