計劃在香港置業「上車」，申請按揭貸款是絕大部分人必經的關鍵一步。然而，面對H按、P按、按揭成數、壓力測試等專業術語，加上繁複的申請流程，不少準業主都感到困惑甚至卻步。本文將為您提供一份最詳盡的按揭貸款全攻略，旨在化繁為簡，由「按揭貸款是什麼意思？」這個基本問題出發，深入比較主流按揭計劃的分別，清晰拆解按揭成數、年期上限等核心規則，並一步步引導您完成整個申請流程。無論您是首次置業的新手，還是計劃換樓的業主，這篇文章都能助您全面掌握按揭知識，作出最明智的財務決策。
按揭貸款意思是甚麼？由零開始全面解析
按揭貸款的核心定義與運作原理
很多人一聽到買樓就聯想到按揭，但到底按揭貸款是什麼意思呢？簡單來說，按揭貸款意思就是當你購買物業時，資金不足以一次過付清樓價，於是將所購買的物業作為抵押品，向銀行申請貸款。銀行借出資金給你完成交易，而你就需要按照雙方協定的利息和還款年期，分期償還本金和利息給銀行。如果借款人無法履行還款責任，銀行則有權收回該物業並出售，用來抵償未償還的貸款。這個過程牽涉到幾個核心概念，包括你能借到多少錢的按揭貸款額、佔樓價多少比例的按揭貸款成數、貸款金額的按揭貸款上限，以及還款時間長短的按揭貸款年期。
按揭貸款意思的簡單比喻
要理解按揭貸款意思，可以把它想像成一個專為物業而設的「當舖」。你將心儀的物業「典當」給銀行，銀行先給你一大筆錢讓你買下它。之後，你並不需要立即贖回，而是可以繼續住在物業裡面，然後每個月分期將本金和利息「贖金」還給銀行。當你在數十年後還清所有款項，這間「當舖」（銀行）就會將物業的完整擁有權完全歸還給你，整個交易就圓滿結束。
H44: 香港「按揭」與內地「抵押」的法律概念區別
在香港的法律概念中，「按揭」(Mortgage) 傳統上是指借款人將物業的法定業權轉移給貸款方（銀行），但保留贖回物業的權利。當貸款還清後，業權便會轉回借款人名下。而內地法律體系中的「抵押」(dǐyā)，則是指在不轉移物業佔有權和所有權的情況下，將該物業設定為債務的擔保。簡單區分，香港的「按揭」概念源於普通法，根植於業權的轉移；而內地的「抵押」則更側重於設定一個擔保權益，業權始終在業主手上。
「房地產抵押」與「分期還款」的雙重含義
「按揭貸款」這個詞其實包含了兩重意思。第一重是「按揭」，即是以房地產作為抵押品，為貸款提供擔保。這是整個安排的基礎，物業的價值直接影響銀行願意批出的按揭貸款額和按揭貸款上限。第二重是「貸款」，指的是分期還款的借貸行為。這部分涉及利率、每月供款額以及總按揭貸款年期等財務安排。兩者結合起來，就是一個既有實物資產作擔保，又有明確還款計劃的完整財務工具。
銀行在按揭中的角色：資金提供者與風險管理者
銀行在按揭貸款中扮演著兩個重要角色。首先，銀行是資金提供者。對於大部分置業人士來說，樓價高昂，銀行的貸款是實現置業夢想的關鍵。其次，銀行也是一位嚴謹的風險管理者。在批出大額貸款前，銀行會對物業進行專業估價，並審查其業權是否清晰。如果銀行對某個物業的估價過低，或者拒絕為其承造按揭，這可能是一個警示訊號，提醒買家該物業可能存在潛在問題。因此，銀行的審批過程，在某程度上也為買家提供了一重額外的保障。
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香港主流按揭貸款類型深度比較：H按、P按與定息按揭
了解按揭貸款是什麼意思之後，下一步就是從五花八門的計劃中，選擇最適合自己的一款。在香港，主流的按揭計劃主要有三種：H按、P按與定息按揭。它們的利息計算方式、供款穩定性都各有不同，直接影響你未來的財務規劃。讓我們逐一拆解，助你作出明智決定。
H按 (銀行同業拆息按揭)：市場主流之選
目前，超過九成的置業人士都會選擇H按計劃。它的全名是「銀行同業拆息按揭」，是一種利率跟隨市場資金流動而浮動的按揭計劃，也是銀行最積極推廣的方案。
