房屋署近年持續收緊公屋「富戶政策」，令不少家庭憂慮資產或入息超逾上限而被迫遷。為保公屋戶籍，坊間流傳各種「資產轉移」方法，但當中暗藏三大法律陷阱，一旦誤墮法網，不但可能面臨刑事檢控，辛苦建立的家園亦可能被收回。本終極指南將為你徹底拆解這些犯法誤區，並詳細剖析房屋署唯一認可的合法出路——「戶主轉名」的申請條件、程序及審查細節，助你掌握正確的資產申報攻略，合法規避風險，安居樂業。
理解公屋富戶政策：為何要了解資產轉移與申報
想尋找合法的公屋資產轉移方法，第一步就是要徹底理解公屋的富戶政策。這項政策不只關乎租金加減，也直接影響你和家人的居住權。當家庭的經濟狀況有變時，了解公屋資產申報的每一個細節，才能作出最合適的規劃。不論你是剛入住還是已居住多年的租戶，掌握最新的政策動向，都是保障自己權益的基礎。
富戶政策核心：確保公共房屋資源公平分配
公屋富戶政策的核心目的很簡單，就是確保珍貴的公共房屋資源，可以公平地分配給最有需要的家庭。這個政策是一個恆常的審查機制，用來識別那些經濟狀況已經大幅改善，有能力在私人市場解決住屋問題的住戶，從而讓公屋單位可以流轉給輪候冊上更有急切需要的人士。
兩大遷出界線：入息及資產超額的具體定義
根據房屋署的規定，公屋住戶如果觸及以下任何一條界線，就需要遷出現居的公屋單位：
1. 家庭每月總入息，超出當時公屋入息限額的5倍。
2. 家庭總資產淨值，超出當時公屋入息限額的100倍。
只要其中一項超標，住戶便不再符合居住資格。同時，若家庭成員在香港擁有任何住宅物業，也必須遷出。
最新政策收緊詳情及對公屋住戶的影響
自2023年10月起，富戶政策全面收緊。以往住滿十年才須首次申報，現在所有在新租約生效或獲批「批出新租約」政策下的住戶，不論居住年期，均須每兩年申報一次。這個改動意味著房屋署會更頻密地審視住戶的財政狀況，也增加了瞞報資產被發現的風險。對於考慮進行資產轉移的家庭，這項新規定無疑是一個重要的警號。
公屋資產上限2025：最新入息及資產限額一覽表
房屋署每年都會調整公屋的入息及資產限額。我們為你整理了最新的數據（2023/24年度），讓你對公屋資產上限有一個清晰的概念。
1人至10人家庭每月總入息上限
- 1人: $12,940
- 2人: $19,550
- 3人: $24,410
- 4人: $30,950
- 5人: $37,180
- 6人: $42,730
- 7人: $47,500
- 8人: $53,130
- 9人: $58,630
- 10人或以上: $63,990
1人至10人家庭總資產淨值上限
- 1人: $278,000
- 2人: $376,000
- 3人: $490,000
- 4人: $573,000
- 5人: $636,000
- 6人: $688,000
- 7人: $735,000
- 8人: $769,000
- 9人: $851,000
- 10人或以上: $917,000
長者住戶的特別安排：資產淨值限額放寬條件
政策對長者住戶有特別的安排。如果家庭中所有成員都年滿60歲或以上，那麼家庭的總資產淨值上限，可以放寬至上列限額的兩倍。這個安排體現了對退休長者的照顧。
公屋資產申報清單：哪些項目需要計算在內？
進行公屋資產申報時，你需要計算的項目比想像中要多。房屋署的定義相當廣泛，任何形式的收入和資產都需要如實申報，讓我們逐一拆解。
須申報的入息項目：薪金、自僱收入、投資收益、退休金等
入息項目包括但不限於：受僱工作的薪金、佣金、花紅、雙糧、津貼，還有自僱或經營業務的收入、從各類投資獲得的股息或利息、按月收取的退休金，以及非同住親友的資助等。
強積金（MPF）的處理：法定供款部分可獲扣除
關於強積金，在計算家庭總入息時，只有僱員為強制性供款所支付的部分可以獲得扣除。任何自願性供款的部分，都不能在入息中扣除，需要計算在內。
須計算的資產項目：存款、股票、基金、車輛、物業及土地等
