手上持有未補地價的居屋單位，想放租幫補收入，但又聽聞私下出租屬違法行為，隨時會被「釘契」甚至惹上官非？事實上，私自將未補地價的資助房屋出租，後果相當嚴重。然而，這是否代表完全沒有合法出租的途徑？答案是有的，但途徑只有一個。本文將為您深入剖析私下放租的4大法律風險與嚴重後果，並詳細拆解現時唯一合法的「暫租住屋」過渡性房屋計劃，從申請資格、利弊分析，到圖文並茂的5大申請步驟、所需文件清單及常見問題，一文為您清晰導航，助您循合法途徑安心將單位出租。
私下出租未補地價居屋？先了解法律風險與嚴重後果
「未補地價居屋可否出租」這個問題，是很多居屋業主都關心的話題。面對市場上似乎相當吸引的未補地價居屋出租租金，不少人或會考慮將單位放租，以增加額外收入。但在踏出這一步前，了解清楚相關的法律規定至關重要。私下將未補地價出租居屋，並非只是簡單的違規操作，而是會觸犯法例的行為，其後果可能遠超想像。讓我們一起深入探討當中的法律風險，釐清一些普遍存在的誤解。
釐清法律誤解：為何私下出租屬違法行為
很多人可能不明白，為何自己出錢買的物業不能自由出租。要解答「未補地價居屋可以出租嗎」這個疑問，關鍵在於理解兩大核心概念：法律條文的限制，以及資助房屋的業權本質。
《房屋條例》下的轉讓限制
首先，香港的《房屋條例》對資助出售房屋設有明確的轉讓限制。條例規定，在指定的限制期內（例如首次轉讓契據日期起的首五年，而新居屋計劃的限制年期更長），業主除非已向政府繳付補地價，否則不得出售、出租、按揭、轉讓或以任何形式處置該單位。條文中的「任何形式處置」已清晰涵蓋了出租行為，因此，私下出租是直接違反了法例。
H44: 未補地價資助房屋的業權本質
其次，我們需要理解未補地價資助房屋的業權本質。業主當年購入單位時所支付的樓價，是已扣除地價的折扣價。這份折扣實際上是政府提供的房屋福利。因此，業主並未擁有該物業的百分百完整業權，政府（即香港房屋委員會或香港房屋協會）仍是單位的其中一位權益持有人。在未繳付補地價以買斷政府的權益之前，業主並無單方面將物業用作牟利（例如出租）的權利。
違法出租的四大潛在後果
如果明知故犯，選擇以身試法，究竟會面臨多嚴重的後果？以下整理了四大潛在後果，每一項都足以構成嚴重的打擊。
刑事責任：最高罰款與監禁
最直接的後果是刑事檢控。根據《房屋條例》，任何人士違反相關的居住或轉讓限制，即屬刑事罪行。一經法庭定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。值得注意的是，這項懲罰不只針對業主，協助或促成交易的租客及地產代理，同樣有機會被檢控。
民事後果：租約無效與法律保障缺失
從民事法律的角度來看，由於出租行為本身屬違法，業主與租客之間簽訂的任何租賃合約都會被視為無效。這意味著，整份租約不受《業主與租客（綜合）條例》的保障。對業主而言，若租客欠租或損壞單位，將無法透過法律途徑追討損失。對租客來說，不但沒有租住權保障，業主可隨時要求其遷出，已支付的按金和上期租金亦可能血本無歸。
行政處分：房委會/房協有權收回單位
除了刑事和民事後果，房委會及房協亦有權採取嚴厲的行政處分。一旦證實單位被違法出租，房委會或房協可立即要求業主終止租約，並且有權強制業主繳付當時市值的補地價。在最嚴重的情況下，房委會或房協甚至可行使其法定權力，以原價或評估市值回購該單位，令業主失去物業。
財務損失：被追討補地價及相關費用
最後，也是最實際的財務損失。違規業主除了要面對巨額罰款外，更會被追討一筆按當時市值計算的補地價。這筆金額隨樓市升值，可能高達數百萬港元。此外，房委會或房協在調查及處理違規個案時所產生的行政費及法律開支，亦可能一併向違規業主追討。所有費用加起來，總損失極可能遠遠超過幾年租金的總收入。
「暫租住屋」過渡性房屋計劃：未補地價居屋/租置屋唯一合法出租途徑
討論到未補地價居屋可否出租，答案其實很清晰，私下放租是違法的。不過，政府提供了一個正式的未補地價居屋出租計劃，名為「暫租住屋」過渡性房屋計劃，讓合資格的業主可以安心將單位合法租出。這個計劃是目前唯一讓未補地價資助房屋，包括居屋及租者置其屋計劃（租置屋）單位，可以合法地在市場上出租的途徑。
計劃背景與目的
