將公屋單位在公開市場出售，涉及一系列由香港房屋委員會（房委會）制定的嚴格買賣限制及程序。特別是首五年的轉讓限制，以及關鍵的「補地價」步驟，往往令業主感到困惑，稍有不慎更可能誤墮法網，導致交易無效甚至面臨檢控。本文為有意出售公屋的業主整合了2025年最新的買賣全攻略，由快速評估轉售資格、詳解五年禁售期的法律細節、補地價的完整流程，到買賣合約的注意事項及財務規劃，助您清晰掌握每個關鍵環節，確保交易合法順利。
快速評估你的公屋買賣資格與限制
想賣出你的公屋單位，第一步就是要清楚了解自身的公屋買賣限制。這個限制並非一成不變，而是根據你持有單位的年期有所不同。不同階段的公屋買賣資格和程序都有很大分別，清楚自己的處境，才能規劃最適合的出售方案。
【互動評估】一分鐘了解你的公屋轉售資格
想快速評估自己的公屋買賣資格，可以先從回答以下幾個關鍵問題入手。第一個問題是，你單位的「首次轉讓契據」是由哪一年簽署的？這個日期是計算所有限制的起點，你可以在土地註冊處的紀錄中找到。然後，計算由該日期至今，時間是否在兩年內、第三至第五年之間，或者已經超過五年。你的答案，將直接決定你可以將單位賣給誰，以及簽訂公屋買賣合約的時機，讓你對之後的步驟有個基本概念。
不同年期下的公屋買賣限制對比表
為了讓你更清晰地看到不同年期的分別，我們整理了以下的對比表。你可以根據自己的持有年期，直接找到對應的規則和限制。
| 持有年期 (由首次轉讓契據日期起計) | 可出售的市場及對象 | 補地價要求 | 關鍵限制與注意事項 |
|---|---|---|---|
| 2年內 | 只可售回給房屋委員會 (房委會) | 無需補地價 | 業主不能自行定價或尋找買家。必須以房委會指定的定價將單位售回。 |
| 第3至5年 | 1. 第二市場 (綠表或「白居二」資格人士) 2. 公開市場 (任何人士) |
1. 無需補地價 2. 必須補地價 |
第二市場：業主可自行議價，但買家必須持有有效「購買資格證明書」。 公開市場：程序非常嚴格。業主必須先向房委會申請，並在收到「補價申請認收通知書」後，才可簽訂任何買賣合約，否則交易無效兼觸犯法例。 |
| 5年後 | 1. 第二市場 (綠表或「白居二」資格人士) 2. 公開市場 (任何人士) |
1. 無需補地價 2. 必須補地價 |
第二市場：與第3至5年相同。 公開市場：程序放寬。業主可以先尋找買家和簽訂買賣合約，然後再申請及繳付補價。但合約中必須訂明，補價需要在完成交易前繳清。 |
【權威詳解】公屋買賣的五年「黃金法則」與法律後果
談到公屋買賣限制，所有業主都必須清楚理解一個關鍵的時間框架，就是由「首次轉讓契據」日期起計的五年。這五年內的規定十分嚴格，直接影響你的公屋買賣資格與整個交易的合法性。接下來，我們將會逐個階段拆解，讓你清晰掌握每個時間點的法律要求與後果。
首次轉讓後首兩年：絕對禁售期
在您簽署「首次轉讓契據」成為業主後的首兩年內，單位設有絕對的轉售限制。在這個時期，您不能將單位在公開市場上自由出售，也不可以自行定價。唯一的合法途徑，是向房屋委員會（房委會）申請，並按原價將單位售回給房委會。這是一個硬性規定，目的是遏止短期炒賣活動。
第三至第五年：有條件的轉售期
踏入第三至第五年，轉售的限制稍微放寬，但附帶非常嚴格的程序條件。在這個階段，您可以選擇將單位在第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家，或者選擇補地價後在自由市場出售。如果您選擇後者，就必須嚴格遵守以下的法律程序，特別是簽署公屋買賣合約的時機。
關鍵法律紅線：簽署買賣合約的正確時機
這段期間的程序次序是絕對的，任何一步都不能錯。正確的流程是：
1. 首先，您必須向房委會提出申請，表示願意將單位回售。
2. 然後，房委會會正式發出信件拒絕您的回售申請。
3. 接著，您才可以正式向房委會提交「評估補價申請書」。
4. 在收到房委會發出的「補價申請認收通知書」後，您才能夠與買家簽訂任何具有法律約束力的買賣協議，包括臨時或正式合約。
