計劃為家中的牌照屋辦理轉名手續？這項程序看似直接，但實際上涉及複雜的法律規定及資格限制，稍有不慎，便可能墮入「買地送屋」或「枱底交易」等法律陷阱，最終或會導致牌照被地政總署撤銷。為確保您能順利合法地將牌照轉予直系親屬，本文將為您提供終極指南，詳細拆解申請資格、手把手教您完成整個轉名流程的4大步驟，並揭示3個最容易誤墮的致命陷阱，助您避開所有潛在風險。
牌照屋轉名資格須知：釐清法律界線與申請條件
在正式開始處理牌照屋轉名手續之前，最重要的一步是先弄清楚遊戲規則。很多人因為混淆了一些基本概念，結果不但浪費了時間，還可能陷入法律陷阱。所以，我們先來釐清牌照屋轉名的法律界線和申請條件，確保每一步都穩妥。
核心概念分野：牌照屋 vs 登記寮屋
首先要分清楚的，就是「牌照屋」和「登記寮屋」。它們雖然看起來相似，但在法律權利上卻是天壤之別，尤其是在轉名這件事上。
牌照屋權利：可合法轉名予直系親屬
牌照屋，顧名思義，是持有政府地政總署發出的正式「土地牌照」或「租賃許可證」的構築物。它最大的權利，就是持牌人可以合法地將這份牌照，轉名給自己的直系親屬。這意味著佔用權可以在家族內合法地承傳下去。
登記寮屋權利：僅為「暫准存在」，不能轉名或繼承
登記寮屋則是歷史遺留的產物，它們在1982年政府登記後，只獲得了「暫准存在」的身份。它們本質上沒有合法業權，因此完全沒有官方認可的轉名或繼承制度。理論上，當佔用人離世後，其佔用權便會終止。
市場灰色地帶：「枱底交易」的法律風險
你可能會聽說市場上有很多寮屋的「枱底交易」，即是私下轉讓佔用權。但這種交易完全不受法律保障，一旦被政府發現，登記編號隨時會被取消，構築物亦會面臨清拆，風險極高。
關鍵權利釐清：土地業權 vs 牌照佔用權
另一個必須釐清的核心概念，是土地業權與牌照佔用權的分別。搞不懂這一點，是導致牌照屋轉名失敗最常見的原因。
土地業權：土地的所有權，可自由買賣
土地業權，指的就是土地本身的所有權。如果牌照屋是建於私人土地上，這塊土地是可以像一般物業一樣自由買賣的。新業主會擁有這塊土地的合法地契。
牌照占用權：跟隨「持牌人」的個人許可，是轉名核心
牌照佔用權則完全是另一回事。這份牌照是政府發給「特定個人」的許可，讓他可以在某片土地上搭建和使用構築物。這個權利是跟著「人」走，而不是跟著「地」走。整個牌照屋轉名的核心，其實就是在轉移這個「個人許可」。
為何「買地送屋」會導致轉名失敗及牌照被撤銷
現在你應該明白，為何市面上一些「買農地送牌照屋」的交易是個陷阱。當你買下土地，你只得到土地業權。但屋的牌照仍然在原持牌人手上。因為你並非原持牌人的直系親屬，這個牌照是無法轉給你的。在地政總署眼中，這種交易等同違規轉讓，他們有權即時撤銷牌照，並下令新地主清拆該牌照屋。
轉名申請人資格 (轉讓人)
了解了基本概念後，我們來看看具體的申請資格。對於轉讓人（即現時的持牌人）的要求非常簡單直接。
申請人必須為現時土地牌照的註冊持牌人
申請人必須是土地牌照文件上正式註冊的持牌人本人。只有他才有權利提出轉名申請，其他人一概無權代辦。
轉名接收人資格 (受讓人)
相比之下，政府對接收人（即受讓人）的資格有非常嚴格的規定，並不是任何人都可以接收牌照屋。
直系親屬定義：父母、子女、配偶及兄弟姊妹
能夠接收牌照的受讓人，必須是現時持牌人的直系親屬。根據地政總署的定義，直系親屬僅包括持牌人的父母、合法配偶、子女以及親生兄弟姊妹。
資格限制：非直系親屬（如表親、朋友）不符資格
除了上述的直系親屬外，任何其他關係的人士，例如堂/表兄弟姊妹、叔伯姨嬸、朋友、生意夥伴等，都不符合接收資格。任何試圖將牌照轉給非直系親屬的申請，都必定會被拒絕。
牌照屋轉名申請流程：手把手教學及文件清單
要處理牌照屋轉名手續，其實過程清晰直接，只要跟隨以下步驟，便可以順利完成。我們將整個申請流程分解為四個主要步驟，引導你完成每一個環節。
第一步：準備轉名所需文件
在正式開始申請牌照屋轉名程序前，準備齊全所有文件是成功的第一步。預先整理好所需文件，可以避免後續需要往返補交，節省不少寶貴時間。
申請文件核對清單 (Checklist)
你可以依據以下清單，逐一準備相關文件：
