居屋自由市場因其價格較私樓相宜，向來是不少港人「上車」或換樓的熱門選擇。然而，相對於一般私人樓宇買賣，自由市場居屋的交易牽涉到獨有的「補地價」程序、轉售年期限制，以及與「第二市場」（綠表市場）截然不同的規則，令不少業主和準買家感到困惑。為此，本文將為您一文釐清2025年居屋自由市場的六大關鍵，整合一份由淺入深的全方位攻略，內容涵蓋自由市場與第二市場的核心分別、各期居屋的轉售限制、補地價的詳細計算方法與申請步驟、買賣雙方的完整流程、尋找筍盤的技巧，以至最關鍵的銀行按揭申請須知。無論您是準備放盤的業主，抑或是有意入市的準買家，這份終極指南都將助您全面掌握所有細節，輕鬆駕馭整個交易過程。
居屋自由市場 vs 第二市場：定義、分別及核心差異
什麼是居屋自由市場？
定義：已完成補地價，可於市場自由買賣的資助房屋
要了解居屋自由市場的意思，首先要明白「補地價」這個關鍵概念。所謂居屋自由市場，是指居屋業主已向香港房屋委員會（房委會）繳付了買樓時獲豁免的地價，解除了單位的轉讓限制。完成補地價程序後，這類單位在法律上等同於私人樓宇，可以在公開市場上進行自由的居屋自由市場買賣。
買家資格：任何香港永久性居民或公司，無需特定資格
在自由市場上，買家的身份沒有任何限制。無論是香港永久性居民，或是以公司名義，只要有足夠財力，都可以像購買一般私人住宅一樣購入已補地價的居屋單位，完全不需要持有綠表或白表等特定資格。
物業權利：與私人樓宇無異，可自由買賣、出租及加按
業主擁有單位的完整業權。這意味著業主可以自由地將單位出售、出租，或是在有需要時向銀行申請加按或轉按套現。銀行在審批居屋自由市場按揭時，標準也與私人樓宇看齊，為業主提供了極大的財務靈活性。
什麼是居屋第二市場（又稱綠表市場）？
定義：未補地價，僅限合資格人士買賣的資助房屋
居屋第二市場，坊間常稱為「綠表市場」，是專為未補地價的資助房屋而設的交易平台。由於單位仍包含政府資助的地價成份，其買賣活動受到《房屋條例》的嚴格規管，並非一個完全開放的市場。
買家資格：只限持有「綠表」或「白居二」資格的人士
要在第二市場購買單位，買家必須是特定資格的持有人。主要包括現時的公屋租戶或合資格的準租戶（即「綠表」持有人），以及透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）成功抽籤並取得購買資格證明書的人士。
物業權利：轉讓及按揭受《房屋條例》嚴格限制
由於單位未補地價，業權並不完整。業主不可以將單位在公開市場出售或出租。此外，單位的轉讓和按揭申請都受到房委會的嚴格限制，例如在指定的禁售期內轉售，或需要得到房委會的批准才能進行特定的按揭安排。
自由市場與第二市場核心分別比較
補地價狀態
最核心的分別在於地價。自由市場的單位是「已補地價」，而第二市場的單位則是「未補地價」。這個狀態直接決定了物業的所有權利和交易限制。
買賣雙方資格
自由市場對買賣雙方完全沒有資格限制，任何人都可以參與。第二市場則是一個封閉的系統，賣方是未補地價的居屋業主，而買方必須是持有有效「綠表」或「白居二」資格的指定人士。
樓價定價基礎
自由市場的樓價跟隨大市走勢，由買賣雙方自由議價，與同區私人樓宇的價格有直接關聯。第二市場的樓價因為不包含地價，所以通常會比同類單位的市場價低，定價基礎是基於合資格買家群的購買力。
銀行按揭審批標準
銀行處理居屋自由市場按揭申請時，會將其視為一般私人物業，申請人需要符合金管局的壓力測試要求，按揭成數也與私樓看齊。第二市場的買家申請按揭，則可能受惠於房委會提供的「按揭擔保期」，銀行審批或會較為寬鬆，但還款年期會受樓齡及擔保期限制。