資產的計算範圍非常廣闊，包括：本地及海外的銀行存款（活期和定期）、現金、股票、基金、債券、保險的現金價值、車輛的市值、的士或小巴牌照、商業或工業用途的物業及土地等。即使是銀行轉錢給屋企人，如果並非純粹的饋贈，也可能在審查時被查詢。
可扣除的資產項目：一筆過賠償金、特定保險賠償等
在某些特殊情況下，部分資產可以在計算總資產淨值時獲得扣除。這些項目主要是一次性的款項，例如因工傷或交通意外導致喪失工作能力而獲得的一筆過賠償金，或因家人離世而收取的一筆過保險賠償金等。
豁免審查條件：哪些住戶無須進行資產申報？
並非所有住戶都需要定期填寫富戶政策下的資產申報表。如果你們的家庭屬於以下幾種情況，就有機會獲得豁免。
全長者家庭（所有成員年滿60歲）
如上文提及，若家中所有成員均年滿60歲或以上，便無須在富戶政策下進行入息及資產申報。
正領取綜合社會保障援助（綜援）的家庭
如果家庭中所有成員都在領取綜合社會保障援助金（綜援），同樣可以豁免申報。
家庭成員合資格領取傷殘津貼
若所有家庭成員均合資格申領或正在領取由社會福利署發放的傷殘津貼，也可以獲得豁免。
持合租租約的住戶
持有合租租約，即與其他家庭共用一個公屋單位的住戶，同樣無須在富戶政策下進行申報。
唯一官方認可途徑：公屋戶主轉名全攻略
講到公屋資產轉移方法，很多人首先會想到各種財務技巧，但實際上，唯一獲官方認可的合法途徑，就是「公屋戶主轉名」。這個方法並非資產轉移的捷徑，而是因應家庭狀況出現根本性變化時的一項正式安排。想透過這個方法將公屋單位承傳給子女或其他家人，必須符合房屋署的嚴格規定，並通過入息及資產審查。
申請公屋戶主轉名的認可條件
要成功申請公屋戶主轉名，並不是一件隨時可以辦理的事。房屋署只會在兩種特定的情況下，才會受理相關申請。這兩種情況都意味著原戶主將永久地、並且有合理解釋地不再於該單位居住。
情況一：原戶主離世的轉名安排
最常見的情況，是原來的公屋戶主過身。當戶主離世後，單位內的其他認可家庭成員，可以申請成為新的戶主。這種情況下，處理公屋戶主過身資產和租約繼承的程序相對直接，但新的戶主申請人仍然需要符合相關的資格，包括接受入息和資產審查。
情況二：原戶主因特定原因遷出單位
另一種情況是原戶主仍然在生，但有充份而且獲房屋署接納的理由，需要永久遷出公屋單位。這些理由並非個人意願或家庭內部協商就可以成立，而是需要有實質的證明文件，證實戶主確實有遷出的必要。
房屋署接納的戶主遷出理由詳解
房屋署對於戶主遷出的理由有清晰的指引，並非所有原因都會被接納。以下是幾個房屋署普遍會接納的遷出理由，每一個都對應著戶主生活狀況的重大改變。
因年邁或健康問題需受照顧
如果戶主因為年紀老邁，或者身體出現嚴重健康問題，導致無法獨自生活，需要到安老院或子女家中接受長期照顧，這便是一個有力的遷出理由。申請時，通常需要提供醫生證明或安老院的入住文件，以證明其遷出的必要性。
移民海外或返回內地養老
戶主決定永久離開香港，例如移民到海外，或者參加政府的「廣東計劃」、「福建計劃」等返回內地安享晚年，也是一個可獲接納的理由。因為戶主已不再視香港為常住地，自然需要交還公屋單位，這時就可以申請將戶主轉給其他合資格的家庭成員。
成功置業（包括資助房屋）並交還公屋
當戶主或其家庭成員成功購買私人樓宇或資助出售房屋（例如居屋），並按規定需要交還公屋單位時，亦可以申請戶主轉名。例如，戶主與其中一名子女一同購買居屋，那麼戶主轉名的申請就可以讓另一名仍在單位居住的子女繼承租約，前提是該子女必須符合公屋的申請資格。
深入探討：為何「子女結婚遷出」等理由不獲接納
一個常見的誤解是，以為子女結婚搬走後，戶主就可以將單位轉名給另一個子女。這個理由通常不獲接納。房屋署的政策原意是為戶主提供居所，只要戶主本人仍然在單位居住，他對單位的需要就依然存在。子女結婚遷出是其個人選擇，並未改變戶主本身的居住需求。因此，這類涉及家庭成員之間調動的理由，一般不會被視為戶主「必須」遷出的原因。