H按利率結構：HIBOR + 銀行加成
H按的實際利率計算公式非常簡單，就是「香港銀行同業拆息 (HIBOR) + 銀行指定的加成利率」。例如，如果銀行提供的計劃是 H+1.3%，而當時一個月HIBOR是2.5%，你的實際按揭利率就是 3.8% (2.5% + 1.3%)。其中，「銀行指定的加成利率」在整個按揭貸款年期內是固定的，真正浮動的部分是HIBOR。
什麼是HIBOR（香港銀行同業拆息）？
HIBOR 的英文全稱是 Hong Kong Interbank Offered Rate，意思是香港銀行之間互相借貸時所使用的利率。你可以把它想像成銀行之間的「短期借貸成本」。當市場資金充裕時，HIBOR會下降。反之，當資金緊張時，HIBOR便會上升。這個利率每日都會變動，所以H按的供款也會相對浮動。
關鍵保障：「鎖息上限」(封頂位) 的運作機制
H按的利率會浮動，為了保障供款人，銀行為H按計劃提供了一個名為「鎖息上限」的保護網，市場上一般稱為「封頂位」(Cap Rate)。它的運作機制是，當「HIBOR + 銀行加成」的利率高於這個鎖息上限時，你的按揭利率會自動鎖定在上限水平，不會再增加。這個上限通常與P按利率掛鈎，為你的按揭貸款額提供了一層重要的保障。
H按的優點與潛在風險
H按最大的優點是在低息環境下，HIBOR處於低位，供款人可以享受到非常低的實際利率，從而節省大量利息支出。不過，它的潛在風險也源於HIBOR的波動性。當市場利率上升時，HIBOR會跟隨向上，每月供款額亦會增加，對財務預算的穩定性帶來挑戰。
P按 (最優惠利率按揭)：供款穩定之選
P按的全名是「最優惠利率按揭」，是香港傳統的按揭計劃。它的利率基礎是最優惠利率 (Prime Rate)，這是銀行提供給最優質客戶的貸款利率。
P按利率結構：最優惠利率 (大P/細P) – 銀行回贈
P按的利率計算公式是「最優惠利率 (P) – 銀行回贈利率」。香港的P主要分為兩種：「大P」（例如滙豐、恒生、中銀香港採用的P）和「細P」（大部分其他銀行如渣打、東亞等採用）。兩者利率會有輕微差別。銀行之間競爭的，就是P後面的回贈利率，回贈越高，實際利率就越低。
為何P按利率變動較H按少？
P按利率的穩定性遠高於H按。因為最優惠利率(P)是由各銀行自行決定的，變動頻率很低。銀行通常只在美國聯儲局大幅加息或減息，引致資金成本有明顯變化時，才會調整P。所以，選擇P按的業主，其每月供款額可以維持長時間不變，非常穩定。
P按與H按的抉擇：何時應考慮選用P按？
在過去十多年的低息環境，H按的實際利率普遍低於P按，所以成為市場主流。不過，如果你對利率波動極為敏感，追求每月供款穩定，方便個人財務規劃，P按就是一個讓你安心的選擇。特別是在預期利率進入持續上升週期時，P按的穩定性就顯得更為重要。
定息按揭：鎖定利率規避加息風險
除了H按和P按這兩種浮息按揭，市場上還有定息按揭計劃可供選擇。它提供了一個在指定年期內鎖定利率的方案，以應對利率上升的風險。
定息按揭的運作模式與年期選擇
定息按揭的運作模式很直接，就是在指定的年期內（例如首2年、3年或透過按揭證券公司的計劃選擇10年、15年、20年），你的按揭利率會固定在一個水平，不受市場波動影響。當定息期完結後，按揭計劃通常會自動轉為當時的H按或P按計劃。
豁免壓力測試的條件與限制
定息按揭計劃其中一個吸引之處，是在特定條件下（例如申請按揭證券公司的定息按揭計劃），申請人可以豁免進行利率壓力測試。申請人只需符合「供款與入息比率」不超過50%的基本要求便可，這有助部分收入未能通過壓力測試的買家成功上車。
定息按揭的潛在缺點與適用客群