身份證明文件：轉讓人及受讓人的香港身份證副本
這是最基本的文件。轉讓人（即現時的持牌人）與受讓人（即你的直系親屬）雙方的香港身份證副本均需準備妥當。
親屬關係證明：出世紙、結婚證書等正本或副本
由於牌照屋轉名僅限於直系親屬，你必須提供有效文件以證明雙方的關係。例如，父子或母女間的轉名可使用出世紙；夫妻之間則使用結婚證書。地政總署在審批過程中，或會要求核對文件正本。
牌照屋文件：原有土地牌照或租賃許可證正本
這份文件是證明該牌照屋身份的核心文件，申請時必須提交正本。假如文件不幸遺失，便需要先向地政總署申請補領，這會延長整個處理時間。
轉名申請表格：於地政總署索取或網上下載
最後是轉名申請表格。你可親身前往地政總署轄下的分區地政處索取，或直接在其官方網站下載。
第二步：填寫並遞交申請表格
文件準備齊全後，便進入填寫及遞交申請表格的階段。這一步看似簡單，但部分細節需要特別留意。
填表須知：確保資料準確，簽名與官方記錄相符
填寫表格時，所有資料必須完全準確，特別是姓名及身份證號碼等個人資料。最重要的一點是，轉讓人的簽名樣式，必須與地政總署官方記錄中的簽名樣本相符。若簽名有異，署方或會要求重新簽署，從而拖慢審批進度。
遞交途徑：親身或郵寄至相關分區地政處
填妥並簽署表格後，你便可以將整套申請文件親身遞交或郵寄至負責相關地區的分區地政處。一般建議親身遞交，因為地政處職員可即場初步檢查文件是否齊備，確保申請能順利進入下一步。
第三步：地政總署審批流程及注意事項
遞交申請後，便會進入地政總署的內部審批階段。了解其流程，有助你預計後續的步驟。
文件審核：署方內部核對申請資格及文件完整性
首先，署方職員會詳細審核你提交的所有文件，確認轉讓人及受讓人的資格符合政策規定，親屬關係證明是否清晰，以及所有文件是否完整無缺。
實地視察：人員或會到場確認牌照屋無違規改建
在某些個案中，地政總署或會派遣人員到牌照屋進行實地視察。視察的主要目的，是確認牌照屋的現況與牌照記錄一致，例如是否存在未經批准的擴建或改建。因此，確保牌照屋的狀況符合牌照規定是十分重要的一環。
審批時間：預計處理時間及進度查詢方法
整個審批時間並沒有一個固定的標準，處理時間由數月至更長不等，主要取決於個案的複雜性及署方當時的申請量。你可以透過電話或電郵，向相關的分區地政處查詢申請進度。
第四步：完成手續後核對新牌照
走到這一步，整個轉名手續已接近尾聲。不過，在收到新牌照後，還有最後一個關鍵步驟需要完成。
確認收妥由地政總署發出的新牌照
審批完成後，地政總署會以郵寄方式將新的土地牌照寄發給你。請務必留意信件，確保已成功收取這份重要的官方文件。
核對新牌照資料，確保新持牌人姓名等資料無誤
收到新牌照後，切勿直接存檔。你應立即打開並仔細核對上面的所有資料，特別是新持牌人的姓名及身份證號碼等關鍵資訊是否準確無誤。若發現任何錯誤，必須即時聯絡地政總署安排更正。這個最後的核對步驟，是保障自身權益的關鍵。
三大牌照屋轉名陷阱及風險警告
了解清楚牌照屋轉名手續的每一步很重要，但更重要的是要懂得識別潛在的風險。許多人在辦理牌照屋轉名時，會遇到一些看似吸引但其實充滿風險的「機會」。以下我們將會剖析三個最常見的致命陷阱，讓你能夠提前做好準備，保障自己的權益。
陷阱一：「買地送屋」不等於合法轉名
法律釐清：牌照屬人，新地主若非直系親屬，轉名即屬無效
在市場上，你可能會見到有農地賣家以「買地送屋」作為賣點，聽起來非常吸引。但這其實是牌照屋轉名手續中一個極大的誤區。法律上，土地業權和牌照佔用權是完全分開的兩個概念。土地可以自由買賣，但牌照是政府發給特定「持牌人」的個人許可，它跟隨的是人，不是土地。所以，當農地轉讓給新地主後，如果新地主並非原持牌人的直系親屬，該牌照就會自動失效，政府絕不會將牌照轉給一個無關的第三方。
嚴重後果：地政總署有權撤銷牌照並發出清拆令
一旦土地完成交易，而牌照因為新地主不符合資格而失效，地政總署就有絕對的權力正式撤銷該牌照。牌照被撤銷後，建於該土地上的牌照屋就會失去合法存在的基礎。署方可以隨時向新地主發出清拆令，要求在限期內將建築物拆除。最終，買家可能只得到一塊空地，蒙受重大的金錢損失。
陷阱二：「枱底交易」的法律風險