公屋戶主轉名申請三步曲：由準備文件到成功審批
整個申請流程可以簡單歸納為三個步驟，每一步都需要細心準備，確保資料齊全，才能順利完成審批。
第一步：填寫所需表格（HD465及HD1022C）
首先，申請人需要填寫兩份關鍵表格。第一份是「轉換戶主申請書 (HD465)」，用作正式提出轉名申請。第二份是「入息及資產申報表 (HD1022C)」，供新的戶主申請人申報其最新的財務狀況。這些表格可以在房屋署網站下載，或親身到所屬的屋邨辦事處索取。
第二步：準備相關證明文件（如死亡證、遷出證明等）
根據申請轉名的原因，你需要遞交相應的證明文件。如果是因為戶主離世，就需要提交死亡證副本。如果是因為戶主遷出，就需要提供上文提及的各種證明，例如移民簽證、安老院入住證明、樓宇買賣合約等，以證明戶主遷出的真實性。
第三步：遞交申請及接受入息與資產審查
將填妥的表格和所有證明文件，一併交回所屬的屋邨辦事處。遞交申請後，房屋署會對新的戶主申請人進行全面的入息與資產審查，標準與首次申請公屋完全一樣。新戶主必須符合當時的公屋資產上限及入息限額，才能獲批成為新戶主。這一步是防止公屋資源落入不合資格人士手中的重要關卡。
轉名審查的豁免資格：誰可免除入息及資產審查？
在公屋戶主轉名的申請中，並非所有人都需要經過嚴格的入息及資產審查。在特定情況下，新戶主申請人可以獲得豁免。
前戶主的在生配偶
最常見的豁免情況，是申請人為前戶主的在生配偶。如果原戶主離世或遷出，其配偶（即戶籍內的妻子或丈夫）申請成為新戶主，通常可以豁免入息及資產審查，順利繼承租約。
經「天倫樂優先配屋計劃」加入的指定成員
如果戶籍內的成年子女是透過「天倫樂優先配屋計劃」加入戶籍，以照顧年長父母，當父母（原戶主）離世或遷出後，該名子女在申請轉為戶主時，亦有機會獲得審查豁免。這項安排旨在鼓勵年輕一代與長者同住，履行照顧責任。
公屋資產轉移的法律風險：切勿以身試法
面對公屋富戶政策，不少人會研究各種公屋資產轉移方法，希望能夠順利過關。但是，這些看似聰明的財技，很多時候都遊走在法律邊緣，甚至直接觸犯法例。在計劃任何資產調動前，我們必須先清楚了解潛在的法律風險，因為一時的便宜，最終可能換來更沉重的代價。
誤區一：將資產轉移給家人便可過關？
一個很常見的想法，是將資產轉移給子女或其他家人，例如透過銀行轉錢給屋企人，以為這樣就能降低自己名下的資產淨值。這種看似天衣無縫的公屋資產轉移方法，其實隱藏著極大風險。
房屋署的審查權力：可調查不尋常的大額資產變動
房屋署在審查公屋資產申報時，並非只看申報當日的結餘。他們有權力審視住戶過去的財務紀錄，如果發現有不尋常、時間點過於巧合的大額資產變動，例如在申報前夕突然將大筆款項轉走，署方絕對有理由懷疑其意圖，並會展開深入調查。
法律風險：或被視為故意隱瞞，觸犯《房屋條例》
如果這種公屋資產轉移子女的行為被證實是為了逃避富戶政策，便極有可能被視為故意作出虛假陳述，也就是俗稱的瞞報資產。這種行為直接觸犯了《房屋條例》，屬於刑事罪行。所以，以為簡單轉帳就能解決問題，其實是將自己和家人置於犯法的險境之中。
誤區二：濫用「定期暫准居住證」暫住期轉移資產？
對於超出資產上限的住戶，房屋署可能會批出「定期暫准居住證」，給予一段時間搬遷。過去有意見指出，有住戶利用這段時間迅速進行資產轉移，然後再嘗試重新申請資格，意圖鑽空子。
政策漏洞的現況與收緊趨勢
政府及房屋署已經意識到這個問題，近年社會上要求收緊相關政策的聲音越來越大。踏入2025年，可以預見相關的審查只會越來越嚴格，以往可能存在的灰色地帶正在被堵塞。依賴舊有的漏洞去規劃，是非常不智的做法。
風險分析：利用此漏洞將面臨更嚴格的後續審查
即使住戶成功利用暫住期轉移了資產，其個案也極有可能被標記為高風險。房屋署在未來的審查中，會對這類個案進行更頻密、更深入的跟進。一旦被發現有任何不妥，後果將會更加嚴重。
誤區三：隱瞞內地或海外資產能逃避審查？