定息按揭的缺點是，鎖定的利率通常會比當時市場上的浮息利率（H按或P按）為高，你需要為「穩定性」支付一定的溢價。如果未來市場利率不升反跌，你便無法享受減息帶來的好處。這個計劃較適合堅信利率將會大幅上升，並願意為鎖定風險支付額外成本的置業人士。
【按揭計算機】即時比較H按 vs P按每月供款及利息
理論說了這麼多，不如親手計算一下。不同的按揭貸款意思代表不同的供款方式，實際的數字最能反映H按和P按的分別。
輸入貸款額與年期，即時顯示不同計劃的每月供款、總利息支出及壓力測試要求
你可以利用網上的按揭計算機，輸入你的預計按揭貸款額及理想的按揭貸款年期，系統會即時為你計算出在不同H按及P按計劃下的每月供款、整個還款期的總利息支出，以及申請時需要符合的壓力測試入息要求。這有助你更具體地掌握預算，作出最合適的選擇。
申請按揭前必懂的核心術語與規則
買樓是人生大事，而申請按揭貸款更是當中至關重要的一環。在正式向銀行提交申請之前，花時間了解一些核心術語與規則，能讓您在規劃財務時更得心應手，選擇最適合自己的方案。以下為您拆解幾個您必須認識的概念。
按揭成數 (LTV)：決定您的貸款上限
按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是決定銀行願意批出多少按揭貸款額的關鍵指標，它的意思是貸款金額佔物業價格的百分比。簡單來說，按揭成數愈高，您需要準備的首期資金就愈少。
各樓價區間的最高按揭成數（金管局指引）
根據香港金融管理局（金管局）的現行指引，銀行在審批按揭時，一般會遵循以下的按揭成數上限：
* 樓價1,500萬港元或以下：最高按揭成數為七成（70%）。
* 樓價1,500萬港元以上至1,750萬港元：最高按揭成數為六成（60%）。
* 樓價1,750萬港元以上至3,000萬港元：最高按揭成數為六成（60%），貸款上限為1,050萬港元。
* 樓價3,000萬港元以上至3,600萬港元：最高按揭成數為五成（50%）。
* 樓價3,600萬港元以上：最高按揭成數為五成（50%），貸款上限為1,800萬港元。
按揭保險計劃（MC）：申請高成數按揭的關鍵
如果想申請高於上述指引的按揭成數，就需要透過香港按證保險有限公司（HKMC）的「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）。這個計劃的作用是為銀行提供保障，讓銀行可以安心批出更高的貸款額，例如八成甚至九成按揭。當然，申請人需要為此支付按揭保險費用。
認識新舊按保計劃的分別
按揭保險計劃主要分為新、舊兩種，兩者最大的分別在於適用的樓價上限。俗稱「波叔plan」或「林鄭plan」的新按保計劃，大幅放寬了可申請高成數按揭的樓價範圍。例如，樓價1,000萬港元或以下的物業，在新計劃下最高可申請九成按揭；而舊計劃的九成按揭上限僅為400萬港元的物業。這個改動，無疑擴闊了許多買家的選擇。
影響按揭成數的常見因素（如非本地收入、現有按揭等）
除了物業價格，銀行在審批按揭成數時，還會考慮申請人的背景。如果您的主要收入並非來自香港，或者您本身已經有其他按揭貸款在身、正在為他人作擔保，甚至是以公司名義買入物業，銀行基於風險管理，通常會將您的最高按揭成數下調一成。
壓力測試：銀行的還款能力評估標準
壓力測試是銀行用來評估您還款能力的重要標準，確保您在未來利率上升時，仍然有足夠能力應付每月供款。
壓力測試的兩大關口：「供款與入息比率」(DSR) 與「假定利率上升2厘」
壓力測試包含兩個核心要求：
1. 供款與入息比率 (DSR)：在現時的按揭利率下，您所有債務的每月總供款額（包括按揭、私人貸款等），不能超過您每月總入息的50%。
2. 壓力測試：假設現時的按揭利率上升2厘後，您的每月總供款額，不能超過您每月總入息的60%。
申請人必須同時通過這兩項測試，銀行才會批出按揭。
