不少夫婦聯名置業時會選擇「長命契」（Joint Tenancy），原意是保障一方離世後業權自動歸另一方所有。然而，當婚姻關係破裂，這個「長命」的安排便可能成為分配財產時最棘手的難題。究竟在離婚訴訟中，法庭會如何處理長命契物業？雙方可以如何協商？物業轉名、重新處理按揭又有什麼程序和注意事項？本文將為你一文看清長命契離婚下的物業處理方法，詳細拆解三大方案的利弊、轉名及按揭程序，助你在複雜的法律程序中保障自身權益，妥善解決物業分配問題。
什麼是「長命契離婚」？拆解法律定義與潛在風險
當談論到物業與婚姻關係時，處理長命契離婚的情況總會引申出不少疑問。其實，「長命契離婚」並不是一個正式的法律術語，而是大家用來形容一個常見又棘手的狀況：持有長命契物業的夫妻決定分開。要明白當中的問題，我們首先要從「長命契」這個概念說起。
「長命契」的正式名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。你可以把它想像成一種「綑綁式」的物業持有方式。在法律上，所有聯名業主會被視為一個單一的整體，共同擁有物大業的全部業權，當中並不區分你我各佔多少比例。它最核心的特點，就是「生存者取得權」。這意味著，萬一其中一位業主不幸離世，他在物業中的權益會自動轉移給仍在生的其他業主。這個過程是凌駕於遺囑之上的，所以業主無法透過訂立遺囑，將物業權益留給子女或其他指定繼承人。
很多人會誤以為，辦理了離婚手續，物業的聯名關係就會自動解除。這是一個非常普遍的誤解。事實上，離婚本身並不會改變物業的業權結構。即使雙方的夫妻關係已經結束，在法律上，你們仍然是該物業的聯權共有人，繼續受「生存者取得權」的規則約束。換句話說，你們從法律上的伴侶，變成了法律上的「生意夥伴」，共同持有一項重要資產，這就帶來了幾個非常現實的潛在風險。
最直接的風險，就是業權繼承的問題。由於「生存者取得權」依然有效，如果在離婚後沒有處理好業權，一旦其中一方離世，其在物業的所有權益就會自動歸另一方所有。舉個例子，即使你離婚後一直獨力承擔按揭供款，萬一你比前配偶先離世，你辛苦供下來的物業將會完全落入對方手中，你的子女或其他家人將無法繼承你在該物業的任何權益。這顯然不是大多數人希望看到的結果。
另一個風險來自於決策上的綑綁。在長命契下，任何關於物業的重大決定，例如出售、出租或申請轉按、加按，都必須得到所有聯名業主的共同同意和簽署。如果離婚後雙方關係欠佳，其中一方可以輕易地否決任何提案，令物業的處理陷入僵局。這不僅造成財務上的不便，更可能成為日後持續不斷的紛爭源頭。所以，在處理離婚事宜時，清晰地解決長命契物業的業權問題，是保障雙方未來利益的關鍵一步。
法庭如何處理長命契離婚？業權分配原則及考慮因素
處理長命契離婚的物業分配時，許多人會因為「長命契」本身業權不可分割的特性而感到困惑。實際上，家事法庭在處理財務分配時，會採取一個更務實的角度，核心原則是尋求一個對雙方都公平的安排，而不會被物業的法律形式所局限。
首先，法庭的首要任務是確定該物業在多大程度上屬於「婚姻資產」。即使物業是以長命契形式持有，法庭依然會運用衡平法原則，去評估及推定每位配偶在物業中的實益權益（Beneficial Interest）佔比。在一段婚姻關係中，如果物業由夫妻二人聯名持有，最普遍的推定是雙方各佔50%的實益權益。這個權益份額，而非整個物業，便會被納入婚姻資產池中，等待法庭根據雙方的整體財務狀況作出最終分配。
然後，法庭會深入審視一系列關鍵因素，以決定最終的業權分配比例。這個過程並非單純將業權對半分割，而是綜合考慮整個婚姻的背景。主要考慮因素包括：
- 資金來源與貢獻：法庭會詳細追溯物業首期及後續按揭供款的來源。資金是來自雙方的聯名儲蓄、其中一方的個人資產、還是由家人贈與？除了金錢貢獻，法庭亦會考慮非金錢的付出，例如一方為家庭放棄事業，專心照顧子女，令另一方能無後顧之憂地工作及供款，這些貢獻同樣具有價值。
