在現時的經濟環境下，無論是為了應對加息壓力、希望降低每月供款，還是需要一筆資金應付子女升學、整合債務等人生大事，善用手頭物業的價值已成為不少業主的理財首選。而「轉按」（物業轉按）正正是釋放物業潛力、優化個人財務的關鍵一着。本文將為您一文看清轉按的整個流程，從賺取銀行現金回贈、爭取更低利率、計算套現金額，到詳解申請手續5大步驟、潛在風險，以至「甩按保」等終極慳息財技，助您輕鬆掌握轉按竅門，實現慳息、套現雙重目標。
為何要考慮辦理轉按？真實案例啟示
許多人對轉按手續的理解，可能只停留在轉換銀行層面。其實，辦理轉按是一個非常實用的理財策略，能夠幫助業主應對人生不同階段的財務需要。與其空談理論，不如看看幾個真實案例，你會發現轉按可以怎樣實質地改善你的財務狀況。
案例一：為子女籌備海外升學資金
張先生夫婦如何透過轉按，釋放物業價值，成功套現解決學費難題，同時降低每月供款。
張先生夫婦的子女成績優異，成功考入英國心儀的大學，但每年數十萬的學費和生活費，卻為家庭帶來不少財務壓力。他們的物業在過去數年已大幅升值，於是決定研究轉按套現。他們比較了幾間銀行的計劃，找到一間提供更低利率及更高估價的銀行。結果，他們不但成功套現一筆可觀的資金，作為子女未來幾年的升學儲備，而且因為新的按揭計劃利息更低，拉長還款期後，每月的供款額竟然不增反減，大大舒緩了家庭的日常開支壓力。
案例二：整合高息債務，減輕財務壓力
李小姐如何利用轉按，一次過清還卡數及私人貸款，將總利息支出大幅削減。
作為一位年輕的專業人士，李小姐因為裝修和進修，累積了數十萬的信用卡結欠及私人貸款。這些高息債務的利息支出，佔了她每月收入一個很大的比例。後來她了解到，可以利用自己已供款數年的物業進行轉按。她成功申請了一筆新的按揭貸款，金額足以一次過清還所有卡數和私人貸款。由於樓宇按揭的利息遠低於信用卡及私人貸款，她的總利息支出大幅減少，每月還款額也變得輕鬆可控，讓她可以重新掌握自己的財務規劃。
案例三：把握低息週期，節省未來利息開支
陳先生如何趕在新盤發展商高息按揭（呼吸Plan）罰息期完結前，成功轉按至銀行低息計劃。
陳先生數年前買入新盤時，採用了發展商提供的「呼吸Plan」高成數按揭，享受了首三年的低息蜜月期。他清楚知道，蜜月期一過，利率便會大幅抽升至一個難以負擔的水平。由於他了解到整個轉按需時，所以在罰息期完結前三個月，便開始著手準備文件，向多間銀行申請轉按。最終，他成功趕在發展商加息前，將按揭轉移至銀行的低息H按計劃，不但避免了捱貴息的困境，還賺取了銀行的現金回贈，為未來鎖定了更低的利息開支。
轉按的四大核心好處：全面了解您的潛在得益
許多人一想到繁複的轉按手續就卻步，但只要花點時間了解，就會發現轉按帶來的回報，絕對值得您花心思研究。它不單純是轉換銀行，更是一個主動優化個人財務的黃金機會。讓我們一起看看轉按的四大核心好處，發掘您的物業潛力。
1. 賺取可觀的銀行現金回贈
說到轉按，最直接吸引人的莫過於銀行提供的現金回贈了。這就像是銀行為了歡迎您這位新客戶，而送上的一份「見面禮」。在競爭激烈的市場下，銀行都希望吸納優質的按揭客戶，所以會提供一筆可觀的現金獎賞。
各大銀行轉按現金回贈比率參考（一般為貸款額1% – 2%）
一般來說，現金回贈的比率介乎貸款額的1%到2%之間。例如，如果您的轉按貸款額是400萬元，即使只有1.2%的回贈，也能即時獲得48,000元的現金，這筆金額足以支付整個轉按手續費有餘。
金管局規定：回贈超過貸款額1%需扣減貸款本金