首置人士豁免壓力測試的條件與額外保費
對於首次置業人士，現時有一個好消息。在2023年，政府宣布暫停壓力測試要求，這意味著申請人只需符合第一關，即「供款與入息比率」不超過50%的要求便可。這個措施讓部分原本因壓力測試而未能「上車」的人士，增加了成功申請按揭的機會。
罰息期 (Penalty Period)
罰息期是按揭合約中常見的條款，對您的長遠財務規劃有一定影響。
什麼是罰息期？一般為期多久？
罰息期是指在提取貸款後的指定時間內，如果您選擇提早全數清還按揭貸款，銀行將會收取一筆額外費用作為罰款。這個期限一般為兩年至三年。
罰息期內提早還款或轉按的後果
在罰息期內，如果您因為賣樓、轉按至其他銀行或有額外資金而想提早還款，便需要支付罰息。罰款的計算方式通常是按貸款額或還款額的一個百分比計算，具體條款會清晰列明在您的貸款確認信上。
按揭現金回贈 (Cash Rebate)
為了吸引客戶，銀行普遍會提供現金回贈作為申請按揭的優惠。
現金回贈高於1%需扣減貸款額的規定
根據金管局規定，如果銀行提供的現金回贈金額高於按揭貸款額的1%，超出的部分必須從總貸款額中扣除。例如，您申請500萬貸款，銀行提供1.5%回贈（即7.5萬元），超出的0.5%（即2.5萬元）便需要從貸款本金中扣減，實際批出的貸款額會是497.5萬元。
高現金回贈對首期資金的實際影響
承上例，由於實際貸款額減少了2.5萬元，這意味著您需要自行準備更多首期資金去填補這個差額。因此，在比較不同銀行的回贈優惠時，除了看回贈率高低，也要計算清楚它對您首期預算的實際影響。
按揭掛鈎存款戶口 (Mortgage-link)
Mortgage-link戶口是一個非常實用的理財工具，能有效幫助您節省利息支出。
Mortgage-link如何助您對沖利息支出？
Mortgage-link是一個高息活期存款戶口，其存款利率與您的按揭貸款利率完全相同。假設您的按揭利率是3.5%，您存放在這個戶口內的資金，便能賺取3.5%的年利率。這筆利息收入，正好可以抵銷一部分按揭貸款的利息支出，達到慳息效果。
高息存款上限及資金靈活性分析
這個戶口的高息優惠並非無限。存款上限通常是剩餘按揭貸款額的一半（例如貸款餘額400萬，高息上限便是200萬）。它的最大優點是資金靈活性極高，因為它本質是一個活期戶口，您可以隨時存入或提取資金應急，非常適合用來存放備用現金。
按揭貸款申請全流程拆解：由準備文件到成功批核
清楚理解按揭貸款是什麼意思，是置業理財的第一步。接下來，我們會一步步拆解整個按揭申請流程，由揀樓估價到成功取得貸款，助你清晰掌握每個關鍵環節。整個過程大致分為五個步驟，只要準備充足，就能順利通關。
步驟一：揀樓與初步估價
找到心儀的單位後，先別急著簽訂臨時買賣合約。在承諾買入物業前，最重要的動作就是為物業進行初步估價。
為何簽訂臨約前應向多間銀行網上估價？
銀行批出的最終按揭貸款額，是基於物業的成交價或其估價，並以較低者為準。所以，簽約前向多間銀行進行網上或電話估價，是一個非常關鍵的風險管理步驟。這可以讓你掌握市場對該單位的普遍估值，避免因估價過低而大失預算。各大銀行的網站通常都提供免費的網上估價服務，過程簡單快捷。
估價不足的潛在風險與應對策略
估價不足是置業時最常見的難題之一。舉個例，假如你打算買入一個800萬的單位，並計劃申請六成按揭（即480萬貸款）。但是，如果銀行對單位的估價只有750萬，銀行便只會以750萬為基礎計算按揭貸款成數，最終批出的按揭貸款額就是450萬（750萬 x 60%），比你預期的少了30萬。這筆差額就需要你動用額外現金去填補。
應對策略有幾個：
1. 提供成交證明：向銀行提供同一屋苑近期成交價相近的單位紀錄，嘗試爭取更理想的估價。