- 購買物業的意圖：當初購入此物業的目的為何？它是作為夫妻與子女共同居住的婚姻居所（Matrimonial Home），還是一個純粹的投資項目？婚姻居所在分配上通常會有特別的考量，尤其會顧及子女的居住需要。
- 雙方的未來需要：法庭會評估離婚後雙方的經濟能力、賺錢潛力、以及各自的合理生活需求。例如，若其中一方需要承擔子女的主要照顧責任，法庭在分配物業權益時，或會作出對其更有利的判決，以確保子女的生活穩定。
此外，一個常見的複雜情況是物業涉及第三方，例如配偶其中一方的父母亦是長命契的聯名業主。在這種情況下，法庭的權力範圍僅限於處理婚姻雙方的資產。法庭無權分割或處理屬於第三方（例如父母）的業權份額。法庭會先釐清屬於夫妻的實益權益部分，然後僅就該部分進行分配，第三方的權益會受到保障，不會被納入離婚的財產分割程序中。總括而言，法庭在處理長命契的業權分配時，目標是達致公平，會穿透業權的法律表象，全面審視婚姻的實質貢獻與雙方的實際需要。
如何解決長命契離婚物業？三大方案比較與選擇
處理長命契離婚的物業問題，確實是整個過程中最令人困擾的一環。當初聯名買樓，是希望建立安樂窩，但現在關係有變，這個共同資產就變成了需要冷靜處理的議題。面對這層樓，雙方其實有幾個清晰可行的方案。這裏我們不談法律條文，而是像朋友一樣，為你分析三個最主要處理方法的利弊，讓你對前路有更清晰的部署。
方案一：出售物業套現，乾手淨腳重新開始
這是最直接，也是最多人選擇的方法。簡單來說，就是雙方同意將物業在市場上出售，然後將賣樓所得的款項，扣除律師費、地產代理佣金和未還清的按揭貸款後，按照雙方協議的比例分配。
這個方案最大的好處是「一了百了」。雙方可以徹底斬斷在物業上的財務聯繫，各自拿著一筆資金，重新規劃自己的生活。這避免了日後因為物業管理、維修，或者其中一方的財務狀況變化而產生新的糾紛。如果雙方都希望盡快展開新生活，賣樓分錢是一個非常實際的選擇。不過，這個方案的前提是雙方必須在賣出價、出售時間點等細節上達成共識。
方案二：一方買斷另一方業權，保留安穩居所
如果其中一方，特別是擁有子女撫養權的一方，希望繼續居住在原有的物業，不想搬離熟悉的社區環境，那麼可以考慮由一方「買斷」另一方的業權。
具體做法是，首先找專業測量師為物業進行估價，得出一個公平的市值。然後，買斷方需要向另一方支付其業權份額的價值（通常是市值的一半）。這筆資金來源可以是個人儲蓄，也可以是向銀行申請重新按揭。這裏有一個關鍵點：銀行會將這次買斷視為一宗新的按揭申請。所以，買斷方必須證明自己有足夠的個人入息能力，去獨立承擔整筆按揭貸款。如果收入不足，銀行未必會批准。這個方案的好處是保留了居所的穩定性，但對買斷方的財務能力有較高要求。
方案三：解除長命契，轉為分權共有
這是一個相對技術性，但有時非常實用的中期方案。長命契的核心是「生存者權利」，即一方去世後，其業權會自動歸另一方所有。在離婚後，很多人都不希望自己辛苦供下來的業權，萬一自己有不測，最終會全數落入前配偶手中，而不是留給自己的子女或家人。
因此，雙方可以協議（甚至單方面申請）辦理法律手續，將「長命契」（聯權共有）解除，轉為「分權共有」。轉為分權共有後，雙方會各自擁有物業的明確份額，例如各佔50%。這樣，每個人都可以自由地透過遺囑，將自己那一部分的業權傳承給指定的繼承人。這個方案並未即時解決物業的歸屬問題，但它保障了個人資產的承繼權，為將來最終出售或處理物業爭取了時間和空間。
長命契離婚程序：轉名、按揭、印花稅全攻略
處理長命契離婚的物業問題，關鍵在於清晰的程序與規劃。當雙方決定好物業的最終歸屬後，便會進入一系列法律與財務程序，當中涉及業權轉名、重新處理按揭，以及計算印花稅。每一個環節都互相關聯，讓我們一步一步拆解整個過程。
業權轉名：如何將聯名物業變為單名？
將長命契物業由兩個人共同擁有，轉為其中一人單獨持有，在法律上並非簡單地移除一個名字，而是被視為一宗正式的業權轉讓。這個過程主要有兩種方式。
第一種是雙方協議轉讓。這種情況下，接收業權的一方，需要向另一方「買入」其業權份額。雙方需要訂立正式的買賣合約，並為物業進行估價，以釐定一個公平的轉讓價格。這種操作類似於市場上的「近親轉讓」，整個流程會比較順暢。