這裡有一個很重要的細節需要注意。根據金管局的指引，如果銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分並非直接存入您的戶口。它會用來扣減您的貸款本金。以上述例子來說，48,000元的回贈中，有40,000元（1%）會以現金形式發放，而餘下的8,000元則會從400萬的本金中扣除，令您的總貸款額變為399.2萬元。
2. 爭取更低按揭利率，節省利息支出
現金回贈是一次性的收益，而更低的按揭利率則是長遠的節省。很多按揭計劃的低息「蜜月期」通常只有兩至三年。當優惠期結束後，利率便會跳升。轉按就是一個讓您重新選擇市場上最優惠利率計劃的機會，持續降低您的每月供款，長遠節省下來的利息支出可能相當驚人。
H按（同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）的選擇與比較
現時市場主流是H按（同業拆息按揭），利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，波動性較大。而P按（最優惠利率按揭）則較為穩定。
封頂利率（Cap Rate）的重要性及如何比較
選擇H按的關鍵，在於比較它的「封頂利率」（Cap Rate）。這個Cap Rate通常會以P按的利率作為基準（例如P-2.5%）。它就像一把保護傘，即使拆息大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個鎖定水平。因此，比較不同銀行的H按計劃時，除了看H加多少，更要仔細比較哪間的封頂利率更低，這才是長遠保障。
3. 轉按套現，增加現金流靈活性
隨著物業升值，或者您已供款一段時間，物業的淨值就會增加。轉按套現就是將這部分「隱藏」的資產價值，轉化為您可以靈活運用的現金。新銀行會根據物業的最新估值批出新的貸款額，在還清舊有貸款後，多出來的差額就是您可以套現的資金，無論是用於投資、子女升學，還是應付突發開支，都大大增加了您的財務彈性。
計算可套現金額公式：（物業最新估值 x 最高按揭成數） – 剩餘貸款額
計算方法其實很直接：「可套現金額 = （物業最新估值 x 最高按揭成數） – 剩餘貸款額」。
不同物業價值的轉按套現成數上限（如1,000萬以下物業最高八成）
不過，這個「最高按揭成數」會受物業價值影響。例如，根據現時規定，價值1,000萬元以下的物業，轉按套現的按揭成數最高可達八成。但若物業價值更高，成數上限便會相應下調。所以在計算前，最好先為物業作一個網上估價，並了解清楚最新的按揭成數指引。
4. 獲取高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）
這是一個非常實用的理財工具，很多銀行會提供給按揭客戶。簡單來說，Mortgage Link是一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款可以享有與您按揭貸款完全相同的利率。這意味著您可以利用存款利息，去抵銷大部分的按揭利息支出。
Mortgage Link戶口如何助您抵銷大部分按揭利息支出
它的運作原理是，您存入Mortgage Link戶口的資金所產生的利息，會直接用來對沖您的按揭利息開支。例如您的按揭利率是4%，您存入戶口的10萬元，每年就能賺取4,000元利息來幫您「供樓」。
實現「零成本套現」的理財策略詳解
更進階的策略是「零成本套現」：假設您透過轉按套現了50萬元，只要將這筆錢全數放回Mortgage Link戶口（在存款上限內），所賺取的利息便能完全抵銷這筆新增貸款的利息。這樣您就等於免費得到一筆備用現金，資金靈活性極高，同時整個轉按需時和過程中所花的精力也變得非常值得。
轉按全攻略：拆解轉按需時及五大關鍵步驟