有人認為，將資產存放在香港境外，例如內地或海外的銀行戶口、物業或投資，房屋署便難以追查。這個想法在現今的資訊環境下，已經變得非常危險。
境外資產審查的困難與舉報機制的威力
雖然跨境調查確實存在一定困難，但是房屋署設有非常有效的舉報機制。任何知情人士，例如親友、鄰居，都可以作出舉報。而且，隨著各地金融信息交換機制的日益完善，刻意隱藏的境外資產並非絕對安全。
嚴重後果：一旦證實，個案將轉交執法部門跟進
千萬不要低估舉報的殺傷力。房屋署一旦接獲舉報並找到初步證據，便會嚴肅處理。如果個案涉及刑事成份，例如提供虛假資料，署方會毫不猶豫地將個案轉交警方或其他執法部門跟進，屆時就不再是簡單的租務問題。
瞞報資產的嚴重後果：刑事責任與行政處分
瞞報資產的後果絕對不只是補交租金那麼簡單，而是包括刑事、行政及財務三方面的嚴厲處分。
刑事責任：最高可判罰款及監禁
根據《房屋條例》，任何人在申報表上明知而作出虛假陳述，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判罰款港幣五萬元及監禁六個月。
行政處分：終止租約，五年內不得再申請公屋
除了刑事責任，房屋署亦會採取嚴厲的行政處分。最直接的後果就是終止租約，收回公屋單位。而且，該住戶及所有涉事的家庭成員，在租約被終止後的五年內，將不得再申請公共房屋。
財務損失：被追討少付的租金差額
在法律和行政處分之外，還有財務上的損失。房屋署會向住戶追討因為瞞報資產而少付的租金，連同利息一併計算。這筆款項可以是一筆不小的數目，為整個家庭帶來沉重的經濟負擔。
公屋除名的後續影響：「寬敞戶政策」全解説
當家庭成員因公屋除名而遷出，除了要處理公屋除名資產的申報問題，還有一個經常被忽略的後續影響，就是可能觸發房屋署的「寬敞戶政策」。這項政策與公屋富戶政策環環相扣，是規劃公屋資產轉移方法時，必須納入考慮的一環，以免家庭成員減少後，反而要面臨調遷的狀況。
我的單位會變成「寬敞戶」嗎？
家庭成員數目減少後，單位不一定會即時被界定為「寬敞戶」。關鍵在於剩餘住戶的人均居住面積，是否超出了房屋署所訂立的標準。
「寬敞戶」的定義：人均居住面積超出標準
根據房屋署的指引，「寬敞戶」的定義十分清晰，就是當一個家庭的人均室內樓面面積，超過了既定的最高標準。這個政策的目的是為了更有效地運用珍貴的公共房屋資源。
各家庭人數的「寬敞戶」及「優先處理寬敞戶」面積標準
房屋署將寬敞戶分為兩個級別，分別是「寬敞戶」和情況更嚴重的「優先處理寬敞戶」。兩者的面積標準及處理方式都有不同，大家可以參考以下標準，看看自己的單位是否屬於其中之一：
- 1人家庭：「寬敞戶」面積 > 25平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 30平方米
- 2人家庭：「寬敞戶」面積 > 35平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 42平方米
- 3人家庭：「寬敞戶」面積 > 44平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 53平方米
- 4人家庭：「寬敞戶」面積 > 56平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 67平方米
- 5人家庭：「寬敞戶」面積 > 62平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 74平方米
- 6人家庭：「寬敞戶」面積 > 71平方米；「優先處理寬敞戶」面積 > 85平方米
「寬敞戶」與「優先處理寬敞戶」的處理方式有何不同？
被界定為這兩類住戶後，房屋署的處理手法有顯著分別。這直接影響到住戶是否有搬遷的迫切性。
非優先處理寬敞戶：可選擇調遷，無搬遷期限