另一種常見但要格外留神的方式是「送贈契」（Deed of Gift），即一方無償地將其業權贈予另一方。雖然聽起來簡單，但銀行普遍對經由送贈契轉名的物業，在按揭審批上非常審慎。根據《破產條例》，假如送贈者在送出業權後的五年內破產，其破產管理官有權向法庭申請推翻該項交易，追討業權用作還債，這對銀行而言是極大的風險。
按揭處理：銀行如何審批轉名後的貸款？
當物業由聯名轉為單名後，原有的按揭合約亦必須終止，並由新的單獨業主重新申請按揭。這一步是整個程序中最具挑戰性的一環。
銀行會將新的單獨業主視為一個全新的按揭申請人，嚴格審核其個人的還款能力，包括收入是否足以通過壓力測試。如果原來的按揭是由收入較高的一方或雙方共同承擔，現在轉由收入較低的一方單獨負責，要成功獲批按揭便會有一定難度。假如原按揭設有擔保人，而該擔保人正是離婚後退出業權的一方，新業主便需要尋找新的擔保人，或償還部分本金以降低貸款額。
不過，假如物業轉讓是根據法庭頒佈的財產分配命令進行，情況便大有不同。由於法庭命令具有凌駕性的法律效力，即使轉讓是以類似「送贈」的形式執行，銀行亦會因為這是法庭裁決而較願意承造按揭，因為這能有效排除日後因原業主破產而被追討業權的風險。
印花稅的考慮：如何善用豁免條款？
物業轉名，印花稅是另一項重大的財務考慮。正常情況下，如果接收業權的一方本身已持有其他住宅物業，這次轉讓會被視為購入第二套房，可能需要繳付高昂的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。
然而，離婚程序中的物業轉讓有一個非常重要的豁免機會。只要該業權轉讓是依據法庭在離婚訴訟中頒佈的命令而進行，接收方就可以向稅務局申請豁免。成功獲批後，即使接收方已持有其他物業，亦無需繳付高額的從價印花稅，只需按較舊的第二標準稅率（即稅務局印花稅署的「第2標準稅率」）計算，稅款會大幅降低。同時，經由法庭命令轉讓的物業，亦不受額外印花稅（Special Stamp Duty）的轉售年期限制，新業主日後可以隨時在市場上自由出售物業。
特殊情況處理及預防措施
長命契離婚的處理，有時會因為涉及其他家庭成員或者特殊的物業類型而變得更複雜。與其到問題發生時才尋求解決方法，不如預先了解一些特殊情況的處理原則，並且採取適當的預防措施，為自己的資產建立更穩固的保障。
如果物業涉及第三方業權（例如家人）點處理？
在香港，夫婦聯名買樓時，有時會因為申請按揭或者家庭財務規劃等原因，加入父母或其他家人的名字，共同持有長命契物業。一旦面臨離婚，這個情況便會變得棘手。
法庭處理這類資產分配時，有一個核心原則，就是只會處理屬於婚姻資產的部分。換句話說，法庭會深入探討，到底配偶一方在物業中實際擁有的實益權益（Beneficial Interest）是多少。舉一個例子，假設物業由丈夫與他的母親以長命契形式聯名持有，在離婚訴訟中，法庭通常會先推定丈夫擁有該物業50%的實益權益，而這50%將會被納入婚姻資產池中進行分配。他母親所持有的另外50%權益，則不會被視為婚姻資產，法庭無權處理。
當然，法庭在作出最終判斷前，還會考慮多個因素，例如：當初購買物業的出資比例、購買物業的目的、以及各方對物業的貢獻等。因此，保留相關的財務紀錄尤其重要。
點樣預防未來爭拗？解除長命契（Severance）
長命契最大的特點是「生存者取得權」，這意味著其中一方去世後，業權會自動歸另一方所有。在婚姻關係中，這看似是個保障，但離婚後，你可能不希望自己辛苦供款的物業，在自己百年歸老後，業權會全數落入前配偶手中，而不是留給自己的子女。
要避免這個情況，一個有效的方法就是辦理「解除聯權共有」（Severance of Joint Tenancy）。這個法律程序可以單方面啟動，不需要得到另一方同意。你可以委託律師，向另一方業主發出通知書，並將相關文件在土地註冊處登記。完成後，物業的業權就會由「聯權共有」（長命契）轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。