出租及轉讓限制
自由市場的單位業主擁有完整的處置權，可以隨時將物業出租或在市場上轉售。第二市場的單位則嚴禁出租，並且在轉售時設有不同年期的限制，業主必須遵守《房屋條例》的規定。
居屋轉售限制：我層樓幾時可以喺自由市場買賣？
想知道自己的居屋單位何時才能在居屋自由市場上自由買賣，關鍵在於單位首次出售的年份。房委會針對資助房屋的轉售政策，在不同時期都有所調整。所以，你的單位屬於哪個時期的居屋，就直接決定了它的轉售時間表。讓我們根據年份，逐一釐清。
2022年及之後首次出售的單位（新居屋）
如果你購入的單位是2022年或之後首次推出的新居屋，就需要有更長遠的持有準備。根據最新的政策，這些單位設有歷來最長的轉讓限制期。
15年禁售期：購入15年後，才可補地價於自由市場出售
業主必須在買入單位滿15年後，才可以向房委會申請補地價，然後將單位投放到居屋自由市場出售。這意味著單位的流動性在首15年會受到嚴格限制。
2019年至2021年首次出售的單位
至於在2019年至2021年間首次出售的單位，其轉售限制期相對較短一些，但業主同樣需要耐心等待一段不短的時間。
10年禁售期：購入10年後，才可補地價於自由市場出售
這些單位的業主需要等待10年。在購入單位滿10年後，便可以申請補地價，繼而在自由市場上出售單位，與一般私人樓宇無異。
2018年首次出售的單位
2018年是一個重要的政策分水嶺，這一年首次出售的單位，其轉售限制明顯較之後的居屋寬鬆。
5年禁售期：購入5年後，即可補地價於自由市場出售
業主只需等待5年。只要從購入日起計滿5年，就可以申請補地價，並在居屋自由市場上進行買賣，享受市場價格帶來的回報。
1982年至2017年首次出售的單位（舊居屋）
如果你持有的是俗稱的「舊居屋」，即在1982年至2017年間首次出售的單位，那麼情況就簡單直接得多。
限制期已過：業主可隨時申請補地價，並於自由市場出售
這些單位的轉售限制期早已屆滿。理論上，業主可以隨時向房委會申請評估及繳付補價，之後便能立即將單位放在自由市場上出售或出租，完全不受任何年期限制。
【賣家必讀】居屋補地價程序全攻略：計算方法與申請步驟
想將持有的居屋單位放上居屋自由市場出售，補地價是必須跨過的重要一步。這個程序聽起來可能有點複雜，但只要了解清楚當中的原理和步驟，其實相當直接。這部分會為你詳細拆解整個補地價的過程，由計算方法到申請流程，讓你為居屋自由市場買賣做好準備。
為何賣樓前必須補地價？
解除《房屋條例》下的轉讓限制
居屋作為資助房屋，業主在購入單位時享有了政府提供的折扣，所以業權會受到《房屋條例》的轉讓限制。簡單來說，單位不能隨意在公開市場上出售或出租。補地價的程序，就是向政府補回當年買樓時的折扣差價，其法律作用是正式解除這些轉讓限制。完成補地價後，你的居屋單位在法律地位上就等同於私人樓宇，可以自由買賣、出租或進行加按。
獲取「解除轉讓限制證明書」的法律要求
整個補地價程序的最終目的，是獲取一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。這份文件是你的單位可以在居屋自由市場放售的唯一憑證。沒有這份文件，任何在公開市場上簽訂的買賣合約都可能被視為無效，因此，在正式放盤給地產代理前，必須先完成整個補地價程序並取得證明書。
居屋補地價金額如何計算？
官方計算公式：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值