2. 貨比三家：不同銀行對物業的估價可能存在差異，嘗試向估價最進取的銀行提交申請。
3. 預留後備資金：最穩妥的做法是在計算首期時，預留一筆應急資金，以應對估價不足的突發情況。
步驟二：準備申請所需文件
估價心中有數後，下一步就是準備申請文件。銀行需要透過這些文件來評估你的還款能力與背景，文件是否齊全直接影響審批速度。
個人身份與入息證明文件（固定收入 vs 非固定收入）
個人身份證明：
* 香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明（例如最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單）。
入息證明：
* 固定收入人士：通常指每月有穩定薪金的受薪一族。需要準備最近三個月的糧單、最近年度的稅單（或由稅務局發出的評稅通知書），以及顯示糧款入賬的銀行戶口月結單。
* 非固定收入人士：包括佣金制僱員、自僱人士或公司老闆。銀行審查會較為嚴謹，需要的文件也更多，一般包括最近六個月的銀行戶口月結單、最近一至兩年的稅單，以及（如適用）公司的商業登記證、經審計的財務報告等，以證明收入的穩定性。
物業買賣相關文件（臨時買賣合約）
簽訂臨時買賣合約後，這份合約就是申請按揭的核心文件之一。你需要向銀行提交已簽署的臨時買賣合約副本，上面清楚列明了物業地址、成交價、成交日期等關鍵資料。
非本地收入或境外人士的特殊文件要求
如果你的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批時會更加審慎，按揭貸款成數通常會被調低一成。除了基本的身份和入息證明外，你可能還需要提供當地的稅務文件、信貸報告，以及由僱主發出的在職證明等。所有非中文或英文的文件，銀行一般會要求提供經認證的翻譯本。
步驟三：提交申請與銀行審批
文件準備齊全後，便可以正式向銀行提交按揭申請。銀行收到申請後，會展開一系列的內部審批程序。
銀行審批流程與信貸報告(TU)的重要性
銀行收到申請後，首先會查閱你的個人信貸報告（由環聯TransUnion，簡稱TU提供）。這份報告記錄了你所有的信貸歷史，包括信用卡還款紀錄、私人貸款等。一個良好的信貸評級（TU評分）是成功獲批按揭的基礎。如果評級不佳，銀行可能會要求更高的利息，甚至直接拒絕申請。因此，維持準時還款的習慣非常重要。之後，銀行會根據你提交的入息文件，計算你的供款與入息比率及進行壓力測試，評估你的還款能力。
銀行如何評估自僱或非固定收入人士的還款能力？
對於收入不穩定的人士，銀行不能單靠一兩個月的收入來評估。它們會著重觀察長期的收入趨勢。銀行通常會要求申請人提供至少六個月，甚至長達一年的收入證明，並計算其平均收入。銀行亦會仔細審視其業務的穩定性及前景，以確保申請人有持續的還款能力，從而決定最終的按揭貸款上限。
步驟四：簽訂貸款合同與法律文件
銀行初步批核你的按揭申請後，會發出一份「貸款條件信」（Offer Letter）。當你接受條款後，就需要委託律師樓處理後續的法律文件。
律師樓在按揭過程中的角色
律師樓在物業交易中扮演著中立的第三方角色，確保買賣雙方及銀行的權益都得到保障。他們會負責審查物業業權、草擬正式買賣合約及按揭契（Mortgage Deed），並處理資金交收事宜。買家需要委託一位律師代表自己，而銀行也會有自己的代表律師。
按揭貸款合同的關鍵條款
按揭契是一份非常重要的法律文件，當中詳細列明了按揭貸款的各項條款。簽署前必須仔細閱讀，特別是以下幾項：
* 按揭貸款額與按揭貸款年期：核對金額及還款期是否與申請時一致。
* 利率：清楚列明是H按還是P按，以及具體的利率計算方式和鎖息上限。
* 罰息期：一般為兩至三年，期間內提早還清貸款或轉按會被收取罰款。
步驟五：辦理抵押登記與放款