交易本質：任何非直系親屬間的交易均不獲政府承認
有些人可能會嘗試透過私下協議，進行所謂的牌照屋「枱底交易」，意圖繞過直系親屬的限制。必須清楚知道，任何非直系親屬之間的牌照屋轉讓或買賣，本質上都是不合法，並且完全不獲政府承認的。因為牌照的性質是個人許可，並非可以自由轉讓的商品。這種私下交易不但沒有法律保障，更會帶來嚴重的後果。
潛在後果：一經發現，牌照會被即時撤銷，建築物須清拆
地政總署對於這類違規轉讓的立場非常堅定。只要署方透過巡查或舉報發現有「枱底交易」的情況，幾乎沒有任何轉圜餘地。他們會即時引用牌照條款，撤銷該牌照的合法資格。牌照一旦被撤銷，建築物同樣需要被清拆。買賣雙方投入的時間和金錢，最終都會付諸流水。
陷阱三：承接違規改建的隱藏責任
責任轉移：新持牌人需承擔所有過往的違規建築責任
即使是合法的直系親屬轉名，也存在一個容易被忽略的風險。當你成功完成牌照屋轉名手續，成為新的持牌人後，你就必須承擔該建築物由建成至今的所有法律責任。這代表如果前持牌人曾經對牌照屋進行過任何不符合牌照條款的改建、擴建或更改用途，例如加建樓層、改用非准許物料等，這些責任都會全部轉移到你的身上。
風險預警：署方可要求還原，否則牌照仍可被撤銷
地政總署人員會不定期進行實地視察。如果他們在巡查時發現牌照屋存在違規改建，便有權要求新持牌人負責，在指定時間內將建築物還原至最初獲批的規格。還原工程可能涉及複雜的工序和高昂的費用。更嚴重的是，如果新持牌人未能按要求完成還原，署方最終依然可以撤銷其牌照，並要求清拆整座建築物。
牌照屋轉名手續常見問題 (FAQ)
整個轉名手續一般需時多久？
一般審批時間框架
關於牌照屋轉名手續的處理時間，其實沒有一個固定的官方標準。一般來說，從遞交所有必需文件給地政總署起計，整個審批過程預計需要數個月的時間，具體時長會因應個案的複雜程度而有所不同。
可能影響處理進度的因素
有幾個因素會直接影響處理進度。第一，申請文件是否齊備及準確無誤。第二，所提交的親屬關係證明是否清晰直接。第三，地政總署人員是否需要安排實地視察，以確認牌照屋的現況並無違規改動。最後，相關分區地政處當時處理的個案數量，也會影響輪候審批的時間。
辦理轉名手續需要支付政府費用嗎？
申請手續的政府收費說明
就牌照屋轉名申請這項手續本身，地政總署目前並不收取任何費用。整個申請流程是免費的。
其他可能產生的雜項開支
雖然申請免費，但在準備文件的過程中，可能會產生一些雜項開支。例如，你需要向相關政府部門申請補領出世紙、結婚證書等官方文件的費用。另外，如果原有的牌照文件遺失了，向地政總署申請補領核證副本亦需支付指定費用。
持牌人已身故，如何辦理繼承手續？
遺產繼承的特別程序
如果牌照持有人已經離世，牌照屋的轉移就會按照遺產繼承的程序進行。遺產的執行人或管理人需要負責向地政總署提出申請，將牌照的佔用權轉移給一位同樣符合直系親屬資格的合法繼承人。
需額外提交的文件（如死亡證、遺產承辦證明）
在這種情況下，除了基本的身份證明和親屬關係文件外，申請時必須附上更重要的法律文件。當中包括已故持牌人的死亡證副本，以及由香港高等法院遺產承辦處正式發出的「遺產承辦證明書」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）正本或核證副本。
如果遺失了原有牌照文件應如何處理？
向地政總署申請補領文件副本的指引
假如發現遺失了原有的土地牌照或租賃許可證正本，應立即聯絡該牌照屋所在地的分區地政處。你可以透過書面形式，向署方申請補發一份官方核證的副本（Certified True Copy）。署方在核實申請人身份後便會處理，此項服務設有指定的收費。
成功轉名後，新持牌人可以將牌照屋出租或出售嗎？
牌照性質重申：嚴禁向非直系親屬進行任何形式的出租或買賣
這一點至關重要。牌照的性質是政府授予持牌人個人的臨時佔用許可，它並非等同於物業業權，不可以自由買賣。因此，即使成功辦妥牌照屋轉名，新的持牌人依然必須遵守同樣的嚴格規定，絕對禁止將牌照屋以任何方式出租、出售或轉讓予直系親屬以外的任何人士。一旦地政總署發現有違規轉讓或出租的情況，將有權即時撤銷該牌照，並要求清拆其上的構築物。