這條官方公式看似複雜，但原理很簡單，就是將你當年買樓時所享有的折扣率，乘以單位「現時」的市值，計算出需要補回的金額。
公式中的括號部分 (購入時十足市值 - 原來樓價) / 購入時十足市值，計算出來的就是你當初買樓的折扣率。例如，當年一個市值100萬的單位，你以70萬買入，折扣率就是30%。
然後，將這個折扣率乘以補價時的物業評估市值。假設單位現時市值已升至600萬，你需要補回的金額就是 600萬 × 30% = 180萬。
影響補價關鍵因素：物業估價及樓市走勢
從公式中可以看到，最終補價金額有兩大關鍵變數。第一是「補價時市值」，這由房委會委派的測量師行進行評估，直接反映了當時的市場價值。第二是整體的樓市走勢，因為樓市暢旺時，單位估價自然會更高，需要補回的金額亦會相應增加。所以，選擇一個合適的時機申請補地價，對控制成本有一定影響。
[互動功能] 居屋補地價計算機
想即時估算你的單位需要補回多少地價？使用我們以下的互動計算機，只需輸入幾個簡單數字，就能初步掌握預算，為財務規劃做好準備。
補地價申請四部曲
步驟一：向房委會遞交「評估補價申請書」
首先，業主需要填妥一份名為「評估補價申請書（HD1066C）」的表格，然後連同樓契副本及行政費用，郵寄或親身遞交至房委會的置業資助貸款小組。這是啟動整個程序的正式第一步。
步驟二：房委會委派測量師行為物業估價
房委會收到申請後，便會委派指定的測量師行與你聯絡，預約時間上門為單位進行估價。這個估價結果，就是用來計算補價金額的「補價時市值」。業主在此階段只需配合測量師完成估價工作即可。
步驟三：收到「補價通知書」後於限期內繳付補價
估價完成後約一至兩個月，你會收到由房委會發出的「補價通知書」。信中會清楚列明你需要繳付的補價金額。請注意，這份通知書設有兩個月的有效期，你必須在這段時間內，透過律師樓向房委會繳清所有款項。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」正式放盤
當房委會確認收妥所有款項後，就會向你的代表律師發出「解除轉讓限制證明書」。恭喜你，你的單位自此正式解除所有轉讓限制，可以隨時委託地產代理，在居屋自由市場上進行買賣，並享有與私樓一樣的居屋自由市場按揭待遇。
居屋自由市場買賣流程：由放盤到收樓（買家及賣家適用）
想深入了解居屋自由市場的買賣流程嗎？整個過程跟一般私樓交易十分相似，但無論你是買家還是賣家，都有幾個關鍵步驟需要特別留意。我們將會分開買賣雙方的角度，一步步為你拆解由放盤到成功收樓的完整流程，讓你對整個居屋自由市場買賣的程序有更清晰的掌握。
賣方放盤流程
第一步：完成補地價程序，取得法律文件
作為賣家，最重要的第一步，就是必須先完成補地價程序。在繳付所需補價金額後，你會從房屋署或房屋協會取得一份名為「解除轉讓限制證明書」的關鍵法律文件。這份文件證明你的單位已經解除轉讓限制，可以像私人樓宇一樣在市場上自由出售，是整個放盤流程的入場券。
第二步：委託地產代理，釐定放盤價
當你取得法律文件後，就可以正式委託地產代理放盤。專業的代理會根據你單位的狀況、樓齡、座向、景觀以及近期同區的成交數據，為你提供一個貼近市場的放盤價建議。一個合理的定價，是吸引潛在買家、促成交易的關鍵。
第三步：與買家簽訂臨時及正式買賣合約
找到合適的買家後，便會進入簽署合約的階段。一般會先簽訂臨時買賣合約，買方會在這時支付一筆「細訂」（臨時訂金）。然後在約定的時間內（通常是14天內），雙方會透過各自的代表律師，簽訂正式買賣合約，買方屆時會支付「大訂」（加付訂金）。