所有法律文件簽妥後，就進入最後的階段。
抵押登記的法律程序
你的律師會將已簽署的按揭契送往土地註冊處進行登記（俗稱「打釐印」）。這個程序的作用是正式將物業的法定押記權（Legal Charge）註冊在銀行名下，在法律上確立銀行作為該物業抵押權人的身份。
銀行放款及設立還款戶口
完成抵押登記後，律師樓會通知銀行。在正式成交日當天，銀行會將批出的按揭貸款額直接支付給賣方的代表律師，以完成交易。同時，銀行會為你設立一個指定的還款戶口，你需要確保戶口內有足夠資金，以便銀行在之後的還款日自動扣賬。
【互動清單】按揭申請文件及注意事項Checklist
為了讓你更有系統地準備，我們整理了一份清單。你可以逐項核對，確保萬無一失。
提供可勾選的清單，助用戶系統化地完成申請，避免常見錯誤。
第一階段：個人及物業文件
* [ ] 香港永久性居民身份證副本
* [ ] 最近三個月的住址證明（如水電費單）
* [ ] 已簽署的臨時買賣合約副本
第二階段：收入證明文件（根據你的收入類型選擇）
* 固定收入人士
* [ ] 最近三個月的糧單
* [ ] 最近三個月顯示出糧紀錄的銀行月結單
* [ ] 最新年度的稅務局評稅通知書或稅單
* [ ] （如適用）僱傭合約副本
* 非固定收入／自僱人士
* [ ] 最近六個月的個人銀行戶口月結單
* [ ] 最近一至兩年的稅務局評稅通知書
* [ ] （如適用）有效商業登記證副本
* [ ] （如適用）最近一至兩年的公司財務報告及利得稅單
第三階段：提交申請後注意事項
* [ ] 保持良好信貸紀錄，避免申請新信用卡或貸款
* [ ] 確保每月準時清還所有卡數及私人貸款
* [ ] 與銀行及律師樓保持緊密溝通，跟進審批進度
全款買樓 vs 申請按揭貸款：全面利弊分析
買樓是人生大事，而付款方式的選擇，更是影響未來幾十年財務規劃的關鍵決定。究竟應該儲足全款一筆過付款（Full Pay），還是申請按揭貸款，分期供款？這個問題沒有絕對的答案，因為兩種方式各有優劣。這就像選擇不同的路徑登山，目標都是山頂的「安樂窩」，但沿途的風景和挑戰截然不同。接下來，我們將以朋友聊天的形式，為你深入剖析兩者的利弊，助你找到最適合自己的財務路徑。
全款買樓的優點與缺點
優點：無債務壓力、交易流程簡化
選擇全款買樓，最大的好處莫過於那份「無債一身輕」的踏實感。你不需要為長達數十年的按揭貸款年期而煩惱，也不用擔心未來加息會增加供款壓力。每個月的收入可以更自由地分配於生活、儲蓄或投資，心理上會輕鬆許多。
同時，交易流程會變得非常簡單。因為你無需向銀行申請貸款，自然也省卻了準備入息證明、進行壓力測試、等待銀行審批等繁複程序。這不僅節省了時間，在與業主議價時，有時更能成為你的優勢，因為你能快速完成交易，對急於套現的賣家來說相當有吸引力。
缺點：資金鎖定、錯失投資機會
全款買樓最明顯的缺點，就是將一筆龐大的資金完全「鎖定」在一項不動產上。這意味著你的資產流動性會大大降低。假如日後有突發事件需要動用大筆現金，例如創業、醫療開支或家庭應急，你可能需要透過其他途徑高息借貸，或者要經歷一個較長的賣樓過程才能套現。
更重要的是「機會成本」。當你將所有資金投入樓市時，就等於放棄了將這筆錢用於其他潛在回報更高的地方的機會。這筆資金本可以用作投資股票、基金或開創自己的生意。簡單來說，你犧牲了資金的增值潛力，換取了零負債的安穩。
申請按揭貸款的優點與缺點
優點：財務槓桿、資金靈活性、分散風險
談到申請按揭貸款，很多人首先會問，到底按揭貸款是什麼意思？簡單來說，它是一種財務工具，讓你用較少的本金（首期），去控制一個價值更高的資產（物業）。這就是財務槓桿（Leverage）的力量。假設樓價上升，你的投資回報是基於整個物業價值計算的，回報率會遠高於你投入的首期資金。