想順利辦妥整個轉按手續，其實並不如想像中複雜。只要清晰掌握流程，整個轉按需時大約一個月就能完成。只要跟著以下五個關鍵步驟，就能清晰掌握每一步的重點，由比較、申請到最後資金到手，讓您輕鬆規劃財務。
第一步：前期計算與比較選擇
在決定轉按前，前期的準備功夫絕對不能少。「計啱數」是成功轉按的第一步，確保您能獲取最大利益。
準確評估物業現時市值（善用網上估價工具）
物業的現時市值，是計算您可以套現多少資金、以及新貸款額的基礎。各大銀行的網站通常都提供免費的網上估價工具，輸入地址就能即時獲取初步估價。建議多用幾間銀行的工具作參考，得出一個較客觀的估值範圍。
互動計算機：即時評估您的轉按潛力與未來月供
有了物業估值後，下一步就是利用按揭計算機。輸入您的物業價值、貸款餘額和預期利率，就能即時評估出可套現金額、新的總貸款額，以及轉按後的每月供款變化，讓您對轉按的財務效益有更具體的概念。
比較各銀行提供的利率、回贈及其他優惠條款
這是最關鍵的一環。除了比較各銀行的H按或P按利率及封頂利率（Cap Rate）外，現金回贈的多少亦直接影響您的實際得益。同時，也要留意高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）的條款和罰息期的長短，作一個全面的比較。
第二步：準備文件與提交申請
當您選定了心儀的銀行和計劃後，就可以正式進入申請程序。
準備轉按申請文件（身份、入息、住址及現有按揭證明）
銀行需要的文件與一般按揭申請大同小異，主要包括身份證明文件副本、最近三個月的入息證明（如糧單、銀行月結單）、住址證明，以及現有按揭的貸款合約或最近期的還款通知書。
把握申請時間點：最早可於罰息期完結前3個月開始
要留意，整個轉按審批到完成需時，所以您可以在現有按揭罰息期完結前的三個月，就開始向新銀行提交申請。這樣可以確保在罰息期一結束後，就能無縫銜接，避免支付不必要的罰息。
第三步：新銀行審批及壓力測試
銀行收到您的申請和文件後，就會展開內部的審批程序，當中壓力測試是必須通過的一關。
轉按申請不論成數，均須通過壓力測試
這是一個很重要的概念。即使您的新貸款額低於物業估值的六成，也必須通過壓力測試。這與首次置業申請高成數按揭可豁免壓測的規定有所不同。
壓力測試計算方法：假設利率加2厘後，供款與入息比率（DTI）上限要求
壓力測試的原理，是假設現時的按揭利率上升2厘後，計算出來的每月供款額，不可以超過您每月總入息的某個百分比上限（即供款與入息比率，DTI）。
第四步：聘請律師處理法律文件
當新銀行正式批出您的轉按申請後，下一步就是委託律師樓處理後續的法律事宜。
重要提示：在銀行正式批核後才委託律師，避免不必要的開支
請記住這個次序：先等銀行發出正式的貸款確認信（Facility Letter），才去聘請律師。如果提早委託，但最終申請不獲批，您可能仍需支付數千元的律師樓開案費，這筆轉按手續費就白白浪費了。
律師樓的角色：處理樓契、法律文件及資金交收
律師樓會代表您，聯絡舊銀行贖回樓契，並處理所有轉按相關的法律文件。他們的角色是確保整個業權轉移和資金交收過程合法妥當。
第五步：簽署新按揭契及完成交易
來到最後一步，就是簽署正式文件，完成整個轉按程序。
到律師樓簽署新的按揭貸款合約
當所有文件準備好後，律師樓會通知您親身前往簽署新的按揭契據。
資金交收流程及整個轉按程序需時（約一個月）
簽約後，新銀行會將貸款額經由律師樓，用作清還您在舊銀行的按揭餘額。如果有套現的資金，律師樓在扣除相關的轉按手續費後，會將餘額轉賬給您。整個流程，由申請到資金到手，一般轉按需時約一個月左右便能完成。
辦理轉按前必須注意的風險與陷阱