第四步：委託律師處理樓契及完成交易
簽署正式合約後，餘下的法律程序就會交由雙方律師處理，包括審核樓契、處理業權轉讓文件等。你只需要在約定的「成交日」，將單位正式交吉予買家，便能順利完成整個交易，收取樓價尾數。
買方入市流程
第一步：物色心儀單位，確認已補地價
作為買家，第一件事就是物色心儀單位，並且一定要確認單位已經完成補地價。你可以主動要求地產代理或賣家出示「解除轉讓限制證明書」，確保你看中的單位是合法的自由市場盤源，避免日後出現任何法律糾紛。
第二步：向銀行申請按揭預先批核
找到目標單位後，建議你先向銀行申請按揭預先批核。這一步可以讓你清楚了解自己的負擔能力以及銀行願意批出的居屋自由市場按揭貸款額。取得預先批核，不但讓你洽談樓價時更有信心，也大大減低了簽約後才發現按揭申請出問題的風險。
第三步：簽訂合約及支付訂金（大訂及細訂）
財務安排妥當後，就可以安心簽訂合約。簽署臨時買賣合約時，你需要支付樓價約3%至5%的「細訂」。然後在簽署正式買賣合約時，再支付「大訂」，連同細訂合計通常是樓價的10%。
第四步：驗樓及委託律師處理樓宇轉名手續
在正式成交之前，記得安排專業人士進行驗樓，確保單位結構及內部狀況沒有嚴重問題。與此同時，你的代表律師會處理所有樓宇轉名的法律文件，並在成交日協助你支付樓價尾數。完成所有手續後，你便能取得單位鎖匙，正式成為業主。
買賣雙方開支預算
買方成本：首期、印花稅、地產佣金、律師費、按揭保費
買樓除了樓價，還有不少雜項開支需要準備。主要開支包括支付樓價餘額的首期、根據樓價計算的物業印花稅、支付予地產代理的佣金（通常是樓價的1%）、處理法律文件的律師費，以及如果你申請高成數按揭時需要支付的按揭保險保費。
賣方成本：補地價金額、地產佣金、律師費、提早贖按罰息
賣方的主要開支，自然是補地價的金額，這通常是最大的一筆費用。此外，費用還包括支付予地產代理的佣金、律師費。如果你的單位仍有按揭未供完，並在銀行的罰息期內賣出，你可能還需要支付一筆提早贖回按揭的罰款利息。
如何在居屋自由市場尋找筍盤？（附熱門屋苑比較）
要在龐大的居屋自由市場中找到心頭好，其實並非大海撈針。掌握一些實用技巧，加上對市場的了解，就能大大提高尋找筍盤的效率。整個居屋自由市場買賣過程，由尋盤開始，就需要有策略地進行。
網上尋盤及篩選技巧
關鍵字應用：「已補地價」、「自由市場」
第一步，也是最關鍵的一步，就是在各大地產代理網站或網上平台搜尋時，準確使用關鍵字。在搜尋欄直接輸入心儀屋苑名稱，然後加上「已補地價」或「自由市場」這兩個詞語，就能過濾掉只供綠表或白居二買家選擇的第二市場單位，確保你看到的都是任何人都有資格購買的放盤。
篩選條件：樓齡、實用面積、校網、地區
善用網站的進階篩選功能，可以幫你更快鎖定目標。地區及實用面積是最基本的篩選。除此之外，樓齡是影響居屋自由市場按揭年期的重要因素，銀行普遍會考慮樓齡去決定最長還款期，所以要根據自己的財務預算設定樓齡範圍。如果家中有學童，校網更是不可忽視的條件，預先選定心儀校網，就能集中火力尋找該區的放盤。
[數據分析] 同區私樓 vs 自由市場居屋呎價比較
分析指標：平均實用呎價、入場門檻、租金回報潛力
自由市場居屋的一大吸引力，在於其性價比。我們可以從幾個指標去比較。首先是平均實用呎價，在同一地區，自由市場居屋的呎價通常比旁邊的私人屋苑低一至兩成，甚至更多。其次是入場門檻，這意味著用相近的預算，你可能在私樓市場只能買到開放式單位，但在居屋市場卻有機會選擇一房或兩房單位。最後是租金回報潛力，由於買入價較低，租金回報率有時會比同區私樓更理想。