在收到「認收通知書」前簽署任何合約，都屬於違法行為。
違規簽約的雙重懲罰
提早簽署買賣合約的後果十分嚴重，業主將面臨雙重懲罰。
第一重是刑事責任。根據《房屋條例》，違規者一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。
第二重是民事後果。在違規情況下簽訂的任何買賣協議，法律上均視為無效。這意味著交易無法得到法律保障，買賣雙方都會蒙受巨大損失與風險。
五年屆滿後：程序放寬但法律底線不變
當單位由首次轉讓契據日期起計滿五年後，程序上會有所放寬。最大的分別是，業主可以在申請繳付補價之前，先行與買家訂立買賣協議。但是，法律的底線並沒有改變。該買賣協議中必須訂明，補價金額須在簽署正式的樓宇轉讓契據前繳付。如果在未繳清補價的情況下完成交易，依然構成違法，懲罰與上述的雙重懲罰完全相同。
【真實個案】遵守與違反限制的後果分析
透過真實個案，可以更清楚地看到遵守與違反規則的巨大差異。
成功案例（王先生）：嚴守程序，順利完成交易
王先生的單位樓齡踏入第四年，他因家庭需要決定換樓。他尋求了專業意見，嚴格按照房委會的指引操作。他先申請回售單位並取得房委會的拒絕信，然後立即申請補地價。在他收到房委會發出的「補價申請認收通知書」後，才與早已物色好的買家簽訂臨時買賣合約。整個過程完全合法合規，交易最終順利完成，王先生也成功換置了心儀的單位。
失敗案例（李太）：提早簽約，交易無效反被控
李太的情況則令人惋惜。她的單位同樣處於第四年，一位買家出價甚為吸引，為了鎖定交易，她在地產代理的催促下，未向房委會申請補價就先行簽署了臨時買賣合約，並收取了訂金。其後，買家的律師在審查文件時發現了這個問題，指出合約在法律上無效，交易最終告吹。更嚴重的是，事件被揭發後，李太不僅要退還訂金，還可能因違反《房屋條例》而面臨檢控。
【實戰步驟】補地價解除公屋買賣限制完整流程
要解除棘手的公屋買賣限制，讓單位可以在自由市場上出售，補地價是必經的關鍵一步。整個過程其實是一個有清晰程序的行政手續，只要跟著步驟走，就能順利為你的物業「解鎖」。以下將整個流程拆解成四個主要步驟，讓你一看就明白。
第一步：提交評估補價申請
這是整個程序的起點。你需要正式向房屋委員會（房委會）提交申請，請求他們評估你的單位需要補回多少地價。這一步的重點是選對申請表格和繳交所需費用。
根據年期選擇正確表格
房委會提供了兩種不同的申請表格，你需要根據單位的轉讓限制年期來選擇。
- 五年轉讓限制期內： 你需要使用表格HD1066C。這份表格的設計比較特別，它會先處理一個法律程序，即由房委會正式拒絕回購你的單位，之後才進入補價評估的步驟。
- 五年轉讓限制期屆滿後： 你應使用表格HD1065C。由於限制期已過，程序相對直接，可以直接申請評估補價。
繳交申請手續費
提交申請時，你需要一併繳付一筆手續費。這筆費用每年或會調整，所以提交前最好先確認最新金額。這筆費用雖然不能退還，但如果你在指定期限內完成補價，這筆費用可以直接從應繳的補價總額中扣除。
第二步：房委會進行單位估價
你提交申請之後，房委會就會展開估價工作。他們會委派職員或專業的測量師行，到你的單位進行實地視察。他們的目的，是評估出單位在當前的十足市值。這個市值是計算最終補價金額的基礎，所以非常重要。一般來說，完成估價後大約一個月，你就會收到「評估補價通知書」。
第三步：繳付補價
當你收到「評估補價通知書」後，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。你有兩個月的時間去繳付這筆款項。你需要注意，付款方式必須是銀行本票或經由律師行發出的支票。如果錯過了繳款期限，這次的評估就會失效，你需要從頭再申請一次，並且要再繳付一次手續費。