在了解整個轉按手續如何運作後，下一步就是認識當中潛在的風險與陷阱。清楚知道這些細節，可以幫助你作出最明智的決定，避免因小失大。轉按過程看似直接，但幾個關鍵點一旦忽略，就可能影響你的財務規劃。
罰息期（Penalty Period）的限制
大部分銀行按揭計劃都設有罰息期，這可以說是最常見的一個限制。罰息期通常為兩至三年，銀行設立這個期限，是為了保障期內的利息收入。如果你在罰息期完結前就提早還清全部貸款，銀行就會向你收取一筆罰款。
如何查閱現有按揭的罰息期？（參考貸款確認信 Facility Letter）
要確定自己按揭的罰息期何時完結，最準確的方法是找出當年承造按揭時，由銀行發出的「貸款確認信」（Facility Letter）。這份文件會清楚列明罰息期的年期、計算方法及確實的結束日期。在計劃轉按前，務必先翻閱這份文件。
罰息期內轉按的後果：支付罰息及退回現金回贈
如果在罰息期內堅持轉按，後果通常有兩個。第一，你需要支付罰息，金額一般是按照貸款額的某個百分比計算。第二，你可能需要退回當初銀行提供的部分甚至全部現金回贈。這兩筆費用加起來可能相當可觀，足以抵銷你從新按揭計劃中獲得的任何好處。
物業估價不足的風險
銀行在審批轉按申請時，會為你的物業重新進行估價。這個估價結果，直接決定了你可以獲得的新貸款額。如果物業的最新估價未如理想，你的轉按計劃就可能受到影響。
樓市下行週期可能導致「抬錢轉按」
當樓市處於下行週期時，銀行對物業的估價會變得非常保守。有時候，新的估價甚至可能低於你尚未償還的貸款餘額。在這種情況下，新銀行批出的貸款額不足以還清舊銀行的欠款，你就需要自己拿出一筆資金來填補差額，這就是俗稱的「抬錢轉按」。
村屋、唐樓等特殊物業的估價挑戰
相對於大型屋苑，村屋、唐樓或者一些單幢式舊樓，銀行在估價上會更加謹慎。因為這些物業的成交量較少，參考數據不足，加上業權狀況可能較為複雜，所以銀行批出的估價有機會低於市場預期，增加了轉按的難度。
收入狀況轉變對審批的影響
轉按相等於重新申請一次按揭，銀行會嚴格審視你目前的財務狀況，特別是收入證明。即使你過去一直準時供款，但只要目前的收入不符合銀行的審批要求，申請一樣有機會被拒絕。
轉工、減薪或變為自僱人士對壓力測試的潛在影響
不論轉按的按揭成數是多少，申請人都必須通過壓力測試。如果你在近期轉工而試用期未過、不幸被減薪，或者由固定月薪轉為自僱人士，這些情況都可能影響你在壓力測試中的表現。銀行需要看到穩定且足夠的入息證明，收入的任何變動都可能成為審批的變數。
加息週期的潛在風險
在加息週期中，單純比較新舊計劃的按揭利率（例如 H+ 或 P- 的部分）並不足夠。你更需要留意一個容易被忽略的細節，就是封頂利率（Cap Rate）。
比較新舊按揭計劃的封頂利率，避免得不償失
封頂利率是你按揭利率的「安全網」，在同業拆息（HIBOR）飆升時，你的實際供款利率亦只會升至封頂水平。在考慮轉按時，必須仔細比較新計劃的封頂利率是否比現有計劃更優惠。如果新計劃的封頂利率更高，那麼未來一旦利率急升，你的每月供款反而可能不減反增，最終得不償失。
進階轉按財技：如何透過轉按賺得更多？
熟悉基本的轉按手續之後，您可以進一步探索如何利用這個機會，為自己的財務狀況帶來更大增益。轉按不單是轉換按揭計劃，更是一個重新激活物業潛在價值的理財契機。以下介紹幾項進階財技，助您在轉按過程中賺得更多。
「甩按保」策略：取回部分按揭保險費
適用對象：樓價已上升的高成數按揭業主
這項策略特別適合當初透過按揭保險計劃（HKMC / QBE）承造高成數按揭（例如八成或九成）的業主。如果您的物業在購入後價值已有顯著升幅，您便有機會符合「甩按保」的資格。