目的：突顯自由市場居屋的性價比優勢
舉個例子，九龍鑽石山的龍蟠苑，與鄰近的私人屋苑星河明居只有一站之隔，但其自由市場的平均呎價往往有明顯折讓。對於追求交通便利但預算有限的買家，龍蟠苑的性價比優勢便顯而易見。透過這種比較，你會更清楚自由市場居屋的價值所在。
全港熱門自由市場居屋屋苑點評
市區之選：龍蟠苑、富榮花園、康山花園
龍蟠苑位於鑽石山港鐵站上蓋，交通優勢無可比擬。富榮花園鄰近奧運站，屋苑間隔及用料質素媲美私人樓宇，是西九龍的熱門選擇。港島區的康山花園則與太古站相連，生活配套極為完善，是港島東的指標性居屋屋苑。
新界之選：愉翠苑、錦豐苑、天盛苑
沙田的愉翠苑規模宏大，自設商場，配套齊全。馬鞍山的錦豐苑部分單位享有海景，環境清幽。而元朗天水圍的天盛苑，以實用率高及入場門檻較低見稱，適合預算有限的上車家庭。
[個案研究] 自由市場居屋上車財務分析
案例一：首置客400萬預算買入市區一房
假設一位首置客有約40萬首期，預算購買400萬的單位。在私人市場，這個價位的市區選擇非常有限。但他可以在居屋自由市場物色，例如找到一個位於長沙灣或新蒲崗的舊居屋一房單位。透過申請按揭保險，他最高可承造九成按揭，每月供款約一萬餘元，成功在市區上車。
案例二：換樓家庭600萬預算升級三房
一個換樓家庭，手持賣樓後資金約200萬，希望升級三房單位。在市區，600萬預算的私樓三房單位幾乎絕跡。他們可以考慮新界區的自由市場居屋，例如沙田或馬鞍山的一些熱門屋苑。600萬的樓價，承造七成按揭，首期連雜費約200萬，足以應付。這讓他們能在有限預算內，大大改善居住空間。
【買家必讀】居屋自由市場按揭申請懶人包：成數、樓齡及壓力測試
在居屋自由市場找到心儀單位後，下一步就是處理關鍵的居屋自由市場按揭申請。由於已補地價的居屋在物業性質上等同私樓，所以銀行在審批按揭的標準與流程上，基本上與私樓看齊。以下為你詳細拆解整個按揭申請的重點，助你順利上會。
按揭成數及估價
按揭成數：與私人物業看齊，最高可達九成（需按揭保險）
提到居屋自由市場按揭，很多人會好奇成數與私樓有何不同。其實，因為單位已補妥地價，銀行會將其視為一般私人物業處理。根據現時金管局指引，樓價1,000萬港元或以下的單位，買家最高可申請九成按揭，但需要購買按揭保險。如果不想申請按揭保險，最高按揭成數則為六成。換句話說，你在申請按揭成數方面，與購買私樓的買家擁有相同的待遇。
銀行估價：估價足與不足對首期預算的影響
除了按揭成數，銀行估價亦是影響首期預算的關鍵。在進行居屋自由市場買賣時，銀行會為單位進行獨立估價，而最終的貸款額是以成交價或估價的較低者為準。如果銀行「估足價」，即估價等於或高於成交價，你可以順利借取預期貸款額。相反，如果出現「估價不足」的情況，即估價低於成交價，銀行只會以估價作為基礎計算貸款額，差額部分就需要你動用更多現金來填補首期，這點在制定財務預算時必須考慮。
樓齡對按揭年期的影響
銀行如何評估高樓齡居屋：人齡與樓齡的考量
自由市場上有不少樓齡較高的居屋選擇，它們的按揭年期是買家需要留意的重點。銀行在批核最長還款年期時，主要有兩個考量：一是申請人的年齡，確保借款人有足夠的工作年期完成供款；二是物業的樓齡，確保物業在供款期內仍然具有價值。銀行會同時評估這兩項因素，並以較嚴格的計算結果為準。
「75減」或「80減」：計算最長還款年期