如果你的單位屬於「寬敞戶」，但未達到「優先處理」的級別，處理方式會相對寬鬆。房屋署會將你列入調遷名單，但你可以自由選擇是否接受調遷，並沒有硬性的搬遷期限。你可以等待心儀的單位出現才作決定。
優先處理寬敞戶：最多三次房屋編配，拒絕或會被終止租約
相反，如果單位被界定為「優先處理寬敞戶」，情況就變得嚴峻得多。房屋署會主動提供最多三次的房屋編配機會，讓你遷往面積較合適的單位。需要特別注意的是，如果三次編配都被拒絕，而又沒有房屋署接納的合理解釋，你的公屋租約就有機會被終止。
寬敞戶的搬遷津貼及相關安排
為了協助住戶順利搬遷，房屋署會為所有類別的寬敞戶提供一次性的搬遷津貼，以資助搬遷開支。此外，調遷的住戶亦有機會獲派新落成的公屋單位，居住環境或會得到改善。
公屋資產轉移與申報常見問題 (FAQ)
關於公屋資產轉移方法與申報細節，許多住戶都存有不少疑問。面對日漸收緊的富戶政策，清晰理解各項資產的計算方式，是每個公屋家庭的必修課。以下我們將解答幾個最常見的問題，助你掌握公屋資產申報的關鍵。
強積金（MPF）和保險的現金價值是否計算為資產？
這是一個非常普遍的疑問。首先，關於強積金（MPF），根據房屋署的指引，在計算資產淨值時，戶主及家庭成員的強制性供款部分的累算權益，是可以獲豁免計算的。但是，自願性供款的部分就需要計算在資產總值之內。簡單來說，法定要求你供款的部分暫時不用計，但自己額外加碼投資的部分就要申報。
至於保險，並非所有保單都需要計算。關鍵在於保單是否具有「現金價值」。如果你的保單是儲蓄或投資相連保險，可以隨時提取一筆款項或退保時能取回一筆現金，這筆「現金價值」或「退保價值」就需要視為資產申報。相反，純粹的醫療、危疾或意外等人壽保險，由於沒有現金價值，所以無須計算在內。
我繼承了父母物業的部分業權，應如何申報？
處理公屋戶主過身資產時，這是一個必須謹慎處理的情況。根據現行政策，公屋住戶及其家庭成員，不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的業權。即使你繼承的只是物業的極小部分業權，例如十分之一，法例上你已經被視為業主。
因此，你必須如實向房屋署申報。一旦證實戶籍內有任何成員持有住宅物業業權，不論其入息或資產水平如何，該租戶都必須遷離公屋單位。這是富戶政策中的一條硬性規定，沒有任何酌情空間。
自僱人士（如的士司機）的車輛會否被計算為資產？
會的。不論是自用私家車還是用作謀生的商用車輛，都需要計算為資產。房屋署會根據車輛的類型、年份等因素來評估其市值。
對於的士司機而言，除了車輛本身的價值，如果連同的士牌照一併持有，該牌照的市值也必須計算在資產總值內。由於的士牌照價值不菲，這點是自僱司機在進行公屋資產申報時需要特別留意的地方。
除了戶主轉名，還有其他合法的公屋資產處理方法嗎？
當家庭資產超出公屋資產上限時，除了研究公屋戶主轉名給合資格成員的可行性，最直接和合法的處理方法就是規劃置業。住戶可以考慮在私人市場購買物業，或申請購買資助出售房屋（例如居屋），並在成功置業後交還公屋單位。
必須強調，任何意圖在資產申報前，透過非常規的大額轉帳（例如銀行轉錢俾屋企人）等方式進行公屋資產轉移，藉此降低名下資產淨值的做法，都存在極大風險。房屋署有權審查可疑的資產變動，若被證實是為了逃避富戶政策而故意瞞報資產，即屬公屋資產轉移犯法行為，可能面臨刑事檢控及收回單位。
「公屋世襲」已成絕響？新政策對家庭成員有何影響？
社會上常說的「公屋世襲」，其實是指租約的繼承安排。現時政策下，當戶主離世或遷出後，戶籍內的家庭成員並非必然可以自動繼承租約。
根據房屋署的「批出新租約政策」，前戶主的在生配偶通常可以獲豁免入息及資產審查，直接繼承租約。但是，對於其他家庭成員（例如成年子女），則必須接受全面的入息及資產審查，完全符合當時的公屋申請資格，包括不能超出公屋資產上限，方可獲批新租約。因此，對於資產或入息較高的子女而言，想透過這種方式完成公屋資產轉移或繼承單位，已變得非常困難。政策的原意是確保公共資源能流向真正有需要的人。