透過轉按將按揭成數降至六成或以下，退回按保費用
操作的核心原理很簡單。當物業升值後，您可以向新銀行申請轉按。新銀行會根據物業的最新估值批出貸款。如果新批出的貸款額，佔最新估值的比例等於或低於六成，同時又能完全清還舊有的按揭餘額，您就不再需要按揭保險。成功取消按揭保單後，便可以向按保公司申請退回部分已繳付的保費。
按保公司退回保費的年期與百分比（三年內最高可退回40%）
按揭保險公司設有保費退還機制，但設有年期限制。一般來說，退回的保費百分比如下：
* 在第一年內退保，可退回保費的40%。
* 在第二年內退保，可退回保費的25%。
* 在第三年內退保，可退回保費的15%。
持有物業超過三年後，即使成功「甩按保」，亦無法取回任何保費。所以，把握好時機是這個策略的成功關鍵。
資金到手後：如何智慧規劃您的套現資金？
成功透過轉按套現，手上多了一筆可觀的資金，下一步的規劃同樣重要。明智地運用這筆錢，才能真正發揮其最大價值。
善用Mortgage Link戶口對沖利息，實現高息活期儲蓄
大部分銀行都會為轉按客戶提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。您可以將套現所得的資金存入這個戶口，其存款利率與您的按揭利率完全相同。這樣一來，存款所賺取的利息，就可以直接對沖掉套現部分所產生的按揭利息支出。這等同於您能以近乎零成本的方式，持有一筆高流動性的備用現金，作用就如一個高息的活期儲蓄戶口。
設立應急資金與進行穩健投資的建議
這筆套現資金，首先應考慮用作建立或增強您的應急儲備金，金額最好能覆蓋六至十二個月的家庭日常開支，以應對未來任何突發狀況。在儲備充足後，剩餘的資金可以考慮投入穩健的中長線投資，例如指數基金、高息藍籌股或債券，讓資金為您帶來持續的被動收入，實現財富增值。
重新檢視還款計劃與未來財務規劃
完成了轉按，您的每月供款、利率以至現金流都出現了變化。這是一個絕佳時機，去重新審視整體的財務規劃。您可以考慮是否維持現有的還款年期，或利用手頭資金作部分提前還款，以縮短供款年期及節省總利息。雖然整個轉按需時約一個月，加上要支付轉按手續費，但換來更健康的財務結構和未來的規劃彈性，絕對是值得的。
不同物業種類的轉按特別規定
處理不同類型物業的轉按手續時，會遇到一些特定的規則和考量。了解這些差異，有助您更順暢地完成整個流程。
未補地價居屋／公屋轉按
如果您持有的是未補地價的資助房屋，轉按的程序會比私樓複雜一些。
必須先向房屋署／房委會申請並取得「轉按同意書」
整個轉按手續的第一步，不是找銀行，而是必須先向房屋署或房委會提交申請。您要取得一份名為「轉按同意書」的正式批准文件。沒有這份文件，銀行是不會處理您的轉按申請的。這個步驟會影響整個轉按需時，所以要預留足夠時間。
轉按限制：通常只允許平手轉按，不能套現
資助房屋轉按的最大限制，是通常只可以「平手轉按」。意思是新批核的貸款額，最多只能等於您原有的按揭貸款餘額。您不能藉著物業升值而加按套現。這個安排的目的，是確保資助房屋的貸款用途符合政策原意。
按揭計劃選擇：普遍只能選用P按
在按揭計劃的選擇上，未補地價居屋的業主亦受到限制。市場上普遍只有提供最優惠利率按揭（P按）的計劃可供選擇，而彈性較大的同業拆息按揭（H按）則不適用。
已補地價居屋轉按
當居屋完成補地價程序後，情況就完全不同了。
視同私人樓宇，轉按規則與私樓無異
已補地價的居屋在法律上會被視為私人樓宇。因此，所有轉按規則與程序都與一般私樓完全相同。您可以自由選擇P按或H按，也可以在物業升值時申請轉按套現，靈活性大大增加。
村屋轉按注意事項
村屋的轉按申請，銀行在審批時會有特別的考量。