為了標準化審批，銀行普遍會用兩條公式來計算最長還款期。第一條是關於申請人年齡，常用「75減申請人年齡」。例如你今年40歲，最長還款期就是35年（75-40），但一般最長只能到30年。第二條是關於物業樓齡，銀行會用「75減樓齡」或較寬鬆的「80減樓齡」。假設你看中的單位樓齡已達40年，用「75減」計算，最長還款期就是35年（75-40），同樣以30年為上限。銀行會以上述兩條公式的計算結果，選取較短的年期作為最終批核的還款期。
入息要求與壓力測試
壓力測試標準：與私樓按揭申請完全相同
至於入息要求，申請居屋自由市場按揭的壓力測試標準，與申請私樓按揭是完全一樣的。申請人需要符合「供款與入息比率」的要求，即每月總供款額不得超過家庭總收入的50%。同時，亦要通過壓力測試，即在假設利率上升2厘後，每月總供款額不得超過家庭總收入的60%。這項測試確保你在加息環境下，依然具備充足的還款能力。
所需文件：入息證明、稅單、銀行月結單
為了證明你的還款能力，銀行會要求你提交一系列文件。雖然各銀行的要求或有微調，但主要文件大同小異。一般而言，你需要準備好身份證明文件、臨時買賣合約、最近三至六個月的入息證明（如糧單或僱主信）、最新的稅務局評稅通知單，以及顯示入息情況的銀行月結單。如果你的收入來源並非固定月薪，銀行或會要求你提供更長時間的證明文件，所以提早準備好這些文件，有助加快整個審批流程。
居屋自由市場常見問題（FAQ）
在考慮進行居屋自由市場買賣時，買家與賣家心中總會浮現不少疑問。我們整理了幾個最關鍵的問題，助你一次過釐清所有迷思。
購買自由市場居屋，需要綠表或白表資格嗎？
不需要。這正是居屋自由市場最大的優點。當居屋業主完成補地價程序後，單位便會解除《房屋條例》下的所有轉讓限制，其法律地位及物業權利與一般私人樓宇無異。因此，任何人士，不論是香港永久性居民、非永久性居民，甚至是公司，都可以自由購買，完全無需具備綠表或白表資格。這也解釋了居屋自由市場意思的核心，就是一個開放給所有人的市場。
未補地價簽署自由市場買賣合約有何法律風險？
這是一個極高風險的行為，而且是明確的違法行為。根據《房屋條例》，任何未補地價的居屋單位，都不能在自由市場上出售。假如業主未補地價就與買家簽訂任何形式的買賣合約，該合約在法律上會被視為無效。買家已支付的訂金可能無法追討，而買賣雙方更可能面臨刑事檢控，一經定罪，有機會被罰款及監禁。因此，在簽署任何合約前，買家必須確認賣方已取得「解除轉讓限制證明書」。
房委會的按揭「擔保期」適用於自由市場買賣嗎？
不適用。房委會提供的按揭「擔保期」，是為未補地價的居屋（即第二市場）而設的。在這個擔保下，銀行可以為買家提供較寬鬆的按揭條款。不過，當單位完成補地價，正式進入自由市場後，它與房委會的關係就已完結。申請居屋自由市場按揭的程序與私樓完全相同，銀行會根據單位的估價、樓齡，以及申請人的入息進行審批，並需要通過壓力測試。若想申請高成數按揭，也需要經由按揭保險公司處理。
買入自由市場居屋後，可以即時出租嗎？
可以。一旦完成補地價，單位的業權就變得完整。新業主買入自由市場居屋後，便擁有與私樓業主同等的權利，可以自由決定物業的用途。不論是自住、放售，還是即時將單位出租，都完全合法，不受任何限制。
補地價後，如果最後沒有賣出單位，款項可以退回嗎？
不可以。補地價是一個永久性更改物業業權限制的法律程序，並非賣樓的按金或預繳費用。當業主向房委會支付補價金額後，這筆款項是無法退回的。無論業主之後是否成功賣出單位、改變主意決定自住，或是市場價格出現變動，已繳付的補價款項均不會退還。因此，業主在申請補地價前，應審慎考慮自身的財務狀況及出售單位的決心。