第四步：獲取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後，你就完成了最重要的一步。房委會首先會發出收據，之後便會正式發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是極其重要的法律證明，代表你單位的公屋買賣限制已經正式解除。從此刻起，你的單位就可以在自由市場上合法地出售、出租或以其他方式轉讓。為了保障自己，建議將這份證明書在土地註冊處進行註冊，作為一個公開的正式記錄。
【財務規劃】計算補地價與按揭注意事項
處理公屋買賣限制時，財務規劃是整個過程中最重要的一環。無論是業主計算賣樓成本，還是買家評估承擔能力，都離不開補地價與按揭這兩個核心議題。準確理解相關計算方式與銀行審批準則，是確保交易順利的基礎。
補地價金額計算公式詳解
補地價的金額並不是一個固定數字，它會跟隨市場樓價浮動。簡單來說，業主需要歸還的，是當年政府以折扣價出售單位時所提供的優惠。房委會的計算公式如下：
補價金額 = 補價時單位的十足市值 x ((購入單位時的十足市值 – 購入時的實際樓價) / 購入單位時的十足市值)
這個公式看起來可能有點複雜，但我們可以把它簡化理解。括號內的部分，其實就是當年置業時所享有的「折扣率」。
舉個例子說明：假設你在多年前以30萬港元購入一個單位，當時的十足市值是100萬港元。這代表你享有了70%的折扣 ((100萬 – 30萬) / 100萬)。現在，你想出售單位，而房委會評估單位現時的十足市值已升至400萬港元。那麼你需要繳付的補地價金額，就是：
400萬港元 (現時市值) x 70% (當年折扣率) = 280萬港元
所以，樓價升得越高，需要補回的金額也會相應增加。
買家按揭：為何「首次出售日期」是關鍵？
對於買家來說，成功申請按揭是置業的關鍵一步。在處理未補地價公屋的按揭申請時，銀行最重視的並非物業的樓齡，而是一個更重要的日子——「首次出售日期」(First Assignment Date)。這個日期是指單位由房委會第一次出售給首任業主的日期，它直接決定了銀行批核按揭的取態。
按揭擔保期與「首次出售日期」的關係
房委會為了協助市民置業，會為資助房屋的按揭貸款提供擔保期。就二手租置公屋單位而言，這個擔保期長達50年。而這個50年擔保期的起點，正是由「首次出售日期」開始計算。
銀行的角色是計算單位剩餘的政府擔保期有多長。假設一個單位的「首次出售日期」是在25年前，那麼其剩餘的擔保期就是 50年 – 25年 = 25年。
這個剩餘年期直接影響按揭條件。如果剩餘擔保期尚算充裕（例如超過20年），銀行通常願意批出較高的按揭成數（白居二買家最高九成）和較長的還款期（例如25年）。相反，如果單位首次出售至今已久，剩餘擔保期很短，銀行為控制風險，便可能會調低按揭成數或縮短還款年期，這意味著買家需要準備更多的首期資金。
如何查證準確的「首次出售日期」
既然「首次出售日期」如此重要，買家在簽訂任何公屋買賣合約前，必須查證清楚。最準確可靠的方法，是透過土地註冊處查閱該單位的土地登記冊（Land Register），文件上會清楚列明首次轉讓契約的日期。一般情況下，地產代理或協助交易的律師行都能提供這項服務，協助買家獲取這項關鍵資訊。
未補價單位的按揭與加按限制
對於持有未補地價單位的業主來說，想利用物業進行再融資或加按套現，會受到嚴格的公屋買賣限制。原則上，在未繳付補價之前，業主不能將單位作任何形式的抵押。
只有在極為特殊的情況下，並獲得房屋署署長的書面批准，業主才可能獲准加按。這些情況通常涉及家庭的緊急財務需要，例如籌集家庭成員的緊急醫療費用、殮葬費，或者子女升學的教育開支。一般的個人財務理由，例如用於投資、生意周轉或清還其他債務，通常不會獲得批准。
延伸資訊：其他資助房屋計劃的買賣限制
除了上述的公屋買賣限制，香港還有其他常見的資助房屋計劃，它們各自的轉售規定也有一些分別。了解這些差異，有助你更全面地掌握整個資助房屋市場的運作。
租者置其屋計劃（租置計劃）
租置計劃是讓合資格的公屋租戶購入自己現居的單位。它的轉讓限制主要以首次購入後的五年為分界線，規則比較特別，大家要多加留意。
在首次購入單位的首兩年內，業主不能在公開市場出售單位。他們唯一的選擇，是將單位以原價售回給房屋委員會（房委會）。