計劃的政策目標
這個計劃的政策目標相當明確，就是希望善用現有的房屋資源，創造一個三贏局面。首先，它為一些因特殊情況，例如需要照顧長者而暫時遷出單位的業主，提供一個合法賺取租金收入的機會。其次，它能為正在輪候公共租住房屋（公屋）的家庭，提供一個租金較相宜、居住環境較理想的臨時居所。最後，對整個社會而言，這個未補地價出租居屋的安排，能有效盤活閒置的資助房屋單位，紓緩過渡性房屋的緊張需求。
計劃主導機構：房協與房委會的角色
「暫租住屋」計劃主要由香港房屋協會（房協）負責推行及管理。房協的角色就像一個中央平台，負責處理業主與租客的資格申請、發出「業主證書」和「租客證書」，以及提供一個資訊共享平台讓雙方進行配對。不過，如果出租的單位屬於香港房屋委員會（房委會）的居屋或租置屋，房委會也會參與其中。租客在與房委會轄下單位的業主簽約前，必須先向房委會申請一份「提名證書」，整個流程需要兩個機構互相配合。
業主與租客參與計劃的利弊分析
業主好處：合法收租、單位獲打理
對業主來說，參與計劃最大的好處就是一切都合法合規。業主可以光明正大地收取租金，不用擔心會被檢控或被收回單位。另外，租客都是經過資格審查的公屋輪候人士，有明確的居住需要，通常會比較愛惜單位。有人居住，單位自然會得到基本的打理及保養，比起長期空置，能更好地維持單位的狀況。
業主壞處：租金回報或較低、租約彈性限制
業主需要留意，參與計劃的未補地價居屋出租租金，通常會比公開市場的市值租金為低，因為計劃的目的是協助基層家庭。所以，如果業主追求最高的租金回報，這個計劃未必是首選。此外，租約條款有一定限制，例如租期固定為兩年，業主在首年「死約」期內不能單方面終止租約，在彈性上會有所限制。
租客好處：租金相宜、居住質素較佳
對合資格的租客來說，計劃的吸引力顯而易見。他們能以一個較實惠的租金，租到一個居住環境和質素遠比「劏房」等不適切居所為佳的單位。這些居屋單位間隔實用，管理質素有保證，為輪候公屋的家庭提供了一個相對穩定及舒適的暫住空間，有助改善生活質素。
租客壞處：盤源有限、須符合輪候資格
租客方面最主要的挑戰是供應問題。願意參與計劃的業主始終是少數，所以市場上的盤源非常有限，競爭相當激烈。另一個限制是申請資格十分嚴格，申請人必須是已輪候公屋至少三年的一般申請家庭，或輪候至少六年的非長者一人申請者。這意味著並非所有需要住屋援助的人士都能夠受惠於此計劃。
參與計劃資格速查：業主與租客條件一覽
想知道未補地價居屋可否出租，關鍵在於是否透過「暫租住屋」這個唯一的未補地價居屋出租計劃。要參與其中，業主與租客雙方都必須符合特定的資格。以下為你清晰整理一份資格清單，讓你快速檢視自己是否符合入場門檻。
業主資格清單
作為業主，想將手上未補地價的單位合法出租，需要滿足物業、單位狀況以及個人身份上的三重規定。
物業要求：樓齡與業權
你的物業首先要符合業權及年期規定。業主必須持有該單位的全部業權，或以「長命契」形式與名列於同一份申請表上的家庭成員共同持有。此外，由首次轉讓契據日期起計，業主擁有該單位業權必須已達十年或以上。
單位要求：間隔與狀況
單位本身亦有基本要求。單位內部必須設有獨立的洗手間、浴室及廚房設施，同時亦不能有任何違反《建築物條例》的僭建物。假如業主打算將單位內個別睡房分租給多於一個租客家庭，該單位便必須擁有最少兩個睡房。
業主身份要求
業主本人必須是香港房屋協會「資助出售房屋計劃」第二市場的合資格業主。在提交申請時，需要提供有效的身份及業權證明文件，以核實資格。
租客資格清單
這個計劃的目標租客群體非常明確，主要是為正在輪候公屋的家庭提供一個過渡性的居住選擇。
申請資格：公屋輪候狀況
申請人最重要的資格，是必須為正在輪候公共租住房屋（公屋）的申請者，並且其公屋申請已獲登記達三年或以上。同時，申請人的公屋申請在遞交「租客證書」申請時必須仍然有效。
家庭狀況：成員人數須與公屋申請書相符
申請入住單位的家庭成員，其人數及資料必須與公屋申請書上的記錄完全相符。假若家庭成員狀況有任何變動，例如有嬰兒出生，租客有責任先向房屋署更新其公屋申請資料。
身份及資產限制：居留權與物業持有狀況