銀行對估價可能較為保守，需確保業權清晰
由於村屋的設計、位置和質素差異較大，銀行在進行估價時通常會比較保守。此外，村屋的業權問題（例如路權、僭建或樓契不完整）也比較常見。所以在申請轉按前，您必須確保物業業權清晰，所有法律文件齊備。這樣才能避免因估價不足或業權問題，導致轉按申請被拒絕或貸款額大打折扣。
轉按常見問題 (FAQ)
在考慮轉按時，您心中可能浮現不少疑問。這裡集合了幾個最常見的問題，讓我們逐一為您解答，助您作出最明智的決定。
問：我需要自己通知原有銀行我要轉按嗎？
答：這一步並不需要由您親自處理。整個轉按手續的設計，是為了讓業主更省心。當您獲得新銀行的正式批准後，您所委託的律師樓便會全權負責處理後續的法律程序。律師樓會主動聯絡您原有的按揭銀行，要求贖回您的樓契，並處理還款等交接事宜。所以，您只需集中精神選擇最合適的新計劃，然後將繁複的溝通工作交給專業的律師便可以了。
問：轉按費用一般包括哪些項目？律師費大約是多少？
答：辦理轉按，最主要的開支是律師費。這筆轉按手續費涵蓋了處理所有法律文件、查冊及樓契轉移等工作。市場上，律師費一般介乎港幣$5,000至$10,000不等，視乎律師樓的收費標準及個案的複雜程度。除了律師費，銀行或會收取物業估價費，不過現時大部分銀行為了吸引客戶都會豁免這項費用。一個好消息是，新銀行提供的現金回贈，金額通常都足以完全覆蓋這些轉按手續費，甚至還有餘額，變相實現零成本轉按。
問：如果我的信貸評級（TU）不佳，會影響轉按審批嗎？
答：答案是肯定的，信貸評級對轉按審批有直接影響。因為轉按本質上是一次全新的按揭貸款申請，新銀行必定會查閱您的信貸報告（TU Report），以評估您的還款能力與信用風險。一個良好的信貸評級，是獲取最優惠利率與條款的關鍵。如果評級不理想，銀行可能會提高您的按揭利率、降低批出的貸款額，甚至在較差的情況下拒絕您的申請。因此，建議在申請前先了解自己的信貸狀況，並一直保持良好的還款習慣。
問：轉按套現與業主私人貸款有何分別？我應如何選擇？
答：這兩者是性質完全不同的融資工具，主要分別在於利息、貸款額與審批時間。
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利息與貸款額： 轉按套現屬於有抵押貸款，利率與一般按揭相近，通常遠低於私人貸款。而且，可套現金額是基於物業升值的空間計算，額度可以十分高。業主私人貸款則是無抵押貸款，利率較高，貸款額主要視乎個人入息而定，上限相對較低。
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審批時間與手續： 業主私人貸款的審批流程簡單快捷，最快一兩天就能收到款項。而整個轉按需時較長，因為涉及銀行審批、壓力測試及律師樓處理文件，一般需要一個月或以上。
如何選擇： 如果您需要一筆大額資金作長遠規劃，例如生意周轉或子女升學，而且時間上不倉促，利息較低的轉按套現是較理想的選擇。如果您只是需要一筆小額資金應急，追求快速到手，那麼業主私人貸款的靈活性會更適合您。
問：我可以同時向多間銀行遞交轉按申請嗎？
答：可以，這也是一個十分普遍和明智的做法。同時向兩至三間心儀的銀行提交申請，能為您帶來幾個好處。首先，您可以比較各銀行最終批出的利率、現金回贈及其他條款，從中挑選最優越的方案。其次，不同銀行對物業的估價可能存在差異，多找幾間銀行有助您獲得一個較理想的估價。最後，這也能作為一個「保險」，萬一其中一間銀行的審批出現問題，您仍然有其他選擇，令整個轉按計劃更穩妥。雖然銀行會查閱您的信貸報告，但在短時間內因申請按揭而產生的查詢，對信貸評級的影響通常不大。