到了第三至第五年，業主就多了選擇。他們可以選擇繼續在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場（居二市場）轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。如果想在公開市場自由出售，就必須先補地價。不過，這個階段的補地價程序十分嚴格。業主必須先向房委會申請回售單位，待房委會正式拒絕後，再提交補價申請。最關鍵的一步是，業主必須在收到房委會發出的「補價申請認收通知書」後，才可以簽訂任何具法律約束力的公屋買賣合約。提早簽約不但會令交易作廢，更有可能觸犯法例。
當單位購入滿五年後，限制就會大幅放寬。業主同樣可以選擇在居二市場出售，或者補地價後在公開市場出售。最大的分別是，業主可以在申請補地價之前，就先行與買家簽訂買賣合約，為交易提供更大的彈性。
居屋及綠置居
居屋和綠置居是最多人留意的資助房屋，它們的買賣限制框架相似，但有一個極其重要的概念必須釐清，就是轉售限制期的計算起點。
不論是居屋還是綠置居，其轉讓限制期（例如五年、十年，視乎不同銷售期的政策而定）都是由該單位的「首次轉讓契據日期」起計算。這句話的意思是，計算日是單位第一次由房委會賣給第一手業主的那天，而不是由現任業主買入單位的日期起計。舉一個簡單例子，假設某居屋單位在2019年首次售出，第一手業主在2022年於居二市場將單位賣給你，你的轉售限制期仍然是從2019年開始計算，而不是2022年。這一點對於計算自己單位的公屋買賣資格和解禁日期非常重要。
在轉售限制期內，業主一般只能在居二市場，將單位轉售予合資格的買家。當限制期屆滿後，業主便有兩個選擇：第一，繼續在居二市場免補地價出售；第二，向房委會繳付補價，解除轉讓限制，之後便可以在公開市場上自由出售、出租或以其他方式轉讓單位。由於不同年份推出的居屋計劃，其限制年期和細節都有所不同，業主最好查閱自己單位的買賣文件，以了解最準確的規定。
公屋買賣限制常見問題 (FAQ)
我可以反對房委會的估價結果嗎？
絕對可以。假如你收到「評估補價通知書」後，認為房委會對單位的估價不合理，你有權提出反對。你有兩個正式途徑：第一，在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房屋署或其委聘的測量師行提出異議；第二，同樣在28天內，直接向土地審裁處提出上訴。
請注意，這個期限非常嚴格，逾期將不獲受理。即使你已提出上訴，假如想繼續進行交易，你仍然需要在原定期限內先繳付當局評定的補價金額。如果上訴成功，估價調低，多付了的款項將會退還給你；反之，若估價被調高，則需補回差額。這是處理公屋買賣限制時，業主需要清楚了解的權利與程序。
繳付補價後，是否必須立即出售單位？
這是一個常見的迷思。答案是：不需要。繳付補價的核心目的，是為了獲取「解除轉讓限制證明書」，正式移除單位的公屋買賣限制（亦即內地用語中的公屋买卖限制）。一旦完成這個步驟，你就擁有單位的完整業權。
這代表單位已經「私有化」，你可以像處理任何私人樓宇一樣，自由決定何時在公開市場上出售、出租或轉讓，甚至繼續自住。因此，繳付補價可以視為一種增加資產靈活性的策略，讓你掌握未來市場時機，而不是一個必須立即出售的強制程序。
在入伙時加入或更改業權方便嗎？
這一點需要特別留意，因為更改業權的程序絕不方便，而且受到嚴格限制。在簽署公屋買賣合約時，業權結構就應深思熟慮，因為日後要更改非常困難。房委會將業權變動視為轉讓單位業權的行為，原則上並不批准。
只有在一些非常特殊的家庭狀況下，房委會才可能酌情批核申請，例如：
* 因結婚而加入合法配偶的名字。
* 因離婚或分居，法庭頒令將業權轉給其中一方。
* 因業主離世，由合資格的家庭成員繼承。
* 業主年滿65歲或以上，希望將業權轉給名列戶籍內的認可成員。
由此可見，這些都是關乎家庭結構重大變動的特殊情況。當初確立的公屋買賣資格和業權人身份，是整個資助房屋政策的重要一環，因此不能隨意更改。