最後，申請人及其名列於公屋申請書上的所有家庭成員，均須擁有香港居留權。更重要的是，他們在香港境內均不得持有任何住宅物業，這項規定與申請公屋的基本資產限制看齊。
合法出租申請流程全攻略：五大步驟圖解
談到未補地價居屋可否出租這個問題，答案是肯定的，但前提是必須通過「暫租住屋」這個未補地價居屋出租計劃。整個申請流程其實相當清晰，只要跟著以下五大步驟，就能順利完成，將手上的資助房屋合法地租出去。
第一步：業主申請「業主證書」
申請文件、費用及流程
業主首先要向香港房屋協會（房協）申請「業主證書」，這張證書是參加計劃的入場券，證明你的單位符合資格。申請時需要準備身份證明文件、樓契等業權證明文件，並填妥申請表格。申請費用為港幣200元，可以親身遞交或郵寄至房協申請組。房協審批後，就會發出證書。
第二步：租客申請「租客證書」
申請文件、費用及注意事項
另一方面，合資格的租客同樣需要向房協申請一張「租客證書」。申請人必須是已輪候公屋至少三年的家庭或長者一人申請者。申請時需要提交所有家庭成員的身份證明文件及公屋申請編號等文件，費用為港幣100元。需要特別注意的是，所有年滿18歲的家庭成員都必須親身到房協辦事處辦理手續及會面，不能由他人代辦。
第三步：業主與租客進行配對
官方平台 vs. 物業代理：如何尋找合適對象
取得證書後，下一步就是尋找合適的租客或單位。房協並不會代為配對，業主與租客有兩個主要途徑。第一是使用房協設立的免費「業主及租戶資訊共享平台」，只有持證書人士才能登入使用。第二是委託持有牌照的地產代理協助，當然這會涉及佣金費用。
配對及睇樓注意事項
在睇樓時，建議雙方都帶備證書副本以作核實，增加互信。租客應仔細檢查單位的間隔、狀況及附帶的家電是否合用。業主亦可藉此機會了解租客的家庭狀況，確保符合入住人數規定。良好的溝通是建立穩定租賃關係的第一步。
第四步：租客申請「提名證書」
申請「提名證書」的目的與步驟
找到心儀單位後，如果該單位屬於香港房屋委員會（房委會）轄下的居屋或租置屋，租客還需要辦理一個關鍵手續，就是向房委會申請「提名證書」。這份文件是房委會的最終許可，確認租客符合資格租用其轄下的資助房屋。租客需要帶同自己的「租客證書」副本及業主提供的「業主證書」副本，向房委會的置業資助貸款小組遞交申請。
遞交申請所需文件
申請「提名證書」的文件相對簡單，主要就是三樣東西：填妥的申請表格、租客自己的「租客證書」副本，以及準業主提供的「業主證書」副本。房委會審批完成後，便會發出「提名證書」，之後才可以簽訂正式租約。
第五步：簽署標準租約及辦理後續手續
「標準租約」重點條款解讀
所有文件齊備後，就可以簽署租約了。雙方必須使用房協提供的「標準租約」，不能使用坊間自行購買的版本。這份標準租約的租期固定為兩年，當中列明了雙方的權利與責任，例如租客若獲派公屋，只需給予指定通知期便可提早解約，無需賠償。
簽約後必辦手續（遞交CR109、打釐印）
簽約只是開始，之後還有幾項手續必須完成才算合法。首先，租約需要送交稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」），印花稅由業主和租客平均分擔。其次，業主必須在簽約後一個月內，向差餉物業估價署遞交一份《新租出或重訂協議通知書》（表格CR109）。最後，雙方亦需在指定時間內，將已簽署的租約副本交回房協備案。
未補地價居屋出租常見問題 (FAQ)
關於未補地價居屋可否出租這個問題，即使是透過合法的「暫租住屋」計劃，大家在簽約前後總會遇到不少疑問。我們整理了一些常見問題，從租約細節到租金釐定，一次過為你解答，讓你對整個未補地價居屋出租計劃有更清晰的了解。
租約條款常見問題
租期長度：「死約」與「生約」
計劃下的標準租約，租期固定為兩年。首12個月一般被視為「死約」，期間任何一方都不能單方面提早解約。過了首12個月後，就進入了「生約」期，如果業主或租客任何一方想終止租約，只需要提前向對方發出兩個月的書面通知就可以了。
提早解約條款（含租客獲派公屋特殊情況）
計劃有一個特別為租客而設的條款。如果租客在租約期內成功獲派公屋，或者在香港擁有其他住宅物業，他們必須在14日內書面通知業主。之後，租客只需要給予兩個月通知就可以終止租約，並且不需要向業主作出任何補償。這個安排完全體現了計劃作為過渡性房屋的目的。