申請按揭後，你可以保留大部分現金在手，大大增加了財務靈活性。這筆資金可以作為應急儲備金，也可以用於其他投資，達到分散風險的效果，避免將所有資產集中在房地產這個單一市場。這種策略能讓你同時捕捉樓市和其他市場的增長機會。
缺點：長期債務、總利息成本
當然，申請按揭貸款意味著你要背負一筆長期的債務。普遍的按揭貸款年期長達二、三十年，在這段漫長的時間裡，你需要準時供款，這無疑會對每月現金流造成壓力，某程度上也限制了你轉換工作或追求夢想的自由度。
另一個直接的成本就是利息。最終你需要償還的總金額，會遠高於當初的按揭貸款額。這個總利息成本，可以視為你向銀行借用資金、提早實現置業夢想所需付出的代價。在簽訂貸款合約前，必須仔細計算整個還款期的總支出，確保自己能夠負擔。
按揭貸款常見問題 (FAQ)
Q1. 首次置業人士申請按揭有何特別優勢？
首次置業人士在申請按揭貸款時，確實享有更具彈性的安排，這主要是為了協助他們更容易達成置業目標。最大的優勢是能夠透過按揭保險計劃，申請更高的按揭貸款成數。例如，樓價1,000萬港元以下的物業，最高可承造九成按揭，這大大減輕了首期資金的壓力。另外一個關鍵優勢，是他們可以選擇支付額外保費，以豁免銀行的壓力測試。這項安排讓一些入息僅僅未能通過壓力測試的申請人，也能成功獲批按揭。總括而言，這些措施直接影響最終的按揭貸款額和按揭貸款上限，讓首置人士的上車門檻顯著降低。
Q2. 我的信貸評級(TU)不佳，仍可申請按揭嗎？
信貸評級（TU）是銀行審批按揭申請時一項非常重要的參考指標。如果評級不佳，例如屬於H級或以下，銀行會視申請人為高風險客戶，申請過程將會遇到較大困難。雖然申請不一定會被完全拒絕，但是銀行很可能會提供較差的條款。這些條款可能包括調高按揭利率，或者降低最終的按揭貸款額和縮短按揭貸款年期。在某些情況下，銀行甚至會直接拒絕申請。因此，建議在正式申請按揭前，先花時間查閱並改善自己的信貸記錄，例如清還所有卡數或私人貸款，確保TU評級處於良好水平，這樣才能爭取到最理想的按揭條件。
Q3. 聯名持有物業對日後再申請按揭有何影響？
聯名持有物業的主要影響，是所有聯名業主都會被視為已持有物業，並且共同承擔該按揭負債。這意味著他們將會失去「首次置業」的身份。當任何一位聯名業主日後想再購買另一物業並申請按揭時，將會受到更嚴格的監管要求。例如，可申請的按揭貸款成數上限會降低，而「供款與入息比率」及壓力測試的要求也會更加嚴謹，直接影響其借貸能力。所以，在決定是否聯名置業前，需要仔細考慮這對各人未來置業計劃的長遠影響，這是一個非常重要的財務規劃決定。
Q4. 承造高成數按揭的物業可以出租嗎？
答案是不可以的。透過按揭保險計劃承造的高成數按揭貸款，其中一個最核心的條款就是物業必須用作「自住」用途。這清楚列明在按揭貸款意思的文件之中。如果將物業出租，便違反了與銀行及按揭保險公司的協議。一旦被發現，銀行有權要求借款人立即全數清還按揭貸款（俗稱call loan），甚至可能因作出虛假聲明而引致法律責任，後果相當嚴重。如果想合法地將物業出租，業主需要先償還部分貸款，將按揭貸款額降低至金管局規定的出租物業按揭成數上限（通常為五成或以下），然後再向銀行申請解除按揭保險，之後才可以將單位放租。
Q5. 提早還清部分或全部按揭貸款有何注意事項？
提早償還按揭貸款，首先要注意的是「罰息期」。大部分銀行批出的按揭貸款，都會設有為期兩至三年的罰息期。在這段期間內，如果選擇提早償還部分或全部貸款，銀行便會收取一筆手續費或罰款。罰款的計算方式通常是按原有按揭貸款額或提早償還金額的一個百分比計算，具體條款在不同銀行之間會有差異。這項規定同樣適用於轉按至其他銀行。因此，在決定提早還款前，務必先查閱自己簽署的按揭貸款確認信，清楚了解罰息期的年期和罰款細則，避免產生非預期的開支。