轉為分權共有後，你們會各自擁有物業的明確份額（例如各佔50%）。你所擁有的那一半業權，便可以透過設立遺囑（平安紙）的方式，自由地傳承給你指定的繼承人，徹底切斷長命契帶來的自動繼承問題。
居屋或者資助房屋嘅特別考慮
如果你的聯名物業是尚未補地價的居屋或資助房屋，處理方法會比私人物業有更多限制。由於這類物業的轉讓受《房屋條例》規管，任何業權上的變動，包括加名、減名，甚至是將長命契轉為分權共有，都必須事先向房屋委員會申請並取得同意。
房委會會根據個別情況進行審批，處理程序相對複雜。如果物業尚有按揭未還清，更要取得承按銀行的同意。因此，若你的長命契物業屬於這類資助房屋，在作出任何決定前，務必先尋求專業的法律意見，了解清楚所有程序和限制。
婚前協議：資產規劃嘅第一步
雖然在香港，婚前協議並非主流，但它確實是預防離婚時發生財產爭議的最有效工具之一。雙方可以在婚前，或者在婚姻關係良好時訂立婚後協議，清晰列明在不幸離婚的情況下，雙方名下包括長命契物業在內的各項資產應如何分配。
一份公平且在雙方都尋求獨立法律意見後簽署的協議，雖然對香港法庭沒有絕對的約束力，但法庭在審理案件時會給予相當大的比重。這不僅能大大減少日後訴訟的時間和金錢成本，也能讓雙方更清晰地規劃自己的財務未來。
關於「長命契離婚」的常見問題 (FAQ)
在處理長命契離婚的議題時，許多朋友心中總會浮現各式各樣的疑問。這些問題不僅涉及複雜的法律概念，更關係到個人財產的重大決策。我們整理了一些最常見的問題，希望透過清晰易明的解答，幫助你更全面地理解自己的處境。
Q1: 長命契是否代表物業在離婚時無法分割？
這是一個普遍的誤解。雖然長命契的法律特性是業權不可分割，但在離婚程序中，法庭有權力處理和分配這類婚姻資產。法庭的核心原則是審視夫妻雙方在物業中的「實益權益」，而非僅僅看業權的法律形式。一般情況下，法庭會推定夫妻各自擁有一半的實益權益，並以此為基礎進行財產分配。所以，長命契並不會成為分割物業的絕對障礙。
Q2: 如果已經離婚，但當時沒有處理長命契物業，現在會有什麼影響？
這是一個需要正視的潛在風險。即使雙方已經離婚，只要物業仍以長命契形式共同持有，其「生存者取得權」的法律效力依然存在。這意味著，萬一其中一方不幸離世，其業權會自動轉移給在生的另一方，而無法作為遺產傳承給子女或其他繼承人。因此，離婚後雙方的關係雖然結束，但在物業業權上仍然緊密綑綁，及早處理才是最穩妥的做法。
Q3: 物業是我與家人聯名持有的長命契，離婚時配偶可以分到業權嗎？
法庭在處理婚姻資產時，只會觸及屬於「婚姻資產池」的部分。如果物業由你、你的配偶及你的家人（例如父母）三人以長命契形式共同持有，法庭通常會將注意力集中在屬於你和你配偶的權益部分。家人的業權份額一般不會被視為婚姻資產，因此不會被納入分割範圍。法庭會根據資金來源、貢獻程度等多方面因素，去裁定你的配偶應佔的實益權益份額。
Q4: 決定買斷前配偶的業權，銀行會批准我的按揭申請嗎？
這是可行的，但銀行會有嚴謹的審批程序。當物業由聯名轉為單名持有時，銀行會將此視為一項新的按揭申請。銀行的主要考慮點是你作為唯一業主後，是否有足夠的個人還款能力去獨立承擔全部按揭。銀行會重新評估你的入息、債務狀況等財務背景。如果轉名是根據法庭命令進行，部分銀行在審批時會更具彈性，因為法庭命令為業權轉移提供了清晰的法律基礎。
Q5: 為了保障子女，可否在離婚時將長命契轉為分權共有？
將聯權共有（長命契）轉為分權共有（俗稱「瓜分業權」）在法律上是可行的，這能讓你獨立處理自己的業權份額，包括透過遺囑將其留給子女。這個程序可以由任何一方單方面提出，只需將瓜分業權的通知書送達另一方並在土地註冊處登記即可。不過，在離婚訴訟中，這個步驟通常會與整體的財產分配方案一併考慮，法庭最終的命令會決定物業的最終處理方式，例如是直接出售、一方買斷，還是轉為分權共有。