續約安排與流程
如果業主和租客雙方都有意續約，他們需要在現有租約期滿前最少兩個月，各自向計劃的管理機構提交「租約租期臨近屆滿通知書」，然後再辦理新的租約手續。所以，提早溝通是非常重要的。
租金及費用問題
租金釐定、按金及其他費用
很多人關心未補地價居屋出租租金水平，其實計劃本身並沒有設定租金參考價。租金完全由業主和租客雙方自行協商決定。除了租金，一般租約都會涉及兩個月租金的按金和一個月上期。另外，租約的釐印費（打釐印）通常由業主和租客平均分擔。
租務糾紛處理機制
這一點需要特別留意。無論是房協還是房委會，作為計劃的管理機構，它們是不會介入或處理任何業主與租客之間的租務糾紛的。如果出現任何爭議，雙方需要自行透過協商、調解或法律途徑解決。
出租模式與入住規定
整套出租 vs. 分租睡房規則
業主可以選擇將整個單位出租，也可以選擇分租個別睡房。如果選擇分租，單位本身必須擁有兩個或以上的睡房。業主可以將睡房分別租給最多兩名持有「租客證書」的人士，而每位租客最少要租用一個睡房。
入住人數限制與規定
入住單位的家庭成員，必須與租客的公屋申請書上所列明的成員完全相符。任何未在申請書上的人士，都不能入住。如果家庭成員有變動，例如有嬰兒出生，租客需要立即通知房委會更新資料。
禁止再分租（「二房東」）
計劃嚴格禁止任何形式的再分租。租客絕對不能將租住的單位或睡房，以任何方式再租給其他人，也就是俗稱的「二房東」行為。
為何此計劃不受「劏房」租務管制？
計劃的法律豁免及其影響
大家可能聽過針對「劏房」的租務管制條例，但這個未補地價出租居屋的計劃是獲得法律豁免的。根據《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》，這個計劃下的租賃被列為「獲豁除租賃」，所以不受當中第IVA部有關分間單位租務管制條款的約束。這意味著計劃有自己一套獨立的規則和標準租約，為業主和租客提供清晰的框架。
實用資訊：申請文件清單及下載連結
了解過未補地價居屋可否出租的唯一合法途徑後，下一步就是實際操作了。申請這個「未補地價出租居屋」計劃，最關鍵是準備齊全文件。這裡為你整理了一份詳盡的清單和相關連結，讓業主和租客都能輕鬆跟進。
業主申請懶人包 Checklist
作為業主，想順利申請「業主證書」，就要預備好以下幾類文件。整個過程很清晰，只要跟著清單準備便可。
身份及業權證明文件
你需要準備香港永久性居民身份證副本。同時，你需要證明自己是單位的業主，所以要提交單位的轉讓契約副本，或者可以到土地註冊處申請一份最新的物業查冊紀錄作為證明。
申請表格（下載連結及填寫須知）
申請需要填寫指定的「業主證書」申請書。表格可以在香港房屋協會「暫租住屋」計劃的官方網站下載。填寫時要確保所有資料準確無誤，特別是物業地址和個人聯絡方式，因為後續的通訊都會依賴這些資料。
辦理地點及聯絡方式
文件準備好後，你可以親身遞交或郵寄到香港房屋協會的申請組。地址是香港大坑浣紗街23號龍濤苑地下。建議在遞交前，先致電房協查詢最新的辦公時間和注意事項。
租客申請懶人包 Checklist
對於正在輪候公屋的家庭，參與這個計劃可以改善居住環境。申請「租客證書」需要的文件也很簡單，主要圍繞你的公屋申請資格。
家庭成員身份證明文件
你需要提供申請表上所有家庭成員的香港身份證明文件副本。請確保副本清晰，而且所有成員的資料都與你的公屋申請檔案一致。
公屋申請證明文件
這是證明你符合資格的關鍵文件。你需要提供有效的「公共租住房屋申請編號」證明文件副本，例如印有申請編號（G號碼或U號碼）的藍卡或房委會發出的信件。
申請表格（下載連結及填寫須知）
租客同樣需要到房協的「暫租住屋」計劃網站下載並填寫「租客證書」申請書。填寫時，家庭成員資料必須與公屋申請檔案完全相同。如果家庭人數有變，例如有嬰兒出生，應先向房屋署更新資料，再提交申請。
會面注意事項
遞交申請並通過初步審核後，房協會安排會面。一個非常重要的注意事項是，所有名列於申請表上年滿18歲的家庭成員，都必須親身出席會面及簽署相關文件，不能由他人代辦。所以，記得提早與家人安排好時間。